הסכם גג: האם לצעירים יש זמן לחכות להסכמי גג ליחידות דיור נוספות?

הסכם גג הנו הסכם שנחתם בין רשות מקרקעי ישראל, משרד האוצר ומשרד השיכון והבינוי אל מול הרשויות המקומיות ובהסכמי גג אלו מתחייבת המדינה יחד עם הרשות המקומית להתחיל לעבוד על הוצאת היתרי הבניה בקצב מהיר יותר. ובנוסף לכך, מעמידה המדינה מימון מראש כך שניתן יהיה לפתח תשתיות תחבורה ראויות כדוגמת מחלפים, עורקי תנועה, מסלולי תנועה לתחבורה ציבורית לצד תשתיות השירות לתושב כדוגמת הקמתם של מוסדות חינוך ומבני ציבור לצד שדרוג תשתיות ביוב והשקעה בפארקים ירוקים המשמשים כריאות ירוקות בשכונות החדשות.

הסכם גג: היתרונות הבולטים.

כדי להבין את המשמעות של הסכמי גג כדאי להבחין בחמשת היתרונות הבולטים שיכולים להיחשב כחדשות מצוינות לכל המעורבים. מעבר לכך שהמדינה נהנית ממתן מענה מהיר בהגדלת היצע הדירות לצעירים יש עוד נהנים רבים:

1. הבטחה ליזמים: משך זמן קצר בהרבה לקבלת היתרי בנייה.
2. הבטחה לרשויות: גיבוי ממשלתי ומימון מראש שיאפשר הקמת שכונות גדולות בהרבה.
3. הבטחה לתושבים: התושבים יעברו לשכונה החדשה כאשר כלל התשתיות המתאימות לשכונת מגורים כבר קיימות.
4. פיתוח שכונות חדשות יעשה במהירות רבה יותר עוד קודם להגעת התושבים.
5. לוח הזמנים לשיווק וקידום כל שלב בפרויקט הבניה של השכונות החדשות ידוע מראש.

השורה התחתונה: המדינה מכניסה את היד לכיס ומעמידה קדם מימון ראשוני עבור כלל מרכיבי הפיתוח החיוניים כדי להניע מערכי בניה גדולים ומהירים בערים הגדולות והמבוקשות בידי צעירים רבים. הסכם גג מייצר בטחון וודאות לעירייה שיודעת שתקבל את הגיבוי ואת המימון הנדרשים כדי לפתח את השכונה החדשה לספק שירותים לתושב, לקבלנים יש וודאות שאכן אישורי הבנייה יתקבלו בזמן ושיווק הדירות יהיה קל מאחר ותשתיות עירוניות חיוניות כבר קיימות בסיום העבודות וכמובן הדיירים החדשים שנכנסים לדירות כאשר מסביבם כבישים, תחבורה, שירותים לתושב כמוסדות חינוך ומבני ציבור לצד מערכות מים, ביוב, חשמל ועוד.

הסכמי גג: מה המדינה מציעה ברמת התשתיות?

ניתן לחלק את השקעת המדינה לארבע תחומים עיקריים:

• תשתיות העל הן תשתיות אשר נדרשות לציבור הרחב ברמת הגישה לשכונה לצד מערכות ביוב מים וניקוז שנמצאים מתחת לאותם תשתיות תנועה (כבישים ומחלפים).
• תשתיות צמודות שהן בעצם אותן מדרכות, חניות, שבילי אופניים. לצד חיבור תשתיות שכונתיות לאלו של העיר.
• מבני הציבור הן כל אותם שירותים שיש להציע לפי סוג האוכלוסייה לדוגמא ניתן לקחת בתי ספר, גנים, דואר ועוד.
• מוסדות ציבור הם שירותים קהילתיים וציבוריים שנדרשים בכל מתחם ומתחם במסגרת התכנית והצרכים הציבוריים לדוגמא גני ילדים, מתנ"סים, בתי כנסת ומקוואות.

 הסבר וידאו של רשות מקרקעי ישראל על הסכמי גג: 

האם כדאי לחכות להסכמי גג?

בקצרה, כן. באריכות, זה מעט מורכב. בנייתן של עשרות אלפי דירות חדשות ואף יש אפשרות שנגיע לסכום מצטבר של 100,000 יחידות דיור אשר מתפרסים על פני מדינה שלמה אשר הבנייה בה לא עמדה בביקוש זה עשור לא בהכרח תהיה המענה האולטימטיבי אם כי בהחלט צעד בכיוון הנכון. אותן אלפי יחידות דיור היו נבנות באותן המקומות גם ללא הסכם גג מול כל רשות ורשות וכל שהסכם גג עושה זה לזרז הליכים ולעודד בנייה. דירות אלו ישווקו אמנם בעיקר לצעירים אך גם למשפרי דיור ומשקיעים כפי שביקש ראש עיריית ראשון לציון וכאשר הביקוש גדול מההיצע ודירות אלו ברובן יחולקו בהגרלה הרי שלא לכולם ימצא הדירה בעיר המבוקשת.

יש מכלול בעיות אפשרי החל מעליות מחירים בתשומות הבנייה ועד מחסור בפועלים יכולים לגרור עליות מחירים לא רצוניות, חילופי שלטון ומניעים פוליטיים כלל ארציים ועירוניים אף הן יכולות לגרור הקפאת עבודה ואף בסבבי מלחמה וכניסה למיתון ויש אין ספור חששות נוספות שיכולות לבוא לידי ביטוי בעשור הקרוב. זאת לצד עלויות השכירות הגבוהות בהמתנה לדירה שיעמדו על כ200,000 ש"ח בממוצע ואלו יכולות לגרום לזוגות צעירים לחשוב פעמיים לפני המתנה ממושכת של 4 שנים לכל הפחות עד לקבלת המפתח לדירה החדשה במזל טוב.

החדשות הטובות:

1. המדינה פועלת לייבוא פועלים ממזרח אירופה ומסין.
2. המדינה פועלת לייבא חברות בניה מחו"ל לתשתיות ומגורים.
3. המדינה מבקרת את איכות הבנייה ותגן על הרוכשים.

הסכמי גג ראשוניים כבר נחתמו בכמה ערים: 

• הסכם גג בראשון לציון – במסגרת מחיר למשתכן ראשון לציון והקמתן של ארבעה שכונות חדשות במזרח ראשון לציון על שטח מחנה צריפין ל16,643 יחידות דיור חדשות.
• הסכם גג בראש העין – במסגרת מחיר למשתכן והקמתן של 15,700 יחידות דיור שיוצאו לשיווק בשנת 2016 וכ2,500 יחידות דיור ייבנו בשנה.
• הסכם גג בקרית גג – במסגרת הקמתן של כרמי גת וקרית גת מערב ובהם ישווקו 14,442 יחידות דיור נוספות אשר יכפילו את גדלה של העיר.
• הסכם גג בקרית ביאליק – נחתמה במהלך שנת 2015 ואושרו בנייתן של 7,360 יחידות דיור כאשר מכרז ל240 יחידות דיור כבר הוצע לשיווק.
• הסכם גג באשקלון – הסכם גג ענק שנחתם בשנת 2015 על 30,000 יחידות דיור חדשות שייבנו בעיר בשבעה שכונות חדשות ויחד עם תשתיות תחבורה מתקדמות.
• הסכם גג בבאר שבע – הסכם גג נוסף שנחתם בשנת 2015 בו ייבנו 20,000 יחידות דיור נוספות ואלו ישווקו במסגרת מחיר למשתכן.
• הסכם גג ברמלה – יוקמו 7,500 יחידות דיור בתשעה שכונות חדשות בעיר.

הסכמי גג שצפויים להיחתם:

• הסכם גג במודיעין (מתחם N) – צפויים להיחתם בנייתן של 13,425 יחידות דיור שיוצעו למכירה לצעירים באחת ממסלולי ההטבות החדשים.
• הסכם גג במודיעין (אמת המים) – צפויים להיחתם בנייתן של 1,642 יחידות דיור אף הן במסגרת תכניות משרד השיכון להוזלת מחירי הדירות.
• הסכם גג בהרצליה תחתם בינואר 2016 ובעיר ייבנו 8,000 יחידות דיור חדשות בצמוד לבנייתן של מחלפים חדשים ותשתיות בהשקעה של מליארד ש"ח.
• הסכם גג ביבנה – העירייה מסרבת נכון להיום לחתום על ההסכם לבניית 11,500 יחידות דיור מסיבות פוליטיות הנוגעות לקיום הבטחות הממשלה למחלף יבנה-דרום.
• הסכם גג בבית שמש – עוד בהמתנה.
• הסכם גג בפתח תקווה – עוד בהמתנה.
• הסכם גג בקרית אתא – עוד בהמתנה.
• הסכם גג בחיפה – עוד בהמתנה.

היכן כבר התחילו לעבוד?

• קרית גת – עבודות על שכונות חדשות בכרמי גת כבר בעיצומן ומשתתפות חברות גדולות כדוגמת גינדי, דונה, גבסו ובאמונה לציבור הדתי.
• ראש העין – מתקדמים במלוא המרץ אך ישנם ליקויים שונים בתשתיות שמונעות כניסת דיירים לבניינים מוכנים.
• ראשון לציון – שכונת האירוס כבר יצאה לדרך ובניית בנייני דירות כבר החלה.
• אשקלון – אושרה בנייתן של 11,500 יחידות דיור במסגרת הותמ"ל (הוועדה הארצית לתכנון ולבניה למתחמים מועדפים לדיור) ובה ייבנו בנייני קומות בגובה 14-16 קומות לצד תחנת רכבת חדשה ואזור תעשייה.

סך הדירות שייבנו במסגרת הסכמי גג צפויים לעמוד על עשרות אלפי דירות בכל שנה ובסכום מצטבר של כ100,000 דירות חדשות בכל רחבי הארץ. אך זמן רב ייקח עד לבנייתן של פרויקטים אלו. למרות הרצון הטוב וזירוז תהליכים לקבלת אישור בנייה עדיין יש בעיות רבות כאשר הבולטת מביניהם היא המחסור בעובדי בניין מנוסים ואמינים. ניתן וכדאי יהיה לחכות מאחר ושילוב של מאה אלף יחידות דיור במסגרת הסכם גג ומחיר למשתכן בהכרח מביאים משהו חדש לשולחן אך רק כרבע מהדירות החדשות ייבנו באזורי הביקוש החמים כאשר בעיקרם בהרצליה, ראשון לציון ופתח תקווה.

מדובר בצעדים ממשיים לפתרון משבר שהולך ומחריף כעשור וכלל הגורמים פועלים יחד בפעם הראשונה כדי להוביל שינוי ודבר כזה עוד לא נראה בישראל והמשמעות לכך היא תקווה לצעירים שיעדיפו לחכות כמה שנים ולהתגורר בבית ההורים כך שיוכלו לצבור די הון עצמי לקבלת משכנתא בתנאים נוחים ובהתאם ליכולתם הכלכלית יוכלו לרכוש דירה בפריפריה או במרכז אך יהיו בעלי דירה משלהם ומשם יידרשו למצוא דרכים יצירתיות להתנייד למרכז הארץ בכדי לעבוד ולהשתכר בשכר גבוהה.

עדכון: 5.1.2016 שר האוצר משה כחלון מוסיף עוד 75,000 יחידות דיור נוספים על 100,000 הקיימים במסגרת הסכמי גג שיצאו לשיווק בשנים הקרובות.