דירות להשקעה בחו"ל: כמה באמת עולה להחזיק נכס פרטי בארה"ב? רבים יבטיחו לנו דמי שכירות הרבה יותר גבוהים ברכישת דירה בארה"ב מאשר דמי השכירות מדירה בארץ. האם הבטחה זאת תעמוד תמיד במבחן התוצאה? משקיעים רבים המעוניינים לרכוש דירות להשקעה בחו"ל, בודקים לרוב את מצב הנכס, מיקומו ומחיר הדירה ביחס ליכולתו הכלכלית של המשקיע. אך רוב המשקיעים לא נותנים מספיק את הדעת לגבי עלויות הוצאות שוטפות של הנכס, הוצאות קבועות והוצאות לא צפויות .הוצאות שיכולות בהחלט להוריד את האטרקטיביות בהשקעה. כידוע בחיים, כמו בעולם ההשקעות, הדבר הצפוי ביותר הוא שמשהו לא צפוי עלול להתרחש, לכן עלינו להיות בטוחים שיש בהשקעה שלנו מספיק שולי ביטחון למקרה שמשהו לא צפוי יקרה. כדי להרוויח כסף בהשקעה בנכס בארה"ב להשכרה, עליכם לבחון היטב את כל ההוצאות לפני ההשקעה בנכס. גם אם הנכס מבטיח דמי שכירות גבוהים מהממוצע, ייתכן שלא יהיה לו תזרים מזומנים חיובי אם ההוצאות יהיו גבוהות מדי. ההוצאות יהיו שונות עבור כל נכס ובכל שוק. הבנה אילו הוצאות לחפש וכיצד לקבוע מה יהיו העלויות המשתנות והקבועות עבור נכס להשכרה, תעזור להבטיח שאתם מקבלים את ההחלטות הנכונות להשקעה בנדל"ן בחו"ל.
חישוב הוצאות השכרה על דירות להשקעה בחו"ל – החישוב מבוסס על דירת מגורים בארה"ב
אם הנכס שאתם חושבים לקנות הוא כבר מושכר, הערכת עלויות ההשכרה צריכה להיות קלה יותר מכיוון שלמוכר יהיו דוחות רווח והפסד היסטוריים. הצהרות אלו יפרטו את העלות של כל ההוצאות הקבועות של הדירה. כמובן שזה לא פוטר אתכם מלעשות בדיקת נאותות משלכם כדי לקבל מושג טוב יותר מה יהיו ההוצאות העתידיות, אבל זה יעזור להעריך חלק מעלויות הנכס המשתנות כמו תיקונים, שיפוצים והחלפת דיירים . ומה הן ההוצאות הקבועות? חלק מהוצאות הבית למטרת מגורים יהיו קבועות, כלומר בדרך כלל תדעו מה הן יהיו בכל חודש או שנה. דוגמאות לעלויות קבועות כוללות: עלויות ניהול נכסים החברה המנהלת שתפקידה הוא ניהול שוטף של אחזקת והשכרת הבית גובה תשלום חודשי קבוע בהתאם לדמי השכירות הנגבים מהדייר. מים, ביוב ואיסוף זבל כמובן כמו בארץ, גם דירות להשקעה בחו"ל מחוייבים לתשלומים המשולמים לעירייה. ביטוח הנכס אנו ערים לאסונות טבע שפוקדים אזורי מגורים בארה"ב לכן לא היינו רוצים שבמקרה של הצפה שריפה או סופת הוריקן התשלום בעד הנזקים יחולו עלינו. ועד בית לרוב, בדירות להשקעה בחו"ל ובארה"ב בפרט, עלויות תשלום ועד הבית חלים גם על בתים פרטיים בארה"ב הנקראים "Home owner association fee" או "HOA" ארנונה משולמת פעם בשנה על פי שווי הבית ומשולמת למחוז שבו נמצא הנכס (אפשר לראות את גובה הארנונה באתר האינטרנט של אותו המחוז)
ואם אין לי את כל הנתונים הללו?
גם אם למוכר הנכס אין הוצאות אלו זמינות, קל לברר מה הן. ניתן לעיין ברישומי ארנונה, לקבל הצעות ביטוח ולדבר עם חברות ניהול נכסים להשכרה ונותני שירות אחרים המתעסקים באופן מקצועי בדירות להשקעה בחו"ל. בעת חישוב הוצאות הנכס להשכרה, תרצו לקבל מושג טוב מה יהיו הארנונה לאחר רכישתו, שכן יש סיכוי טוב שהם יגדלו לאחר המכירה. אתה יכול לדבר עם פקיד המחוז או לראות כיצד השתנו הארנונה בהשוואה למכירת נכסים אחרים באזור. חשוב לדעת: אם התוכנית שלכם היא לרכוש ולהשביח את הנכס לאחר רכישתו, העלאת שווי השוק ההוגן של הנכס צפויה להשפיע גם על הארנונה והביטוח. כמו כן, תרצו לברר אם היו תביעות ביטוח כלשהן במהלך תקופת הפוליסה הנוכחית. אם היו, אתם עלולים לשלם יותר עבור הביטוח.
ומה לגבי הוצאות משתנות או לא צפויות בדירות להשקעה בחו"ל?
הוצאות משתנות כוללות עלויות שעשויות להשתנות בכל חודש או כל שנה. הוצאות אלו קשות יותר לחזות אך אנו חייבים לקחתם בחשבון, עם ניסיון בדירות להשקעה בחו"ל או עם ליווי איש מקצוע תתחילו להיות מדויקים יותר בתחזיות שלכם. בינתיים תוכלו לדבר עם משקיעי נדל"ן אחרים או עם חברות ניהול הנכסים באזור. הוצאות משתנות כוללות: תיקונים ותחזוקה שוטפת למבנה במעמד הרכישה ניתן וחובה לבדוק את מצב הפיסי של הנכס כמו מצב הגג, רטיבויות ,חדירות מים, מרזבים ועוד. בדיקה יסודית במעמד הרכישה תספק לכם בהירות ותחזית להוצאות עתידיות. תחזוקת ותיקון מערכות הנכס מזגנים, מערכות חימום, קירור, אינסטלציה ועוד. מערכות אלו לא זולות ודורשות טיפול ואחזקה יסודית ומהירה, מערכת חימום במדינות שבהם הטמפרטורות יורדות אל מתחת לאפס דורשת תיקון מיידי בשעת תקלה, הוצאה לא זולה בהחלט. במקרה של לקיחת הלוואה עבור רכישת הנכס ולמרות שלא מדובר בעלות טכנית, מימון נדל"ן הוא משהו שצריך לקחת בחשבון. תשלומי המשכנתא החודשיים שתצטרכו לשלם מדי חודש ישפיעו על תזרים המזומנים שלכם, כך שגם אם לנכס להשכרה יש הכנסה חיובית נטו, אתם עלולים למצוא את עצמכם מוציאים כסף מהכיס מדי חודש אם היא לא מספיק גבוהה כדי לכסות את תשלומי ההלוואה. הוצאות משפטיות הוצאות משפטיות יחולו בדרך כלל במקרה של דייר סרבן תשלום או במקרה של דייר המשחית את הנכס. עלויות משפטיות אלו עשויות להסתכם בין מאות לאלפי דולרים. חברת ניהול טובה אמורה לדאוג שמקרה כזה לא יקרה ע"י בדיקת היסטוריית ודירוג הדייר לגבי מקום עבודתו ומוסר התשלומים שלו. הוצאות תיווך ופרסום במקרה של החלפת דייר תצטרכו לשלם לסוכן או לחברת הניהול עמלה שבדרך כלל עלותה היא חודש שכירות ברוטו. כשמדברים על דירות להשקעה בחו"ל, יש לקחת בחשבון שמקרה כזה יקרה לפחות פעם בשנה. אובדן הכנסה משקיעים בתחילת דרכם מתעלמים לחלוטין ממקרה של אובדן הכנסה בשל עזיבת דייר ועד אכלוס דייר אחר, תרחיש זה בהחלט צפוי וקורה. אבל במקרים רבים אחרים, אובדן ההכנסה קורה בשל אי תשלום של דייר עד למועד הפינוי שלו ע"י רשויות החוק. לעיתים הליך כזה יכול לקחת מספר חודשים. משקיעים מנוסים לוקחים בחשבון ככלל אצבע שההוצאות השוטפות והמשתנות יהיו 50 אחוזים מסה"כ ההכנסה ברוטו משכירות. אך גם נתון זה תלוי בחברת ניהול מקצועית ואמינה, בטח כשאנו מדברים על דירות להשקעה בחו"ל, בארה"ב בפרט.
לסיכום, דירות להשקעה בחו"ל דורשות מאיתנו שיעורי בית
שיעורי בית יסודיים ומעמיקים לגבי מצב הנכס, חוקי הגנת הדייר במדינה והיכרות מקצועית של האזור תמנע מכם הרבה עוגמת נפש והפסדים. בעלות על נדל"ן יכולה להיות מתגמלת מאוד מבחינה כלכלית, אבל השקעה בנדל"ן היא יותר מסתם השקעה פסיבית; זה עסק. ובדיוק כמו בכל עסק אחר, אתה צריך לעקוב בקפידה אחר כל ההכנסות וההוצאות שלך כדי להבטיח שאתה נשאר רווחי לאורך זמן ושתוכל להמשיך לצמוח. כמשקיע נדל"ן, אתם לא רוצה להתעצל בכל הקשור להבנה ולמעקב אחר ההוצאות . כדאי לבדוק באופן קבוע את הוצאות הנכס להשכרה כדי לראות אם יש הזדמנויות לחסוך כסף. שימו לב לפרטים, ותוכלו לנהל עסק מצליח להשקעות נדל"ן. בהצלחה! רונן צאובר- מומחה ומלווה משקיעים בהשקעות נדל"ן בארה"ב. ליצירת קשר עם רונן ולפרטים אודות דירות להשקעה בחו"ל, מלאו את השאלון הבא:
