קניית דירה על הנייר זהו ללא ספק עניין מורכב. איך קונים דירה על הנייר? האם באמת כדאי לקנות דירה כאשר עדיין אין כלום? מה גובה החיסכון על קניית דירה על הנייר? ואלו השאלות הקלות.. ישנם יתרונות וחסרונות ברכישת דירה על הנייר וכאשר מכירים את הנקודות החשובות הפרטים מסתדרים והופכים להגיוניים בהרבה.
היזמים הגדולים נוטים לצאת לשיווק מוקדם עוד קודם לתחילת העבודה בפועל. הם מכנים זאת פריסייל (Pre-sale) רוכשי דירות שקונים עוד קודם למכירה הרגילה. קמפיין טלוויזיה גדול יביא רבים לאולם התצוגה בו יוקרנו לרוכשים הפוטנציאליים סרטי הדמיה מיוחדים, יוצגו למבקרים מגוון רחב של יתרונות בולטים (על חסרונות לא יספרו לכם..) וינסו לדחוק אתכם לחתימה ולהפקדה של סכום רצינות ראשוני כדי שלא "תפספסו את הרכבת" אך קניית דירה על הנייר אינה פשוטה כפי שהיא נשמעת ויש להכיר בעובדות כהווייתן:
ההזדמנויות בקניית דירה על הנייר:
- מחיר מוזל באחוזים ניכרים על הדירה (עד 15%!).
- אפשרות בחירה ראשונית של מיקום הדירה.
- יכולת גבוהה יותר להתמקח על תנאים ומחירים.
הסיכונים בקניית דירה על הנייר:
- לא מתקבלת היתר בנייה.
- יש עיכוב משמעותי בקבלת היתר בנייה.
- בזבוז זמן רב מאוד עד לתחילת עבודה.
- המפרט בפועל שונה מזו שהוצגה.
- הקבלן "מאבד" את כספי הקונים.
דירה על הנייר – מה המשמעויות?
כאשר רוכשים דירה על הנייר ישנם יתרונות וחסרונות כפי שהצגנו מעלה אך ההחלטה נתונה בידיכם. אך יש לחלק את רמת הסיכון לשלבים השונים של ההליכים עד לקבלת היתר בנייה ותחילת העבודות בפועל. בצורה דומה ככל שהאישורים לבנייה נמצאים בסבירות גבוהה יותר והקרבה לתחילת העבודות בפועל אכן קרובות כך סכום ההטבה שיעניק הקבלן נמוך יותר. והסיבה לכך נעוצה בעובדה שהקבלן רוצה ברוכשים בטוחים ועל ידי כך לזכות במימון ראשוני לפרויקט לצד מימון אטרקטיבי יותר מהבנקים שיכולים להסתמך על פרויקט עם קונים בטוחים.
וכאן המקום לחלק רכישת דירה על הנייר לשלבים שתלויים בהוצאת היתר בנייה:
היתר בנייה: כאשר קבלן מחזיק בקרקע ורוצה לבנות עליה בניין מגורים עליו לקבל היתר בנייה מהוועדה המקומית ומהוועדה המחוזית שנדרשים לשקול את בקשת הקבלן שתכלול את סוג הבניין, השימוש בו, גובה הבניין, מראה כללי לבניין ובעצם כל מידע שיכול לעזור לוועדה להחליט האם לאשר או לשלול את הבקשה. כמובן שהיתר הבנייה ניתן רק כאשר יש תכנית מתאר שמאפשרת זאת ופעמים רבות שהקבלן מבקש היתר ונדחה עד שיבצע שינויים בתכניות שיתאימו לדרישות השונות שבהם עליו לעמוד – ייתכן ויעבור זמן לא קצר עד לקבלת היתר הבנייה בפועל ויש לכך השלכות לפי השלבים הבאים:
- שלב ראשון: מכירה על הנייר ללא היתר בנייה.
- שלב שני: מכירה על הנייר עם היתר בנייה.
- שלב שלישי: מכירת על הנייר עם היתר בנייה ותחילת עבודות בשטח.
לכל שלב יש משמעות רבה והשפעה על מחיר הדירה ונבחן זאת כעת:
1. שלב ראשון: מכירה על הנייר ללא היתר בנייה
רכישת דירה על הנייר בשלב זה הנו דומה לרכישה של אופציה ולא דירה בפועל. במידה והקבלן אכן מקבל את היתר הבנייה המיוחל זכות זו תהפוך לדירה בפועל אך מאחר ואנחנו לא באמת יודעים באיזה שלב הקבלן נמצא בהצגת האישורים וההתמודדות מול וועדות הבנייה השונות הרי שמדובר על שלב מאוד מקדים וגם די מסוכן.
לפעמים ניתן לשלם סכום נמוך משמעותית ממחיר הנכס על מנת לקבל זכות לפרויקט לכשיקבל את האישורים הרלוונטיים אך חשוב מאוד לעשות זאת בליווי עורך דין וכמובן שיש לדרוש שהכסף לא יעבור לחשבון הקבלן אלא לחשבון של עורך דין מלווה. מאחר ואין לקונים שליטה על קצב התקדמות המגעים מול הרשויות עד לקבלת ההיתר יש לדרוש סעיף שמבטל את העסקה ומחייב בהחזרת הכסף במידה ואין את כלל האישורים תוך פרק זמן קבוע מראש.
במקרים מסוימים ימונה עורך דין שאחראי לתיווך בין הצדדים ואחראי לעדכן את הרוכשים מה מצב הדברים והאם יש היתר בנייה באופק. כך בעצם הקונים נשארים בעניינים ויכולים לדעת האם יש התקדמות או שמה מדובר בסחבת שעוד תיקח זמן ארוך. החשש האמיתי הוא ממקרים בהם הקבלן פושט את הרגל, הקבלן נמצא תחת חקירה ברשות המסים ועוד שפע של מורכבויות שיכולות לחבל בעבודות עוד קודם לתחילתן.
2. שלב שני: מכירה על הנייר עם היתר בנייה.
כאשר לחברת בנייה יש היתר בנייה אך עוד לא התחילה בבנייה של הבניין בפועל הרי שזהו שלב בו סבירות היציאה לפועל של הבנייה גבוהה בהרבה ולכן גם נשלם הרבה יותר על ההזדמנות לרכוש דירה בפרויקט על אף שהוא עדיין בתכנונים על הנייר. במקרים אלו כבר ניתן לדבר על נתונים קונקרטיים יותר בהם מתייחסים לקצב הבנייה ולאופן התשלום בהתאם להתקדמות הבנייה בפועל. כדי להימנע ממקרים בהם הקבלן פושט את הרגל עם כל כספכם ראוי לעקוב מקרוב ולקבל עדכונים ולשלם לפי התקדמות בפועל ולא לפי הבטחות והסכמות עם עורכי דינם של החברה הקבלנית.
כדי לוודא שכספכם אינו מנוצל קודם הזמן יש לדרוש את העברת הכספים לחשבונו של עורך דין המלווה את הפרויקט והוא זה שיחליט האם יש העביר את הכספים לידיו של הקבלן וכמובן יעשה זאת רק בהתאם להתקדמות ולתמורה בפועל שאתם צפויים לקבל. כאשר מצמידים את המפרט המובטח לחוזה מכר דירה שעליו אתם חותמים ביכולתכם לוודא שאכן תקבלו את מה שמובטח לכם ולא תגלו לאחר מועד שהקבלן חסך על חשבונכם ודילג על חלקים במפרט הכולל.
3. שלב שלישי: מכירת על הנייר עם היתר בנייה ותחילת עבודות בשטח.
כאשר כבר רואים את העבודות בשטח ובעצם הקבלן מראה לנו שיש לו כבר את המימון הנדרש כדי להתחיל לעבוד וכאשר רואים את מידת הרצינות של הקבלן בבניית הבניין המתוכנן כבר לא ניתן להתמקח יתר על המידה מאחר והוא אינו תלוי בכם עוד ויכול להתקדם בסבלנות עד להשלמת הפרויקט (גם אם בפועל זה לא נכון – ביכולתו להראות לכם שכך הדבר) במקרים אלו כבר תקבלו הנחה קטנה במיוחד מאחר ומדובר בסיכון נמוך מאוד ביחס לשלבים הראשונים אך כמו בכל שלב ברכישת דירה מקבלן עליכם להגיע יחד עם עורך דין למקרקעין עליו אתם סומכים שינהל עבורכם את כל התקשורת וההסכמים אל מול קבלן הבנייה או היזם שמנהל את הפרויקט.
למה חשוב להיות זהירים בקניית דירה על הנייר?
הסיכונים כפי שהסברנו מעלה בקצרה בהחלט קיימים ברכישה מסוג זה:
מה קורה כאשר אין היתר בנייה או שיש עיכובים שונים כתוצאה ממציאת עצמות שגוררות הפגנות חרדים (כפי שאירע מספר פעמים) או סממנים היסטוריים שמחייבים בדיקת ארכאולוגיים, הרי שאז אנו מקבלים עיכוב רציני מאוד במהלכו אנו תקועים בלוח זמנים שאינו ניתן לשליטתנו.
יתרה מזאת במידה ומדובר בחברה קטנה ומשפחתית הרי שזמן ההמתנה עד לקבלת האישור ארוך יותר מזו של חברה גדולה מאחר ואין להם את היכולת למשוך בחוטים שונים כדי לזרז הליכים – חשוב לדעת שסיכונים אלו שהוצגו משתנים בין חברה לחברה ובין כל רשות מקומית שפועלות בצורה אוטונומית לחלוטין ובקצב שלהם אך לא רק, ביכולתם לדרוש שינוי במפרט הבניין ולקבוע שעל הקבלן לבנות בצורה שונה וכל שינוי כזה שנעשה בעקבות אילוצים תכנוניים משפיע על כלל רוכשי הדירות שהסכימו למפרט מסוים אך מקבלים מפרט אחר מתוקף הנסיבות.
רכישה על הנייר מומלצת עם ליווי צמוד של יועץ נדל"ן ועורך דין שמכיר את התחום ויש לו ניסיון בעסקאות מסוגים אלו. כאשר עוסקים בעסקאות בסדרי גודל אלו הרי שהזהירות משתלמת ולכן מומלץ להימנע מעסקה כזו מחמת הספק מלחתום על הסכם כובל ולמצוא עצמכם במצב לא אידאלי עבורכם. בהצלחה
השאירו פרטים ליצירת קשר עם עורך דין שילווה אתכם ברכישה:
