נדל"ן בתל אביב: בואו נדבר היום על שוק הנדל"ן בתל אביב. שוק שונה מכל הנדל"ן שאנו מכירים בישראל, במגוון רחב של היבטים. הביקוש הגבוה לרכישת דירות בתל אביב הביא בשנת 2021 לעליות מחירים חריגות ביחס לשאר המדינה והשאלה המתבקשת היא – האם בתל אביב יש בועת נדל"ן? האם תל אביב היא בועה בפני עצמה והיא שונה משאר המדינה באופן שבו הנדל"ן מתנהג בשאר הארץ?
הדבר הראשון שנבחן הוא את המחיר למטר רבוע
אנחנו רגילים בשווקי נדל"ן לראות שככל ששטח הדירה עולה ככה המחיר למטר – יורד. לעומת זאת, בתל אביב, ובפרט – במרכז תל אביב, אנחנו רואים התנהגות נדלנית אחרת. בתל אביב – גם כאשר שטח הדירה עולה – המחיר למטר נשאר זהה. למשל – במרכז תל אביב, המחיר למטר רבוע הוא 55 אלף ₪ למטר, גם בדירות של 50 מטר, גם בדירות של 70 מטר וגם בדירות של 120 מטר.
למה זה קורה?
הסיבה המרכזית לתופעה הזאת היא שיש קשת רחבה מאוד של אנשים שמוכנים לשלם סכומים גבוהים כדי לגור במרכז תל אביב.
כל נכס שיוצא לשוק הוא יחסית נדיר ומיוחד מכיוון שאין הרבה דירות במרכז תל אביב , על כל נכס שיוצא לשוק יש עשרות ולפעמים מאות רוכשים פוטנציאלים שמוכנים לשלם 55 אלף שקל למטר – גם אם מדובר בדירת 2 חדרים של 60 מטר וגם אם מדובר בדירת פנטהאוז של 200 מטר, מה שיוצר ביקוש קשיח.
למעשה, לכל הנכסים במרכז תל אביב – הקטנים והגדולים – יש ביקוש קשיח, ויחד הם שומרים על רף המחיר הגבוה של 55 אלף ₪ למטר.
חניה
בעיות החנייה בתל אביב ידועות ולכן, בהתאם, דירות אשר נמכרות יחד עם חניה מבוקשות מאוד ,מתומחרות באופן חריג ומשפיעות באופן ישיר על מחיר הדירה. באזורים מסוימים במרכז תל אביב חניה יכולה להגיע ל 500 אלף ₪!
מחירי החנייה הגבוהים יוצרים מקרים בהן יש דירות קטנות בתל אביב שמחיר החניה יכול להגיע לרבע ואפילו שליש ממחיר הדירה! וכך נוצר מצב שבו דירת 50 מטר עם חניה שמתומחרת לפי 55 אלף ₪ למטר ואמורה להימכר במחיר של סביב 2,750,000 ₪, נמכרת במחירים של סביב 3,200,000 וזאת רק בשל החניה הצמודה אלייה. לעומת זאת, בערים אחרות בישראל, בהן אין בעיות חניה כמו בתל אביב, מחיר החניה הוא יחסית זניח ביחס למחיר הדירה ואינו משפיע כמעט על המחיר הממוצע למטר.
תמ"א 38 ופינוי בינוי
כידוע, בפרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי, הדיירים מקבלים תוספת לדירותיהם הקיימות. למעשה, כאשר יש לי זכויות בניה עודפות בדירה שלי – זה שווה לי כסף שמתורגם למטרים נוספים שאני אקבל לדירה שלי ברגע שיהיה מהלך של פינוי בינוי בבניין. בתל אביב, נושא זכויות הבנייה אפילו הרבה יותר משמעותי.
מכיוון שהמחיר הממוצע למטר הוא 55 אלף ש"ח, אז בהנחה שפרויקט תמא יוצא לדרך והבעלים של הדירה יכול לקבל תוספת של 20 מטר – התוספת הזו תהיה שווה מעל מיליון ₪! וזה מבלי לדבר על חניה ומחסן, שיחד איתם התוספת יכולה להגיע לקרוב ל 2 מיליון ₪ !
ולכן, רמת ההשבחה בפרויקטים של פינוי בינוי בתל אביב הם בהיקפים כלכליים עצומים שהופכים את העסקה לכל כך כדאית לדיירים וזאת הסיבה שתל אביב מובילה בכמות הבניינים שמבקשים לצאת לפרויקט תמ"א 38 ופינוי בינוי. הכדאיות הכלכלית העצומה לדיירים היא אדירה והיא המנוע לכל הפרויקטים ברחבי העיר.
פערי מחירים בתוך העיר
תל אביב היא העיר היחידה בארץ שיש בה פערי מחירים דרמטיים בין השכונות בעיר. בשכונות הדרומיות ביותר ניתן למצוא עסקאות ב 25 עד 30 אלף שקל למטר ואילו באזורי צפון העיר, קו הים והצפון הישן ישנן עסקאות רבות שנעות סביב 70 עד 100 אלף שקל למטר. מדובר בפערים חריגים של 300% בין השכונות בעיר – מדובר בתופעה ייחודית לתל אביב שכמעט ולא ניתן למצוא בערים אחרות בארץ.
עסקאות לא רציונאליות
בתל אביב יש דירות במגדלי יוקרה ובאזורי ביקוש שבהן יש פערי מחיר לא מוסברים. למשל: דירה בקומה 20 נמכרת ב 10 מיליון ₪ ואילו אותה דירה בקומה מעל נמכרת ב 14 מיליון ₪. למה? הרי לא השתנה כלום בנוף או בדירה עצמה. למה הדירה מעל נמכרה ב 40% יותר? אנחנו רואים בתל אביב לא מעט עסקאות כאלה שלא ניתן להסביר אותן בצורה רציונאלית וכמובן שמדובר בתופעה שלא ניתן לראות בערים אחרות בארץ מלבד תל אביב.
שכירות
שוק השכירות בתל אביב לא דומה לשום דבר אחר שקורה בארץ. הביקוש הוא אדיר, ועל כל דירה שמתפרסמת 'קופצים' תוך שניות עשרות שוכרים שמבקשים לשכור את הנכס – ללא שום משא ומתן עם בעל הנכס על המחיר או על תנאי השכירות.
לסיכום
מהי בעצם בועה?
בועה היא כל מקום שיש חוסר התאמה בין הכלכלה לבין ההתנהגות האנושית. בועה בנדל"ן יכולה להיות נהירה לנדל"ן שיכולה לנבוע מפאניקה או מלחץ ואז להשפיע באופן מלאכותי על מחירי הדירות. לא כך הדבר בתל אביב.
בתל אביב עליית מחירי הנדל"ן היא טבעית לחלוטין. היא נובעת מביקושים אמיתיים של משפחות, צעירים, משקיעים מקומיים ומשקיעים מחו"ל . כל אלו עושים החלטה רציונאלית כאשר הם מחליטים לרכוש דירה בתל אביב שבה המחירים כל הזמן עולים, ועל פי כל פרמטר הם ימשיכו לעלות בשנים הקרובות. שוק הנדל"ן בתל אביב לא דומה לשוק הנדל"ן בשום עיר אחרת בארץ והכללים שם שונים לחלוטין.
כל המשקיעים רוצים לקחת חלק בעליית המחירים בתל אביב ולכן השקעה בתל אביב היא אחת ההשקעות הנחשקות והמבוקשות ביותר היום, וככל שניתן לצפות – גם בעשור הקרוב.
