עסקאות נדלן שבוצעו הן האינדיקציה הטובה ביותר בכדי להבין את מצב שוק הנדל"ן וכדי להבין האם יש מגמה חיובית או שלילית במחירי הדירות. עסקאות נדלן שבוצעו נאספות על ידי רשות המסים בישראל כחלק מתהליך הרכישה והעברת הבעלות של הנכסים ולאחר מכן מוצגות לציבור הרחב. למרות שמדובר בכלי יעיל ונוח לבחינת ערך נכסים לקניה או מכירה, יש להבין שכמו כל נתון סטטיסטי, ניתן להבין את נתוני עסקאות נדלן שבוצעו בצורות שונות ואף להסיק מסקנות לא נכונות.
עסקאות נדלן שבוצעו
רשות המסים אוספת נתונים מכל רחבי הארץ. נתונים אלו נאספים בראש ובראשונה בכדי לעקוב מקרוב אחר חובת תשלומי מס רכישה של רוכשי דירות ושל מס שבח של מוכרי דירות אך גם בכדי לצבור מידע והערכות ובסופו של דבר גם לצורך עדכון הציבור במצב המשק. עסקאות נדלן שבוצעו נרשמות בהתאם לרישומי גוש חלקה, לרישומי כתובת מדויקת ולמגוון פרמטרים נוספים. נתונים אלו מאפשרים לנו. הציבור, לחפש במאגרי המידע בצורה נוחה וידידותית וכך בעצם לקבל נתוני אמת על גובה הסכומים שרוכשים מוכנים לשלם בעבור נכסים ברחוב, שכונה או עיר בה אנו מתעניינים.
ניתן למצוא פרטים אודות עסקאות נדלן שבוצעו בכלים הבאים:
- אתר רשות המסים – המקור למידע. פחות נוח אבל מאוד מדויק ואמין.
- אתר madlan – אתר הראשון שסידר מידע מרשות המסים על גבי מפה נוחה.
- אתר yad2 – אתר הלוחות המוביל בישראל שמציע הצגת נתונים נוחה ומסודרת.
- אתר winwin – אתר לוחות שאף הוא מסדר את הנתונים בצורה נוחה ומסודרת.
רשות המסים מציגה את נתוני הנדל"ן תוך פירוט מסודר של מאפייני הדירות (מספר חדרים, מצב הדירה, סוג הדירה וכן הלאה..) אך לא מציגה את הנתונים המשלימים כדוגמת סוג האוכלוסייה, מצבם הכלכלי של התושבים, רמת החינוך והשירותים בסביבה וכן הלאה. המשמעות היא שאנו מקבלים תמונת מצב חלקית בלבד. שלושת האתר המוצגים מעלה הרימו את הכפפה והשלימו את המידע מתוך מאגרי מידע של הלמ"ס לצד גורמים אחרים שמחויבים על פי החוק לשתף את המידע שנצבר על ידם וכך אנו מקבלים תמונת מצב מדויקת יותר לערך הנכסים ואף יכולים להתחיל להבין מה הסיבה לעלייה ואו ירידת מחירים בשכונה או רחוב מסוים..
מה ניתן ללמוד מעסקאות נדלן שנעשו לאחרונה?
לאחר שהבנו מה הערך של עסקאות נדלן שבוצעו, לאחר שהבנו מהיכן ניתן לאסוף את המידע הכה יקר ערך עבורנו, ניתן להמשיך ולענות על השאלה שבראש הכתבה. מה אנו מסיקים מאותם נתונים ואיך אנו מנתחים את הנתונים בצורה הנכונה והמדויקת ביותר לצרכים שלנו כמוכרי דירה או כרוכשי דירה:
אנו לומדים מעסקאות נדלן שבוצעו את הנתונים הבאים:
- ערך דירה – הערכת מחיר דירה שברצוננו לקנות ואו למכור.
- מגמה בשוק המקומי – זיהוי עליית מחירי דירות ואו ירידת מחירי דירות.
מדובר בשני מרכיבי מידע שיכולים לעזור לנו לקבל החלטות כרוכשי דירות מגורים ואו כרוכשי דירה להשקעה. אך כדאי להבין איך עושים זאת ובצורה הנכונה ועל כך נרחיב כעת:
איך אנו לומדים על ערך דירה על ידי עסקאות נדלן שבוצעו:
בכדי להבין כמה שווה דירה למכירה או דירה לקניה, אנו מבצעים הערכת שווי שיכולה להתבצע בשלושה אופנים:
- שווי פיזי של הנכס – עלות הקרקע יחד עם עלות הבניה של הנכס.
- שווי תשואתי לנכס – שווי של הנכס ביחס לתשואה שהוא מייצר.
- שווי לפי מדד השוק – שווי לפי עסקאות נדלן שבוצעו.
שני האופנים הראשונים יכולים להשפיע אך אנו נעדיף לרוב להתמקד דווקא בשיטה השלישית שמתבססת על עסקאות נדלן שבוצעו. עסקאות אלו מספרות לנו כמה הציבור מוכן לשלם על הנכס שבידינו. כלומר, העובדה שנכס שווה X כסף אינו אומר שהציבור מוכן לשלם זאת. לבסוף ערך נכס הנו כגובה הסכום שהציבור מוכן לשלם עליו ואין דרך טובה יותר לגלות זאת מלהסתכל על עסקאות קודמות בסביבה הקרובה לשם ביצוע השוואה לנכס שלנו. אך, יש לשים לב לפרמטרים הבאים:
- סוג הדירה – דירה 3 חדרים, 4 חדרים, 5 חדרים ועוד..
- סוג הבניין – בניין חדש או בניין ישן.
- איכות הדירה – רמת הגימור של הדירה (משופצת לא משפוצת).
- מיקום הדירה – חזית או עורפית, קומה עליונה או תחתונה..
- איכות שירותים – רמת השירותים בבניין כדוגמת חניה, מעלית ועוד..
- ועוד..
כפי שניתן להבין.. נתוני עסקאות נדלן שבוצעו מתייחסות למגוון רחב של סוגי נכסים ולכן לא ניתן לבצע השוואה פשוטה אלא יש לנסות לאתר נכסים במאפיינים דומים לשלכם לשם ביצוע ההשוואה וקבלת הערכת שווי נכונה לנכס שבעניין. הזהירות בשלב זה משתלמת מאוד מאחר ומחיר נמוך מידי יגרור הפסד מצדכם ולעומת זאת, מחיר גבוהה מידי יכול להשאיר את הנכס זמן רב בשוק ובעצם לגרור להפסדים מסוגים אחרים במידה וממהרים למכור את הנכס לשם מימון נכס אחר..
איך אנו לומדים על מגמה בשוק הנדל"ן בעזרת עסקאות נדלן שבוצעו:
עסקאות נדלן שבוצעו מגלים לנו נתון נוסף וחשוב לא פחות והוא כמובן המגמה הרחבה בשוק והמגמה המקומית במחירי הדירות בסביבה בה אנו מתעניינים. בעזרת השוואת מספר נקודות זמן ניתן לצייר גרף נתונים שמציג לנו את המגמה בצורה ברורה ועליה נוכל להסתמך כאשר אנו מחפשים לרכוש נכס נדל"ן להשקעה. יש גורמים רבים שגורמים למחירי הדירות לעלות ואו לרדת אך לא את כולם נראה בזמן נתון ורק בעזרת עסקאות נדלן שבוצעו נוכל לזהות את המגמה ממש בתחילת היווצרותה.
הגורמים להיווצרות מגמה של התייקרות מחירי דירות:
- עליה בביקושים לרכישת דירות בסביבה מסוימת.
- עליה בבניית בניינים ודירות חדשות בסביבה מסוימת.
- עליה בפיתוח תשתיות תחבורה ושירותים בסביבה מסוימת.
- השקעה בהתחדשות עירונית בסביבה וותיקה.
- הגירה של אוכלוסיות חזקות לאזורים וותיקים ומוחלשים.
- ועוד..
לפעמים אנו יכולים לראות שכונה או אפילו רחוב בהם מחירי הדירות מזנקים. הסיבה לכך תהיה לא אחת מאחר ויש בניה חדשה ואו פרויקטים של תמ"א 38 שמביאים אוכלוסיות חזקות כמשפחות מבוססות ואו משקיעים ומעלים את ממוצע העסקאות בשכונה או ברחוב מעלה וכך בעצם נוצרת מגמה שעליה ניתן לרכב לעסקה מוצלחת כבר בראשיתה.
חשוב מאוד לזהות את המגמה הכללית בסביבה בה אנו בוחנים רכישת דירה מאחר וישנם מקרים שכתוצאה מהתערבות יתר של משקיעים מחירים מתנפחים במהירות וללא הצדקה לכך ובמועד התפוצצות בועה ערך הנכס שתרכשו בכסף מלא יספוג מכה לא קטנה. לכן, כדאי לבחון את הסיבות למגמת המחירים העולה ולנסות להבין האם יש הצדקה להמשך עליית מחירי הדירות או שאולי כדאי להיות מאוד זהירים בביצוע העסקה הכה משמעותית של רכישת נדל"ן.
לסיכום,
אנו נתקלים ברוב המקרים בסיפורים של רוכשי דירות שקיבלו את ההחלטה על התקדמות בעסקה מתוך אמוציות ותחושת בטן. כמובן שיש השלכות לכך וחשוב לדעת שעסקת קניית דירה או בעצם כל נכס מקרקעין אחר מחייב התייחסות שקולה ומבוססת על נתונים מוכחים. כלומר, כדאי להיכנס לשוק הנדל"ן מתוך הכנה מסוימת ויחד עם עזרה מקצועית של שמאי מקרקעין, יועץ נדל"ן ואו עורך דין מקרקעין שיוכלו לעזור לכם לקבל החלטות מושכלות ונכונות.
רוצים ייעוץ והכוונה חינם בחיפוש אחר דירה לרכישה? השאירו פרטים ונעזור לכם:
