מתעניינים בהשקעות נדל"ן? כבר מחזיקים השקעות נדל"ן? מאמר זה מיועד לכם. רבים מהמשקיעים בוחרים את השקעותיהם על בסיס תחושת בטן ואו אמונה בכך שהם ייהנו מתשואה מסוימת על סמך נתוני עבר. אך לאחר ביצוע ההשקעה מתברר שהתשואה המובטחת אינה אפשרית להשגה. זאת, מאחר ולא נלקחו בחשבון פרמטרים רבים שיש לשקלל בחישוב תשואה בנדל"ן.
אופן חישוב תשואה בנדל"ן
נקדים ונאמר, תשואה אינה השיקול היחידי להשקעה בנדל"ן. בחינת התשואה הקיימת בלבד והתעלמות ממגוון פרמטרים אחרים יכול להוביל לכך שההשקעה לא תגשים את ייעודה כמובטח. לאחר שהבהרנו נקודה זו, ביכולתנו לעבור הלאה ולהתייחס לאופן בו ניתן ורצוי לחשב תשואה בנדל"ן:
לצורך חישוב תשואה על דירה להשקעה או כל נכס מקרקעין אחר, עלינו לשקלל את הפרמטרים הבאים:
- גובה ההשקעה הכוללת.
- גובה הרווח הנקי.
- גובה מיסוי מקרקעין.
כל אחד מהפרמטרים הללו מורכב מלא מעט תתי פרמטרים שיש לקחת בחשבון. לכן, נעבור יחד פרמטר פרמטר בכדי להכיר את מאפייניהם לצורך החישוב:
1. גובה ההשקעה הכוללת לצורך חישוב תשואה:
רבים נוטים לחשב את התשואה על השקעותיהם על בסיס הכסף שהוציא מכיסם. זוהי בהחלט דרך נכונה לבצע את החישוב כל עוד ביצענו השקעה עם 100% הון עצמי. לעומת זאת, במידה ואנו משקיעים בעזרת הלוואת משכנתא ואו כל פתרון מימוני אחר, הרי שגובה ההשקעה (המידית והעתידית יחדיו) גבוהה בהרבה מזה שחישבנו.
כדי לקבל נתון מדויק על התשואה שנרוויח, עלינו לשקלל את מלוא ההוצאות ברכישת מקרקעין:
- עלות הדירה / הנכס שרכשנו.
- עלות פתיחת תיק משכנתא / ריביות משכנתא.
- עלות מתווך, שמאי, עורך דין, בדק בית ועוד.
- עלות שיפוץ / תחזוקה שוטפת ופרסום הנכס.
- ועוד..
אנו נתקלים בלא מעט מקרים בהם משקיעים מחשבים תשואה בצורה לא נכונה. במקרים אלו, המשקיע טועה לחשוב שהשקעתו טובה וזאת כאשר בשקלול הוצאות כניסה להשקעה, מדובר בהשקעה סבירה לכל היותר. לאחר שהבנו את החשיבות בחישוב סך ההוצאות לביצוע ההשקעה, יש להכיר את הפרמטר הבא:
2. גובה הרווח הנקי לצורך חישוב תשואה:
רוב המשקיעים משקללים את מלוא דמי השכירות כתשואה על הנכס. מדובר בטעות חמורה מאחר ונכסי נדל"ן אינם נקיים מהוצאות. על בעל דירה להשכרה, לחשב פרמטרים רבים בכדי להבין מה הן הוצאותיו על הנכס, להלן מספר דוגמאות:
- ערך זמנו של המשקיע בניהול הנכס.
- חודשים בהם הדירה אינה מושכרת.
- עלויות פרסום הנכס ותחזוקתו השוטפת.
- עלויות שירותי ניהול נכסים במידת הצורך.
- ועוד..
משקיעים מטבעם עסוקים מאוד. השקעה בנכסי נדל"ן יכולה להיות פסיבית לחלוטין אך באותה מידה גם להיות אקטיבית ומעיקה. במקרים בהם מדובר בדירה בעייתית ואו בשוכרים בעייתיים, בעל הדירה ימצא עצמו עובד שעות נוספות רק בהגנה על נכסיו. נוסף על כך, בעוד במרכז הארץ הדירות להשכרה נמצאות בתפוסה מלאה ושוטפת, במידה ויוצאים לפריפריה או משקיעים בחו"ל, דירות יכולות להישאר ריקות לתקופות ממושכות עד להשכרתן מחדש ויש לקחת זאת בחשבון.
3. גובה מיסוי מקרקעין לצורך חישוב תשואה:
אחרי שהגדרנו את גובה ההשקעה, לאחר שהגדרנו את גובה ההוצאות, אנו כמעט יכולים לבצע את חישוב התשואה. אך לפני כן יהיה עלינו להחסיר את הפרמטר האחרון והוא כמובן חובת המיסוי שעליכם לשלם למדינה. לאלו שמחזיקים בדירה אחת בלבד (הכנסה נמוכה מ-5,010 ש"ח מחודש) אין בעיה מאחר והם זכאים לפטור ממס על שכר דירה. לעומת זאת, משקיעים שמחזיקים במגוון נכסים שאינם למגורים ואו משקיעים שמחזיקים למעלה מנכס אחד להשכרה, הרי שיהיה צורך לבחון את גובה המס שיש לשלם טרם משקללים את התשואה הצפויה.
סוגי מיסוי בקצרה:
- פטור ממס – בעלי הכנסה נמוכה מדמי שכירות (עד5,010 ש"ח).
- מס שולי – תשלום מס לפי מדרגות מס הכנסה בהתאם להכנסה.
- מס קבוע – 10% מס על כל רווח מהשקל הראשון (למרובי נכסים).
כעת שיישרנו קו בנוגע לפרמטרים מעלה, ניתן להתייחס לאופן חישוב התשואה:
סוגי תשואה על נדל"ן:
בביצוע השקעות נדל"ן אנו נהנים משני סוגי תשואה על הכסף:
- תשואה הונית על השבחת הנכס.
- תשואה פירותית על דמי השכירות.
משקיעים שרכשו דירות בישראל בשנת 2007, הרוויחו 100%120% כתשואה הונית בתוך כעשור. אך באותה מידה, ערך נכסי הנדל"ן יכל היה לרדת. לכן, בבואנו לחשב תשואה על דירה עלינו לחשב אך ורק את התשואה הפירותית שניתן יהיה לקבל בכל מצב וגם כאשר השוק נמצא בירידה.
לצורך חישוב התשואה הפירותית (תזרימית) נבצע את החישוב הבא:
- חישוב כלל ההוצאות (כולל מיסוי).
- חישוב ההכנסה הנקייה מדמי שכירות לשנה.
- נחלק את ההוצאות בסך ההכנסות השנתי.
כאשר מדברים על תשואה בנדל"ן, מתכוונים לתשואה השנתית על ההשקעה. אך, יש משקיעים שרוצים לדעת מה צפויה להיות התשואה החודשית בנדל"ן. במידה ורוצים להשיג נתון זה, עלינו לחלק את התשואה שהתקבלה בחישוב ב-12 החודשים בשנה והתוצאה בידינו.
לסיכום,
יש משמעות רבה לחישוב נכון ומדויק של התשואה. זאת, כדי שנוכל לבחון את כדאיות ההשקעה מהיום הראשון ובכדי שנוכל לבצע השוואה בין אפיק ההשקעה בנדל"ן ובין אפיקי השקעות נוספים. אך, כפי שפתחנו מאמר זה, השקעות נדל"ן אינם נמדדות רק בתשואה שהן יוצרות. במקרים רבים נכסי נדל"ן משמשים ככלי להעברת הון בין דורות או למינוף לקראת השקעות נוספות שאף הן נדרשות לשקלול לצורך בחינת התשואה המתקבלת בסופו של דבר ובחיבור ההשקעות יחדיו.
רוצים לבדוק האם אתם מושקעים נכון? רוצים עזרה באיתור השקעה? פנו אלינו!
