בתקופה האחרונה, יותר ויותר משקיעי נדל"ן מרגישים שהשוק הישראלי מייצר תשואה נמוכה מידי בעבורם. לכן, משקיעים אלו פונים לחפש השקעות נדל"ן בחו"ל. אך, כידוע, השקעות נדל"ן בשלט רחוק אינם כהשקעות נדל"ן בזמינות מידית ומסיבה זו יש להתייחס אליהן בצורה שונה. כיום, יש 2 דרכים להשקיע בחו"ל:
- השקעה ישירה ועצמאית בנכסי נדל"ן.
- השקעה בעזרת קרנות השקעה בנדל"ן.
כאשר בוחרים להשקיע לבד, אין צורך בהקמה של שותפות או חברה לשם כך. לעומת זאת, במידה ובוחרים להשקיע באמצעות קרן או חברה, הרי שעליכם להיות בטוחים שאתם אכן מוגנים ושכספי השקעתכם אכן הושקעו בנכס המבוקש. בכדי לוודא זאת, עלינו לדרוש שההשקעה תתבצע באמצעות שותפות מוגבלת (LLC) ועל כך במאמר זה.
מהי שותפות מוגבלת (LLC)
שותפות מוגבלת הנה בעצם ישות משפטית מקומית שמוקמת לצורך ביצוע השקעה של מספר שותפים. (מתאים בעיקר להשקעות נדל"ן בארצות הברית) מדובר בעצם ב-ישות משפטית אשר המבנה העסקי שלה מורכב משותפות ומבעלות פרטית בו זמנית ואשר כתוצאה מכך, נדרשת לאחריות מוגבלת מצד השותפים בה.
האותיות LLC מסמלות: Limit Liability Company (חברה עם אחריות מוגבלת).
כעת נסביר מה היתרונות בשותפות מוגבלת ולמה כדאי לוודא שכל השקעה בלתי ישירה בנדל"ן בארה"ב אכן נעשית בעזרת שותפות מוגבלת,
מה היתרונות בשותפות מוגבלת?
כאשר קרן השקעות או חברה פרטית מעוניינת לרכז משקיעים לצורך רכישת נכסים להשקעה בחו"ל, היא יכולה לבחור בין גיוס משקיעים פרטיים לכל נכס ונכס. לחלופין, ביכולתה לאפשר למשקיעים קטנים ובינוניים את הזכות לרכוש חלק יחסי מדירות או יחידות דיור בפרויקט. ההשקעות הטובות ביותר כיום הן כמובן אותן השקעות מרוכזות בהן עשרות ומאות משקיעים פועלים יחדיו לרכישת מולטי פמילי או כל נכס משמעותי אחר לצורך השבחה, השכרה ומכירה ברווח בסופו של תהליך.
השקעות חלקיות בנכס, השקעות מרוחקות בנכס, מביאות לא אחת לבעיות עתידיות. כך נוצרים אי הבנות, הונאות ועוד שלל בעיות עמם לא נרצה להתמודד. בדיוק לשם כך חשוב שהשקעתנו תיעשה בעזרת שותפות מוגבלת שמעניקה לנו את היתרונות הבאים:
- בעלות ישירה באופן יחסי בנדל"ן.
- רישום בעלות על שמכם בטאבו.
- נטרול אחריות על פעילות היזם.
- הקלה משמעותית בדיווח המס.
בשותפות מוגבלת יש שותף עיקרי שאחראי להתנהלות והתחייבויות השותפות ושותפים מוגבלים שאינם מנהלים או נושאים בכל אחריות לפעילות השותפות. כאשר רוכשים נכס מקרקעין, הנכס רשום על שם השותפות וכל אחד מהשותפים זכאי לאחוז מסוים מהבעלות על הנכס באופן זהה להשקעתו בפרויקט. בצורה זו, יש רישום בעלות, יש מקור הכנסה, אך אין למשקיע שום אחריות משפטית והונית לאי אילו חובות או סיכונים משפטיים נוספים מלבד הכסף שהושקע. כך, ניתן להימנע מסיבוכים מיותרים ויקרים שאינם בשליטתנו.
כאשר משקיעים בחו"ל יש צורך בדיווח מס כפול, לרשויות בארצות הברית ולרשויות בישראל. אך, במידה ומשקיעים בעזרת שותפות מוגבלת, השותפות מעניקה לכל משקיע דו"ח K-1 מוכן להגשה ובכך חוסכים אלפי שקלים בשנה על הוצאות רואה חשבון. נוסף על היתרונות הישירים כתוצאה מהשותפות המוגבלת, המשקיעים זוכים בצורה זו לאפשרות למכור האחד לשני את חלקם ברכוש מבלי שיידרש פירוק שותפות ומניעת רווחים עתידיים ליתר המשקיעים כפי שקורה לא אחת בהשקעות הישירות.
לסיכום,
האחריות שלכם כמשקיעים לבחון את הקרן עמה אתם בוחרים להשקיע את כספיכם. עליכם לבדוק שהקרן אמינה, ומציגה תוצאות טובים בשנים החולפות, עליכם לבדוק שהקרן מתנהלת בצורה מקצועית ומסודרת ופועלת על פי החוק בישראל והחוק המקומי. רק לאחר שהקרן אומתה ואושרה על ידכם כדאי להשקיע דרכה כאשר לשותפות המוגבלת יתרון מובהק לאשרור ההשקעה.
רוצים להתייעץ עם יועצי השקעות נדל"ן בנושא זה? לא בטוחים שהשקעות נדל"ן בחו"ל מתאים לכם? ייתכן ואתם צודקים, פנו אלינו וננסה לעזור לכם לבחור את אפיק ההשקעה הטוב יותר!
