מה הסיכונים העיקריים בקניית בית ובביצוע השקעות נדל"ן בארה"ב?

השקעות נדל"ן בארה"ב נחשבו עד לפני כעשור כהשקעה 'מחוץ לקופסה'. למרות המרחק והחשש המוצדק לקשיים בפיקוח, התשואות הגבוהות והמחירים הנגישים היו בעבר והן גם היום הסיבות העיקריות המושכות עניין רב אל אפיק השקעה זה. מאז משבר ה'סאב פריים' האמריקאי בשנת 2008, כתוצאה מעליית מחירי הנדל"ן בישראל ובעקבות צפי לרפורמות המיסוי – אנו עדים למספרים הולכים וגוברים של ישראלים שמעדיפים להשקיע בנדל"ן בחו"ל, ובייחוד בארצות הברית.

ניתן להבין מה ההזדמנויות הגלומות בחלום ההשקעה בנכס נדל"ן מניב. אך מה עם הצד השני של המטבע:

מה הסיכונים העיקריים בהשקעות נדל"ן בארצות הברית?

בהתחשב בעובדה שזמן ומרחק משמעותי מהווים חוצץ בין המשקיע הישראלי לנכס הפיזי, השקעה טובה מאזנת באופן מתאים למשקיע את הסיכויים לעומת הסיכונים אליהם ייחשף בעסקה. כלומר, יש כאן אבחנה חשובה למשקיע הישראלי בארה"ב. הסיכוי והסיכון בעסקה נתונה הם לא משהו מוחלט, אלא דבר שנמדד באופן יחסי למשקיע עצמו.

דוגמה להמחשה:

קניית נכס מניב משכירות בארצות הברית באזור בה מתגוררת אוכלוסיה חלשה:

• יתרון: הנכס מפיק על הנייר תשואה גבוהה מאשר באזור טוב יותר.
• חסרון: יש להתמודד כל הזמן עם האוכלוסייה החלשה על כל המשתמע מכך:
  • סיכון גבוהה שדייר לא יוכל ואו לא ירצה לשלם.
  • מעורבות גבוהה ויקרה יותר של חברת ניהול (במידת הצורך)

כשאנו בוחנים את הסיכונים בעסקת נדל"ן ממוצעת במדינת אוהיו שבארצות הברית, היא יכולה להיות טובה למשקיע מקומי שגר בקרבת הנכס אבל באותה נשימה לא בהכרח טובה למשקיע הישראלי שגר מעבר לים.

מסקנה מדוגמה זו:

עדיף להימנע מראש ממצב של התעסקות שוטפת בנכס. אפשר לתכנן ולבצע השקעה באופן כזה שיגדיל את הסיכוי לנכס הפועל באופן שקט יותר. נכס שקל יחסית לתפעל הוא לרוב השקעה מתאימה יותר למשקיע הישראלי. כך במידה ולא בוחרים נכס בעל התעסקות מועטה אנו נחשפים לסיכונים והפסדים מיותרים בטווח הבינוני והארוך.

אז מה הסיכונים העיקריים בהשקעות נדל"ן בארה"ב?

בביצוע השקעה בנדל"ן בארה"ב, אנו נחשפים לסיכונים שונים ועלינו להכיר בכך ולבדוק כיצד ניתן להימנע מהסיכונים:

• איך להימנע מעקיצה של הכסף?
• איך להימנע ממצב שאעביר את הכסף אבל לא אקבל את הנכס?

הפחד מעקיצה מתגבר באופן טבעי כאשר מדובר בנכס הנמצא מעבר לים. אפשר לומר שחשש העקיצה הנו כפול:

1. להעביר את הכסף לחו"ל אך הכסף אינו מגיע ליעדו.
2. הכסף מגיע ליעדו אבל בסופו של דבר לא מתקבל נכס בתמורה.

ניתן  להימנע מסיכונים אלו לחלוטין כאשר מדובר בהשקעה בארצות הברית בצורה קלה יחסית. יש לפעול באמצעות עורך-דין אמריקאי רשום ומוסמך. כל עורכי הדין האמריקאים הפועלים בתחום מחויבים לפעול בהליך דומה.

• כספי הרכישה של הרוכש מוחזקים בחשבון נאמנות של עורך הדין.
• עורך הדין מבצע בדיקת נאותות הכוללת בדיקה שהנכס אכן רשום על שמו של המוכר.
• עורך הדין מבצע בדיקה של כל החובות והשעבודים הרשומים על הנכס.
• עורך הדין מעביר את הנכס לרישום על שמו של הקונה נקי מחובות ושעבודים.

כמו כן, חשוב לברר שניתן לקנות ביטוח רכישה בעלות נמוכה יחסית. הביטוח ניתן על ידי חברות הביטוח הגדולות בארה"ב ומעניקות לרוכש הגנה כנגד איזה שהיא טענה שהנכס שייך לצד שלישי, או לחלופין שיש על הנכס חובות ושעבודים שלא זוהו על ידי עורך הדין.

להלן המושגים שיש להכיר:

• TITLE ATTORNY – עורכי הדין הפועלים בתחום המקרקעין הרלוונטי.
• TITLE INSURANCE – פוליסת הביטוח שנדרשת לביטחון מוחלט.
• דוח CMA – דוח תומך בערך הדירה בשוק המקומי.

הסיכונים הנוספים בהשקעות נדל"ן בארצות הברית:

כעת, אנו מגיעים לסקירה של הסיכונים היותר מורכבים שנוגעים למשקיע הישראלי בנדל"ן בארה"ב. מעבר לביצוע העסקה ברמת ביטחון גבוהה יש לבחון נושאים נוספים שנוגעים למחיר וכדאיות ההשקעה. אנו ניגע כעת בשאלות הבאות:

• איך לוודא שמוכר הנכס אכן רשאי למכרו?
• איך להימנע מעקיצה במחיר הנכס?
• איך אדע שקניתי את הנכס במחיר טוב?
• איך להימנע מהשקעה בנכס בעייתי?
  
• איך לבדוק שהנכס 100% שייך לכם?

איך לוודא שמוכר הנכס אכן רשאי למכרו?

בביצוע השקעה בארצות הברית כמו כל השקעה במקרקעין במדינת ישראל, נבדוק בראש ובראשונה שלמוכר זכויות על הנכס. בארצות הברית ניתן להיכנס לאתר של המחוז בו נמצא הבית, ולראות באופן גלוי וחינמי לחלוטין מי הבעלים של הבית. כך, ניתן לראות שהמוכר המציע את הנכס הוא באמת הבעלים, וגם ניתן לראות לאחר הרכישה שרישום הבעלות על הנכס עבר על שם הרוכש.

איך להימנע מעקיצה במחיר הנכס? 

מחיר הנכס הוא נושא שדורש בדיקה קפדנית, בייחוד עבור המשקיע הישראלי. זאת מאחר ואחת הטעויות הגדולות ביותר של משקיעים בכלל וישראלים בפרט הוא המושג שנקרא "לקנות לפי תשואה". מה זה אומר 'לקנות לפי תשואה?

דוגמה להמחשה:

להעדיף נכס מסוים רק בגלל שהתשואה על הנייר עומדת על 12% לעומת נכס באזור אחר עם תשואה נמוכה יותר של 8% בלבד. זאת טעות גדולה.

מסקנות מדוגמה זו:

ראשית כל, חישוב כזה לא לוקח בחשבון מה המחיר הכי נמוך שבו אפשר להשיג את הנכס המדובר? כאשר השקעת ערך היא כזו שניתן למכור את הנכס בשוק למחרת במחיר גבוה ממה שרכשת ללא קשר לגובה התשואה המתקבלת.

שנית, 'קנייה לפי תשואה', בעייתית מפני שאופן מחשבה זה נוטה להעדיף סיכוי על סיכון. וזו בדיוק העמדה ההפוכה מזו המתאימה למשקיע הישראלי. הסיבה הזו היא שורש הבעיה המוביל לסיכון הכי קשה. למעשה, אנו חושפים בפניך כרגע את הסיכון העיקרי המוביל בפועל למציאות השקעה שונה מאשר לה ציפה המשקיע הישראלי הממוצע לפני שביצע רכישה.

איך נמנעים מעקיצה במחיר הנכס:

• בדקו מה מחירי השוק של נכסים דומים באזור הרצוי!
• השיגו חוות דעת בלתי תלויה במוכר!

יש מספר דרכים לביצוע בדיקות אלו:

1. להשתמש ביועץ מקצועי
2. ליצור קשר עם מתווך אמריקאי מקומי:
   ניתן לציין שהנכם שוקלים לרכוש נכס באזור, לתת כדוגמה כתובת ולשאול מה טווח המחירים להשקעה כזו? והאם יוכל לתת לך דוח תומך?. הדוח נקרא CMA. תמצאו שהברוקרים האמריקאים משתפים פעולה כאשר מבצעים את השיחה באופן נעים.
3. התייעצות עם משקיעים מנוסים:
   אנשים שכבר עשו זאת בעבר והצליחו באופן עקבי בהשקעות דומות באזור. עדיף קשר מהפנייה אישית ולא סקר רב משתתפים בפורומים. זאת מכיון שמספר התשובות השונות שנקבל צפוי להיות כמעט שווה למספר המשיבים השונים.

*הבהרה. לשאול את מוכר הנכס זו לא הדרך המיטבית.

איך להימנע מהשקעה בנכס בעייתי?

נכס בעייתי יכול להיות תוצאה של הרבה סיבות. בין היתר, בגלל שהאזור גרוע או כי מצב הנכס הפיזי לא טוב.

החדשות הלא טובות:

הן שמדובר בדברים שלרוב המשקיע הישראלי אפילו לא יודע שאינו יודע. כולל המשקיע 'יודע הכל' אשר חפר בכל הטיפים והספרים התאורטיים. זה עדיין הימור.
מי כן יודע? הנה חוק. לכל דבר בחיים:

יודע – זה רק מי שיש לו ניסיון מעשי באותו התחום בדיוק ואשר הצליח לפחות מספר פעמים ובאופן עקבי על פני משך זמן סביר.

החדשות הטובות:

שעכשיו תוכל לפחות לדעת לא ליפול למלכודת מספר #1 – מלכודת התשואה. בנוסף, באפשרותך לשאול שאלות נכונות ולהגן על עצמך באמצעות קבלת עזרה ממי שיודע. בדוק כמובן מי האדם ומה האינטרסים שלו.

טיפ! רכישה של נדל"ן באזור אוכלוסיה קשה רק מכיון שהתשואה על הנייר היא גבוהה זו דוגמה אחת לטעויות נפוצות ומיותרות של משקיעים ישראלים בנדל"ן בארה"ב.

אז מה הסוד להשקעה טובה?

את הסיכוי קל להבין והוא מושך כמו מגנט. לכן, כבר הזכרנו בהתחלה שהחכמה היא לדעת לבצע ניתוח סיכונים בעסקת הנדל"ן.  

באופן לא מפתיע המילה סודות נגזרת מהמילה 'יסודות'. מדובר בנושא בסיסי. אז בואו ניגע בקצוות החוטים של יסודות כל עסקת נדל"ן בארה"ב מבחינת המשקיע הישראלי שמחפש השקעה שקטה:

1. אזור – אל תקנה נכס באזור אוכלוסיה קשה: בלי קשר לתשואה. אם כוונתך ליצור הכנסה פסיבית או השקעה בראש שקט אז עדיף להימנע מהשקעות מורכבות. בטח בצעד הראשון בנדל"ן בארה"ב.
   הידעת? ניתן לבדוק בקלות באינטרנט את איכות אזור ההשקעה בכל מקום בארה"ב.
2. השוק – בצע השקעת ערך. הרווח בעסקת נדל"ן הוא בכניסה לעסקה (!)
   שאל את עצמך, אם אמכור את הנכס יום אחרי שקניתי, בכמה אוכל למכור אותו והאם ארוויח או אפסיד?
3. הנכס הפיזי – בצע לפני הרכישה בדיקת נאותות של מצב הנכס הפיזי.
   עדיף להימנע מנכס הדורש טיפול במספר בעיות מורכבות ושוטפות.
4. המספרים – במכוון החלק המספרי נמצא אחרון. כמובן שנבדוק בתחילה האם המספרים של העסקה מעניינים.
   אך מבחינת תהליך קבלת ההחלטה אנו ממליצים להעדיף את הבדיקה האיכותית של הסיכונים מתוך הבדיקות של האזור, השוק ומצב הנכס.

סנן עסקאות רק במידה ומצאת לשביעות רצונך שאפשר להימנע או להתמודד עם כלל הסיכונים. לאחר מכן בצע השוואה של העסקאות השונות בהתייחסות גם לצד הסיכוי וגם לצד הסיכון. דגש נוסף לגבי התשואה, הוא שעליך להבין היטב את התכנית העסקית. המלכודת ברוב המקרים היא מה שלא כלול בתכנית העסקית. במקרה זה אין תחליף לניסיון מקצועי.

צפו בסרטון שהכנו אודות השקעות נדל"ן בארצות הברית:

כפי שניתן להבין במאמר זה, השקעות נדל"ן מחייבות ידע מקצועי וניסיון בדגש על המיקום בו אתם בוחנים להשקיע. במידה ואין לכם את הידע והליווי הנכון המלצתנו להימנע מהשקעה באפיק זה ולתעדף את זו המוכרת והקרובה למקום מגוריכם. כאן בישראל. במידה וברצונכם להשקיע חכם ובטוח אתם מוזמנים לפנות אלינו לייעוץ ראשוני וליווי כולל עד להשלמת העסקה.

רוצה להשקיע בנדל"ן בארצות הברית ובמדינת אוהיו בפרט? השאר פרטים לליווי מקצועי: