זיקת הנאה במקרקעין: מהי זיקת הנאה ואיך קובעים זכויות אלו לפי במקרקעין?

מקרקעין זוכה למקום של כבוד בחוק הישראלי. לכן, נראה שכריתת חוזה נעשית בכתב בלבד, נראה חוקי מיסוי נפרדים וזכויות קנייניות שונות. בין אותן זכויות ייחודיות למקרקעין בלבד נמצא את אחד הזכויות המעניינות ביותר והיא כמובן "זיקת הנאה במקרקעין", זכות שימוש אך לא בעלות בקרקע. במאמר זה אנו נסביר מהי זיקת הנאה ואיך זוכים בזכות זו?

מהי זיקת הנאה במקרקעין

זיקת הנאה במקרקעין הנה זכות קניינית לשימוש במקרקעין שנמצאת בבעלות אדם אחר ואו המדינה. זכות זו מוענקת לאדם ואו למקרקעין עצמן ויש לכך משמעות בכל הנוגע לאפשרות להעביר זכות זו הלאה לאדם ואו בעלים אחר. במאמר זה ננסה לסדר את הדברים בצורה פשוטה ככל האפשר, נענה על השאלות הבאות:

1. ממה מורכבת זיקת הנאה במקרקעין?
2. איך מקבלים זיקת הנאה במקרקעין?
3. מה הזכויות של בעל זיקת הנאה במקרקעין?
4. מה התוקף של זכויות זיקת הנאה במקרקעין?
5. מתי ניתן להעביר זיקת הנאה הלאה?
6. מתי ניתן לבטל זיקת הנאה במקרקעין?

נעבור כעת שאלה אחר שאלה וננסה להסביר כמיטב יכולתנו את משמעות החוק:

1. ממה מורכבת זיקת הנאה במקרקעין?

סעיף 5 לחוק המקרקעין נראה כך:

"זיקת הנאה היא שעבוד מקרקעין שאין עימה זכות להחזיק בהם"

או במילים אחרות, מדובר בסעיף שאומר שהזכות מוקנית אך אינה כוללת בעלות בנכס. מדובר בשני מרכיבים:

• מרכיב חיובי – שיעבוד מקרקעין.
• מרכיב שלילי – אין עימה זכות.

2. איך מקבלים זיקת הנאה במקרקעין?

יש 4 דרכים בהם מקרקעין ואו אדם זוכים לזכויות זיקת הנאה במקרקעין:

1. זיקת הנאה מכוח הסכם – הסכם כתוב ורשום בטאבו יקנה למוטב זכות הנאה במקרקעין.
2. זיקת הנאה מכוח הדין – כאשר יש צוואה, פסק דין או החלטה על תכנית מתאר המקנה בזיקת הנאה.
3. זיקת הנאה מכוח כורח – כאשר אין גישה למקרקעין מלבד מעבר דרך קרקע של אדם אחר.
4. זיקת הנאה מכוח שנים – שימוש רציף על פני 30 שנים ללא התנגדות הבעלים. (מעבר, שימוש).

כפי שניתן לראות, קבלת זיקת הנאה במקרקעין אינה עניין פשוט כלל. רק בלית ברירה וכאשר אין דרך אחרת לפתרון הצורך שיוענקו זיקת הנאה לאלו הנדרשים לכך. במקרים מסוימים, אנשים עוברים על גבי שביל שעובר דרך קרקע פרטית במשך 30 שנים ויותר ובעלי הקרקע אינו אומר דבר על כך, (שלט, גדר או כל דבר אחר) במקרים אלו העוברים במקום זכאים לזיקת הנאה על גבי הקרקע המיועדת למעבר הולכי רגל. כמובן שמדובר בעניין מעט מורכב מהרגיל.

*אדם פרטי, תאגיד והקרקע עצמה יכולים להכיל זכויות לזיקת הנאה.

3. מה הזכויות של בעל זיקת הנאה במקרקעין?

יכולים להיות סיבות רבות לכך שאדם או מקרקעין יזכו לזיקת הנאה, אך בכולן, הזיקה מוענקת מאחר ואין ברירה אחרת.

להלן דוגמאות לזכויות נפוצות:

• זיקת הנאה לצורך חניה – הזכות תהיה להחנות את הרכב בלבד!
• זיקת הנאה לצורך מעבר – הזכות תהיה לעבור דרך הקרקע בלבד!

כפי שניתן לראות, מדובר בזכויות מוגבלות מאוד. הזכות מקנה רק זכויות שימוש ולא בעלות ולכן לא ניתן לעשות כל שימוש במקרקעין מלבד מה שנדרש. אך יש לציין שבעל המקרקעין לא יכול לעשות שום מעשה שיגרום לפגישה בזיקת ההנאה של המוטב. בעצם, לבעלי הקרקע אין רשות להציב גדר, שער או כל מחסום שיפגע מבעל הזכות לזיקת הנאה להמשיך וליהנות מזכותו הקניינית.

4. מה התוקף של זכויות זיקת הנאה במקרקעין?

סעיף 66 לחוק המקרקעין קובע שהזיקה ניתנת לתקופה בלתי מוגבלת אלא אם כן נקבעה תקופה בהסכם ואו בצו מאושר על ידי בית משפט. כלומר, במידה ואתם זכאים לזיקת הנאה על מקרקעין, זיקה זו תישמר לכם ואו לקרקע כל עוד לא ארעה שינוי מהותי בתנאים שהביאו להיווצרות הזכות הקניינית.

5. מתי ניתן להעביר זיקת הנאה הלאה?

ניתן להעביר זיקת הנאה, אך יש להבדיל בין 2 סוגי זיקות ההנאה:

1. זיקת הנאה לטובת המקרקעין – קרקע שחייבת בזיקת הנאה בקרקע סמוכה
2. זיקת הנאה לטובת אדם כלשהו – קרקע שאדם מסוים רכש עליה זיקת הנאה.

בזיקת הנאה לטובת המקרקעין, אין באמת משמעות למי נדרש ליהנות מזיקת ההנאה. כך, שבמידה ואדם מסוים צריך להגיע לביתו דרך מקרקעין של אדם אחר, גם כאשר הבית יימכר לאדם אחר, זכות הזיקה תמשיך להתקיים על הקרקע ומתוקף כך גם לרוכש החדש של הבית.

בזיקת הנאה לטובת אדם כלשהו, הזיקה הנה זכות אישית ולכן תלויה בזהות המשתמש. לכן, במידה ובעל הזיקה רוצה להעביר את זכויותיו לאדם אחר, יהיה עליו לבקש את רשות בעל הקרקע (שבפועל נפגע מזכות זו..) ורק במידה ויינתן הסכם לכך, הזכות תועבר. בעצם בכך שאנו מבקשים רשות מבעל הקרקע אנו מודים שאין לנו זכויות בעלות על הקרקע אלא רק זכויות שימוש בהן. – לרוב לא יינתן אישור לכך.

6. מתי ניתן לבטל זיקת הנאה במקרקעין?

אמנם תקופת הזיקה אינה מוגבלת אך מדובר בזכות קניינית שונה במהותה מיתר הזכויות. השינוי המשמעותי בא לידי ביטוי בכך שבית המשפט רשאי לבטל או לשנות את תנאי זכות הזיקה במידה ואחד הצדדים ביקש בכך וזאת במידה שלא נעשה שימוש בזיקת ההנאה ואו משינויים מהותיים בתנאים שהביאו לידי היווצרות זיקת ההנאה מלכתחילה. במקרים מסוימים, בית המשפט יבטל זיקת הנאה כנגד פיצוי הולם לבעל הזכות שנפגע מכך.

להלן שלושת הסיבות שבגינן ניתן לבטל זיקת הנאה:

1. אי הפעלה של הזיקה בקרקע – בעל זיקת ההנאה אינו עושה שימוש בזכויותיו.
2. נעשו שינויים באופי השימוש בזיקת ההנאה – תנאים השתנו, אופי השימוש השתנה.
3. מצב המקרקעין שבעניין השתנו – נבנה גשר, מעבר חדש ואו כל סיבה אחרת.

לסיכום,

כפי שניתן לראות זיקת הנאה במקרקעין הנו זכות קניינית שאין עמה בעלות. מדובר בזכות שדי נדיר לראות כיום מאחר ואין די מקרים בהם יש הצדקה להעניק זכות זו לאדם ואו לקרקע וזאת בעקבות תכנון יעיל ונכון יותר של המקרקעין המוסדרים בישראל. במקרים בהם עולה תהיה לגבי זכות הנאה במקרקעין, מומלץ לפנות לעורך דין המתמחה במקרקעין כדי שהלא יבחן האם מתקיימים התנאים להיווצרות הזכות הקניינית ובמידה והן אכן מתקיימים, האם ניתן לרשום אותם לזכותכם ואו לזכות המקרקעין.