לעתים אין מנוס מנטילת הלוואה לקניית דירה. הלוואה שתכסה על פערי הון שחוסמים אותנו מהיכולת לקניית דירה. במאמר זה אנו נציג את המקרים בהם יש צורך בנטילת הלוואה לקניית דירה ונסביר איך כדאי להתמודד עם צורך זה וזאת כדי שנשלם כמה שפחות כסף בעבור שירות זה ובכדי שנוכל לעמוד בהחזרי ההלוואה מידי חודש.
הלוואה לקניית דירה
כאשר מדברים על הלוואה לקניית דירה, יש שלושה סוגי הלוואות שיש להכיר:
- הלוואה להשלמת הון עצמי למשכנתא.
- הלוואה מסוג משכנתא לקניית דירה.
- הלוואה לגישור ואו השהיה של הלוואה קיימת.
אנו כעת נעבור על שלושה סוגי הלוואות אלו וננסה להסביר מתי נוטלים אותן, איך נוטלים אותן, והכי חשוב – איך מגיעים ליכולת כלכלית לקניית דירה ראשונה.
איך נוטלים הלוואה לרכישת דירה ראשונה מהבנק?
זה לא סוד שרוב מוחלט של הציבור הישראלי אינו יכול לקנות דירה עם הון עצמי בלבד. מרבית רוכשי הדירות נדרשים לנטילת הלוואה לצורך קניית דירה. יש שייטלו הלוואה אחת, יש שייטלו 2 הלוואות, ורבים נדרשים ללא פחות מ-3 הלוואות שונות כפי שמוצג מעלה בכדי להגיע למעמד החשוב של קניית דירה ראשונה למגורים.
הלוואה הנה מוצר פיננסי שכדאי לקנות רק כאשר אין ברירה אחרת. כפי שאנו רוכשים מכשירים חשמליים ואו רכב ומתייעצים לגבי איכותם ורמת הכדאיות שברכישתן, כך הדבר גם ברכישת מוצר פיננסי הנקרא הלוואה. במאמר זה נבין מה המשמעויות של נטילת הלוואה מהבנק וכמובן איך נוטלים הלוואה בצורה נכונה ואחראית.
נעבור כעת על סוגי ההלוואות לדירה:
עברו על ההלוואות מטה ובדקו אילו הלוואות נדרשות לכם:
הלוואה להשלמת הון עצמי למשכנתא:
כאשר מבקשים לקנות דירה עם הון של גורם אחר, הבנק. יש צורך להוכיח אי אילו יכולות כלכליות שיצדיקו עבור הבנק את הענקת הלוואה ארוכת טווח בסכום גבוהה במיוחד שכולל סיכון שהכסף לא בהכרח יוחזר. יתרה מזאת, הבנקים בישראל כבולים בתקנות של בנק ישראל. בנק ישראל דואג לשמירה על יציבות המערכת הבנקאית ומונע מינוף יתר (הלוואות גבוהות מידי) על ידי כך שנקבעו תקנות שאליהם מחויבים הבנקים:
- *הון עצמי מינימלי לדירה במחיר למשתכן – 100,000 ש"ח בלבד.
- הון עצמי מינימלי לדירה ראשונה – 25% מערך הדירה הנרכשת.
- הון עצמי מינימלי למשפרי דיור – 30% מערך הדירה הנרכשת.
- הון עצמי מינימלי לדירה שניה – 50% מערך הדירה הנרכשת.
כאשר דירה ממוצעת בישראל עולה מעל 1.3 מיליון ש"ח, גובה הון עצמי מינימלי לקניית דירה ראשונה צפוי להיות 325,000 ש"ח בקירוב.
*דירות מחיר למשתכן זוכות להטבה מיוחדת אך זמנית בגובה ההון העצמי שיידרשו להציג.
כלומר, עבור רבים בכדי להגיע לרף הון עצמי לקניית דירה יהיה עליהם לחסוך שקל לשקל עד לצבירת מאות אלפי שקלים. לכן, רבים שוקלים נטילת הלוואה להשלמת הון עצמי למשכנתא. הלוואה אשר ניטלת מגורמים פרטיים ובנקים שמציעים הלוואה לכל מטרה ואו מבקשים מהבנק הלוואה כנגד משכון דירה של ההורים. כך, ניתן להשיג את ההון העצמי הנדרש בכדי לקנות דירה על אף חוסר יכולת בצבירת הון רב מידי שנה לצורך האפשרות לקנות דירה מלכתחילה.
קראו עוד בנושא:
הלוואה מסוג משכנתא לקניית דירה:
משכנתא, מי לא שמע על משכנתא? אז זהו, שמשכנתא הנה הלוואה לכל דבר ועניין. בדיוק כבכל הלוואה אחרת, הלוואה זו אינה מוצעת לרוכש הדירה מתוך התחשבות וטוב לב אלא מתוך רצון של הבנק ואו הגורם החוץ בנקאי להרוויח כסף מריבית על הענקת ההלוואה.
בשונה מהלוואה רגילה, הלוואת משכנתא הנה הלוואה שניטלת כנגד משכון דירה. כלומר, הדירה שתרכשו אינה שייכת לכם בפועל עד שתשלמו את מלוא ההחזרים (קרן + ריביות) לבנק. כולם נוטלים הלוואת משכנתא ומחזירים מידי חודש לבנק חלק יחסי מהחוב עד לסילוק החוב לאחר כמה עשרות שנים בהתאם למסלול שנבחר על ידי הלווה.
הלוואת משכנתא מוצעת במסלולים רבים כאשר אלו המוכרים ביותר:
1. משכנתאות שקליות צמודות למדד:
- משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד.
- משכנתא בריבית משתנה צמודה למדד.
2. משכנתאות שקליות שאינם צמודות למדד:
- משכנתא צמודה לפריים.
- משכנתא בריבית קבועה לא צמודה למדד.
- משכנתא משתנה על בסיס מק"מ (מלווה קצר מועד).
3. משכנתאות שקליות אשר הוצמדו למטבע חוץ:
- משכנתא צמודה לדולר.
- משכנתא צמודה לאירו.
יש משמעות לבחירת מסלול נכון עבורכם מאחר והלוואה זו תשפיע על חייכם רבות בעשורים שיבואו. בהמשך המאמר נרחיב על האופן בו נוטלים הלוואה זו.
הלוואה לגישור ואו השהיה של הלוואה קיימת:
כאשר קונים דירה יד שניה, או דירה חדשה אך בנויה במלואה, הרי שנוטלים הלוואת משכנתא ומיד מאכלסים את הדירה. אך מה קורה כאשר קונים דירה על הנייר או דירה במחיר למשתכן? במקרים אלו אנו מקבלים הבטחה לדירה בעוד מספר שנים ולבינתיים עלינו לשלם החזרי משכנתא ושכירות בו זמנית דבר שלא ייעלה על הדעת בעבור זוגות צעירים שרוכשים את דירתם הראשונה.
יתרה מזאת, יש מקרים בהם אדם רוכש דירה ואף מתגורר בה אך כתוצאה מאיבוד מקום עבודה ואו משבר זמני אינו יכול להתמודד עם החזרי המשכנתא. ואו לחלופין, יש מקרים בהם אדם קונה דירה חדשה אך לא הספיק למכור את דירתו הקיימת שתעזור במימון הדירה החדשה, במקרים אלו יהיה על רוכש הדירה ליטול הלוואות נוספות בכדי להתמודד עם ההוצאות הכבדות.
יש 2 סוגי הלוואות שיש להכיר:
- הלוואת בלון – השהייה זמנית של ההחזרים במהלך חיי ההלוואה.
- הלוואת גישור – דחיית החזרי המשכנתא במספר חודשים ואו שנים.
הלוואות אלו, שניטלות על הלוואות קיימות אינם בהכרח זולות אך לרוב אין ברירה ויש לשלם את העלות בכדי לשמור על הזכויות ועל הדירה שנרכשה זה עתה.
כפי שניתן לראות, במידה ואתם נדרשים לכל שלושת ההלוואות הללו לקניית דירה, אתם צפויים לשלם לא מעט כסף בעבור הון רב זה שנטלתם ולכן כדאי לבוא מוכנים לרכישת מוצרים פיננסים אלו. כעת נסביר מה עליכם לעשות:
הוראות לנטילת הלוואה לקניית דירה:
אם הגעתם עד לכאן, אתם ככל הנראה רציניים ואכן רוצים לקחת הלוואה לקניית דירה. ביכולתכם לפעול בשני דרכים:
- נטילת הלוואה לקניית דירה לבד.
- נטילת הלוואה לקניית דירה עם יועץ משכנתאות.
במידה ויש לכם ידע ואו היכרות מוקדמת עם עולם הפיננסיים ויש ביכולתכם להבין את כל המונחים וההצעות שמונחות לפניכם, עליכם לבדוק כל הצעה מול לוח סילוקין ולבצע השוואה בין ההצעות בכל שמונת הבנקים למשכנתאות בישראל. יתרה מזאת, מומלץ שתבחנו הרכבת משכנתא מותאמת אישית ותבצעו השוואת מחירים בין הבנקים השונים בהתאם לדרישות שלכם.
במידה ואין לכם ידע ואו כל היכרות מוקדמת עם עולם הפיננסיים, רצוי מאוד לבקש עזרה מקצועית מחבר או בן משפחה שאכן מכיר את הענף ואו לפנות לקבלת ליווי של יועץ משכנתאות שיוכל לתכנן עבורכם תמהיל משכנתא מותאם אישית. תמהיל זה יתייחס למצבכם הכלכלי והמשפחתי ויתוכנן כך שאתם תוכלו להתמודד עם החזרי ההלוואות יחד בצורה הגיונית באופן מידי אך גם בעתיד. תמהיל זה ישמש את היועץ לביצוע מכרז משכנתאות בין הבנקים השונים ולהשגת התנאים הטובים ביותר.
מסובך? אכן, מדובר בנושא סבוך ומורכב. במידה וברצונכם לקבל ייעוץ ועזרה במשכנתא, פנו אלינו ונחבר אתכם עם יועצי משכנתאות מומלצים:
