למכור דירה או לחכות? שאלה זו עולה כאשר שוק הדיור אינו ניתן לחיזוי. כאשר שוק הנדל"ן עולה, המוכרים רוצים להרוויח כמה שיותר כסף על הנכס ויעדיפו לחכות עוד ולמכור ברווח. לעומת זאת, כאשר שוק הנדל"ן יורד, המוכרים רוצים להימנע מהפסדים ולמכור את הנכס כמה שיותר מהר. אז מה עושים? האם למכור דירה או לחכות?
למכור דירה או לחכות
שוק הנדל"ן דומה מאוד לכל שוק אחר. שוק טבעי נוטה לעלות ולרדת במאין מחזוריות לא ידועה. אך, שוק הנדל"ן ייחודי מאוד מאחר ומדובר בשוק איטי יותר שניתן לקבל מידע על שינויי רק לאחר תקופה ממושכת של שינויים במחירים. בעוד בשוק ההון כל שינוי מגמה מורגש (ומוסבר) מיד, בשוק הנדל"ן שינויים מתרחשים כל הזמן אך הם אינם בהכרח מעידים על שינוי במגמת המחירים.
כפי שניתן להבין, אנו חוזרים פעמים רבות על מספר מושגים:
- שוק הנדל"ן.
- מגמות בשוק הנדל"ן.
- מחזוריות בשוק הנדל"ן.
אלו מושגי מפתח שיש להכיר בכדי לנסות ולהבין האם מחירי הדירות צפויים לעלות ואו לרדת בתקופה הקרובה (שנה קרובה). במידה ואנו מבינים את שוק הנדל"ן ומזהים את המגמה הקיימת בשוק, הרי שקבלת ההחלטות אינה מורכבת במיוחד. אך, כאשר אין לנו יכולת זיהוי של מגמות – יש צורך לבחון את המחזוריות של השוק בכדי להסיק מסכנות.
במאמר זה, אנו מנסים להבין מה הצעד הנכון לעשות כאשר השוק נמצא בירידה?!
האם למכור דירה כאשר שוק הנדל"ן בירידה?
כדי לענות על שאלה זו עלינו ללמוד ולענות על שלושת ההגדרות מעלה:
שוק הנדל"ן:
שוק הנדל"ן הנו שם גג המכליל את כל סוגי נכסי הנדל"ן בישראל. כלומר, כל נכס המוגדר בחוק הישראלי כמקרקעין (מחובר לקרקע ואינו נייד) ייחשב לצורך העניין כחלק משוק הנדל"ן.
מגמות בשוק הנדל"ן:
מגמה, כיוון ממושך לערכי הנכסים. יש מספר סוגי מגמות שחשוב להכיר:
- מגמת נדל"ן עולה – ערך נכסי הנדל"ן בישראל עולים (ביקושים גבוהים)
- מגמת נדל"ן יורד – ערך נכסי הנדל"ן בישראל יורדים (היצע גבוהה)
- מגמת נדל"ן מעורבת – ערך נכסי הנדל"ן בישראל משתנה ממקום למקום (השוק בחוסר יציבות)
- מגמת נדל"ן קפואה – ערך נכסי הנדל"ן בישראל קפוא (השוק בהמתנה)
מחזוריות בשוק הנדל"ן:
במידה ומסתכלים על גרף מחירי הדירות בעשורים החלופים, ניתן לראות מאין גלים שמציגים עליות מחירים וירידות מחירים בהתאם לביקוש והיצע הקיים במועד זה בשוק.
מחזוריות הנדל"ן בישראל תכלול את הנתונים הבאים ל-30 השנים האחרונות:
שנים בהם שוק הנדל"ן ירד ועלה:
- 1987-1997 – עלייה של 100% בערך הנכסים בעשור!
- 1997-2007 – ירידה של 22% בערך הנכסים בעשור!
- 2007-2017 – עלייה של 120% בערך הנכסים בעשור!
בעשורים בהם השוק עלה, היו תקופות בהם השוק נכנס להאטה ואף ירד מעט אך השוק חזר לעלות. הסיבה שבישראל נראה בעיקר עליות מחירים גם בעתיד, נובע מכך שיש אחוזי פריון גבוהים, עליה לארץ, מגבלות בניה ושטחים לצד ביורוקרטיה נוראית שמכבידה משמעותית על היכולת של השוק להתמודד עם הביקושים.
אז אם כדאי לי למכור את הדירה או לחכות?
אחרי שקראתם את הקדמה הארוכה במקצת מעלה (עמכם הסליחה..) ביכולתנו לענות לכם בצורה ברורה ודי פשוטה על השאלה המופיעה בכותרת המאמר,
כדי לענות על שאלה זו בצורה מתאימה לכם, אנו נחלק את התשובה ל-2 אוכלוסיות:
- משקיעים – מכירת דירה להשקעה בשוק יורד.
- משפחות – מכירת דירה למגורים בשוק יורד.
1. מכירת דירה להשקעה כאשר השוק יורד:
משקיעים שמחזיקים בדירה וחוששים שערכה ירד בעתיד יכולים לפעול בשני דרכים:
- משקיעים לטווח ארוך – מומלץ להמשיך ולהחזיק את הנכס למרות הירידות.
- משקיעים לטווח קצר – מומלץ למכור את הדירה בהקדם האפשרי.
דירה להשקעה, אינה מסתכמת רק בעלות הנכס. יש לחשב גם הוצאות מיסוי מקרקעין, הוצאות מימון השקעה, הוצאות אנשי מקצוע כדוגמת עורך דין מקרקעין, שמאי מקרקעין ומתווך מקרקעין. לכן, עדיף לרכוש נכס לטווח ארוך ככל האפשר. ולמרות זאת, במידה ואין מנוס ממכירת הדירה בטווח הקצר, יש למהר ככל האפשר במכירתה. במידה ניתן להמתין כעשור ואין לחץ לכסף באופן מידי, הרי שניתן לחכות בלי לחץ עד לחזרה למגמת עליית מחירים ולמכור ברווח בעתיד..
2. מכירת דירה למגורים כאשר השוק יורד:
בעלי דירות למגורים, כלומר דירה אשר משמשת את הבעלים ומשפחתו למטרת מגורים. יתייחסו לשאלה זו מכיוון אחר לגמרי. כאשר גם כאן ניתן לפעול בשני דרכים:
- מוכרי דירה לכיסוי חובות – כאשר המכירה נועדה להשגת כסף, אסור לחכות!
- מוכרי דירה לשיפור דיור – כאשר מדובר בעסקת מכירה לשם רכישת נכס אחר יש לפעול לפי סדר מסוים.
אדם שנאלץ למכור דירה לצורך השגת הון נזיל לכיסוי חובות או לכל סיבה אחרת, ישאף למכור את הדירה כמה שיותר מהר טרם ערכה ירד אף יותר. כך גם, משפרי דיור שירצו למכור את דירתם בהקדם האפשרי בכדי להשיג הון גבוהה ככל הניתן. אך יש להדגיש שכאשר מדובר במשפרי דיור, כדאי מאוד לפעול לפי סדר ברור:
- שלב ראשון: מכירת דירה קיימת.
- שלב שני: קניית דירה חדשה.
כאשר מוכרים דירה קיימת מקבלים את ערכה נכון ליום המכירה. לעומת זאת, יכול לעבור לא מעט זמן עד שנאתר את הנכס החדש ולבינתיים אנו חוסכים כסף מכך שערך הנכס החדש הולך ונשחק. במידה ופועלים שלא בסדר הזה, נתקעים במצב הפוך בו הכסף מהדירה הישנה כבר אינו מספיק לצורך רכישת הדירה החדשה ומכאן יש פתח לבעיות רבות!
כמובן שכאשר מדובר בדירה למגורים בה עוד נוח לכם להתגורר, הרי שעדיף לא למכור את הדירה כלל ולחכות עם הנכס עד לחזרת המחירים לגובהם הראוי בעינכם. רק כאשר הצפיפות גבוהה ואו אתם מזהים שזוהי הזדמנות טובה לשיפור הדיור בפערי מחירים קטנים יותר שאכן שווה למכור נכס בשוק יורד..
רוצים למכור דירה? מתלבטים בנושא זה? השאירו פרטים ונעזור לכם לקבל החלטות מושכלות!
