אם אתם בוחנים השקעה בחו"ל בוודאי שמעתם מספר פעמים על בדיקת נאותות. גם במידה ועוד לא שמעתם את המונח, הכינו את עצמכם לכך שתשמעו זאת שוב ושוב מאנשי המכירות של יזמים וקרנות השקעה. הביטוי "בדיקת נאותות" או לחלופין, במונח הלועזי "Due Diligence" מתייחס לשני פרמטרים עיקריים:
- אמיתות הנתונים – הוכחה כתובה שכל הנאמר אכן מתקיים במציאות.
- היתכנות ההשקעה – הוכחה לסבירות גבוהה לתשואה על הכסף המושקע.
כלומר, בדיקה זו מהווה מעין הצצה מסודרת להשקעה המרוחקת מעין. על ערך הבדיקה ועל משמעות הפרטים המופיעים בה, נרחיב כעת;
בדיקת נאותות
המושג בדיקת נאותות מגיע מעולם הפיננסים ומשוק ההון. זאת כדי לגשר על פערי מידע ונגישות פיזית של המשקיעים. כאשר משקיעים בשוק ההון, בעצם משקיעים בחברות שנחסרות בבורסה. אך, מאחר ואנו לא משקיעים את כספינו באופן ישיר בחברה, מאחר ואין לנו קשרים אישיים וחברים בחברה, הרי שעלינו להסתמך על מגוון פרטים שנמסרים לנו על ידי החברה עצמה.
כדי שמשקיעים יבחרו להשקיע את כספם בחברה או בעסק אותו הם אינם מכירים ואו יכולים לראות בעיניהם, על בעלי החברה להכין תשקיפים שכוללים בדיקות נאותות שמפרטים שורה ארוכה של נושאים:
- בדיקה של המצב הכלכלי של העסק.
- וידוא יכולות כלכליות של העסק.
- בדיקת הבכירים והמנהלים בעסק.
- בדיקת מקורות וגורמים ממנים לעסק.
- הערכות ותחזיות העסק.
- ועוד..
בדיקת נאותות מעבירה למשקיעים את מלוא המידע שנדרש להם בכדי לקבל החלטה בעד או הגד השקעה בחברה באופן ישיר ואו באופן עקיף באמצעות שוק ההון.
כעת שהבנו מהי הבדיקה, ניתן להתייחס למאפייני בדיקת נאותות בהשקעות נדל"ן.
בדיקת נאותות בהשקעות נדל"ן
בעסקאות נדל"ן בישראל, אין צורך להכין בדיקת נאותות וזאת מאחר וניתן לגשת ולראות את הנכס בשני העיניים ולבחון את מידת ההתאמה של ההשקעה. לעומת זאת, כאשר מבצעים השקעה בשלט רחוק במדינות אירופה ואו ארצות הברית, כדאי שיהיה לנו אי אילו נתונים נוספים שיאפשרו לנו להתגבר על פערי המיקום והידע. למרות זאת, במרבית המקרים אין בדיקה גם בעסקאות נדל"ן רחוקות וזאת מאחר והדבר כרוך בעלויות לא קטנות.
מתי נדרש לבצע בדיקת נאותות בנדל"ן?
יש מספר מקרים בהם נדרש לבצע את הבדיקה בכדי לבצע השקעה בנדל"ן:
- כאשר יש צורך במימון של בנקים בחו"ל לטובת ההשקעה.
- כשמדובר בעסקה מרוכזת על ידי קרן או חברה פרטית.
- כאשר מדובר בעסקה ייחודית ויקרה במיוחד.
נסביר,
במידה ואתם שוקלים קניית בית בארצות הברית, אין צורך בבדיקת נאותות מאחר וניתן לנסוע למקום, להתייעץ עם אנשי מקצוע ולבסוף להגיע להחלטות מושכלות לביצוע ההשקעה. לעומת זאת במידה ואתם רוצים להשקיע בעזרת קרן השקעות נדל"ן, הרי שבוודאי שמומלץ שיהיה לכם נתונים עליהם אתם יכולים להסתמך ונתונים אלו מוצגים במסגרת בדיקה זו.
הצורך בבדיקת נאותות בעסקאות שנעשות במשותף עם אחרים ואו דרך גורמים מתווכים נובעת מכך שלרוב, מדובר בעסקאות מורכבות בהן הקרן רוכשת מתחם דירות רחב ידיים (מולטי פמילי – multi family) ומעניקה זכויות יחסיות למשקיעים בכלל הדירות כך שכולם ערבים לכולם בפרויקט. הן עושות זאת על ידי כך שהן מקימות תאגיד מקומי. שאף מקבל מימון למינוף הפרויקט ורושמות את המשקיעים כבעלי מניות בתאגיד שהוקם למענם.
על המשקיעים לבדוק שאכן יש להם רצון להיות חברים בתאגיד זה. על החברים לבדוק האם תאגיד זה צפוי להניב רווחים ואכן כדאי להשקעה. על המשקיעים להבין מה הן מקורות המימון ואיך התאגיד צפוי להתנהל. או במילים אחרות, אמנם הרוכשים משקיעים בנדל"ן אך בפועל הדבר דומה לשוק ההון בו משקיעים בתאגיד. ולא באופן ישיר בקרקע ואו בדירות עצמן.
מה כוללת הבדיקה בעסקאות נדל"ן?
נפתח ונאמר, נפנוף בבדיקת הנאותות המושקע על ידי קרנות השקעה בנדל"ן וחברות השקעה בנדל"ן כהוכחה לרצינותן אינו בהכרח מעיד על כך. כלומר, הקרנות והחברות מבצעות את בדיקת הנאותות לא עבור המשקיעים אלא עבור הבנקים המקומיים שמעניקים מימון רק במידה ויש בדיקה והוכחה לכך שאכן מדובר בנכסים אמיתיים שמצדיקים השקעה..
כעת, נסביר מה תוכנו של בדיקת נאותות:
- בדיקה של ערך הקרקע, ערך הנכסים הבנויים.
- בדיקת ערך תיקונים ועלויות תחזוקה נדרשים.
- ביצוע בדיקת אחוזי אכלוס בסביבה ובפרויקט עצמו.
- בדיקת סבירות ההחזר על ההשקעה בזמן סביר.
- וידוא ביטחון ההשקעה בפרויקט המדובר.
- ועוד..
בדיקות אלו יוצרות פסיפס מידע שנותן לבנק המעניק מימון את היכולת לבחון את מידת הסיכונים ולקבל החלטה על הענקת ליווי מימוני לפרויקט או שמה וויתור על כך.
האם ניתן להסתמך על בדיקה זו?
כן. יתרה מכך, היא יכולה לשמש אתכם לתביעה עתידית במידה ומנהלי הקרן פעלו ברשלנות, הציגו מצג שווא ואו פעלו שלא בכל דרך שאינה בתום לב. אך, אין הדבר אומר שכל הנאמר בבדיקת הנאותות אכן צפוי להישאר זהה במועד ההשקעה. כלומר, לעתים הבדיקה אכן שיקפה מצב נתון מלפני שנה או שנתיים וכבר אינה עונה בפועל על המציאות ביום ההשקעה. לכן, חשוב לחפש את תאריך הנפקת הבדיקה ולשאול שאלות משלימות במידת הצורך.
האם ניתן להסתמך על בדיקה זו כתשקיף לעתיד?
לא. בדיקת נאותות מתייחס לנתוני עבר והווה אך לא לעתיד. כלומר, ניתן ללמוד לא מעט על העתיד לבוא על ידי כך שבוחנים תוצאות עבר. אך לא ניתן להבטיח שאכן מה שהיה הוא שיהיה.. גם כאשר יש תחזית אופטימית, יש משמעות רבה להידבקות דווקה לתחזית הפסימית. וזאת כדי לבחון האם אנו כשירים להתמודד עם תוצאות לא אופטימליות, במידה והתשובה חיובית הרי שניתן להשקיע בראש שקט..
לסיכום,
במידה ואתם בוחרים לבצע השקעה בארה"ב בעזרת גורם מתווך כחברה ואו קרן השקעות, כדאי מאוד שתבחנו האם יש בדיקה שבוצעה לפרויקט ובמידה ויש, האם הבדיקה חיובית ומשכנעת בדגש על התקופה האחרונה. במידה ואתם רוצים המלצות על השקעות נדל"ן בחו"ל, השאירו פרטים ונעזור לכם בחינם:
