משכנתא במימון מלא, כי מי לא רוצה לקנות דירה ב-100 אחוז מימון?! במידה ואתם מתעניינים ברכישת דירה במאה אחוז מימון, הרי שהגעתם למקום הנכון. במאמר זה אנו נציג את הדרכים בהם ניתן להשיג עד 100% מימון לדירה אך לצדם גם את הסיכונים והמורכבויות שהופכות את האפשרויות הללו למעט פחות כדאיות מאשר בנטילת הלוואת משכנתא רגילה.
משכנתא במימון מלא
מחירי דירות בישראל זינקו בלא פחות מ-122% בעשור החולף (2007-2017). המשמעות היא, שרבים רואים בעיניים כלות את החלום לדירה בבעלות הולכת ומתרחקת במהירות. צעירים רבים מבינים שעליהם לעשות צעדים חריגים בכדי להגיע לדירה בבעלות עוד בחייהם.. לכן, עוד ועוד זוגות צעירים ומשפחות בתחילת דרכם פונים לחיפוש אחר 90% משכנתא ואו אפילו 100% מימון משכנתא ואנו ננסה לעזור לכם בכך כל עוד התנאים אכן מאפשרים זאת..
הקדמה חיונית:
משכנתא, הנה הלוואה ארוכת טווח על סכומי כסף גדולים במיוחד שנועד לצורך קניית דירה. כדי שהבנק יוכל להעניק ללווים סכומים כה גדולים ולפרקי זמן כה ארוכים, על הלווה להעמיד לבנק ביטחונות בדמות הדירה שתירכש. הדירה שתירכש תעמוד לזכות הבנק במידה ואתם, הלווים לא תעמדו בהתחייבויותיכם להחזיר את ההלוואה לפי התנאים אליהם הגיעו הצדדים.
כדי שהבנק יוכל להסתמך על הבטוחה המוצעת בדמות הדירה הנרכשת, על הבנק להתחשב באפשרויות שונות כולל מיתון בעתיד ואו אף ירידת מחירי הדירות בעד 25%. לכן, ישנם תקנות שנקבעו על ידי בנק ישראל ובאישורן של בנקים למשכנתאות בישראל שנועדו לשמור על איזון במערכת הבנקים, בהם נקבע רף עליון להלוואת משכנתא:
- משכנתא לדירה ראשונה – מימון עד גובה 75% מערך הנכס.
- משכנתא למשפרי דיור – מימון עד גובה 70% מערך הנכס.
- משכנתא למשקיעים – מימון עד גובה 50% מערך הנכס.
- *משכנתא מחיר למשתכן – מימון עד גובה 90% מערך הנכס.
*זמני ורק על בסיס ההנחה המגולמת לזוכים במסגרת מחיר למשתכן.
כעת נשאלת השאלה, איך ניתן יהיה לקבל לא 80% משכנתא, לא 90% משכנתא אלא אפילו 100% משכנתא?!!
מדריך לקבלת מימון משכנתא 100 אחוז
עלינו להדגיש מראש. אלו אינם הפתרונות הזולים ביותר, אלו אינם הדרכים המשתלמות ביותר. אלא, דרכים בהם ניתן להשיג את המימון המלא תוך נטילת סיכונים גבוהים יותר. לכן, מומלץ לקרוא את האמור אך לקבל החלטות רק בעזרת יועץ משכנתאות ואו יועץ נדל"ן שיוכל לבצע עמכם חישובים ולבחון שאכן יש סבירות גבוהה! לכך שתעמדו בהחזרים השוטפים ושאכן מדובר בפתרון ראוי וסביר עבורכם.
להלן השיטות לקבלת 100 אחוז מימון לדירה:
- נטילת הלוואות משלימות למשכנתא.
- מינוף נכס קיים של ההורים או בני משפחה.
אנו נסביר כעת איך עובדות השיטות הללו:
1. נטילת הלוואות משלימות למשכנתא:
בישראל, פועלות 8 בנקים למשכנתאות (ומספר תתי בנקים) לצד בנקים מסחריים רגילים. לא תמיד יש תקשורת בין הבנקים המסחריים לאלו למשכנתאות. לכן, במקרים רבים ניתן לקבל הלוואות לכל מטרה ואו הלוואות קצרות טווח אחרות ולעשות בהן שימוש לטובת הון עצמי למשכנתא. בבנקים למשכנתאות לא ישאלו אתכם בהכרח מאין הכסף אלא בעיקר יבחנו את יכולת ההחזר שלכם בכל הקשור למשכנתא הרצויה על ידכם. כך שבפועל, ניתן לקחת הלוואות משמעותיות במיוחד (בתנאי ריבית לא אופטימליים) ולזנק קדימה לרכישת דירה עם כסף שבפועל אין. או אם תרצו, במאה אחוז מימון.
מקורות אפשריים לקבלת הלוואות משלימות למשכנתא:
- הלוואה למשכנתא מגמ"ח או קרנות – חינם
- הלוואה למשכנתא מבני משפחה וחברים – חינם
- הלוואה למשכנתא מחברות הביטוח (על סמך הפנסיה) – ריבית אפסית
- הלוואה למשכנתא מאתרי הלוואות חברתיות – ריבית משתנה
- הלוואה למשכנתא מהבנקים עצמם. – ריבית משתנה
- הלוואה למשכנתא מגורמים חוץ בנקאיים כחברות אשראי וחברות פרטיות – ריבית גבוהה
לצורך איסוף הון עצמי, ניתן לבחון את ההטבות שמגיעות לכן ממשרד השיכון ואו מביטוח לאומי וזאת במידה ואתם משתייכים לאוכלוסיות הבאות:
- נכים ובעלי מוגבלויות.
- מתגוררים בפריפריה.
- יש לכם ילדים רבים.
במידה ואתם נהנים מהכנסה גבוהה ויציבה, במידה ואכן יש לכם יכולת לעמוד בהחזרים כפולים ויקרים מעט יותר, הרי שבהחלט ייתכן שמשתלם לקחת סיכון גבוהה יותר ולקנות דירה במאה אחוז מימון. זאת, כל עוד שוק הנדל"ן נמצא במגמת עליה. במידה ושוק הנדל"ן נמצא בכיוון ההפוך ובירידה, ההמלצה תהיה כמובן להמתין וזאת מאחר והדירה רק הולכת ומתקרבת אליכם גם ללא סיכון מוגבר.
2. מינוף נכס קיים של ההורים או בני משפחה:
במידה והשיטה הקודמת גדולה עליכם. (לרוב האנשים מדובר במהלך מפחיד וקשה מידי..) יש אלטרנטיבה טובה יותר. מדובר במהלך בו אנו מציעים את הדירה של ההורים ואו בני משפחה אחרים (דירה שעליה כבר לא משלמים החזרי משכנתא) כמשכון נוסף להלוואה שאנו נוטלים..
משכון דירה של ההורים, יהיה מהלך די פשוט כל עוד הצלחתם לשכנע את ההורים שאכן יש ביכולתכם לעמוד בהחזרי המשכנתא ולא תגיעו לכדי חדלות פירעון. כאשר ממשכנים את הדירה של בני המשפחה, הבנק באופן אוטומטי נחשף לסיכון מופחת בהרבה מאחר וכעת יש לו 2 נכסים כמשכון להלוואה וגם במידה ושוק הנדל"ן ירד ערך הנכסים ישמש לצורך כיסוי החובות..
איך ניתן לקבל 100% מימון לדירה בעזרת משכון?
כאשר נעזרים בנכס אחר (לא חייבים דירה) כמשכון נוסף לצורך הון עצמי מספק, הרי שבפועל אנו לא נוטלים משכנתא אחת אלא 2 משכנתאות:
- משכנתא על הדירה הקיימת – משכנתא בגובה 25% מערך הדירה החדשה (או כל סכום אחר עד 50% מערכך המשכון)
- משכנתא על הדירה החדשה – משכנתא על יתרת הסכום בדומה לכל משכנתא אחרת.
כלומר, אתם כלווים מקבלים בפועל משכנתא במימון מלא אך שני נכסים בסיכון ושני החזרים שיש לשלם בכל חודש בו זמנית. מדובר במשימה לא קלה שמלווה באחריות רבה מאחר ובמידה ולא תעמדו בהתחייבויותיכם לא רק שאתם תספגו מכה כואבת, גם ההורים ויתר בני המשפחה יפגעו פגיעה חמורה וקשה.
למרות האמור, במקרים רבים הורים רוצים לעזור לילדיהם אך אין להם יכולת כלכלית לעשות זאת. במקרים אלו, משכון הדירה שלהם כהון עצמי בהחלט עוזר וההורים יודעים שבמקרה החמור ביותר הם ישובו לשלם החזרי משכנתא בשם בנם על הדירה שבבעלותם עד לכיסוי של ההלוואה המוגבלת שניטלה על הנכס בו הם מתגוררים.
לסיכום,
ניתן לקבל משכנתא במימון מלא אך זאת על ידי העברת הסיכונים הגבוהים מהבנק אליכם. במקרים בהם יש יכולת כלכלית ראויה אך אין חיסכונות מספקים, הרי שבהחלט ניתן לקחת 100% משכנתא וכך לדלג על המחסום המורכב ביותר בדרך לדירה. לנו יש כלל ברזל עבורכם:
- קחו 100%משכנתא – כאשר גובה כלל ההחזרים אינו גדול מדמי השכירות הקיימים.
- אל תקחו 100% משכנתא – כאשר גובה כלל ההחזרים גדול מדמי השכירות הקיימים.
כל עוד יש לכם יכולת כלכלית איתנה אך אין לכם חסכונות, אין מניעה ממינוף גבוהה וקפיצת מדרגה לבית משלכם. במידה ויש חשש ולו הקטן ביותר שלא תעמדו בהחזרים הגבוהים, המלצתנו להימנע מכך כל עוד ניתן. במידה ויש לכם שאלות ואו ברצונכם לקחת משכנתא וחשוב לכם לקבל ליווי מקצועי מיועץ משכנתאות, אתם מוזמנים לפנות אלינו:
