יזמות נדל"ן אינה מתבססת רק צבירת ידע בלימודים תאורטיים אלא גם ובעיקר על ניסיון חיים ומיומנות. יזמות נדל"ן יכולה להיות כושלת או מוצלחת כאשר ההבדל המהותי בין הצלחה ובין כישלון נמצא ככל הנראה ביכולת לזהות הזדמנויות נדל"ן יוצאות דופן שמאפשרות לנו ליהנות מעליית ערך ההשקעה, תשואה קבועה ובטוחה ואו יכולת למינוף הנכסים שבעניין לכדי המקסימום האפשרי. וכעת נשאלת השאלה, איך לומדים לזהות הזדמנויות נדל"ן שאכן יהפכו אותנו ליזמי נדל"ן מוצלחים?
יזמות נדל"ן – זיהוי הזדמנויות נדל"ן
ענף הנדל"ן מציע מגוון רחב של אפיקי השקעה, רבים עוסקים בעסקי הנדל"ן וכל עוד השוק כולו בעליה הרי שכולם נהנים ונחשבים כמוצלחים. השאלה המהותית היא, איך מצליחים להשיג תוצאות טובות יותר מיתר המשקיעים ומיתר היזמים? ניתן לומר שעיקר המקצוע של יזמות נדל"ן היא המעקב ומלאכת האיתור של הזדמנויות נדל"ן שיהפכו להצלחות גם בעתות משבר ולמוצלחים אף יותר בימים בהם השוק כולו בעליה. במדריך זה נסביר איך ניתן יהיה לזהות את אותם הזדמנויות נדל"ן או אם תרצו פנינות השקעה שיניבו תשואה גדולה הרבה יותר בטווח הארוך.
כאשר יזם נדל"ן מחפש את הפרויקט הבא שלו עליו לעשות שיעורי בית. עליו להכיר את הסביבה בה הוא מתעד להשקיע זמן וכסף ולהשוואת בין אפשרויות שונות שעומדות בפניו. במקרים רבים יש יותר מאפשרות אחת כאשר לכל אחת מהאפשרויות יש יתרונות וחסרונות ועל יזם נדל"ן לשקול את האפשרויות לקבלת התוצאה הטובה יותר מביניהם. כלומר, חלק משמעותי מיזמות נדל"ן מבוצע על הנייר ובראשו של היזם. כדי שניתן יהיה לקבל החלטות מושכלות ולבצע השוואות אלו יש להכיר את הגורמים המשפיעים ביותר על כדאיות יזמות נדל"ן:
- מיקום – עסקאות נדל"ן נבחנות בראש ובראשונה על בסיס מיקומן.
- תכנית מקומית – חשוב לבדוק מה הם התכניות המקומיות בקרבת מקום.
- תכנית מחוזית – יש לוודא שתכניות אלו מגובות ברמה המחוזית.
- פיתוח תשתיות – כדאי לברר אילו תכניות פיתוח תשתית צפויות באזור.
זה לא סוד שישנם רשויות מקומיות חזקות יותר וחזקות פחות. חלק מהרשויות המקומיות יכולות להוביל תהליכי פיתוח מורכבים ומשמעותיים ואחרות רוצות זאת אך אין ביכולתן לקדם תהליכים משמעותיים ממגוון סיבות. כאשר ניגשים לקבלת החלטות על בחירת יזמות נדל"ן מכל סוג שהוא, עלינו לברר בדיוק מה התכניות הצפויות בקרבת ההשקעה. עלינו לנסות להבין בדיוק מה הצפוי העתידי להשבחת הנכס ולגידול בביקוש מצד עסקים ותושבים להתגורר במיקום הנבחר.
זיהוי הזדמנויות נדל"ן
כדי לזהות הזדמנויות השקעה של יזמות נדל"ן עלינו לשקלל כמה שיותר נתונים עתידיים!. מה שקיים כיום, מה שידוע לכולם אינו מעניק לנו עדיפות או יתרון על יתר המשקיעים ואו היזמים. מצד שני, מעטים הם יזמי הנדל"ן שיודעים לנבור ולבדוק היטב ברשות המקומית והמחוזית כדי לקבל תשובות על שאלות רבות שנשארות במקרים רבים בחוסר מענה. זיהוי הזדמנות נדל"ן הנה היכולת לאתר תכניות עתידיות שאכן צפויות להתבצע בעתיד הנראה לעין ובהסתברות גבוהה. על סמך מידע איכותי ואמין מהרשות המקומית ומהוועדה המחוזית בהחלט ניתן לבנות תכנית עבודה ולהכניס את הנתונים לסט השיקולים בעד ונגד יזמות נדל"ן בסביבה הנבחנת.
במידה ואכן גילינו תכניות משמעותיות שצפויות להשביח את הקרקע, להגדיל את הביקוש, לאפשר תחבורה טובה יותר ועוד מגוון יתרונות נוספים נוכל לקבל החלטה מושכלת על רכישת קרקע, בניית בניין מגורים ואו הקמת מרכז מסחרי. זיהוי הזדמנות נדל"ן יכולה להתבסס על סוגים שונים של פרטי מידע:
- מידע הגלוי לציבור – עיר חדשה, שכונה חדשה, תכנית בביצוע.
- מידע הנסתר מהציבור – החלטות שהתקבלו בוועדות השונות ועוד לא פורסמו.
- מידע נרכש – ניתוח נתונים סטטיסטיים ושימוש בחכמת ההמונים, מעקב אחר שחקנים גדולים.
ישנם מקרים בהם אנו נראה תכניות גלויות להקמת עיר חדשה, להקמת שכונה חדשה או להקמת מתחם בילוי ופנאי וביכולתנו לרכוב על הגל ולנצל יחידות קרקע לבניית מתחם משלים ואו דירות מגורים במידת האפשר. במקרים אחרים ידוע לנו על שינוי ייעוד קרקע ואו שינוי ייעוד קרקע צפוי ולכן נקבל החלטה לרכוש יחידות קרקע בהמתנה להשבחה המתבקשת. ישנם יזמי נדל"ן שמחזיקים בקשרים טובים ברשות המקומית בה הם פועלים וביכולתם לזהות הזדמנויות נדל"ן הרבה לפני כולם ובכך בעצם הם זוכים לכוח אדיר ולהתקדם ולהתפתח תוך גריפת רווח גדול הרבה יותר.
יזמות נדל"ן משמעותה לנסות ולראות איך אנו מגיעים למידע יעיל ואמין שיאפשר לנו לקבל את ההחלטות הנכונות בדרכנו להשקעה מוצלחת. לא מעט יזמי נדל"ן פועלים בדרכים מפוקפקות ואף פליליות לקבלת המידע הנחוץ להם קודם לביצוע השקעה של מיליוני שקלים בפיתוח עסקים ואו מתחמי מסחר. על יזם נדל"ן קטן לנסות את מזלו באיתור פרטי מידע או במעקב אחר השחקנים הגדולים בשוק המקומי בכדי לזהות אף הוא את ההזדמנויות החד פעמיות שנגלות רק למעטים.
איך מפתחים חוש יזמות נדל"ן?
לרוב מומלץ לעצור. לעקוב. לשקלל חלקיקי מידע ורק לאחר מכן לפעול. לעתים קרובות אנו שומעים חלקי מידע על פיתוח תשתיות המתוכנן בעתיד רק שלא מספרים לנו באמת היכן ומתי זה יתרחש. מצד שני אסור לנו להתעלם ממידע ציבורי אליו אנו נחשפים. במקרים בהם אכן מצאתם מיקום טוב בו אתם רואים אפשרות להשקיע הרי שמומלץ מאוד לבחון היטב את השחקנים הנוספים שפועלים בקרבת מקום או במתחם עצמו. כאשר יש פרויקט באמת טוב אנו נראה שם את כל החברות הגדולות ביותר שמחזיקות בכל הקשרים הנכונים ויודעות להפיק רווחים גבוהים מכל היתר.
בדומה לשוק ההון, עלינו לצאת מתוך הנחה שאנו לא האנשים הכי חכמים בשוק. עלינו לצאת מתוך הנחה שיש אנשים בעלי מידע רב מאיתנו, במידה ואכן אנו מבינים זאת נוכל לעצור ולחשוב בצורה ישרה יותר ולהבין שאין מקום לנסות להמר או לעקוף את הטובים ביותר אלא עדיף לעקוב אחריהם ולהעתיק צעד אחר צעד מקרוב ולבצע פעולות דומות שנעשות תוך ניצול הידע הצבור בידם למרות שאיננו בהכרח יודעים את סט השיקולים שעל בסיסם התקבלו ההחלטות השונות.
הדרך הטובה ביותר לזהות הזדמנויות נדל"ן תהיה כמובן לעבוד אצל יזם נדל"ן ולהיות לו לשוליה בדומה למה שנהגו לעשות בעבר. תוכלו בצורה זו להיחשף לשיטות הפעולה, לסט השיקולים שנכנסים למשוואה בכל השקעה והשקעה וכמובן להבין טוב יותר את השוק וללמוד מטעויות של אחרים במקום על בשרכם. רוצים לזהות הזדמנויות נדל"ן טובות – עקבו מקרוב (ככל הניתן) אחרי אדם שאתם רואים בו הצלחה גדולה ביזמות נדל"ן ולמדו הן מהיתרונות שלו והן מהחסרונות שלו ורק כאשר תרגישו בטוחים ומסוגלים לפעול עצמאית תוכלו לפרוש ולפרוס כנפיים ולבצע את הנלמד בשיעור הטוב ביותר שקיבלתם.
רוצים ללמוד בקורס לביצוע יזמות נדל"ן? השאירו פרטים:
