מה עושים כאשר קניית דירה בישראל נמצאת הרחק מהישג ידם של מרבית הזוגות הצעירים? מוצאים פתרונות יצירתיים שיאפשרו לקברניטי המשק להגדיל את היצע הדירות ולפתור את מצוקת הדיור בישראל. בין שלל היוזמות המאוד חשובות של משרד האוצר, היו מי שהגו את הרעיון המבריק של השכרת דירות בליסינג. אם אם תרצו, דירה בליסינג.
דירה בליסינג
החברה הממשלתית "דירה להשכיר" ומשרד האוצר קידמו מהלך יפה לכל הדעות, במסגרת מהלך זה שהוסכם כבר בשנת 2015, יוקמו אלפי דירות בבניה מתועשת על ידי חברות בניה זרות אשר יאפשרו בשלב ראשוני שכירות ארוכה ובטוחה ולאחר מכן מעבר הנכסים לבעלותם של השוכרים.
כך זה עובד:
- המדינה מעניקה ליזמים קרקעות בהנחה משמעותית!
- זוגות צעירים ומחוסרי דירה ישלמו 10% מעלות הדירה*.
- השוכרים ישלמו שכר דירה מפוקח בגובה 4,500 ש"ח**.
- הדירה תעבור לבעלות השוכרים לאחר 18 שנים.
*גובה עלות דירה מקסימלית 750,000, כך שיהיה על השוכרים לשלם 75,000 בלבד.
**הדירות שיושכרו בפרויקט יהיו בגודל של 4 חדרים בגודל של 120 מ"ר.
שכירות ארוכת טווח שבסופה הדירה תעבור לרשות השוכרים!
בעצם, היזמים משקיעים בעלויות רכישת קרקע במחיר נמוך למדי, היזמים בונים את הבניינים בבנייה חדשנית בטכנולוגיה מיובאת (תכנן ובנה). לאחר השלמת הבניה, ייהנו מהכנסה חד פעמית שמהווה דמי רצינות ומהכנסה קבועה ומשתמשת מדמי השכירות למשך 18 שנה כאשר בסופם אין ליזמים כל בעלות על הנכסים בפרויקט ואילו עוברים לזכותם של השוכרים הקבועים.
על פניו, בתצורה זו כולם יוצאים נשכרים:
- המדינה: מעניקה פתרון למחוסרי דיור.
- המשקיעים: נהנים מאפיק השקעה חדש וייחודי.
- השוכרים: עלויות נמוכות והתחייבויות סבירות למדי.
וכעת נשאלת השאלה, למה הפרויקטים הללו תקועים?
בעיות בפרויקט דירה בליסינג:
כמו בכל תחום חדש, אנו נראה חבלי לידה בפרויקטים של דירות ליסינג וזאת משום שהמערכת הביורוקרטית אינה יודעת איך להתמודד עם מוצר כלאיים זה:
- האם זו עסקת שכירות?
- האם זו עסקת רכישה?
לשאלות אלו יש השלכות משמעותיות לגבי מיסוי מקרקעין שיוטלו על הצדדים לעסקה ומועדים לגבייתם..
כדי לפתור בעיה זו, הציעו רבים שדמי השכירות יקנו אופציה במקרקעין בלבד ולא יחושבו כתשלומים בעסקת מכר מקרקעין. בצורה כזו, רק לאחר 18 שנים, יוכלו השוכרים לבחור האם הם רוכשים את הדירה בדמי השכירות שהם כבר שילמו ואו מוותרים עליה. כמובן, שרוב מחוסרי הדיור גם כך זכאים לפטור ממס רכישה על נכס ראשון למגורים.
למרות פתרונות יצירתיים אלו, הפרויקטים של דירות ליסינג עדיין תקועות משום שיש כמה בעיות נוספות:
- אי שביעות רצון של שר האוצר מהמתווה הקיים.
- צורך בתיקוני מס משמעותיים לעסקאות מאין אלו.
- צורך בהגדרת הגבלות מכירה בדומה למחיר למשתכן.
אך יש בעיה לא קטנה, רשות המסים לא ממש עושה כל שביכולתה בכדי לתכנן ולהחיל את התיקונים הנדרשים בחוק על מנת לאפשר עסקאות מסוגים אלו.
כעת ממשיכים במשרדי האוצר ורשות המסים להתקוטט ביניהם ולבחון פתרונות יצירתיים נוספים שיאפשרו קידום פרויקט זה. ניתן לזקוף לזכותו של שר האוצר משה כחלון עבודה אינטנסיבית על מספר רחב של פתרונות דיור שפועלות יחדיו בו זמנית ובכך מבטיחות להקל על מצוקת הדיור בישראל לא רק בטווח הקצר אלא בעיקר בטווח הארוך.
האם יש צפי למועד בו נראה אפשרות לקנות דירה בליסינג?
לא ממש, במידה ואכן יאושרו תקנות מס שונות, ייתכן מאוד וזהו עתיד הבניה בישראל. אך, מאחר ומדובר במהלך המחייב תיקוני חוק הדברים נוטים להסתבך ולהתמשך ולכן לא מומלץ להמתין לכך. מעבר לעובדה זו, גם במידה והעסקאות הללו יאושרו בבוא העת, יש לזכור שיש לחכות למכרזים מתמשכים, עבודות בניה וגמר, מדובר בכ-5 שנים לפחות מרגע אישור תנאי המכרזים ועד שהדירה הראשונה בפורמט ליסינג תאוכלס על ידי זוכה מאושר.
