לקנות נכסים בארה"ב – על הפרק: תשואה גבוהה, אמת או שקר?

האם לקנות נכסים בארה"ב? האם מדובר במלכודת תשואה? משקיעים רבים מישראל מחפשים השקעות נדל"ן בארה"ב. בעיקר מפני שבאמריקה, הנכסים מניבים תשואה שוטפת גבוהה יותר ביחס לארץ ■ אז איך מחשבים את כל המספרים כדי לדעת מה הצפי לתשואה האמיתית, נטו? מה המוקשים שיש להיזהר מהם בתכנית עסקית המוצגת לנו של נכס להשקעה?

מדריך – איך לקנות נכסים בארה"ב

הכנו עבורכם מדריך המבוסס על שלבים בכדי שתוכלו לעבור שלב שלב ולהבין את המורכבות וההזדמנות שיש בביצוע עסקאות בחו"ל ובארצות הברית בפרט.

התכנית העסקית: איך בודקים את המספרים בעסקה?

המספרים בעסקה הם מרכיב חשוב מאוד. במאמר על הסיכונים בעסקת נדל"ן בארה"ב התמקדנו בשאלה הראשונה, והיא – איך לא ליפול בהשקעת הנדל"ן? הזכרנו את התכנית העסקית כאחד מחמשת מרכיבי ההשקעה שיש לבדוק היטב.

חמשת המרכיבים הם:

1. האזור.
2. הסביבה הסמוכה לנכס.
3. השוק.
4. המבנה הפיזי של הבית.
5. המספרים.

אמנם מרכיב המספרים הנו האחרון ברשימה. אך מפני שכאן טמון הפיתיון למשקיע הישראלי, נצלול כאן לסקירה מעמיקה של המספרים בתכנית העסקית, כדי שנדע מה לשאול ובעיקר ממה להיזהר.

להלן, ארבעת הנושאים בהם נעסוק במאמר זה:

1. מה המרכיבים של התשואה בהשקעת נדל"ן?
2. תשואה ברוטו מול נטו – מה הדברים שצריך לקחת בחשבון?
3. השפעות מיסוי נכסים –  גובה המיסוי בארה"ב ובישראל.
4. מספרים למתקדמים – המשקיע / סוג ההשקעה / נכסים מעבר לים.

1. מה המרכיבים של התשואה בהשקעת נדל"ן?

ישנם מספר מדדים שונים לחישוב תשואה. באופן כללי, התשואה מבטאת את התמורה שהמשקיע מקבל מהעסקה בעבור סכום ההשקעה. אלה מרכיבי התשואה:

• השקעה.
• הכנסות.
• הוצאות.

אנו נפרט לגבי כל אחד מהמרכיבים האלה בהתייחסות לביצוע השקעות נדל"ן בארצות הברית:

השקעה:

בדוק מה המרכיבים של סעיפי סך כל ההשקעה? דעו כי תמיד ישנם עלויות נוספות חוץ ממחיר הנכס. סעיפי העלויות תלויים בסוג ההשקעה וסוג הנכס. לדוגמה, במקרה של רכישת בית פרטי בשוק:

• עלויות סגירת עסקה במשא ומתן.
• עלות שכר טרחת עו"ד (Title Attorney).
• עלויות פוליסת ביטוח (Title insurance).
• עלויות לבדיקת הנכס טרם רכישה.
• עלויות שיפוץ והכנה להשכרה.
• עלויות החזקה בזמן השיפוץ.

טיפ! איך להשיג עסקאות טובות במחיר הנמוך האפשרי? המוכר סופג את עלויות התיווך. עם זאת, משקיעים מתוחכמים אשר מבצעים השקעות ישירות בארה"ב מתגמלים את הברוקר כדי לקבל את העסקאות הטובות וכדי לגייס את המתווך לטובת רכישה במחיר הנמוך ביותר.

השקעה ישירה בארצות הברית יכולה לחסוך עשרות אלפי דולרים לעומת רכישת נכס מחברת שיווק נדל"ן. גיוס הברוקר לטובת המשקיע היא אחד מהכלים החשובים להשיג זאת.

הכנסות:

ישנם שני סוגי הכנסות כאשר מדובר בנדל"ן:

1. הכנסה הונית – הכנסה הונית היא כתוצאה ממכירה של הנכס.
2. הכנסה תזרימית – הכנסה תזרימית היא כתוצאה מפעילות שוטפת של הנכס (השכרה).

מכירה עתידית ברווח היא עניין ספקולטיבי. למה? כי מדובר בעתיד.

לכן, אני ממליץ על 2 מדדים בהקשר של כדאיות ההשקעה:

1. המדד הראשון – מחיר הנכס לעומת מחיר השוק היום.
2. המדד השני – כדאיות ההשקעה ביחס לצפי התשואה.

במדד הראשון אנו בודקים מהו ערך הנכס. כלומר, בכמה אוכל למכור את הנכס יום לאחר שקניתי אותו? כאשר המטרה היא, שסך כל ההשקעה יהיה נמוך ממחיר השוק הנוכחי. זה יעד שבהחלט ניתן להשיגו והנו חשוב כדי לא ליפול בהשקעה. השם המקצועי של השקעה כזו נקרא – השקעת ערך.

אך במאמר זה אנו נתמקד בסקירה זו במדד השני של כדאיות ההשקעה – מדד התשואה:

אנו ממליצים למדוד את התשואה לפי מדד החזר השקעה שנתי ה-ROI. מפני שכך אנו מבצעים הערכה נפרדת ובלתי תלויה של פוטנציאל ההון והפוטנציאל התזרימי. בתור משקיעים עלינו לדעת מה אנו מחפשים:

• האם המטרה היא הגדלת הון?
• האם אמטרה היא יצירת הכנסה תזרימית חודשית?

אך איך אפשר להצליח מבלי לדעת להתמקד ולהבין במה בדיוק אנו רוצים להצליח? היופי במדדים האלה שהם מתבססים על ביצועים בהווה. וזהו יתרון בולט כאשר מדובר בנדל"ן ואנחנו רוצים ללכת על בטוח.

אבל איך בודקים מה באמת ההכנסות הצפויות?

ישנם הרבה כלים ואתרים באינטרנט שמאפשרים זאת. להלן דוגמאות:

דרך ראשונה: כנסו לאתר RENTOMETER. הקישו את כתובת הנכס שבעניין, ציינו את מספר החדרים, ומיד ניתן לקבל הערכה של גובה שכר הדירה הצפוי ולצד הערכה של המחירים הנמוכים והגבוהים ביותר בהם נכסים דומים מושכרים באזור הסמוך לנכס!.

דרך שנייה: כנסו ללוח מודעות נכסים אינטרנטי. למשל ZILLOW. הקישו את כתובת הנכס ובדקו מה קורה בשוק השכירות באזור:

• מה המחירים המבוקשים?
• כמה זמן הבתים עומדים להשכרה?
• כמה בתים עומדים להשכרה?

האינטרנט הוא כלי מצוין לבדיקה ראשונית. אך הכי טוב להסתמך על ניסיון אנושי באזור הכנס. במידה ואין לכם ניסיון בשוק זה, כדאי לפנות אל חברת הניהול שעתידה לנהל את הנכס, ולבקש ממנה לקבל הערכת גובה שכר הדירה בנכס.

טיפ! שאלו את חברת הניהול בהזדמנות זו על הניסיון שלהם באזור.

שאלות לדוגמה:

• איך הם מסננים דיירים בעייתיים?
• מה פרופיל הדיירים באזור?
• שיעור הבתים הריקים באזור?
• איך האזור הזה תיפקד בשנה הכי גרועה לעומת אזורים אחרים בהם החברה עובדת?

הכינו מראש רשימת שאלות.

2. תשואה ברוטו מול נטו –   מה הדברים שצריך לקחת בחשבון?

כאן נכנס הסעיף השלישי והאחרון של מרכיבי התשואה בתכנית העסקית:

• תשואה ברוטו – תשואה זו הנה היחס שבין ההכנסות לגובה ההשקעה.
• התשואה נטו – תשואה הכוללת גם את ההוצאות התפעוליות.

*חשוב לדעת כי בארצות הברית הפער בין התשואה ברוטו לנטו יכולה להיות משמעותית מאוד.

כעת נסקור מה הן הוצאות אלה:

הוצאות:

את סעיפי ההוצאות ניתן לחלק כך:

1. הוצאות ודאיות.
2. הקצאות.

הוצאות ודאיות – כל התשלומים השוטפים ש-100% יצאו מהכיס שלכם.

דוגמאות:

• תשלום חודשי לחברת הניהול.
• תשלום על חידוש חוזה לדייר קיים.
• תשלום מיסים עירוניים.

בהתאם לסוג העסקה ישנם הוצאות ודאיות נוספות כדוגמת:

• בתים מסוג "TOWN HOUSE" לרוב מחויבים בתשלומי ועד שכונה הנקראים HoA. בדוק זאת, וכלול הוצאה זו בתכנית העסקית.
• תשלומים לעירייה – הוצאות נוספות עבור קבלת היתר השכרה לנכס, או עבור ביצוע בדיקה תקופתית מטעם פקח עירוני,  או עבור חידוש אישור השכרת הנכס.

אסור להתעלם מהוצאות אלה, וגם לא מהמשמעות של השקעות בנכסים בהן נדרש היתר שיפוצים או היתרי השכרה. סוג נוסף של הוצאות תלוי בבחירת המשקיע – למשל רכישת ביטוח נכס. נדרשת מומחיות בסוג ההשקעה והבנת מאפייני האזור בכדי לקבוע בצורה מדויקת את כל סעיפי ההוצאות הצפויים. לכן, חשוב לשאול שאלות ולא לקבל את סעיפי ההוצאות המוצגים לכם כמובן מאליו!

הקצאות – מה עוד יש לבדוק מעבר לסעיפי ההוצאות שהוצגו לנו? פשוט מאוד. לבדוק מה עם סעיפי ההוצאות שבכלל לא נכללו בתכנית העסקית! הקצאות הן בעצם כל התשלומים השוטפים ואיבודי ההכנסה אשר אין ודאות לגבי הסכומים והמועדים בהם יתרחשו.

דוגמאות:

• הוצאות תיקונים של הנכס.
• הוצאות הנגרמות מתהליך פינוי דייר לא משלם.
• איבוד שכר דירה כתוצאה מבית ריק.

כאשר מדובר בנדל"ן, אין שאלה האם הוצאות אלה יתרחשו או לא. הן יתרחשו! השאלה היא כמובן, כל כמה זמן זה יקרה ומה הערכת העלות הכספית בכל פעם? למשל, ככל שהנכס באזור אוכלוסייה קשה יותר, אז יש סבירות גבוהה יותר שניאלץ להתמודד עם דייר בעייתי שלא משלם או אף גרוע יותר משאיר נזק רב בנכס.

טיפ! מרכיב ההקצאות מבטא את הסיכון התזרימי בהשקעה.

בהשקעות אלו יש מוקשים (עלויות לא מתוכננות) – מה הדרך הכי טובה לנטרל מוקש?

• הדרך השנייה הכי טובה:
  אם אינך מומחה ביחידת חבלה אז כדאי שתשקול להיעזר בחברה מקצועית במקום לפעול לבד עם נטרול מוקשים. כך יפעל משקיע חכם ממוצע.
• הדרך הראשונה הכי טובה:
  משקיע פיקח יותר, יחליט להימנע עד כמה שאפשר מהצורך להתעסק בנטרול מוקשים מלכתחילה. כלומר, לפני שירכוש נכס בדרך כזו או אחרת, המשקיע ישתמש בגורם יעוץ מומחה שהאינטרס שלו יהיה אך ורק בטובת המשקיע. רק גורם כזה יוודא שהמשקיע לא יצטרך חברה מקצועית שתיאלץ לעזור בכל פעם מחדש בנטרול המוקשים.

במהלך השנים נוכחנו כי דפוס פעולה זה שייך למשקיעים גדולים ומתקדמים. זאת מכיוון שככל שתקציב ההשקעה גבוה יותר, כך יש לייעוץ כזה ערך רב יותר. יתכן וזו סיבה נוספת המסבירה מדוע דווקא המשקיעים הגדולים הפיקחים יותר פועלים באופן זה.

להלן דוגמה מפורטת של: תכנית עסקית להשקעה באזור צפון מזרח אוהיו!

השפעות מיסוי –  ארה"ב וישראל

גילוי נאות הוא כי בזמן ולכותב מאמר זה יש ניסיון כמשקיע פרטי, הכולל ניסיון בייעוץ נדל"ן וליווי אישי של משקיעים אחרים בעשרות עסקאות בכמה מדינות שונות בארה"ב, הוא עדיין אינו יועץ מס. לכן, המלצתנו הראשונה למשקיעים ישראלים היא להיוועץ במומחה מס אשר יוכל להעניק יעוץ מיטבי ופרטני.

לאחר שציינו זאת, נשתף אתכם מהיכרותנו וניסיוננו לגבי שיקולי המיסוי בהשקעת נדל"ן בארה"ב, אשר קשורים לסעיף התשואה השוטפת.

• פטור מס אמריקאי
• אמנת מס בין ארה"ב וישראל
• מסלולי המיסוי הישראלי

פטור מס אמריקאי:

ארצות הברית מעניקה הטבת מס למשקיעים זרים. ההטבה היא פטור מס שנתי עד גובה הכנסה נטו של 4,000 דולר. סכום הפטור משתנה מעת לעת. בשורה התחתונה, על הנכס הראשון בארה"ב חבות המס היא נמוכה מאוד עד כדי אפסית. אך, בהתאם למקרה של כל משקיע, יתכן וכדאי לשקול רכישה בשותפות, למשל על שם בני המשפחה. כל בעלים רשום נוסף מעניק פטור של 4,000 דולר נוספים בשנה. מצד שני, עלויות דיווח וטיפול של רו"ח הם גבוהים יותר ככל שיש יותר אנשים לבצע עבורם דיווח מס. אלה רק השיקולים ברמת העלויות השוטפות. מעבר לכך יש גם מיסוי על רווח הון, וישנם שיקולים נוספים חשובים לא פחות.

אמנת מס בין ארה"ב וישראל:

אמנת המס קובעת מספר דברים חשובים. כאן אתייחס בהקשר לתשואה – בהתאם לאמנה אין כפל מס.

מסלולי המיסוי הישראלי:

ניתן לבחור בין שני מסלולים שונים. המסלול האחד הינו מס לפי האחוז השולי של בהתאם לסך ההכנסות האישי. המסלול השני, הוא תשלום של 15% מההכנסה נטו של פעילות הנדל"ן השוטפת בארה"ב. גם כאן, אלה רק השיקולים ברמת העלויות השוטפות. מעבר לכך יש גם מיסוי על רווחי הון, וישנם שיקולים נוספים חשובים לא פחות.

מספרים למתקדמים

כל משקיע רציני באמת יכול להשתמש במידע המובא מעלה בכדי להכין לעצמו רשימה מלאה של שאלות לגבי התכנית העסקית. זה לא קשה. בקישור מעלה שיתפנו דוגמה מפורטת של תכנית עסקית שניתן להיעזר בה לשם השוואה ובדיקה לכל תכנית עסקית אחרת.

מצד שני, זה כן לוקח זמן ועבודה להתאים את התכנית העסקית למקרה ההשקעה שלכם – במידה ומדובר בסוג השקעה אחר או באזור אחר. כאן אתן לכם הצצה לשיקולים מתקדמים יותר בהשקעה. אתייחס בעיקר למשמעויות הנובעות מהעובדה שמדובר במשקיע ישראלי ובנכס הנמצא מעבר לים.

בהקשר המסוים של הנושא שלנו –  התשואה.
השאלה שאנו עונים עליה כאן היא – איך למצוא השקעה עם התשואה הכי גבוהה באמת?

סקרנו כאן תשובות לשאלה הזו, אך יש בעיה. הבעיה אינה בתשובות לשאלה. אלא שהשאלה הזו אינה בדיוק השאלה הנכונה. נסביר מיד למה.

מה המשקיע רוצה? – תשואה גבוהה היא לא תשובה מספיק טובה! המשקיע לא רוצה גם ראש שקט?

תובנה:

השאלה היותר נכונה היא – איך למצוא השקעה עם האיזון הטוב ביותר למשקיע בשקלול כל הרצונות, היכולות והמשאבים העומדים לרשותו?

לדוגמה:

משקיע ישראלי שלא יכול בשום פנים ואופן להתמודד עם מצב של דייר בעייתי או חס וחלילה להשקיע כסף נוסף בשיפוץ הנכס כי מיצה את כל כספו הפנוי לטובת ההשקעה הראשונית. משקיע כזה טועה בחשיבה שאינו מסתפק בתשואה פחותה מהגבוהה ביותר. למה? כי באופן זה נקלעים ישראלים להשקעות הכי מסוכנות. כאלה שאפילו משקיע אמריקאי מקומי פעלתן שרוצה, מוכן ויש לו הכלים לנהל השקעות מורכבות נמנע מהן.

הגיע הזמן לעשות תיאום ציפיות. אין מתנות חינם. בעולם של ריבית אפס, בעולם של בורסה עם תשואות שנתיות חד-ספרתיות, בעולם כזה הגיוני לצפות לתשואות דו-ספרתיות בנדל"ן עם סיכון נמוך?

אז מה האיזון המיטבי?

ראינו כי מעצם היותנו ישראלים המשקיעים מעבר לים, כבר נגזרים מספר משמעויות. כן, יש מרחב גמישות מבחינת תשואה גבוהה יותר בין משקיעים ישראלים שונים. זה תלוי למשל האם המשקיע מחפש השקעה פסיבית, או לחלופין ביכולות ורצון הניהול האקטיבי, יכולות בדיקה ויתכן גם הגעה פיזית אל ארצות הברית במידת הצורך.

בנוסף, משקיע המעוניין במספר נכסים בינוני ומעלה ומוכן לגוון את תיק הנכסים, יכול להכיל יותר אי-ודאות מאשר משקיע קטן בעל 2-3 נכסים בלבד.

אז מה כן לעשות? בצעו השקעה איכותית! איך? יש לבדוק לפי 5 מרכיבי בדיקת כל השקעה. קרא כאן עוד.
רק אחרי שהשתכנענו באיכות הנכס להשקעה –  רק אז נצלול לעומק החלק הכמותי של בדיקת המספרים. יש להימנע מאזור קשה ולא לקנות במחיר שוק ומעלה. עדיף לא להשקיע בכלל מאשר להשקיע בצורה זו.

לסיום,

צריך להבין שהתשואה היא תוצאה. התוצאה היא לא רק בגלל הנכס עצמו, אלא תלויה בכל מרכיבי ההשקעה – כמו חברת הניהול, איכות השיפוץ, איכות ניהול הספרים והחשבונאות וכיוצא בזה. החלק האחרון יותר רלוונטי ככל שיש למשקיע יותר נכסים ויותר עסקים. בכל מקרה, העיקרון שחשוב לזכור – אם נכס עושה 10% תשואה זה לא רק הנכס, אלא כל המערך התומך בהשקעה הזאת שהניב את ה-10 אחוז. דעו כי החכמה לא טמונה בתשובה כזאת או אחרת. החכמה היא לדעת לשאול את השאלות הנכונות. ברוב המקרים היכולת הזו מגיעה מניסיון.

רוצים לשאול את כל השאלות הנכונות? רוצים ייעוץ וליווי בהשקעה בארצות הברית? הרגישו בנוח לפנות אלינו לקבלת מידע נוסף ולייעוץ ראשוני חינם: