השכרת דירה לעסק הנו דבר מורכב יותר מאשר השכרת דירה למגורים וזאת מאחר וישנם כמה דברים נוספים שיש לקחת בחשבון ושעלולים להפוך את השכרת הדירה ללא משתלמת:
- חיובי מס על הכנסות משכר דירה ששילם העסק השוכר.
- הסדרה מול הרשות המקומית או העירייה שמאשרת שימוש חורג.
- לא יינתן פטור ממס שבח לדירה שהושכרה למטרה שאינה מגורים.
כידוע, עסקים רבים יכולים לפעול מתוך דירת מגורים רגילה וכמובן שהבולטים מביניהם אלו עורכי דין, רואי חשבון, רופאי שיניים, פסיכולוגים, לצד גני ילדים, צהרונים ועוד. מקצועות השוק החופשי אינם חייבים לכבול עצמם למיקום מרכזי וביכולתם לשרת את ציבור לקוחותיהם מבלי לפשוט רגל על שכירות ולכן יחפשו דירת מגורים למטרת עבודתם. השוכרים כמובן אינם חוששים לשכור את הדירה וזאת מאחר והם לא נדרשים לשלם מסים על רווחי השכירות או להתמודד עם הרשויות מאחר והם אינם בעלי הדירה למגורים אך המשכירים חוששים מאוד למצוא עצמם נפגעים מהשכירות.
השכרת דירה לעסק – מה חשוב לדעת?
השכרת דירה לעסק אפשרית ובמקרים רבות נעשית גם שלא במודע. כלומר, במידה ואנו לא מבררים היטב מי הוא השוכר ייתכן מאוד שנגלה שהשכרנו את הדירה לעסק ויהיו לכך השלכות. אנו נפרט כעת את המשמעות של השכרת דירה לעסק:
1. מס הכנסה על השכרת דירה לעסק.
כאשר משכירים דירת מגורים אשר אכן משמשת למגורים ישנם דרגות מס הכנסה לשכר דירה. אך הבולט שבהם הנו הפטור ממס הכנסה על שכר דירה. ניתן לקבל פטור מוחלט מתשלום מס הכנסה מרווחי שכר דירה בתנאי שגובה ההכנסה החודשית עומדת על סכום הנמוך מ5,010 ש" מידי חודש נכון לשנת 2017. כאשר אנו בוחנים השכרת דירה לעסק ניתן לראות שפטור זה מבוטל ואיננו ישים וזאת אף במקרים בהם השוכר שיקר או לא יידע את המשכיר על כך שהנכס מיועד לשימוש עסקי.
כלומר, עליכם יהיה לשלם מס הכנסה לפי מדרגות המס הרגילות וסכומי כסף גדולים יועברו כמס על השכירות.
2. קבלת היתר שימוש חורג או שימוש מותר מהעירייה או הרשות המקומית.
במידה ומבררים ומקבלים תשובה שמדובר בשימוש מותר בנכס. הרי שאין עם כך בעיה אך יש לקבל את ההיתר בכתב ובצורה מסודרת שתשמש אתכם כאסמכתא לעתיד. ברוב המקרים מדובר בשימוש חורג, כלומר חל איסור על שימוש בדירת מגורים לצורכי עסק ובמידה וזה המצב הרי שייתכן מאוד שאתם עוברים על חוקי התכנון והבנייה ובמידה והדבר יתגלה לרשות המקומית ביכולתה להגיש נגדכם המשכירים תביעה בנידון. ניתן פעמים רבות לבקש ולקבל אישור שימוש חורג כדין ועל ידי כך להסדיר את הנושא מול הרשות וכך לא להסתבך.
3. פטור מס שבח במכירת הדירה.
ישנו פטור מס שבח במכירת דירה יחידה שרשומה על שמכם. התנאי לפטור זה בדומה לתנאי בפטור מס הכנסה על רווחי שכר דירה שהנכס ישמש אתכם למגורים בלבד. במידה ועשיתם שימוש שאינו "מגורים" כפי שקבוע בחוק, במכירת הדירה תדרשו לשלם מס שבח על השבחת הנכס כפי שמחזיקי דירה להשקעה מחויבים לשלם וזאת כפועל יוצא מהשימוש בנכס – לא מגורים.
האם משתלם להשכיר דירה לעסק?
למשכיר דירה יחידה שרשומה על שמו – לא מומלץ להשכיר דירה כעסק!
למשכיר דירה להשקעה שאינה היחידה שרשומה על שמו – גם כך אין פטור מס שבח, גם כך ייתכן והוא עובר את רף הפטור ובתנאי שיש היתר שימוש חורג מהרשות המקומית אין מניעה להשכיר את הנכס לטובת עסק.
האחריות לגילוי מהות השכירות נופלת על כתפי המשכיר. לא ניתן לבוא בטענות לאחר מכן שאינכם ידעתם על כך או שמדובר בהפרה של חוזה השכירות מצידו של השוכר. וזאת כפי שניתן לראות בפסק דין שניתן לאחרונה בו נקבע על פי דין שגם כאשר השוכר הפר את החוזה וזאת מאחר והחוק קובע שהשימוש בפועל הוא זה שקובע. בעצם, עליכם לבדוק ולוודאות בכל עת שהדירה אכן משמשת למגורים ולא למטרת עסק.
אך מה קורה כאשר אין לנו ידיעה הפרת החוזה?
המקרה המצוטט יכול להיחשב כחריד מאחר והיה ברור לכל שמדובר בעסק וזאת משום הנתלה על גבי פתח הדירה שלט בולט שמוכיח את השימוש העסקי בנכס וכך גם התשלום נעשה מחשבון חברה בע"מ שאינה מותירה מקום לספק שבעל הנכס ידע על כך שבמקום יש פעילות עסקית בלבד.
פעמים רבות דירה מושכרת כדירת מגורים אך משמשת גם לעסקי השוכר. כלומר, ייתכן מאוד שהשוכר בחר לעבוד מהבית ואף מציג הוצאות שכירות כדי לקבל החזרים במס הכנסה. אך כל השכירות בעיקרה נעשית לשימוש עבור מגורים ניתן לקבוע שמדובר עדיין בשכירות למגורים כך שהדבר לא יפגע בפטורים ובהקלות שונות על המשכיר.
אז מה ההמלצות?
- הוסיפו סעיף שקובע שבמידה ונעשה שימוש לטובת עסק דבר שיפגע בפטור ממס, יידרשו השוכרים לשפות את המשכירים בערך המס שעליהם לשלם.
- בדקו היטב את העסק אחת לתקופה לוודא שאכן לא מדובר בשימוש עסקי.
- כמובן, ששוכר שרוצה להחשיב את השכירות כהוצאה עליה יקבל החזר (עד 35% במידה ומתגורר בדירה) – רק כאשר מנוכה מס מקור.
זה נכון, שבפועל הסיכוי שיעלו עליכם שאתם משכירים דירה לעסק יחסית נמוך, אך במידה ונתלה שלט או אינכם מחזיקים באישור המתאים מהרשות המקומית הסיכויים שלכם להיתפס גבוהים יותר והתמודדות עם הביורוקרטיה בניסיון להוכיח שאתם אכן לא ידעתם על ההפרה של חוזה השכירות אינה פשוטה. כמובן שכל עוד ניתן להימנע משוכר מפוקפק או מהשכרת דירה לעסק – עדיף לוותר על כך ולהימנע מכניסה לתסבוכות לא נעימות לאחר מכן.
