התחדשות עירונית, אולי הנושא הכי מדובר בשנים האחרונות בענף הבנייה בישראל. יצאנו לבדוק עם יועץ הנדל"ן ומנהל תיקי המשקיעים של Unadlan אודות התחדשות עירונית. מה התפתח בשנים האחרונות ולאן אנו עוד צפויים להגיע בשנים הבאות. התובנות מהכתבה הזו הוציאו אותנו חכמים, ולא פחות עירניים לבאות.
"בשנת 2007 נסעתי לאשדוד, האוטובוס הוריד אותי ברובע ג', הבחנתי בשלט למכירה, ראיתי את הדירה, גייסתי את הכסף, סגרתי משכנתא וקניתי את הדירה ב-360,000 ש"ח בדיוק. והיום הדירה הזו שווה 1,000,000 ש"ח."
עם הסיפור האישי שלו מהתחום פותח דוד את הראיון וממשיך לנקודה מעניינת:
בעשור הקודם, גם אם לא היית חכם גדול, הרווחת. לא בגלל שהיית חכם. בגלל שכל הערך הנדלני בארץ עלה בהרבה מאוד אחוזים. בעשור הקרוב, זה הולך להיות שונה לגמרי. בעשור הקרוב, אם אתה לא תדייק אם ההשקעה שלך ותבחן אותה בפינצטה, זה לא יהיה שווה. בשנים הבאות, דירות לא ישלשו את עצמן. הערך כן יעלה, ככל הנראה. אבל שוב, צריך להבין היכן השקעת הנדל"ן שלך תניב הכי הרבה.
מה זה בכלל התחדשות עירונית?
אז ככה, להתחדשות עירונית יש 2 סוגים שונים:
תמ"א 38/1 זה למעשה חיזוק המבנה, שכולל בתוכו בעיקר: הוספת דירות, הוספת מעלית, חניות רובוטיות לרוב, הוספת ממ"ד ומרפסות שמש.
לפירוט רחב יותר על פרויקט תמ"א 38 לחצו.
תמ"א 38/2 או בשם המוכר יותר "פינוי-בינוי". הכולל הריסה מוחלטת של המבנה. פינוי בינוי לרוב מתבצע בשטח שכולל בתוכו מספר מבנים, על מנת שהבנייה מחדש תניב יותר יחידות דיור לקבלן המבצע. מגרשים אלו המכילים מבנים ישנים ומיועדים לפרויקטים של הריסה מכונים גם מתחמי פינוי בינוי.
אז מה אתה בעצם מחדש לנו כאן, ששווה יותר היום להשקיע בדירות ישנות?
שווה להשקיע בדירות ישנות בהחלט, אבל, כאלה שיש להן תהליכים מתקדמים של התחדשות עירונית.
אוקיי, אבל איך אני יודע באמת שהם בתהליך?
יפה מאוד, אז יש לא מעט בניינים שנמצאים בשלבים מתקדמים. נמצאים בתהליכים כאלו ואחרים. אבל, צריך לדעת, צריך לקחת איש מקצוע, שידע לתת לנו את הפרטים ואת חוות הדעת המקצועית שלו. מה באמת בעל פוטנציאל ומה סתם נמצא בתהליכים ראשונים שיכולים לארוך גם 10-15 שנים ולפעמים גם הרבה יותר מזה.
ואיך אתה בתור בעל מקצוע יכול לדעת את זה?
בעל מקצוע ידע לקרוא את החומרים הרלוונטיים ולהבין את המשמעות האמיתית שלהם, כלומר, במילים אחרות, בעל מקצוע עם ניסיון יודע לקרוא בין השורות את מה שבאמת חשוב. יש הרבה הרבה מתחמי פינוי בינוי שנמצאים בתהליכים, אבל צריך להבין שהם נמצאים בתהליך ראשוני. אז בעל מקצוע יודע לזהות פעם ראשונה אילו מתחמים אכן רלוונטים. ופעם שנייה, הוא יודע לזהות את השלב המדויק בתוך התהליך עצמו.
דוד, בוא נדבר תכלס. אני עכשיו משקיע, עם הון עצמי של 300,000 ש"ח – מה שווה לי יותר: דירה חדשה מקבלן "על הנייר" או דירת יד שנייה עם פוטנציאל להתחדשות עירונית?
אז, תראה, צריך לומר שלכאורה, דירת יד שנייה, הפוטנציאל בה יהיה יותר גדול. למה? כי כשאתה קונה דירה יד שנייה בתהליך של התחדשות עירונית, דירה שהגודל שלה הוא 60 מ"ר. אתה למעשה רוכש עוד 25 מ"ר פוטנציאליים, עתידיים. זאת אומרת שילמת על 60 אבל בפועל תקבל 80-85 מ"ר. בכסף, זה מתורגם לעשרות ולפעמים גם למאות אלפי שקלים.
לעומת זאת. בבנייה החדשה, הקבלנים היום מנצלים כל סנטימטר של בנייה. ולכן, אם קנית דירה של 60 מ"ר. אז יהיה לך 60 מ"ר. אפילו לא מטר אחד מעבר לזה.
דבר נוסף. בדירות ישנות, הרבה פעמים, אנחנו נתקלים בשטח עצום שיש מאחורי המבנה. כלומר השטח החיצוני של הבניין. שזה בעצם יאפשר עתידית ליזם למקסם את הרווח שלו. בצורה של בניית מרכז מסחרי, או חניון לדוגמא, דבר שישליך באופן אוטומטי על האטרקטיביות של הנכסים במתחמי פינוי הבינוי הללו.
ומה לגבי כל הנושא של תמ"א 38/1, זה לא כזה פשוט לרכוש דירה שהבניין שלה הולך לתמ"א אם נודה על האמת…
תראה, ברור שיותר נוח ויותר כיף לגור בדירה חדשה. אין ספק שדירה שתלך לפינוי בינוי תקרוץ יותר מדירה שהולכת ל"חיזוק יסודות הבניין" אבל אנחנו מדברים כרגע על השקעה. אנחנו יודעים להגיד שגם דירות המיועדות או פוטנציאליות להיות מיועדות לפרויקטים של חיזוק מבנים ודומיהם. יכולות לעלות בעשרות אחוזים לאורך השנים. אלה נתונים מהשטח שלמדנו בעיקר בשכונות ישנות שהפכו למודרניות וחדשניות בתקופה יחסית קצרה.
אגב, דירה במתחמי פינוי בינוי היא כלכלית יותר עבור המשקיע מאשר תמ"א 38?
ודאי, כי הערך של דירה שהיא כולה חדשה לעומת דירה שהיא "חלקית" חדשה, הוא הרבה יותר גבוה. זה פשוט.
ומה אם לא? מה אם השקעתי בדירה עם פוטנציאל להתחדשות עירונית ובסוף זה לא קרה. היא נשארה כפי שהיא.
יכול להיות שבסופו של יום, הדירה שלך לא תעבור פינוי בינוי בשנים הנראות באופק. אבל, בכל זאת הרווחת כאן תשואה של 3.5 אחוזים למשך 15-20 שנה. ומה שחשוב להבין. וזה גם משהו שהרבה מאוד אנשים מפספסים: התשואה שלך על ה-3.5% זה על כל ערך הדירה. זאת אומרת, דירה של 1,000,000 ש"ח תניב 35,000 אלף ש"ח.
אתה לקחת כאן דירה, והשקעת עליה 250,000 ש"ח הון עצמי. בנוסף, לקחת 750,000 ש"ח משכנתא. רכשת דירה ששווה מיליון ש"ח. התשואה שלך היא לא ההון העצמי שלך ששווה 250,000 ש"ח אלא התשואה שלך היא על הסה"כ, שזה 1,000,000 ש"ח!
אז בוא, מה עדיף לך יותר? להשקיע 250,000 ש"ח ולקבל תשואה של 3.5% לפי סך של 1,000,000 ש"ח? או, לקבל 5% בתכנית פק"מ בבנק על 250,000 ש"ח בלבד?
אנשים לא מבינים את הערך של הדבר הזה. כמובן, שגם צריך לקחת בחשבון שעל ה-750,000 ש"ח של המשכנתא, אתה משלם גם ריבית. אבל על פי רוב ובתנאי שביצעת עסקה בצורה מקצועית – זו תהיה ריבית נמוכה יותר מהתשואה שאתה מרוויח על עליית הערך + שכר הדירה, כל שנה מחדש.
מהשיחה עם דוד השכלנו הרבה בנוגע להתחדשות עירונית ובעיקר בנוגע לערך הכסף שלנו ששווה הרבה יותר כשהוא מושקע בנדל"ן חי. עד כאן בפינת ההתחדשות העירונית הפעם, עוד מידע שימושי מופיע לפניכם בהמשך. מוזמנים לצאת להתחדש, בהצלחה לבינתיים!
יש לכם שאלות לדוד? לחצו על כפתור הווטסאפ שלנו לקבלת פרטים נוספים אודות ליווי ייעוץ מקצועי.
אודות הרזומה של דוד בעולם הנדל"ן לחצו >>
מידע חשוב שכדאי להכיר > מנהלת התחדשות עירונית
מנהלת התחדשות עירונית מופיעה באתר הממשלתי. המנהלה (https://www.gov.il/he/departments/general/contact_minhalot_hitchadshut_ironit) היא יחידה הפועלת בתחום רשות מקומית במטרה לקדם התחדשות עירונית בתחום הרשות.
השירותים והמידע עפ"י האתר של מנהלת התחדשות עירונית:
- הנגשה ופרסום של מידע וחומרי הסברה לתושבים, יזמים ובעלי מקצוע, לרבות באמצעות כנסים
- מתן סיוע לדיירים בהתארגנות לקראת בחירת נציגות מטעמם; מתן סיוע לדיירים בהתארגנות לקראת פנייה ליזמים וקביעת העקרונות לבחירת יזם מבצע.
- ביצוע בדיקות היתכנות לקידום פרויקט התחדשות עירונית.
- תיאום פעולות הרשות המקומית מול המחלקות הרלוונטיות בעירייה.
- סיוע בקידום פרויקטים במחלקות התכנון והרישוי ברשות המקומית.
לרשימת המינהלות העירוניות של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית >>
מעוניינים לפנות אלינו בנושא מסוים? צרו איתנו קשר >>
