כמה עולה הדירה שלי? בעשור החולף מחירי הדירות זינקו ובמקרים רבים ערכם אף הוכפל. הגיע הזמן למכור את הדירה? רוצים לשפר דיור ולעבור לדירה גדולה יותר? כנראה שאתם שואלים את עצמכם, כמה עולה הדירה שלי? במאמר זה ננסה להסביר אודות הדרכים לקבלת תשובות על שאלה זו תוך שימוש במספר גישות אפשריות לבחינת ערך הדירה.
כמה עולה הדירה שלי? – מדריך
כאשר ניגשים לביצוע הערכת מחיר דירה עלינו להיות זהירים במיוחד. מצד אחד ברצוננו לדרוש את המחיר האופטימלי בעבור הדירה שלנו אך מצד שני במידה ונבקש יותר מידי לא נצליח למכור את הדירה גם לרוכשים פוטנציאליים שאכן רוצים בנכס. לכן, יש משמעות רבה לאופן בו אנו מחשבים את ערך הדירה שלנו ומגיעים לשורה התחתונה עם מחיר ממשי שאכן מתאים לנו אך בעיקר מתאים לרוכשי הדירה.
בדומה לשווקים אחרים, גם שוק הדיור נקבעים על בסיס ביקוש והיצע. ככל שהביקוש גדל כך המחירים נוטים לנסוק מעלה ומעלה. לשם הדגמה ניתן לקחת את מרכז הארץ וערי הפריפריה, בעוד מחירי הדירות בפריפריה לא זולים, הם עדיין נמכרים במחירים נמוכים בעשרות ואף מאות אחוזים מדירות דומות באזור המרכז וזאת מאחר והביקוש על הדירות באזור המרכז גדול ביותר. בעצם, מחירי דירות נקבעים על פי היכולת של הקונים לעמוד ברכישת הדירה וכל עוד יש רוכשים בשוק שיהיו מוכנים לשלם את הסכום המבוקש הרי שזהו המחיר האופטימלי בעבור הנכס שלכם.
איך מעריכים שווי דירה?
יש מגוון דרכים לביצוע הערכת שווי דירה ואנו ננסה לעבור שיטה שיטה כדי לבחון מי מהם עונה בצורה הטובה ביותר על הצרכים שלכם ומשקפת מהימנה את מחירי השוק לדירה כמו זו שלכם. להלן האפשרויות:
- כמה עולה הדירה שלי – הערכת שווי לפי ערך פיזי של הנכס.
- כמה עולה הדירה שלי – הערכת שווי לפי ערך תשואתי של הנכס.
- כמה עולה הדירה שלי – הערכת שווי לפי השוואה לנכסים אחרים.
כפי שניתן לראות, יש אפשרויות שונות לבחינת ערך דירה ואנו כמובן ננסה לשקלל מספר דרכים כדי ליהנות מתוצאה בטוחה ומדויקת ככל הניתן. וכעת נעבור אחת אחת:
השיטה הראשונה: ערך פיזי של הנכס
כאשר אתם פונים לחברת ביטוח לשם ביטוח מבנה דירה שואלים אתכם מספר שאלות כדוגמת: שנת הבניה של הדירה, גודל הדירה, סוג הדירה ועוד.. הסיבה לכך היא שחברת הביטוח מעריכה על בסיס תשובות אלו את העלות הנדרשת לבנייתה מחדש של הדירה במידת הצורך. גם לצורך חישוב ערך דירה ניתן להיעזר בנתונים אלו ולבחון מה ערך הדירה ברמה הפיזית הפשוטה של האלמנטים הבסיסיים:
- ערך הקרקע – מה הערך היחסי של חלקת קרקע בסביבה בה הדירה ממוקמת.
- עלויות בניה – כמה יעלה לבנות את הדירה מחדש / כמה עלה לבנות את הדירה בעבר.
בעצם, ניתן לקבוע רף תחתון למחיר הדירה על ידי חישוב הערך הפיזי של הדירה שלכם. כאשר הגורם המשפיע ביותר יהיה כמובן ערך הקרקע שיעלה בהתאם לביקוש לאזור זה שהרי את הקרקע לא ניתן להעביר וזהו הנכס האמיתי בעסקאות נדל"ן.
השיטה השנייה: ערך תשואתי של הנכס
מחירי הדירות בישראל מושפעים בעיקרם על ידי המשקיעים שרוכשים דירות ומשכירים אותם בעבור תשואה חודשית קבועה (הכנסה פסיבית). המשקיעים הם אלו שמזהים פוטנציאל השבחה ראשונים והם נוטים להיכנס לשכונות וותיקות ואו חדשות ולהעלות את מחירי הדיור כתוצאה מהעלאת הביקוש המידית מפעולותיהם. לכן, אנו ננסה להעריך את שווי הדירה שברשותכם על בסיס פוטנציאל הרווח שהדירה שלכם מהווה בעבור משקיעים. כך לדוגמה, ננסה להבין מה גובה השכירות ועלויות התחזוקה של הנכס שברשותכם בכדי להבין מה צפויה להיות התשואה השנתית בעבור המשקיעים – ככל שהתשואה גבוהה יותר כך ערך הדירה צפוי לעלות וניתן לעתים לדרוש יותר כסף בעד פוטנציאל זה.
השיטה השלישית: ערך השוואתי של הנכס
שיטה זו היא החשובה והמדויקת ביותר ועל פיה רוב מוכרי הדירות פועלים. בשיטה זו אנו בוחנים עסקאות קודמות בסביבת הנכס וכך בעצם אנו מקבלים נתונים מדויקים לערכם של הדירות בסביבה זו אך יתרה מזאת, גם את הסכומים אותם מוכנים לשלם רוכשי הדירות. כך, מוכרי הדירות יכולים לדרוש מחיר מקסימלי בעבור הנכס שלהם וזאת על בסיס מידע מוצק ומוכח של רכישות קודמות. כדי לקבל מידע זה ביכולתנו לפנות לאתר רשות המסים בו מדווחים כלל העסקאות ובאתרים המסדרים את הנתונים:
- אתר מידע נדל"ן – מידע על עסקאות מקרקעין קודמות באופן גולמי וישיר.
- אתר מדל"ן – מידע על עסקאות מקרקעין על גבי מפה ומסודרות היטב.
המורכבות בשיטה זו:
אין דירות זהות (למעט במקרים ייחודיים) ולכן מחיר של דירה אחת לא בהכרח מתאים לדירה שלכם. כך, בשכונות בהם יש עבודות תמ"א 38 ערכי הדירות מזנקים מאחר והממוצע בשכונה עולה מעצם מכירת הדירות החדשות במחירים גבוהים יותר. יתרה מזאת, פעמים רבות אנו משווים בין דירות במידות זהות אך בעלות נתונים שונים כדוגמת:
- דירה משופצת – שיפוץ דירה לפני מכירה יכול להעלות את ערך הדירה משמעותית.
- דירה עם חניה פרטי – דירה עם חניה פרטית יקרה בכ-10% מדירה ללא חניה פרטית.
- דירה עורפית שקטה – דירה בצד הנכון של הבניין יכולה להשפיע על מחיר הדירה.
- דירה עם מרפסת שמש – דירה עם מרפסת שמש בהחלט עולה יותר מדירה ללא מרפסת.
- וכן הלאה..
כלומר, השוואת הדירה שלכם לנכסים אחרים יכולה להיות מעט בעייתית. לכן, נהוג לבחון את שווי הנכס בעזרת מגוון שיטות ותוך שימוש במחירונים של לוי יצחק בו מפורטים ערכם של כל פרט ופרט בדירה. חלק מהפרטים ניתן למצוא בכתבה על השוואת דירות שיכול לעזור לכם להבין מה המשמעות של אלמנטים שונים בדירה.
אז כמה עולה הדירה שלי?
כדי לקבל תשובה מדויקת ניתן לפנות לבעלי מקצוע שמתמחים במקרקעין. מתווך דירות, שמאי מקרקעין ויועצי נדל"ן בהחלט יוכלו לעזור לכם להגיע לתוצאות הראויות. מצד שני, ביכולתכם לנסות את מזלכם לחשב את מחיר הדירה לבד תוך נטילת סיכון מסוים להערכת שווי מוטעית שיכולה לגרום לכם להפסד כספי ואו לעיכוב משמעותי ואו אף חוסר יכולת למכור את הדירה כתוצאה ממחיר שוק גבוהה מידי.
פרט נוסף שיש לקחת בחשבון בתקופות בהם שוק הדירות אינו יציב זהו המגמה בשוק. כלומר, במידה ומחירי הדירות עולים הרי שלא קשה למכור דירה במחיר הראלי מאחר וכולם יוצאים מתוך הנחה שגם אם הם שילמו מעט יותר מידי הדברים יסתדרו בהמשך הדרך.. לעומת זאת כאשר שוק הדירות בירידה ואכן מורגשים ירידות במחירי הדיור הרי שיש להתחשב בכך ולחשב את ערך הדירה בחוסר של אחוז או שניים כדי להתאים טוב יותר לשוק משתנה ותחרותי בו לזמן יש משמעות רבה עוד יותר.
רוצים שנבדוק עבורכם את שווי הדירה בחינם? השאירו פרטים ונשוב אליכם:
