ראשי / עסקאות נדלן / קניית דירה / מחיר למשתכן / תשלום על דירה במחיר למשתכן: מתי משלמים על דירה במחיר למשתכן?

תשלום על דירה במחיר למשתכן: מתי משלמים על דירה במחיר למשתכן?

    adimage

רבים שואלים אותנו בשבועות האחרונים על מאפייני תשלום על דירות מחיר למשתכן. החשש הוא שמאחר והקבלנים טוענים שהם לא מרוויחים מספיק בפרויקטים של מחיר למשתכן הם יגלגלו את העלות הגבוהה ואת הסיכון על הרוכשים במקום לקחת מימון מהבנקים שבה יש מרכיבי ריבית כואבים עבורם. במידה וזה אכן המצב יהיה עליכם להתחיל לשלם החזרי משכנתא על דירת מחיר למשתכן במקביל לתשלומי שכר דירה שיש לשלם בשכירות וזהו מצב לא אידאלי עבור אף אחד מזכאי מחיר למשתכן.

אנחנו החלטנו להרים את הכפפה ולנסות לעשות סדר בבלגן ולבחון כמה קשה יהיה לעמוד בתשלום על דירה במחיר למשתכן וכמובן באיזה מתכונת אנו נשלם עליה. כדי לענות על שאלה זו נחלק את הנושא לשניים:

1. הפקדה ראשונית לפי תקנון ההגרלות של מחיר למשתכן:

הזוכה יידרש להפקיד במועד החתימה על חוזה המכר מקדמה על חשבון תשלום הדירה בסך של 10,000₪ או כל סכום אחר שאותו ייקבע משרד הבינוי והשיכון מראש, בעת הרישום להגרלה.

כלומר, בראש ובראשונה עוד קודם לשלב בו ניגשים לבנק עליכם להעמיד לרשות הקבלן סכום לא קטן של 10,000 שאמנם קטן ביחס לעלות הדירה כולה אך בכל זאת משמעותי לרוכש. מעבר לכך במעבר על כלל הנתונים שכוללים את מפרט מחיר למשתכן, תנאי ההשתתפות בהגרלות, שיחה עם נציגים שאמורים לספק מענה בתחום ניכר שאין התייחסות באף מקום למועד התשלום בפועל על הדירה במחיר למשתכן. כלומר, קרוב לוודאי שהערכה עמה פתחנו כתבה זו נכונה. באחד האתרים של משרד השיכון אף מומלץ לפנות כבר עכשיו לבנקים השונים כדי לברר האם אתם יכולים לעמוד ברכישת דירה וזאת כדי שתוכלו להשיג אישור משכנתא אטרקטיבית כבר עכשיו ותהיו מוכנים לזכייה בהגרלות מחיר למשתכן.

2. אופן התשלום על דירת מחיר למשתכן:

עוד קודם לזכייה בהגרלות אמורים הקבלנים להציג באתר האינטרנט שלהם ובאתר מחיר למשתכן "טבלת תשלומים" בה נרשם מהו גובה התשלום הראשוני ולאחר מכן באילו מועדים תידרשו לשלם את יתרות הסכום בהתאם לקצב ההתקדמות בבנייה עצמה. כלומר, תוכלו לדעת מה הסכומים שנדרשים לכם בכל עת ועם רשימה זו לגשת לבנק ולדרוש משכנתא כאשר הבנק מצידו יעביר את הכסף עבורכם או דרככם בהתאם להתקדמות בפועל. הבעיה היא שלמרות שיש כבר כמה וכמה הגרלות פתוחות לציבור ולמרות שיש כבר זוכים בפועל בדירות מחיר למשתכן – אין אף קבלן שהציג עד כה את המפרט של התשלומים דבר שאינו מסמל טובות.

חשוב לציין שזהו התנהלות נורמלית בסך הכל, הקבלן מצידו דורש סכום התחלתי לא קטן במיוחד אשר מאפשר לו להתחיל בעבודות ובכל שלב עליכם יהיה להפקיד בחשבון נאמנות את יתר הסכום כדי לעלות שלב אחד נוסף קדימה. את הסכום אותו אתם נדרשים לקבל בכל פעם מעביר הבנק עד להעברת הסכום הכולל של הפרויקט. כך שלדוגמה, במידה והקבלן פשט את הרגל או אינו מתקדם בעבודות אתם תשלמו את הסכום של השלב הבא גם כן באיחור או לקבלן אחר שישלים את העבודות בפועל.

לגבי השאלה: מהו גובה הסכום הראשוני? אין נכון להיום תשובה ונפרסם ברגע שקבלן ראשון יציג את הנתון.

אז איך משלמים על דירה במחיר למשתכן?

גם את הנושא הזה נחלק לשניים:

  1. השכבות החזקות: אלו שמחזיקים בהון העצמי שנדרש כדי לרכוש דירה ללא משכנתא.
  2. השכבות החלשות: אלו שנדרשים למשכנתא מחיר למשתכן.

1. השכבות החזקות: בעלי ההון

זוגות צעירים ורווקים שנהנים מהכנסה קבועה ונאה יוכלו לעמוד בהוצאות רכישת הדירה ביתר קלו. גם במידה והם ידרשו לקחת משכנתא חלקית על הנכס מדובר בסכומים קטנים יותר ובהשוואה למשכורת אותה הם מקבלים העניינים מסתדרים להם די טוב. צריך לזכור שרכישת דירה במחיר משתכן די דומה לקניית דירה על הנייר בה מקבלים הנחה לא קטנה בכלל. בדומה לרכישת דירה על הנייר גם כאן יש סיכון מסוים למרות שכבר יש היתר בנייה וניתן להתחיל לעבוד בפועל.

2. השכבות החלשות: נדרשי משכנתא כמעט מלאה

אמנם הקלו על נטילת משכנתא וכעת ניתן לקבל משכנתא עם הון עצמי של 100,000 ש"ח בלבד (+10,000 לקבלן) כך שרבים יותר יכולים להשתתף כעת בהגרלות. אך מאחר ואין פירוט על אופן התשלום מצד הקבלנים וניתן להסיק שעליכם יהיה לשלם כבר מההתחלה סכומים לא מבוטלים הרי שמדובר במכשול רציני בדרך לדירה. אדם שאין לו הון עצמי מספק לרוב לא ירכוש דירה על הנייר מאחר ולא ניתן להתגורר בו ומשכך יש עלויות כפולות גם על שכירות וגם על החזרי משכנתא והדבר הופך לבלתי אפשרי.

תשלום החזרי משכנתא לא חייב להיות נוראי אם יודעים מה מצפה לנו. כלומר, במידה וידוע לנו מועדי התשלום השונים ניתן יהיה לבנות תמהיל משכנתא שמתייחס בדיוק לאותן נקודות כך שכל עוד לא קיבלתם מהבנק סכומים גבוהים מידי לא תידרשו לשלם החזרים גבוהים. יתרה מזאת ישנם כיום אפשרויות להלוואת גישור או הלוואות בלון לצד האפשרות ליטול משכנתת גרייס בה אתם מתחילים להחזיר את ההלוואה בשלבים מאוחרים יותר ורק לקראת האכלוס בפועל אך כמובן שאין מתנות חינם ויהיו לכך השלכות רבות בהמשך הדרך ובעיקר על הריביות שתשלמו ועל תמהיל המשכנתא לטווח הארוך – מומלץ להתייעץ עם מומחי המשכנתאות בבנקים או עם יועץ משכנתאות פרטי.


אז לסיכום, כך זה יראה בפועל:

  1. בראש ובראשונה עליכם להיפרד מ10,000 במינימום כתשלום ראשוני לפרויקט. סכום זה משולם תוך פרק זמן קצר ממועד הזכייה.
  2. לאחר מכן (עדיף לפני) עליכם לגשת לבנק לבחון את תנאי המשכנתא האופטימלית עבורכם וליטול משכנתא עם הון עצמי למשכנתא בסכום של כ-100,000 ש"ח.
  3. עליכם להפקיד בחשבון נאמנות של הקבלן סכום ראשוני "לא ידוע" כבר בתחילת הפרויקט ולאחר מכן הפקדות נוספות בהתאם להתקדמות.
  4. כדי להבטיח את כספכם יהיה על הקבלן להעמיד ערבויות שונות כפי שנקבע בחוק המכר דירות.
  5. לאחר כ-3 שנים תאכלסו את הדירה ומרגע זה נספרים לכם 5 שנים בהם לא ניתן למכור את הנכס.

הסיכונים הקיימים כדוגמת פשיטת רגל של הקבלן, עצירה של הבנייה, טעויות חישוב של הקבלן, ועוד אינם צריכים להשפיע עליכם ברמת הסכום אותו תידרשו לשלם (בשונה מדירה בקבוצת רכישה או על הנייר) מאחר והסכום נקבע מראש כחלק ממכרז שבו מתמודדים קבלנים על הסכום הנמוך ביותר. ולמרות זאת, ייתכנו עיכובים שונים ובעיות עתידיות במידה וקבלן נקלע לקשיים ומעכב את הבנייה כאשר אתם נשארים עם החזרי משכנתא לצד תשלום שכר דירה דבר שיכול לפגוע בכם קשות.

לא יכולים לעמוד בהוצאות על דירה במחיר למשתכן?

יידעו את הקבלן ואת משרד השיכון על כך והם יעבירו את הזכייה שלכם לטובת הזוכה הבא לפי תקנון ההגרלות של מחיר למשתכן.

  • עדכון: בפרויקטים של מחיר מטרה / מחיר למשתכן מתגלים בעיות בכך שקבלנים דורשים את כל הכסף בתוך שנה.
  • עדכון: בפרויקטים הראשונים של מחיר למשתכן בעפולה הבנקים מסרבים לתת הלוואה כמסוכם על ידי בנק ישראל ומשרד האוצר.
  • עדכון: הבנקים רואים סיכון מוחשי בפרויקטים מאחר והקבלנים קטנים והרווח גבולי.

זכיתם במחיר למשתכן? מזל טוב! פנו ליועץ משכנתאות למימון הרכישה:

 
צריכים עזרה? התייעצו עם המומחים של Unadlan ונשמח לעזור! 
  

השאר תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

שטר חוב שכירות | ייעוץ השקעות נדל"ן | קניית דירה | חוזה שכירות | משכנתא  | משכנתא למסורבים | לפרסום באתר |יצירת קשר: 058-5678901[email protected]   
Uwebsite - אפיון אתרים | WEmanage - ניהול אתרים
תשלום על דירה במחיר למשתכן: מתי משלמים על דירה במחיר למשתכן?
5 (100%) 1