נתנאל טרכטרמן / מומחה השקעות נדל"ן בישראל
לפני שנצלול לתוך עולם השקעות הנדל"ן בישראל, כל אחד צריך לשאול את עצמו שאלה בסיסית – למה בכלל להשקיע בנדל"ן?
אז נכון, כולם מספרים שנדל"ן זו השקעה טובה וכולנו גם מכירים באופן אישי לפחות אדם אחד שעשה הון משמעותי בהשקעות נדל"ן, ובכל זאת, האם להשקעה בנדל"ן יש יתרונות אל מול השקעות אחרות, למשל – בשוק ההון?
ההסבר הבסיסי הוא שהשקעה בנדל"ן היא דבר חשוב מהסיבה הפשוטה שנדל"ן מתנהג אחרת מכל שאר ההשקעות כגון השקעות בשוק ההון, במטבעות דיגיטליים או השקעות בסטרטאפים. לנדל"ן יש יתרונות ייחודיים שאין לאף שוק אחר וכל משקיע חכם צריך ללמוד ולהבין אותם.
אז מהם אותם היתרונות והמאפיינים הייחודיים שיש לנדל"ן ולא נמצאים באף אפיק פיננסי אחר?
ראשית, לנדל"ן יש שווי שלעולם לא יכול להיות נמוך משווי הקרקע עליו הוא בנוי ומשווי הבלוקים שמהם הוא בנוי. בפיזיות של הנכס הנדל"ני יש הגנה מיוחדת משום שמדובר בנכס ריאלי. למי שמשקיע בנדל"ן יש בטחון משמעותי בעובדה שמדובר בנכס פיזי, בניגוד לשווי של מניות שעלול להתפוגג לחלוטין ביום מן הימים ומקרים כאלה קרו בעבר לא מעט.
שנית, בניגוד להשקעות בשוק ההון – נדל"ן יודע לייצר הכנסות בצורה 'ישירה' ופשוטה: אם יש שוכר בדירה – אז יש לי כסף שמתקבל משכירות. פשוט, ברור ומוכר.
לעומת זאת, בשוק ההון המסלול של הכסף הרבה יותר מורכב.
למשל: מניות הן תנודתיות בגלל המון משתנים – שווי המניה לא בהכרח מושפע ביחס ישיר למה שקרה בחברה זו או אחרת. הרבה פעמים השוק מתנהג בצורה לא צפויה – לטוב ולרע.
למעשה, ההכנסות מהשקעה בשוק ההון לא תמיד קשורות לרווחים והרווחים בשוק ההון לא תמיד קשורים לשווי המניה ומה שאני כמשקיע מרוויח בבורסה לא תמיד קשור למה שהחברה עושה בפועל בעולם האמיתי.
בנדל"ן לעומת זאת, אין משחקים – הדירה שווה באופן ישיר את כמות הכסף שהיא יודעת לייצר בכל רגע נתון.
בנדל"ן אפשר לראות את מי שמשלם לי את הכסף – הקונה שלי, או השוכר שלי.
נדל"ן עושים עם אנשים, זו לא רק סיסמה, זו אמירה שמעידה על אופי העסקאות ועל הפשטות שלהן.
שלישית, הנדל"ן תמיד עולה.
אם תקחו שווי של דירה ממוצעת בראשון לציון, פתח תקווה, תל אביב או באר שבע בשנות ה 70 ותסתכלו על שוויה היום, תראו ששווי הנכסים עלה במאות אחוזים, בכל האזורים בארץ.
גם אם תסתכלו על שוק הנדל"ן באירופה או בארה"ב תראו שלאורך עשרות שנים הנדל"ן עלה באותם אחוזים.
ולכן, בריצה לטווח רחוק – הנדל"ן תמיד עולה. הנדל"ן תמיד מנצח.
ומניין הביטחון הזה שנדל"ן תמיד יעלה?
התשובה: מחירי הנדל"ן מושפעים מביקוש והיצע ובזמן שהביקוש רץ קדימה ועולה באופן מהיר יחד עם קצב צמיחת האוכלוסייה, ההיצע רץ לאט יותר באופן משמעותי. להיצע לוקח הרבה יותר זמן לגדול, מכיוון שקצב שחרור הקרקעות במדינה איטי מאוד והבירוקרטיה גדולה ועמוסה.
ולכן ההיצע בכל העולם ובישראל בפרט, לא משיג את הביקוש ומהסיבה הזאת המחירים תמיד נמצאים במגמת עלייה מתמדת של 3-4% בשנה בממוצע (בישראל בעשור האחרון הנדל"ן עלה בממוצע בין 8 ל 10 אחוז בשנה).
רביעית, בתקופות שבהם שוק ההון חווה ירידות (כמו שקרה לאחרונה במשבר הקורונה) אנשים מחליטים לממש את הכסף שלהם ואז מוצאים את עצמם עם הון נזיל ביד. ומה הם יעשו עם הכסף?!
המציאות מוכיחה לנו שהם ילכו לשוק הנדל"ן.
וזה בדיוק מה שקרה בשנת 2021 אחרי הירידות שחווה שוק ההון בשנת 2020 – אנשים מימשו את הרווחים בשוק ההון ועברו לנדל"ן.
הרבה משקיעים לקחו את הכסף משוק ההון והשקיעו אותו בנדל"ן ולכן הנדל"ן זינק כלפי מעלה.
ולכן, התנודתיות בשוק ההון גם היא משפיעה בצורה חיובית על שוק הנדל"ן שידוע כשוק יציב ובטוח בעל השקעות סולידיות ויציבות שלא מושפעות מהגחמות של שוק ההון.
אז איך בוחרים איפה להשקיע?
בישראל נהוג לחלק את אזור ההשקעה לשניים – מרכז ופריפריה.
חשוב לזכור – רכישת נכס בפריפריה, עם שוק שכירות רגוע בהשוואה לזה של אזור המרכז, יניב תשואות תזרימיות גבוהות ובמקביל יעלה מעט את הסיכון בהשקעה.
תשואת שכר הדירה באזורי הפריפריה תעמוד על 4%-6% בממוצע, לעומת 1.5%-3% באזורי הביקוש במרכז.
אמנם, רכישת נכס באזורי ביקוש במרכז תניב תשואה תזרימית נמוכה יותר מהפריפריה אך המחירים המאמירים באזורים אלו (8% -10% בשנה בממוצע) מצביעים על פוטנציאל עליית ערך משמעותי שהופך את העסקאות לאטרקטיביות ביותר, והופכות את התשואה המצרפית בהשקעות אלו ל 10% – 12% בשנה בממוצע.
אז אחרי שהחלטתי על אזור ההשקעה, איך אני בוחר באיזה עיר להשקיע באותו אזור?
ראשית, השליכו דעות קדומות.
בהשקעות נדל"ן אין תשובה אחת נכונה לשאלה באיזה עיר להשקיע. אין שחור ולבן.
התשובה לשאלה הזו תלויה במספר פרמטרים.
יש ערים בישראל, שעובדתית, הנכסים בהם יעלו יותר מבערים אחרות, וזאת מכיוון שישנם אירועים שמשפיעים על שווי הנכסים בעיר ספציפית ואפילו בשכונה ספציפית בצורה משמעותית יותר.
ומהם אותם אירועים משמעותיים בעלי חשיבות שישפיעו על עליית המחירים באותה עיר ספציפית?
- היבטים תחבורתיים כגון הקמת קווי רכבת, רכבת קלה מחלפים וכבישים מהירים.
- היבטים מסחריים ותעסוקתיים כגון הקמת מרכזי מסחר והייטק.
- היבטים של שירותים עירוניים כגון הקמת פארקים ומתנסים לרווחת התושבים.
- היבטים של התחדשות עירונית וחידוש פני העיר.
כשכל המרכיבים האלה מצטברים יחד הם מייצרים אפקט שתורם לעליית המחירים בעיר ובשכונה ספציפית, ולכן חשוב לבדוק את כל הנושאים האלה לעומק בטרם בחירת העיר בה תרצו להשקיע.
בפרק הבא במדריך להשקעות נדל"ן נצלול פנימה וניתן טיפים לביצוע השקעת נדל"ן חכמה בישראל.
מעוניינים להתייעץ עם נתנאל? השאירו פרטים והוא יחזור אליכם בהקדם:
