אם אתם מעוניינים להשקיע בנדל"ן ומתלבטים לגבי השקעה בקרקעות בישראל, חשוב להכיר את המונחים הבסיסיים הנוגעים לקרקעות להשקעה, ומה ההבדלים בין סוגי הקרקעות השונים. במאמר זה נסקור אותם בקצרה.
אז מהם ההבדלים בין קרקע חקלאית לקרקע זמינה לבניה?
לכל קרקע במדינת ישראל יש תוכניות שחלות לגביה, ובהן מוגדר הייעוד שלה, אשר קובע מהם השימושים שניתן לעשות בה. קרקע למגורים, למשל, הנה קרקע שהייעוד שהוגדר עבורה הינו למטרות מגורים וניתן לבנות בה. על קרקעות למגורים ניתן לבנות בתי מגורים פרטיים ו/או בנייני מגורים רבי קומות, הכל על פי התוכניות שאושרו על ידי הרשויות.
מהי קרקע חקלאית?
קרקע חקלאית הנה קרקע שמהות הייעוד הנוכחי שלה היא לצורכי חקלאות כגון גידול תוצרת חקלאית (שדה, מטע וכדומה) ופעילות חקלאית, וזהו השימוש היחידי שניתן לעשות בה. קרקע חקלאית אינה זמינה לבניה, מה שאומר שאסור לבנות עליה שום מבנה. מכיוון שמרבית האנשים מעוניינים לרכוש קרקע שניתן לבנות עליה, מחירי הקרקעות החקלאיות במדינת ישראל הם נמוכים משמעותית מקרקעות המיועדות למגורים.
מהי קרקע מופשרת שניתן לבנות עליה?
קרקע מופשרת הינה קרקע שבעבר הייעוד שלה היה חקלאי, והיא עברה תהליך שינוי ייעוד (המכונה גם תהליך הפשרת קרקע), אשר בסיומו השתנה הייעוד שלה לקרקע המאושרת לבניה. חשוב לדעת שלא כל תהליך הפשרה מסתיים דווקא בקרקע למגורים, וישנן קרקעות הממוקמות באזורים המיועדים לתעשייה ומסחר ובהם ניתן יהיה לבנות מבני תעשייה, מחסנים, קניונים, מבני משרדים ועוד. הכל בהתאם לאופי האזור ולתוכניות החלות לגביו.
איך מתרחש תהליך שינוי ייעוד של קרקע ומה הוא כולל?
הליך שינוי ייעוד מקרקע חקלאית לקרקע מופשרת הזמינה לבניה, הינו תהליך ממושך ומורכב שלרוב נמשך שנים רבות. כאמור, על כל קרקע חלות מספק תוכניות, ובהן תוכנית מתאר ארצית, תוכנית מחוזית ותוכנית מקומית. במסגרת תהליך שינוי הייעוד, מוגשות בקשות למספר גופים ורשויות, אשר כל אחד מהם בתורו מתבקש לאשר את התוכנית לשינוי הייעוד של הקרקע. הקצב בו התהליך מתקדם והסיכוי לאישורו תלוי באופן משמעותי באינטרס של הרשות המקומית לאשר את שינוי הייעוד. כך למשל, לרשות המקומית יש אינטרס ליצור רצפים טריטוריאליים, ועל כן הסיכוי לשינוי ייעוד של קרקע הממוקמת בצמוד לשכונה קיימת או לקרקעות שכבר הופשרו לבניה גדול משמעותית מאשר הסיכוי להפשרה של קרקע אשר מרוחקת מהיישוב ואשר תדרוש מהרשות המקומית עבודת פיתוח משמעותית.
האם כדאי לקנות קרקע חקלאית?
ערכה של קרקע שעברה תהליך של שינוי ייעוד עולה באופן מאוד משמעותי, ותיתן למשקיעים תשואה שיכולה להגיע אף למאות אחוזים. יחד עם זאת, לא כל קרקע חקלאית אכן תעבור שינוי ייעוד שיעלה את ערכה. על כן, לפני רכישת קרקע חקלאית חשוב לברר, בין היתר, את הדברים הבאים:
- בדקו מה הסטטוס התכנוני הנוכחי של הקרקע – כאמור, תהליך הפשרת הקרקע הוא ממושך למדי, ועל כן רכישה של קרקע שכבר עברה כמה מהמשוכות המשמעותיות תקצר משמעותית את משך הזמן עד שתוכלו ליהנות מההשקעה. על כן, בררו האם כבר תהליך הפשרת קרקע כבר החל ובמידה שכן, באיזה שלב הוא נמצא. הדבר גם יגדיל משמעותית את הסיכוי שהתהליך יסתיים בהצלחה ושבסופו של דבר תהיה לכם ביד קרקע שניתן לבנות עליה.
- בררו לגבי החברה שמשווקת את הקרקע – חשוב לוודא שמדובר בחברה ותיקה ומנוסה שיש לה יכולת לדחוף ולקדם את תהליך שינוי הייעוד, ושהיא כבר ליוותה מספר רב של תהליכי שינוי ייעוד בהצלחה.
עוד מידע על קרקעות להשקעה בישראל ניתן למצוא באתר הבא: https://hlk.co.il/
