קרקעות חקלאיות: האם קניית קרקע חקלאית להשקעה באמת משתלמת?

קרקעות חקלאיות נמכרות בכל חלקי הארץ במחירים "נמוכים" עם הבטחה שבעלות על חלקת קרקע תספק לכם בעתיד זכות לדירה. קרקעות חקלאיות הפכו לעסק לכל דבר ועניין. תהליך שיווק מכירת קרקעות חקלאיות מתבסס על שאיפות ודמיונות כאשר הם מציירים לקונה הקרקע תמונה וורודה של פוטנציאל אפשרי וכמובן עושים זאת תוך השוואת הקרקע לשכונת מגורים קרובה וקיימת כך שתוכלו להסיק לבד מה הפוטנציאל האדיר ברכישת נכס זה. השיטה די פשוטה, אתם רוכשים קרקע חקלאית כאשר אין עליה שום היתרי בנייה מתוכננים בעתיד מתוך הבנה שבעתיד הערים ידרשו להתרחבות והרי שאז השטח יעבור הסבה ואתם זוכים בתשואה אדירה על ההשקעה.

קרקעות חקלאיות

קרקעות חקלאיות נרכשות על ידי יזמים מבעלי הקרקע (לעתים כאופציה וללא סיכון בלבד). אותם יזמים מחלקים את הקרקע לרבעי דונם, שמינית דונם וכן הלאה… כאשר היזם רוכש את הקרקע הוא עושה זאת מאדם נורמטיבי ומשלם כפי ערכו של הקרקע בפועל. אך את המכירה בחלקים היזם כבר עושה על סמך אפשרויות עתידיות ובסכומים גבוהים במאות עד אלפי אחוזים כאשר בפועל אין שום השלכה ממשית על הקרקע מעבר לכך שהיזם מלווה את המכירה עם עורך דין שמחלקת את הנכס בין הרוכשים השונים.

קרקעות חקלאיות יכולות להיות השקעות טובות אך הן חייבות להיעשות כאשר יש תכנית כלשהי בוועדה המקומית לתכנון ובנייה וכאשר יש אפשרות ממשית להפשרת הקרקעות לבניה. ברוב השטחים שנמכרים כיום ההסתברות להפשרת קרקעות בעשור הקרוב נראה על גבול הבדיוני. ואילו במתחמים שאכן מתקדמים ברמה זו או אחרת לאישור הקרקעות משווקות במחירים גבוהים בהרבה כך שהיכולת להרוויח מהם קטנה יותר. בעצם, עליכם להיות מאוד מדויקים ולעשות שיעורי בית מעמיקים מאוד כדי לבחון את כדאיות העסקה ולראות את רכישת הקרקע לא כרכישת דירה או זכות לדירה אלא ממש כהשקעה שתמכרו "רגע לפני" שיתקבלו האישורים וכאשר ערך הקרקע גבוהה והפיק עבורכם אחוזי תשואה נאים במיוחד.

במאמר זה נבצע שני פעולות פשוטות:

1. נסביר לכם איך עובדת השיטה.
2. נציג יתרונות וחסרונות לקניית קרקע חקלאית.

1. איך פועלת השיטה?

שלב א'

יזמים ניגשים למפה ומחפשים מיקומים אטרקטיביים, מיקומים שסביר להניח שיינתנו אישורים לבנייה בהם בעוד עשור או שניים. מעבר לכך חייב להיות אי אילו סממנים שניתן למכור, הם צריכים למצוא חלקת שטח חקלאי בטווח קרוב מספיק לאזורי הביקוש במרכז או בשרון בהם יש דרישה לדירות אך ההיצע נמוך והמחירים גבוהים. לאחר שאספו מידע רב שיכול להצביע על כך שעיריות מסוימות מתכננות בתכנית אב עתידיות לבנות באזורים אלו (ברמת תכנון כלשהו וממש לא ביצוע) הם יכולים להמשיך לשלב הבא:

שלב ב'

איתור הקרקע על יתרונותיו וחסרונותיו אינו שווה מאומה ללא הסכמת בעלי חלקת קרקע. על הקרקע להיות מספיק גדולה כדי שיהיה מה לשווק. היזמים רוכשים את הקרקע בעסקה רגילה ובמחיר ראלי ובשווי של קרקע שייעודה חקלאי בלבד. קרקעות אלו מחולקות למידות שונות בהתאם ליכולותיהם של הקונים הצפויים וכך ייצאו לשיווק קרקעות חקלאיות בגדלים של חצי דונם, רבע דונם, ואפילו שמינית דונם שקשה להאמין שיש מה לעשות בה.

שלב ג'

עולם השיווק הנו עולם של אשליות ותקוות. בדיוק לשם מכוונים בחברות העוסקות בקרקעות חקלאיות. הם ישקיעו כסף רב בשיווק באמצעי המדיה השונים וכמו כן יפתחו משרד במגדל יוקרתי בתל אביב ובו יציגו הדמיות שונות שיכולים להתחבר לרצונות שנראים לכם רחוקים כל כך. לאחר פגישה במשרדי החברה אתם תרגישו כאילו ממש בעוד מספר שנים יהיה לכם דירה יוקרתית משלכם וזאת למרות שבחברה המשווקת לעולם לא יגידו כזה דבר אלא רק יתנו לכם תחושה מסוג דומה לתחושה של רכישת דירה על הנייר בה הזדמנות וסיכון יחד.

כחלק מההסברים יראו לכם עד כמה יש מצוקת דיור בישראל, כמה מסביב הכל כבר בנוי וברור מאליו שגם חלקת האדמה החקלאית תקבל את תורה ותהפוך למגדל דירות בו לכם יהיה דירה משלכם. באופן אירוני ולמרות שאין שום קשר בין קרקע חקלאית ובין דירות בפועל מחירי הקרקעות החקלאיות מתעדכנות בהתאם לקרבתם למרכז הארץ ולעיר תל אביב וזהו למרות שאין שום עליית ערך קרקעות ואו ביקוש יתר לכך וזהו דרך נוספת להראות לכם שאכן יש קשר בין הדברים – האמת היא שאין.

2. יתרונות וחסרונות לקניית קרקעות חקלאיות

רכישת קרקע ללא הכנה מוקדמת וללא הבנה של ההשלכות יכולה להיות טעות איומה. קראו בבקשה את היתרונות והחסרונות ברכישת קרקעות חקלאיות כדי להבין מעט יותר לעומק מה מצפה לכם מעבר לפינה ובואו עם שאלות מוכנות למשווקי הקרקע כדי שלא תפלו בקסמיהם ודמיונות שווא:

יתרונות קניית קרקע חקלאית

• אין ספק שיש מקרים בהם רוכשי הדירות אכן ייהנו מתשואה אדירה.
• אין ספק שחלק מהקרקעות יזכו את בעליהם בדירה משלהם.
• יש מקרים שיש תכניות מתקדמות אך יש לברר זאת היטב.

חסרונות קניית קרקע חקלאית

• לא ניתן לדעת אם ומתי קרקע חקלאית תופשר וזאת עד הרגע האחרון ממש.
• לא ניתן לחזות מה תהיה משמעות ההפקעה ואיך זה יפגע בנכס שלכם.
• לרוב אין אדם או גוף גדול שדוחף לקידום הפשרת הקרקע ומשכך אין התקדמות ממשית.
• בהפשרת קרקעות יש היטלי השבחה גבוהים במיוחד לכל יחידת קרקע שיש לקחת בחשבון.
• בעלות על קרקע אינה מבטיחה שלא תידרשו לשלם עוד על עצם בניית הדירה בפועל.
• שנים של המתנה עד להפשרת הקרקע יכולים להכניס לכם תשואה גדולה יותר באפיקים אחרים.

טיפים בקניית קרקע חקלאית

• גם כאשר יש אישור בוועדה המקומית – הוועדה המחוזית לא תמיד מאשרת זאת בפועל!.
• אל תקנו קרקע חקלאית בגודל 120 מ"ר – זה אפילו לא דירה וזאת ללא התייחסות להפקעה!
• הקשיבו להזהרות הוועדות המקומיות שבמקרים רבים מתריעים על שטחים שלא יהיו למגורים כלל!
• ישנם מקרים שתחשיב כלכלי יגלה שעדיף לכם לקנות דירה קיימת על פני זכות לדירה בשטח חקלאי!
• ככל שיש יותר שותפים בקרקע. כלומר ככל שהפיצול בקרקע גדול יותר כך יותר מורכב לקדם בניה בעתיד.

כאשר יש קרקע חקלאית בשטח שצפוי לעבור הפשרה וזכה לאישור הוועדה המחוזית ויש בו עניין רב לציבור הרי שמחירי הזכויות בקרקע עולים משמעותית. אך לא ניתן לדעת פרטים אלו ללא הקשרים הנכונים וללא בירור מעמיק ומקדים להשקעה עצמה. חשוב להבין שכאשר יש הסתברות גבוהה להפשרה ישר מרגישים את מעורבותם של גופים גדולים ומשמעותיים שנכנסים לעובי הקורה ורוכשים חלקות קרקע גדולות הישר מחקלאים ואינם עושים זאת דרך חברות מתווכים שגוזרים קופון שמן על שיווק חתיכות קרקע שוליות.

בסוף זה יורד לשורה התחתונה, כמה כסף יש לכם להשקיע. אם הגעתם למצב בו יש לכם 300,000 שקל להשקעה וזה לא מספיק לכם לרכישת דירה עליכם לשקול אפיקים שונים לפני שאתם ניגשים לרכישת זכות לדירה בקרקע חקלאית. בדיוק עבורכם יזמו את מחיר למשתכן בו אתם יכולים להנפיק תעודת זכאות מחיר למשתכן, להשתתף בהגרלות מחיר למשתכן וכמובן לקבל משכנתא מחיר למשתכן שהנה בתנאים מעולים שמחייבים אתכם ב100,000 ש"ח בלבד כדי לזכות בדירה בהנחה של עד 30% מערך השוק שלה וזה ללא ספקולציות ואו מסים גבוהים שאתם נדרשים לשלם בעתיד.

פנו אלינו במידה ואתם מחפשים להשקיע ואו צריכים ייעוץ מקצועי: