חישוב מס שבח: איך מחשבים מס שבח במכירת דירה או נכס מקרקעין?

חישוב מס שבח חייב להיעשות בזהירות רבה וזאת כדי שלא תידרשו לשלם מס שבח גבוהה מזה אותו אתם חייבים לשלם. חישוב מס שבח יכול להיעשות על ידכם ואו על ידי עורכי דין המתמחים במיסוי מקרקעין אשר יודעים מה לחפש ואיך להוזיל את גובה שומת מס השבח על העסקה המבוצעת. במאמר זה ננסה להדגים מקרים מסוימים בהם ניתן לקזז את גובה מס שבח שיש לשלם.

חישוב מס שבח

מס שבח הנו מס אשר אנו נדרשים לשלם במועד מכירת דירה או נכס מקרקעין. גובה מס שבח עומד נכון להיום על 25% מערך ההשבחה של הנכס. כלומר, במידה ורכשנו את הדירה שבעניין בסכום עגול של 1,000,000 ש"ח ומכרנו אותה לאחר עשור במחיר כפול של 2,000,000 ש"ח יהיה עלינו לשלם 25% מההפרש בין הקניה והמכירה. כלומר, 250,000 ש"ח על מיליון ש"ח השבחה.

חישוב מס שבח פשוט מאוד במידה ומדובר בעסקה סטנדרטית בה רכשנו דירה בזול ומכרנו ביוקר לאחר X זמן. חישוב מס שבח הופך למורכב כאשר מדובר בדירה או בנכס מקרקעין שהגיע לידינו כמתנה או ירושה. לחלופין, במידה ומדובר בדירה שנרכשה לפני שנים רבות, ייתכן מאוד שתחול על הנכס שומת מס שבח בהתאם למדרגות מס שבח שחלו בעבר והרי שאז יש לחלק את ההשבחה על פני השנים בהם החזקתם את הנכס בשני חישובים נפרדים בהתאם למעמד הנכס באותה העת.

למה כדאי לבצע חישוב מס שבח?

כאשר אדם מקצועי מבצע חישוב מס שבח, שומת המס שבח שלו תיראה ככל הנראה אחרת משלכם. המשמעות האפשרית נחלקת לשלשה:

1. תכנון מס שבח – תכנון מס שבח יחסוך לכם כסף רב בשומת המס.
2. פטור ממס שבח – קבלת פטור מתשלום מס שבח וחיסכון משמעותי מאוד.
3. החזר מס שבח – קבלת כסף חזרה לאחר תשלום מס שבח בשומה עצמית.

חישוב מס שבח יכול להביא לידי תוצאות מעולות בעבורכם. פעמים רבות תכנון מס נכון מביא לידי כך שעליכם לשלם סכומים מופחתים כמס שבח ואו אף לקבל פטור מוחלט מחובת התשלום של מס שבח. רוב מוחלט של מוכרי נכסי נדל"ן מבצעים שומת מס שבח בכוחות עצמם ורק שנים מספר לאחר מכן מגלים שהם שילמו יותר מידי, במקרים אלו ניתן לבחון אפשרות לביצוע חישוב מס שבח מחדש לשם בחינת השומה ששולמה ובקשת החזרי מס שבח מיותרים ששולמו על ידכם.

איך מחשבים מס שבח במכירת דירה או נכס מקרקעין?

חישוב מס שבח נעשה לפי שלבים וזאת כדי לא לפספס כל פרט אשר עלול לזכות אתכם ואו לחסוך לכם כסף בשומת המס החייבת. מומלץ לפעול לפי סדר ולאסוף אישורים לכל פעולה שתוכיח שאכן מגיע לכם קיזוז מס שבח בהתאם לחוק. הבחינה תיעשה לפי השלבים הבאים:

שלב ראשון – אנו נבחן את חובת המס של המוכר:

• טיב בעלי הנכס (דירה למגורים, דירה להשקעה)
• סוג השימוש בנכס -4 השנים האחרונות קודם למכירה.

שלב שני –  אנו נבחן את חובת המס של הנכס:

• שנת הרכישה של הנכס.
• אופן רכישת הנכס (קניה, ירושה, מתנה)

שלב שלישי – נבחן מהו הרווח הנקי החייב במס:

1. רישום העלות הראשונית לרכישת הנכס.
2. רישום העלויות הכרוכות ברכישת הנכס. (עורך דין, מתווך, שמאי ועוד..)
3. רישום העלויות לתחזוקה / ניהול שוטף לנכס.
4. רישום המחיר הסופי בו מכרתם את הנכס.
5. סיכום הרווח הנקי לאחר קיזוז כלל ההוצאות.

שלב רביעי – סיכומים:

בשלב זה על מצבע החישוב להגיע לנתון האמת שמשקלל את מלוא הפרטים הקודמים וזאת תהיה שומת המס שתשולם בפועל.

איך השגת אישורים ותשובות בשלבים מעלה משפיעים?

שלב ראשון:

יש משמעות רבה לבעל הנכס. בעל דירה בודדת המשמשת אותו למגורים ייהנה מפטור מלא ממס שבח במועד מכירת הנכס מאחר והדירה נופלת תחת ההגדרה של "דירה מזכה". לעומתו, בעל דירה שניה, כלומר אדם המחזיק בדירה להשקעה לשם רווחים אישיים יידרש לשלם את מלוא מס השבח כחוק.

שלב שני:

חובת תשלום מס שבח משתנה מעת לעת בהתאם לחקיקה המתאימה. ולכן, דירות ישנות שנרכשו לפני עשרות שנים ייפלו תחת חובת מס נמוכה יותר מזו החייבת כיום. כלומר, עלינו לחלק את תקופת הבעלות ולנסות להבין בכל תקופה בכמה הנס השביח ולאחר הפחתת עלויות לחשב את שומת המס לתקופה זו. לאחר שנחבר יחד את כלל התקופות שבו החזרתם בנכס יחדיו לפי שומות המס השונות ניתן יהיה לשלם את מס השבח הנכון והמינימלי שמוטל עליכם כחוק.

אותו הצורך בחלוקת חובת המס יתרחב גם במידה וקיבלתם דירה במתנה או דירה בירושה. כלומר, עלינו להפריד בין חובת המס של המוריש / נותן המתנה לבין זו של מקבל המתנה. כאשר נמכור נכס זה יהיה עלינו לחשב את חובת המס שבח עד למועד קבלת הנכס ואת חובת המס שבח שבה אנו חייבים ממועד קבלת הנכס ועד למכירתה.

שלב שלישי:

לאחר שביררנו את חובת המס שחלה על הנכס ועל המוכר עצמו ואנו יודעים מהי חובת תשלום מס שבח לכל תקופה, נוכל לעבור ולבחון את גובה ההשבחה בפועל על הנכס (בחלוקה לתקופות). בעוד הבחינה של ההשבחה ממועד הרכישה ועד למועד המכירה יחסית פשוטה לחישוב. החלוקה הפנימית בין התקופות השונות בהתאמה לחובת תשלום מס שבח הופכת למורכבת במעט מאחר ועליית ערך הנכס מתרחשת על פני זמן ולא באופן שנתי מובהק וברור. אך איש מקצוע יוכל להגיע לנתוני אמת נמוכים ככל האפשר בכדי להוזיל את גובה שומת המס שעליכם לשלם.

על הסכום החייב אנו נחסיר הוצאות רבות. בכדי להזדכות על הוצאות שונות עלינו להביא הוכחות לכלל ההוצאות הנ"ל אם כי על חלקם ניתן להצהיר. בשלב זה ננסה להחסיר את ההוצאות הבאות:

• עורך דין בקניית דירה.
• מתווך דירות בקניית דירה.
• שמאי מקרקעין לבדיקה קודם לרכישת הדירה.
• חברת בדק בית לבדיקת דירה לפני קניה.
• הוצאות פרסום / שיווק להשכרת הנכס.
• הוצאות על תחזוקה ושיפוצים שוטפים.
• הוצאות על חברת ניהול נכסים.
• עורך דין מכירת דירה.
• מתווך דירות במכירת דירה.
• ועוד..

כל הוצאה אשר ניתן לשייך אותה באופן ישיר להחזקה או רכישת הנכס ניתן לשקלל בשומת המס. כלומר, אנו נזדכה על הוצאות שונות שפוגעות בסופו של דבר ברווח הנקי שרק עליו אנו חייבים לשלם. לעתים, השבחת הנכס מתרחשת בגלל שיפוץ שערכנו בנכס והוצאות אלו גם ייחשבו וניתן יהיה לקזז אותם משומת המס החייבת בפועל.

שלב רביעי:

במידה והצלחתם להוכיח שאכן חובכם לרשות המס על עסקת הנדל"ן נמוכה יותר הרי שתידרשו לשלם אך ורק את מה שאתם חייבים. במידה ואתם כבר שילמתם מס שבח ועם חישוב מס שבח עדכני אתם יכולים להוכיח שמגיע לכם החזר, ביכולתכם להגיש תביעה מסודרת על ידי עורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין ולקבל את ההפרש המגיע לכם בהתאם לחוק. כפי שאתם יכולים לראות, יש הרבה פרמטרים שיש לקחת בחשבון ולכן, מומלץ בחום להיעזר באנשי מקצוע שיבצעו עבורכם את החישובים בצורה הטובה ביותר ויחסכו לכם כסף רב!.

רוצים לפנות לעורך דין מיסוי מקרקעין / רואה חשבון לצורך חישוב מס שבח? השאירו פרטים: