עסקאות נדל"ן הן מנועי צמיחה משמעותי מאוד למשק ומצד שני יותר מידי עסקאות נדל"ן יכולות להיחשב גם כבעיה. כל עסקת נדל"ן מדווחת לרשויות החוק משני סיבות עיקריות הראשונה כדי לרשום את זכויות הקונה על הנכס והשנייה כדי שהמדינה תוכל לגבות את המס המתאים מהמוכר במידה ויש השבחה לנכס ומהקונה במידה וזהו לו הבית השני ועליו לשלם מס רכישה.
רישום עסקאות נדל"ן חייב להיעשות כדי שהמדינה תוכל לעקוב אחר חילופי הקרקעות ומלאי הקרקעות הקיים. אך לא רק, מאחר ויש כיום שקיפות מלאה ונתוני רכישות מוצגים לציבור הרחב הדבר מאפשר לנו לעקוב אחר מחירי הדירות באזור בו אנו מתעדים להשקיע ולהעריך מה ההיצע והביקוש הקיימים בשטח וכמובן מהו הסכום אותו כדאי לשלם עבור הנכס שבנידון.
איך רושמים עסקאות נדל"ן?
ניתן בפועל לא לרשום את הנכס על בעלותכם אך במידה ויהיה בעיה תגלו שהחוק אינו עומד לצידכם. לא זכרו להגנה משפטית ובפני רשומות משרד המשפטים אתם כלל אינכם בעלי זכויות על הנכס. כלומר, אינכם יכולים למכור את הנכס לאדם אחר. מסיבה זו. לא נותרה לנו ברירה אלא לרשום את הדירה על כל הכרוך בכך:
רישום עסקת נדל"ן במס הכנסה ייעשו לרוב על ידי העורך דין שמנהל את העסקה. בטפסי הרישום של הנכס על הקונה לדווח על דירות נוספות אשר נמצאות ברשותו וזאת כדי שמס הכנסה יוכל לגבות ממנו את המסים הרלוונטיים. ומצד שני המוכר יהיה חייב לנקוב בכמה השביח הנכס במידה ואכן יש שבח ומדובר בנכס להשקעה בלבד.
רישום עסקת נדל"ן ברשם המקרקעין יכולה להיעשות על ידי הקונה והמוכר יחד או על ידי ייפוי כוח לעורכי הדין. רישום העברת בעלות לדירה או כל נכס נדל"ן אינה מורכבת ומצריכה מילוי טפסים, תשלום אגרה, הבאת הוכחות משני הצדדים שהם אכן מעוניינים ומאשרים את העברת הבעלות לצד האחר.
כמה מס משלמים על עסקאות נדל"ן?
תשלומי המס מתואמים באופן פרסונלי מאחר וזוג צעיר אשר זוהי להם דירה ראשונה לא משלמת את אותה המס כמשקיע בעל הון שמגיע לעשות רווח ישיר מהנכס. ולמרות זאת, חובת המס חלה על כולם בשלב זה או אחר ומומלץ להתייעץ עם רואה חשבון בנושא.
מס היטל השבחה אינו דבר קבוע ומשולם בהתאם לשינויים שנעשו בנכס בזמן הבעלות ונגבים ביחס לרווח שנוצר כתוצאה מהשבחת הנכס. כך לדוגמא במידה ובבניין בו החזקתם דירה נעשו עבודות תמ"א 38 הרי שכנראה הרווחתם חדר נוסף מעלית ואולי אף מרפסת דבר שהעלה את ערך הדירה. במקרים אלו עליכם יהיה לשלם 5% מהרווח שנוצר מהשבחת הדירה. לעומת זאת ישנם מקרים שהיטל השבחה יכול לעמוד על כ50% כדוגמא: קרקע חקלאית שהופשרה לבנייה.
מס רכישה על דירה נקבע על פי מדרגות מס קבועות אשר מתייחסות לקונה דירה ראשונה וקונה דירה שנייה בצורה שונה וזאת מאחר ולרוב רוכשי דירה שנייה יכולים לשלם מעט יותר. לאחרונה עודכנו מסי הרכישה על ידי משה כחלון כך שהשקעה בדירות תקסום פחות למשקיעים אך לא ניתן לדעת עדיין איך הדבר ישפיע על רכישות של דירות להשקעה. להלן מדרגות המס:
דירה ראשונה (לרוב מגורים)
עד 1,623,320 ש"ח – 0%
מ- 1,623,320 ש"ח עד 1,925,460 ש"ח- 3.5%
מ- 1,925,460 ש"ח עד 4,957,445 ש"ח- 5%
מ- 4,957,445 ש"ח עד 16,558,250 ש"ח- 8%
מעל 16,558,250 ש"ח- 10%
דירה שנייה (לרוב השקעה)
עד 4,957,445 ש"ח- 8% במקום 5%!
מעל 4,957,445 ש"ח- 10%
עולה חדש (עידוד עליית הון לישראל)
עד 1,724,023 ש"ח- 0.5%
מעל 1,724,023 ש"ח- 5%
משק חקלאי (קרקע חקלאית)
עד 352,623 ש"ח- 0.5%
מעל 352,623 ש"ח- 6%
מס על רווחי שכר דירה אף הוא משולם על פי מסלולי מיסוי שונים. כל עוד מדובר בסכום הנמוך מ5,010 ש"ח בחודש נכון לשנת 2017 הרי שניתן לבקש את מסלול פטור מלא אך מעבר לרווחים אלו מומלץ לשבת עם רואה חשבון כדי לבחון את שני המסלולים האחרים: מס 10% מהשקל הראשון. מס שולי בהתאם לרמת ההכנסה הכוללת.
האם יש כיום בועת נדל"ן חמורה?
יש החושבים שכן ומסתמכים בעיקר על תהליך הקיצון בין המעמדות העליות והמעמדות הביניים והנמוכות. בעוד יש אנשים עשירים מאוד אשר זוכים להכנסה בהיקף משמעותי ויכולים להשקיע בדירות כאוות נפשם הרי שרוב העם בני המעמדות האחרות כלל לא יכולים לשקול ואף לא לחלום על דירה משלהם. דבר זה גורם לכך שפחות ופחות צעירים רוכשים דירות וחלקם של המשקיעים הולך ותופח דבר שמנפח את ערכי הדירות באופן מלאכותי בדומה לבורסה.
אלו שמאמינים שאנו במרכזה של בועת נדל"ן חמורה מאמינים גם שהריבית הנמוכה שמוצעת כיום ללווים היא לא פחות משפיכת דלק על השרפה ומעודדת משקיעים לשפוך עוד ועוד כסף אל תוך הקלחת הרותחת על חשבונם של הזוגות הצעירים שיידרשו לשכור דירות עד לפיצוץ הגדול.
יש החושבים שלא ובצד זה עומדים רוב מומחי הנדל"ן בישראל. בעיניהם הדרישה לדירות בישראל כה קשיחה והמערכת הרגולטורית כה אטית כך שתמיד יהיה דרישה לדירות ולעולם לא תהיה בנייה בהיקף הראוי דבר שמצדיק עליית מחירים כפי שאנו רואים במהלך שנים רבות.
ההבנה שמחלחלת אט אט גם בהבנתם של הצעירים שזהו עולם חדש ולא תקופה חולפת גורמת להם לחפש דירות ולשלם ביוקר למרות הכל. ואותה ההבנה גורמת לממשלה לחשוב על פתרונות יצירתיים דווקא לאותם זוגות צעירים בדמות מחיר למשתכן או תכניות גג לבנייה עירונית שמתייחסות בדיוק לבעיה אך לא באמת מנפצות את הבועה במידה והיא אכן קיימת.
חשוב לזכור שבין אם יש בועת נדל"ן ובין ואין בועת נדל"ן יש לכך השפעה רוחבית על המשק כולו מאחר והתפוצצות בועת נדל"ן תגרור אחריה לראשונה את הבנקים שלא יוכלו להתמודד עם הדירות שברשותם בדומה למשבר שראינו בשנת 2008 בארה"ב אך מאחר וכך המדינה לא תוכל לאפשר הוזלת מחירי הדירות יתר על המידה בצורה שתפגע בבנקים כך שמשקיעים רואים את כספם מוגן ומושקע באופן סולידי בנדל"ן ולכן ימשיכו להשקיע באפיק זה גם בעתיד.
לדיווח עסקאות על ידי עורך דין או להתייעצות משפטית בנושא פנו אלינו!
