יש מבחר סוגי משכנתאות וכאשר אנחנו חדשים לעולם המשכנתא ייתכן מאוד שנתבלבל ונתקשה להבדיל בין מסלולי משכנתא שונים שמוצעים לנו על ידי הבנקים השונים. אנו ריכזנו עבורכם מסלולי משכנתא שונים כדי לעשות מעט סדר בבלגן וכדי שתוכלו להגיע מוכנים יותר לבחירת מסלול נכון מבין סוגי משכנתאות שונים. כדי לסבר את האוזן, יש לא פחות מ16! מסלולי משכנתא שונים שמתבססים בין השאר על סוגי המטבעות השונים וההצמדה לריבית.
כדי להבין את המשמעויות מומלץ לקרוא קודם לכן:
- הצמדה למדד – מה המשמעות של משכנתא צמודה למדד
- איך מחשבים החזרי משכנתא (לוח סילוקין שפיצר)
- למה כדאי להגיע לבנק עם יועץ משכנתאות?
- 90% משכנתא – איך מקבלים משכנתא ללא הון עצמי?
ישנם 3 סוגי משכנתאות עיקריות:
- משכנתאות שקליות צמודות למדד.
- משכנתאות שקליות שאינם צמודות למדד.
- משכנתאות שקליות אשר הוצמדו למטבע חוץ.
יש 7 מסלולי משכנתאות עיקריים ב-3 סוגי משכנתאות שונים:
1. משכנתאות שקליות צמודות למדד:
- משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד.
- משכנתא בריבית משתנה צמודה למדד.
2. משכנתאות שקליות שאינם צמודות למדד:
- משכנתא צמודה לפריים.
- משכנתא בריבית קבועה לא צמודה למדד.
- משכנתא משתנה על בסיס מק"מ (מלווה קצר מועד).
3. משכנתאות שקליות אשר הוצמדו למטבע חוץ:
- משכנתא צמודה לדולר.
- משכנתא צמודה לאירו.
משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד:
מסלול משכנתא זה מתאר סיטואציה בה הקרן (הסכום שלוויתם) מוחזר עם השנים לבנק בהצמדה למדד המחירים לצרכן כאשר עליה מתווסף ריבית קבועה שאינה משתנה לאורך כל חיי ההלוואה.
מה הכוונה?: ההחזר על הקרן משתנה בהתאם לערך הכסף, ככל שיש אינפלציה גבוהה יותר כך הסכום אותו תידרשו להשיב לבנק גבוהה יותר וזאת משום שהבנק אינו רוצה להפסיד כסף על ההלוואה שהוא מעניק לכם.
מאחר וסכום הקרן נפרס על פני שנים רבות והאינפלציה השנתית משפיע על גובה הקרן ומסיבה זו הסכום אותו אתם נדרשים להשיב לבנק רק הולך וגודל עם השנים (עם שחיקת ערך הכסף)
יתרונות סוגי משכנתאות אלו: אין סיכון אמיתי עליכם וזאת מאחר והריבית נשארת קבועה ואתם משיבים ערך מדויק לזה שלוויתם.
חסרונות סוגי משכנתאות אלו: קשה יותר לפרוע מוקדם את החוב כי תיאלצו לשלם עמלת פירעון מוקדם וזאת מאחר והבנק הסתמך על ההחזרים הצפויים לו ומכך הוא פחות גמיש לשינויים.
משכנתא בריבית משתנה צמודה למדד:
מסלול משכנתא זה מתאר סיטואציה בה הריבית משתנה כל הזמן לפי בחירת הלווה בעת נטילת ההלוואה.
מה הכוונה?: במסלולים אלו יכול הלווה לשנות את גובה הריבית אחת לתקופה ובהתאמה להלוואה שנטל. השינויים מתאפשרים אחת לתקופה של שנה ואו עשר שנים כפי שנקבע עמכם ובעזרת יועץ המשכנתאות. כך לדוגמה הריבית יכולה להשתנות ואתה גם הסכום אותו תידרשו להשיב לבנק. בשונה מהמסלול בריבית קבועה, כאן במידה והריבית עולה גובה ההחזר משתנה בהתאמה (נוסף על השינוי בגובה הקרן שמשתנה אף הוא כמובן..) כך שבתחילה הריבית נמוכה אך עם הזמן היא צפויה לעלות.
יתרונות סוגי משכנתאות אלו: קל יותר לעמוד בהחזרים בתחילה כאשר הריבית די נמוכה וכמובן שאפשרי לשנות את המסלול ולפרוע מוקדם יותר את ההלוואה אם התמזלתם.
חסרונות סוגי משכנתאות אלו: במידה והריבית עולה וערך הכסף יורד אתם מוצאים את עצמכם בסיכון מסוים בו אתם נדרשים לשלם כסף רב יותר ממה שתכננתם.
משכנתא צמודה לפריים:
מסלול משכנתא זה מתאר סיטואציה בה הריבית מתבססת על ריבית פריים שהנה ריבית בנק ישראל שמשתנה אחת לחודש ועליו מתווסף 1.5% נוספים שמוסכמים על ידי כל הבנקים.
מה הכוונה?: ישנם מסלולים שונים שנקבעים בהתאם לגובה ההלוואה ולפרופיל נוטל ההלוואה, כאשר ריבית פריים מסומלת באות P ועליו מוסיפים או מסירים כמה אחוזים (נראה כך: P+3) והוא יכול להשתנות בהתאם להודעת בנק ישראל בתדירות של אחת לחודש. בשונה מהמסלולים שהוצגו מעלה, במסלול משכנתא זה אין הצמדה של הקרן למדד המחירים לצרכן ולכן הסכום נשאר זהה לאורך השנים ולא הולך ותופח כך שניתן לחזות את החזר הקרן על פני השנים אך לא ניתן לחזות את גובה ריבית הפריים שמשתנה מעת לעת.
יתרונות סוגי משכנתאות אלו: מאחר וזהו משכנתא שאינה צמודה למדד, ומאחר ולא ניתן לחשב רווח עתידי ניתן לפרוע את החוב מוקדם גם ללא עמלות וקנסות יציאה.
חסרונות סוגי משכנתאות אלו: הריבית אינה קבועה ולכן יש חוסר יציבות בהחזרים ויכול להיווצר מצב בו כל חודש עליכם להשיב לבנק סכום שונה לגמרי וזה לא נעים.
משכנתא בריבית קבועה לא צמודה למדד:
מסלול משכנתא זה מתאר סיטואציה בה גם הקרן וגם הריבית נקבעו מראש. כלומר, הריבית בכל חודש תהיה זהה לזו של הקודמת.
מה הכוונה?: זהו אחד המסלולים הנוחים ביותר לחיזוי וזאת מאחר וגובה ההחזרים ידועים מראש כאשר בתחילה ההחזר כבד יותר אך הוא הולך ופוחת עם הזמן. במסלול זה הקרן אינה משתנה והריבית קבועה מראש כך שכל הזמן נשאר פחות להחזיר מהקרן ואילו הריבית הקבועה מתווספת על סכום זה ובכל חודש עלינו להשיב לבנק פחות מהחודש הקודם. זה משתלם מאוד לאלו שיכולים להשיב כסף רב כבר בהתחלה כאשר עם הזמן יותר ויותר כסף נשאר בצד לדברים אחרים.
יתרונות סוגי משכנתאות אלו: הכל קבוע מראש וקל לחזות את גובה ההחזר כאשר כמובן הוא הולך ופוחת דבר שמקל על הלווה עם הזמן.
חסרונות סוגי משכנתאות אלו: בהתחלה מאוד קשה לעמוד בהוצאות ההחזר וכמובן שזה כדאי רק כאשר מדובר בהלוואה על למעלה מ10 שנים (תחשיבי ריבית) וקל מאוד לחשב הכנסות צפויות לבנק שמתורגמות לעמלת פירעון מוקדם.
משכנתא משתנה על בסיס מק"מ (מלווה קצר מועד):
מסלול משכנתא זה מתאר סיטואציה בה הריבית תשתנה בכל שנה מחדש אך ללא הצמדה למדד המחירים לצרכן.
מה הכוונה?: במשכתאות אלו מצמידים את הריבית לתשואות עוגן של איגרות חוב ממשלתיות שעליה מוסיפים מרווח בנקאי, אמנם זה נשמע מורכב אך זה בפועל די דומה לריבית פריים באופן ההשפעה של מסלול זה על גובה ההחזרים – מומלץ ללמוד על כך בהרחבה מיועץ משכנתאות או היועצים בבנקים.
יתרונות סוגי משכנתאות אלו: קל יותר לפרוע את החוב מוקדם ללא קנס יציאה וזאת מאחר והוא אינו צמוד למדד שניתן לחיזוי, יש שיראו בו מסלול בטוח יותר מההצמדה למסלול בריבית פריים.
חסרונות סוגי משכנתאות אלו: כמו ריבית הפריים הוא יכול להשתנות אחת לחודש ובעצם להשפיע על גובה ההחזר ולגרום לחוסר יציבות.
משכנתא צמודה לדולר או לאירו:
מסלול משכנתא זה מתאר סיטואציה בה המשכנתא צמודה לריבית הלייבור שמתעדכנת על ידי ארגון הבנקים בבריטניה ודומה לריבית הפריים שנקבעת פה בארץ בין הבנקים. היא מתארת את הסכום שהבנקים נוקבים כדי להלוואת האחד לשני כספים ומסיבה זו היא נחשבת כריבית טובה להלוואות לפרקי זמן קצרים. בדומה לריבית פריים בארץ גם על ריבית הלייבור מוסיפים ריבית קבועה שמסמלת את גובה הסיכון שרואה בכם הבנק ובסיכוי שלו לראות את הכסף חזרה. בשונה מריבית פריים, ריבית הלייבור משתנה אחת לרבעון או מחצית שנה (3/6 חודשים)
במסלולים אלו, יש השפעה ישירה בגובה ההחזר של הקרן ושל הריבית כאשר הם צמודים לשער המטבע (דולר או אירו) וככל שיהיו שינויים גובה ההחזרים יעלו או ירדו בהתאמה. כלומר, במידה וערך המטבע ירד גובה היתרה להחזר לבנק יורד אך במידה והערך המטבע עלה הרי שאתם תידרשו להשיב כסף רב יותר לבנק.
יתרונות סוגי משכנתאות אלו: לא ניתן לחיזוי ולכן אין עמלות יציאה מוקדמת וייתכן מאוד שתידרשו לשלם פחות במידה ושערי המטבע יורדים מתחת לערך בו נטלתם את הלוואת המשכנתא.
חסרונות סוגי משכנתאות אלו: יש סיכון גבוהה מאוד שאחת ל3-6 חודשים יהיה שינוי שאינו לטובתכם. במידה ושער המטבע עלה בחדות הרי שאתם תספגו עלייה גבוהה בהחזרי המשכנתא כולה.
באיזה מבין מסלולי המשכנתאות כדאי לבחור?
כאשר הריבית במשק גבוהה:
כאשר הריבית במשק גבוהה הרי שלא נרצה מסלול בריבית קבועה וזאת מאחר וגם אם המצב במשק ישתפר נדרש להמשיך ולשלם סכומי עתק לבנקים. במצב זה נבקש ריבית משתנה מתוך ראיה קדימה לימים בהם הריבית צפויה להשתנות לטובתנו. במקרים רבים כאשר קשה לחזות קדימה ננסה בכל זאת להתמקח על נקודות יציאה קבועות ועל עמלות נמוכות על שינויים במסלול המשכנתא שבחרנו. קשה ליטול משכנתא על סכומי כסף גדולים כאשר הריבית גבוהה מאחר וצריך לזכור שלא רק הריבית פועלת לרעתנו אלא גם גובה החזר הקרן יכול להשתנות בהתאם לאינפלציה במשק וכך אנו מוצאים עצמנו עם החזרים בלתי הגיוניים בעליל.
כאשר הריבית במשק נמוכה:
כאשר הריבית במשק נמוכה כפי שהיא בשנת 2016 הרי שמדובר בזמן נפלה לביצוע מיחזור משכנתא פעמים רבות גם כאשר עלינו יהיה לשלם קנס על כך וזאת מאחר וניתן לחסוך כסף רב במידה ונטלנו את ההלוואה בריבית קבועה כאשר הריבית גבוהה יותר. מעבר לכך מומלץ בזמנים אלו ליטול הלוואות ארוכות טווח ללא הצמדה ובריבית קבועה וכך גם במידה והריבית במשק תעלה בעתיד אתם לא תידרשו לשלם יותר. המשמעות היא שיהיה קשה בתחילה לעמוד בהחזרים אבל בהמשך הדרך החיים שלכם יהיו קלים הרבה יותר.
כמובן שיש משמעות לאורך חיי ההלוואה:
הלוואה לטווח של עד 10 שנים:
בטווחי זמן קצרים לרוב נבקש להצמיד את ההלוואה למדד וזאת מאחר ומסלולים אלו משתלמים לטווחי זמן קצרים מאחר והם קלים להשבה כבר מההתחלה והשינויים הצפויים במדד אינם מספיקים בכדי לספוג את העלויות של המסלולים היקרים יותר שאינם צמודים למדד.
הלוואה לטווחים ארוכים מ10 שנים:
בטווחי זמן ארוכים מעשר שנים נבקש את המסלולים שאינם צמודים למדד שחסכוניים יותר בטווח הארוך על אילו הצמודים למדד למרות שבתחילה הן קשות יותר להחזרה. החיסכון האפשרי במסלולים שאינם צמודים למדד ולטווחי זמן של 20 שנה ויותר יכול להגיע לכדי 5-10% מגובה הסכום המקורי שנטלתם במשכנתא (הקרן).
ההבדל בין פרקי הזמן השונים נעוץ בעובדה שהבנק מחשב סיכונים ובמידה ומדובר בפרק זמן ארוך שלא ניתן לחיזוי הוא מייקר את הריבית כדי שלא לספוג הפסדים על ההלוואה ומשכך גובה ההחזר בתחילה גבוהה אך עם הזמן מאחר והריבית קבועה ואינה משתנה היא מתחילה להתאזן ובחלוף כ10-12 שנה היא מתאזנת עם המסלולים הצמודים למדד ולאחר מכן הופכת כבר לחסכונית יותר.
נקודה נוספת וחשובה:
במסלולים הקבועים שיכולים להיות זולים יותר בטווח הארוך יש מיגרעה משמעותית והיא היכולת של הבנק לחזות רווחים צפויים. במידה והחלטתם לפרוע את חובכם מוקדם מהצפוי הרי שגרמתם הפסד חזוי לבנק ואליו תדרשו לשלם עמלה גבוהה וכואבת ואילו בהלוואות שצמודות למדד לא ניתן לדעת האם יש הפסד לבנק ומסיבה זו לא ניתן לדרוש זאת מכם.
אז מה עושים?
בוחרים את התמהיל הנכון ביותר עבורכם, התמהיל מתבסס על הפרמטרים הבאים:
- סכום ההלוואה.
- משך השנים לפירעון ההלוואה.
- היכולת הכלכלית שלכם לעמוד בהחזרי ההלוואה.
- תכניות לעתיד (משפחה, ילדים, הקמת עסק וכ"ו)
- גובה הריבית במשק בעת נטילת המשכנתא.
רוצים סיוע מיועץ משכנתאות? פנו אלינו בטופס יצירת קשר עם יועץ משכנתאות
