מה קורה במדינות בהם בשונה מישראל, שכאן שוק השכירות פרוץ והשוכרים תלויים בטוב ליבו של המשכיר, שם המדינה או הרשות הטילו רגולציות שונות על מנת לפקח על המחירים? והאם הדבר אכן יכול להוביל להאטה בקצב גידול המחירים?
מה קורה בעולם?
הדוגמא הראשונה שעולה כשמדברים על נושא הפיקוח היא בוודאי ברלין, שם בעקבות עליית המחירים החדה של השנים האחרונות, לאחר מספר שינויים, קבעה הממשלה הפדרלית שבעלי הדירות יוכלו לקחת רק 10% מעל המחיר הקבוע בעת חתימת חוזים חדשים.
בשוודיה למשל, הפיקוח על שכר הדירה אינו פיקוח ישיר אלא מבוסס על המודל של משא ומתן קולקטיבי בתחום העבודה. כך, העלייה המוסכמת בדמי השכירות נקבעת מידי שנה בעקבות תהליך משא ומתן בין ארגוני דיירים לבין תאגידי דיור עירוניים, כאשר דמי השכירות המשולמים למשכירים פרטיים אמורים לעקוב אחרי המחיר הנקבע במשא ומתן.
כמו כן, בניו יורק רוב הדירות המושכרות הן תחת פיקוח על דמי השכירות. סוג הפיקוח משתנה בהתאם לשנת הבנייה של הבניין. דירות שנבנו לפני 1947 הן דירות עם דמי שכירות מפוקחים, שכר הדירה נקבע על ידי הרשויות ומעודכן אחת לשנתיים על מנת להתחשב בשינויים בעלויות התפעול והתחזוקה של הדירות. בדירות שנבנו בשנים 1974-1947 (בבניינים שמכילים לפחות שש דירות) יש מנגנון המגביל את קצב העלייה של דמי השכירות. בנוסף, הדיירים נהנים מהזכות לחדש את הסכם השכירות לתקופה של שנה או שנתיים לפי בחירתם, והבעלים מוגבלים ביכולתם לפנות דייר בהתאם לעילות המפורטות בחוק.
האם הפיקוח אכן אפקטיבי?
חלק מהצעדים שהוחלטו לנקוט בברלין למשל, כמו הקפאת המחירים, הורדה רטרואקטיבית של השכירות בחוזים שכבר נחתמו, קנסות של חצי מיליון אירו למפרים, והגדרת אי כיבוד החוק כעבירה פלילית בוטלו לאחר שנתיים מפני שנקבעו כלא חוקתיים, ובוטלו. על אף הביטול שגרם ועוד גורם לחוסר וודאות בשוק הנדל"ן הברלינאי, הדבר הוביל לבריחת משקיעים מהשוק, אך כעת נראה כי אט אט המשקיעים חוזרים, מחירי השכירות ממשיכים לעלות והמהלך הוגדר לבסוף, ככישלון.
מה הסיכונים הגלומים בפיקוח על מחירי השכירות?
הסיכון העיקרי הגלום בפיקוח הרשויות על מחירי השכירות הינו בעיקר היווצרות שוק שכירות שחור, כלומר, בגלל מצוקת הדיור הגדולה, רבים שידם משגת אינם מהססים לשלם יותר משכר הדירה הקבוע בחוק עבור דירות באזורים נחשקים, וכך בעצם, המטרה שלשמה נועד הפיקוח, מתפספסת. בנוסף, היווצרות שוק שכירות שחור תגרום להעלמות מיסים רבות ותכביד עוד יותר על מס הכנסה מבחינת יכולת הגבייה שלו מבעלי דירות מאחר ובעלי הדירות שייגבו "מתחת לשולחן" יותר מהמחיר המקסימלי שיתיר החוק, לא ידווחו על כך, והמדינה בוודאי לא רוצה לעודד היווצרות הון שחור.
זאת ועוד, הפיקוח על מחירי השכירות באזורי הביקוש אכן הוביל לבלימה במחירי השכירות באותם אזורים, אך באותה נשימה, באזורים הסמוכים לאותם אזורי ביקוש, נחוו עליות מחירים, כך שהדבר לא באמת הוביל לבלימת מחירי השכירות, אלא להעברת עליות המחירים לאזורים אחרים.
אז מה הפתרון?
לפי נייר עמדה של ה-OECD מ-2011, ישראל נמצאת במקום הלפני אחרון בהשוואה בינלאומית לשאר המדינות בארגון בנושא רגולציה בענף השכירות הפרטית. אך זה לאו דווקא דבר רע, ואולי להפך, במדינות רבות בעולם קיים פיקוח הדוק יותר על שכר הדירה, אך הניסיון העולמי מלמד שפיקוח על גובה שכר הדירה כושל.
בשנת 2016 ח"כ סתיו שפיר ניסתה להעביר את חוק שכירות הוגנת, שביקש לתת הטבות מס למשכירים של יעלו את מחירי השכירות, אך הדבר נבלם מספר פעמים משלל סיבות, ובראשן, החשש מהיווצרות שוק שחור שיטיב עוד יותר עם המשכירים ויפגע במערכת המס בישראל.
נראה כי כמו בשוק הקניה, כך גם בשוק השכירות, אין מנוס מהגדלת היצע הדירות. הגדלת היצע הדירות הוא הפתרון היחיד להורדת שכר הדירה, במיוחד במרכז הארץ, שם רוב הביקוש למגורים והמחירים הגבוהים. יישום חוק "שכירות הוגנת" או חוקים דומים ככל הנראה לא יועיל במקרה הטוב, ואף יזיקו. נראה כי אף הסדרה חוקית אינה תביא בשורה לציבור הישראלי שמחכה בכיליון עיניים לשינוי במחירי הדיור בישראל, וכל מהלך שכזה, כך לומדים מניסיונות שונים בעולם, לא יביא לשינוי המיוחל.
תגובה אחת
כל המלל הזה שזרקתם פה זה שקר וכזב!! הסיבה שהפיקוח לא פועל הוא בגלל בעלי אינטרסים שמונעים בכלל מחוקים כאלה לצאת אל הפועל או לקבל דריסת רגל! בין השאר אתרים כמוכם שמן הסתם יש להם אינטרס לטרפד כל מהלך שכזה. תתביישו לכם! צריך להילחם בתופעה המכוערת הזאת ובגופי אינטרסנטיים כמוכם בדיוק! זה שזה לא האינטרס שלכם לא אומר שאתם יכולים לשקר ולהתל בציבור!