חוזה שכירות סטנדרטי משמש למעלה ממחצית השוכרים בישראל, את חוזה השכירות הסטנדרטי ניתן לרכוש או להוריד חינם באינטרנט. בין אם רכשתם חוזה שכירות בסטימצקי ובין שהורדתם את החוזה באינטרנט כל עוד אתם עושים בו שימוש ניתן להיות רגועים שברמת העיקרון אתם מוגנים כשוכרים וכמשכירים אך יש להבחין בהבדל בין מוגנים לבין כיסוי מלא של כלל החורים המשפטיים שניתנים לדיון.
חוזה שכירות סטנדרטי מכיל פרטים רבים על השוכר והמשכיר וכולל את הסעיפים הבאים:
- היום והמקום בו החוזה נחתם (תאריך עברי או תאריך לועזי).
- הצדדים לחוזה, כתובתם ותעוזת הזהות – ניתן לצרף צילום ת.ז.
- הגדרת זכויות ובעלות על הנכס, הסכמה עקרונית לחתימה על חוזה.
- תקופת השכירות בחודשים וימים.
- סכום לתשלום (חוזה שכירות דולרי או חוזה שכירות שקלי).
- הסכמה על מועדי התשלום, תשלום ראשוני לשלושת החודשים הראשונים.
- קביעת ההפרות היסודיות בחוזה – איחור בתשלום, קנסות על איחור בתשלום.
- הגדרת חובת תשלום החזקה, ארנונה, מים וביוב, חשמל ועוד
- הגדרת אחריות השוכר לתחזוקה ושמירה על הדירה נקייה ומסוידת.
- עשרות סעיפים מגבילים, סעיפים התנהגותיים, סעיפי הגנה של המשכיר.
- חתימת הצדדים, חתימת הערבים לחוזה, נספחים לרכוש בדירה.
חוזה שכירות סטנדרטי עושה עבודה מצוינת בהגנה משפטית על השוכר והמשכיר אך ללא שינויים ועדכונים מצד המשכיר ייתכן מאוד ויפתח פתח לשימוש לא מידתי בדירה. כאשר השוכר מעוניין להשכיר את הדירה בשכירות משנה לאחר – שכירות סאבלט הרי שיש להוסיף סעיף המתיר זאת והתנאים לשכירות זו כבר בחוזה הראשוני.
במקרים בהם יש תכנית לשכירות ארוכת טווח, קצרת טווח, שכירות משנה, שכירות שותפים, או כל קומבינציה אחרת שאינה הסכירות הסטנדרטית, לא יהיה ניתן לעשות שימוש בחוזה סטנדרטי ללא הטמעה של סעיפים חדשים ומגבילים. אם זאת במידה ומדובר בדירה להשקעה בה אתם עתידים להשכיר את הדירה למשך שנים רבות ייתכן ותעדיפו לחבר חוזה שכירות עם עורך דין שיגן עליכם בצורה הרמטית בדיוק לפי דרישותיכם.
במקרים רבים ישנם הפרות קטנות שאינם מופיעות בתוך חוזה שכירות סטנדרטי כדוגמת שימוש בדירה לאירוח קובע של מועדון חברים או ניהול פעילות עסקית בנכס. הפרות שאינם מעיקרי החוזה יכולים להתברר כלא משמעותיים ולא בהכרח שניתן יהיה לבטל את החוזה ולפנות את הדייר. בית המשפט אינו מבטל חוזה שכירות בקלות ולכן חשוב להבהיר אי אילו סעיפים בחוזה אכן משמעותיים עבורכם וברצונכם שיהיו מעיקרי החוזה ויש לציין זאת בפירוש על גבי המסמך החתום.
הוספה של נספחים לחוזה השכירות יכולה להיות פתרון מצוין למרבית החורים המשפטיים. הנספח אינו צריך להיכתב בשפה משפטית או בסגנון מסוים וכל עוד הצדדים מבינים את האמור בו וחותמים על מכלול העמודים בצמוד לחוזה הרי שיש לדפים אילו כוח משפטי בדומה לחוזה הרשמי.
בכללי ככל שיתווספו פרטים נוספים כך ההגנה הופכת להרמטית יותר ויותר. חוזה שכירות סטנדרטי יכול להיות מודפס על גבי מספר עמודים ולהקנות לכם את ההגנה הרצויה אבל כאשר עוסקים בנכס יקר ערך ובמיוחד כאשר הדירה מושכרת על הריהוט שיש בה הרי שחשוב שיהיה אזכור לדברים בחוזה הרשמי כך שטענותיכם יתקבלו בבית המשפט ותוכלו לפעול לתקן את העוול שנגרם לכם.
למה צריך חוזה שכירות סטנדרטי ?
חוזה שכירות או בעצם כל חוזה בו אנו משתמשים כיום נועד כדי להביא שוויון לעולם התחרותי בה אנו חיים. מאחר ויש אנשים בעלי כוח אדיר ועושרם מאפשר להם להתנהג בצורה ברוטלית על חשבונם של אחרים תוך ניצול ורמיסה של האחר ומתוך הבנה שבעולם בו יש כלכלה חופשית חשוב שיהיה כוח מרסן שימנע ממקרים אילו להישנות נוצרו הסדרים שקבועים בחוק וכיום מרבית הסוחרים ואנשי העסקים לא מסתמכים עוד על לחיצת יד או מילה ומבקשים חוזה כתוב בו הם מחזיקים בראיה לקיום החוזה.
במסחר במקרקעין הדבר שונה ואין בחירה בין חוזה שנחתם בעל פה ובין חוזה כתוב. בית המשפט קבע שכל עסקת נדל"ן חייבת להיעשות על גבי חוזה כתוב אחרת אין להסכמות בעל פה ולחיצת היד תוקף משפטי. הצורך בחוזה משפטי כתוב במקרקעין מונהג כצורך אמיתי להגן על הצדדים שמשקיעים את כל חסכונותיהם ואת יהבם על הדירה / בית שבמוסכם.
כתוצאה מן החובה בחוזה כתוב ומאחר ומדובר במקרקעין נוצר פורמט שמקובל על מרבית השוכרים והמשכירים שמתורגם לחוזה שכירות סטנדרטי אותו כולנו מכירים. חוזה שכירות סטנדרטי מקובל ומחייב בבית משפט כך שיש לצדדים החתומים בו הגנה משפטית וגיבוי משמעותי כנגד עבריינים והונאות.
למרות הרצון הטוב של בני אדם לסמוך האחד על השני, הצורך בחוזה שכירות נובע בעיקר מאנשים שאינם ישרים שמנצלים אנשים תמימים אילו ופוגעים בהם. חשוב מאוד לחתום על חוזה שכירות סטנדרטי עם ערבים , יש לוודא שצ'ק הביטחון אינו "למוטב בלבד" ושיש כיסוי אחרת תמצאו את עצמכם בחסר.
כדוגמה נביא את סיפורו של עמרי, בחור חרדי שהשכיר את ביתו לאדם חרדי "ירא שמיים" אחר. בתמימותו הרבה עמרי לא חייב את השוכר בערבים לחוזה ואפילו צ'ק הביטחון שהופקד היה "למוטב בלבד" ובאמת במספר החודשים הראשונים הכל נראה היה כתקין. אך בשלב כלשהו החלו חריקות, התשלומים איחרו או הועברו חלקית, ולאחר תקופה אף פסקו בתירוצים שונים. בצר לו פנה עמרי וביקש לדרוש את הכסף אך השוכר ברח לחו"ל והשאיר את עמרי עם חור של 5 חודשי שכירות שעליהם לא שילם השוכר דבר שפגע בו ובמשפחתו שנדרשו לשלם שכירות במקום אחר בהלוואות.
עמרי טוען שהאמון שלו בשוכר שהיה נעים הליכות, ירא שמיים (מאמין באלוהים), בעל משפחה, והעובדה שהשוכר הסכים לשלם את השכירות ללא מיקוח שכנעו אותו שמולו עומד אדם ישר. אך גם אנשים שמאמינים שאסור להלין שכר כפי שמובהר בתלמוד צריכים להיות חשודים בעינכם מאחר ואין מקום לטעויות כאשר מדובר בנדל"ן.
