לקנות דירה, אירוע מלחיץ במעט וזאת מאחר ועלינו להחליט היכן אנו משקיעים סכום כסף גדול במיוחד כאשר לאחר מכן לא פשוט להתחרט ולעבור למקום אחר. כאשר אנו ניגשים לקנות דירה עלינו לקבל החלטות לא פשוטות לגבי מיקום הדירה, סוג הדירה וכמובן התקציב שעומד לרשותנו. במאמר זה ננסה להסביר איך לקנות דירה, איפה כדאי לקנות דירה ומה ההבדלים בקבלת ההחלטות בין דירה המיועדת למגורים לכזו המיועדת להשקעה.
לקנות דירה
ההחלטה לקנות דירה יכולה לנבוע מצרכים או רצונות שונים. גם כאשר אנו מקבלים החלטה חשובה זו, לא תמיד נוכל לעמוד בה כלכלית ולא תמיד נוכל לדעת שעשינו את הבחירה הנכונה וזאת מאחר ומדובר בשוק הנמצא בתנועה ולפעמים ניתן לדעת האם קיבלנו החלטה נבונה או מוטעית רק בראיה היסטורית לאחור בחלוף שנים מספר. השאלה שרבים שואלים אותנו לאחרונה (בהתאם לשינויים שונים במשק..) איך לקנות דירה בצורה בטוחה גם בראיה לשנים הבאות?
לצורך מענה על שאלה זו ואחרות עלינו לחלק את רוכשי הדירות לשני קטגוריות עיקריות:
- רוכשי דירות למגורים – אנשים שבוחרים לקנות דירה למגורים.
- רוכשי דירות להשקעה – אנשים שבוחרים לקנות דירה נוספת להשקעה.
חלוקה זו חיונית מאוד מאחר והנכס מהווה בעל משמעות שונה בתכלית בין קבוצות רוכשים אלו. בעוד רוכשי דירות למגורים מעוניינים לזכות בשירותים טובים, רמת חיים גבוהה אך בעיקר בקורת גג מעל לראשם. המשקיעים רוצים ליהנות מתשואה אופטימלית על כספם ובוחרים את השקעותיהם על סמך נתונים אחרים לגמרי – אחר הכסף.
כעת שהחלוקה בין האוכלוסיות ברורה, ניתן להמשיך למענה על השאלות שבכותרת המאמר:
איך לקנות דירה?
קניית דירה מתחילה ונגמרת בסופו של דבר בתקציב שעומד לרשותכם. לעתים יש לרוכשי דירות הון עצמי לרכישת מלוא הדירה, לפעמים לרוכשי הדירות יש צורך בקבלת מימון לדירה בתצורת משכנתא. רק לאחר שיודעים מהו רף היכולת הכלכלית שלנו בפועל, נוכל להתקדם בתהליך חיפוש דירה מתאימה למידות שלנו.
כאשר בוחנים את האפשרויות לרכישת דירה יש לחלק שוב את האוכלוסייה למשקיעים ורוכשי דירות למגורים אך מעבר לכך גם לטיב הדירה הנרכשת:
- לקנות דירה מקבלן – דירה חדשה יקרה יותר בעשרות אחוזים.
- לקנות דירה יד שניה – דירה יש שניה זולה יותר בעשרות אחוזים.
החלוקה בין דירה חדשה מקבלן ודירה יד שניה מאוד חיונית מאחר וגם כאן נראה חלוקה די ברורה בין סוגי הרוכשים:
קניית דירה למגורים:
רוכשי דירות למגורים מדמיינים את עצמם בדירה ולכן ישאפו לרוב לרכוש דירה חדשה מקבלן בה התנאים טובים בהכרח מדירת יד שניה. במידה ואין יכולת כלכלית מספקת לרכישת דירה חדשה מקבלן, רוכשים אלו יחפשו דירה יד שניה שעברה שיפוץ ואו נראית מספיק טוב לטעמם וזאת מאחר וזוהי הדירה בה הם צפויים לחיות שארית חייהם. כאשר קונים דירה למגורים יש משמעות גבוהה מאוד לרמת הגימור בדירה ולמגוון רחב של פרמטרים כדוגמת:
- נוף – חלונות המשקיפים לנוף ירוק ואו פתוח.
- אוויר ואור – משב רוח חיה ואור טוב במהלך שעות היום.
- מעלית וחניה – נוחות מקסימלית להורים וילדים.
- סביבה טובה – מוסדות לימוד, גנים, פעילויות ושירותים לתושב.
- אוכלוסיה טובה – הרמה החברתית והכלכלית של תושבים במקום.
- ועוד..
כלומר, רוכשי דירות למגורים ישקיעו מאמצים ניכרים בכדי להגיע קרוב ככל הניתן לחלום של דירה מושלמת למגורים. וככזו הם לפעמים מאבדים קשר למציאות הכלכלית ונכנסים לבור עמוק. אנו ממליצים תמיד לבחון את היכולת הכלכלית ולהגדיר מראש רף עליון לסכום אותו אתם מוכנים להשקיע וזאת מאחר ודירה למגורים אינה נרכשת בהכרח ביחס לתשואה או לעליית ערך הנכס בעתיד אלא בכדי לשרת את המשפחה בצורה הטובה ביותר וחשוב לזכור זאת.
קניית דירה על ידי משקיעים:
רוכשי דירות להשקעה רואים את הדירה כמפעל לייצור כסף. תפקידם בראש ובראשונה לבצע חישוב תשואה ולברר מה גובה הרווח שצפוי להם מהדירה מידי חודש ושערך הדירה תעלה מעלה מעלה עם הזמן. מסיבה זו הם יעדיפו כמעט תמיד את הדירה מיד שניה על פני דירות מקבלן וזאת מאחר וגובה השכירות צפוי להיות די דומה אך עלות הרכישה של דירת יד שניה נמוכה יותר. משקיע אינו חושב על רמת החיים בדירה, על הנוחות, על כל הדברים הקטנים שרוכשי דירות למגורים מבקשים לעצמם. במקום זאת, יהיו דגשים אחרים:
- ביקוש גבוהה – זוגות צעירים מבקשים להתגורר במיקום הנכס.
- תמורה טובה – מחיר נמוך ביחס לדמי שכירות גבוהים מידי חודש.
- תנאי מימון – בהתאם ליכולת קבלת המימון לביצוע ההשקעה בפועל.
- יכולת השבחה – אפשרות להשביח את הנכס להעלאת ערכו במועד המכירה.
- ועוד..
כלומר, משקיעים אינם ממש מתעניינים ברמת השירותים ואו ברמת החיים בקרבת הנכס (ברמה פחותה) אלא דווקא ביכולת שלהם להפיק את התשואה הגבוהה ביותר ביחס להשקעתם. משקיעים אלו יבחרו בדירה עם בעיות שונות כדוגמת חוסר בנוף ואו בחוסר במעלית וכן הלאה במידה והמחיר נמוך יותר וזאת על אף העובדה שבעבור השוכרים רמת החיים תהיה נמוכה יותר וזאת מתוך הבנה שכל עוד יש ביקוש קשיח מצד שוכרים למגורים בסביבת הנכס הרי שניתן יהיה ליהנות מהכנסה זהה לנכס דומה ואיכותי יותר.
איפה כדאי לקנות דירה?
כאשר בוחנים את מיקום הנכס, יש משמעות שונה בתכלית בין רוכשי דירות למגורים ורוכשי דירות להשקעה וזאת שוב מאחר וייעוד הנכס שונה. ההתייחסות בבחירת מיקום הנכס שונה מאוד מטיב הנכס ורמת החיים בו וזאת מאחר ואנו בוחנים יתרונות וחסרונות שאינם בהכרח תלויים בנכס עצמו.
איפה לקנות דירה למגורים?
כאשר מדובר בדירה למגורים הרי שיש חשיבות עליונה בחיבור רגשי ואו צורך קיומי למיקום הדירה. כלומר, אנו בוחרים את הדירה למגורים בהתאם להיכרות מוקדמת עם הסביבה בעקבות עבודה, לימודים ואו משפחה. רכישת דירה למגורים נעשית לרוב על בסיס אמוציונלי ולכן אנו לא נבחן את אותם הדברים שיבחנו המשקיעים. לרוכשי דירות למגורים כדאי להתמקד בהתאם למאפיינים הבאים:
- קרבה למשפחה – מגורים בקרבת ההורים או בני משפחה אחרים.
- קרבה לעבודה – מגורים בקרבת מקום העבודה לקיצור זמן הנסיעה בכל בוקר.
- קרבה לשירותים – קרבה למוסדות לימוד, גנים, חנויות, מוקדי בילוי וקניונים.
- רמת חיים – שכונה מבוססת ומושקעת בה העירייה מתחזקת היטב את הסביבה.
- ועוד..
כלומר, בראש סדר העדיפויות של רוכשי דירה למגורים יהיו היכולות לפיתוח אישי וחברותי לצד חיי משפחה וחברה תוססים ככל האפשר. בעבור זוגות צעירים רבים יש משמעות אדירה למגורים בסמיכות מקום להורים שיכולים לעזור בגידול הילדים ואף להיות בית כאשר ההורים בעבודה. רבים בוחרים את מגוריהם על פי הצרכים המשפחתיים או מקורות הפרנסה וערך הדירה או הסביבה אינה בהכרח מהווה עוגן מספיק חזק בכדי לבחור בנכס במיקום מסוים.
איפה לקנות דירה להשקעה?
רוכשי דירות להשקעה שמים דגש על מאפיינים אחרים לגמרי. משקיע ממוצע בוחן את יכולתו הכלכלית לצד התמורה הצפויה מהנכס ועל פיה הוא מקבל החלטה. בשונה מהחלטה בין דירה יד שניה או דירה מקבלן שיש לה משמעות כלכלית מידית אך לא משמעותית בעתיד, לבחירת המיקום של דירה להשקעה יש משמעות אדירה וזאת מאחר ולעתים ניתן ליהנות מהזדמנויות פז שמאפשרות רווחים גדולים מהצפוי. כך לדוגמה משקיעים יחפשו:
- השבחת תשתיות – השקעות מסיביות מצד הרשות המקומית בחיזוק התשתיות.
- השבחת כבישים – הגברת הנגישות למיקום הנכס על ידי הרחבה / יצירה של כבישים.
- התחדשות עירונית – תהליכים של שיפוץ וחיזוק בניינים מפני רעידת אדמה והשבחת הבניינים.
- התחזקות האוכלוסייה – הגירה חיובית מצד אוכלוסיות חזקות ואיכותיות.
- ועוד..
כלומר, משקיע יחפש נכס במיקום בו ניתן לראות בטווח הנראה לעין השבחה שתשפיע בסופו של דבר גם על מחיר הדירה. כך לדוגמה, פעמים רבות משקיעים יבצעו השקעות נדל"ן באזורים מתחדשים או ישנים וזאת מתוך ידיעה שבטווח קצר יתחילו עבודות לחיזוק מבנים ואו השבחת התשתיות שיביאו לכדי עליית ערך הנכסים בסביבה. המשמעות היא שייתכן והשוכרים יסבלו במעט והמשקיע אף יפסיד מעט מהכנסותיו בטווח הקצר אך לאחר מכן יהיה ברשותו נכס השווה הרבה יותר וגובה השכירות על נכס זה תעלה בהתאמה.
לסיכום, יש צורך בהגדרה של יכולת כלכלית, יעדי הרכישה ורצונות אישיים בכדי לקבל את ההחלטה על מיקום הרכישה וטיב הדירה האופטימלית בעבורכם. התשובה על השאלות, איך לקנות דירה?, איפה לקנות דירה? ישתנו מאדם לאדם וכדאי מאוד להתייעץ עם יועץ השקעות נדל"ן בכדי לאתר את הנכס האופטימלי בעבורכם.
רוצים להתייעץ עם יועץ השקעות נדל"ן? השאירו פרטים:
