התייעצו איתנו:

ראשי / לימודי נדל"ן / תרגול מבחן תיווך: שו"ת מבחני תיווך לדוגמא לקראת מבחן המתווכים!

תרגול מבחן תיווך: שו"ת מבחני תיווך לדוגמא לקראת מבחן המתווכים!

    adimage

תרגול מבחן תיווך יכול להיעשות במגוון דרכים. אחת הדרכים היותר נוחים ללמידה מהירה ומדויקת של חומרי הלימוד היא על ידי תרגול מבחן תיווך וזאת תוך ניסיון להבנת מקור התשובה על כל שאלה ושאלה. במאמר זה אנו מביאים מגוון רחב של שאלות ותשובות ממבחני התיווך של השנים 2015 -2016 ומאפשרים לכם לעבור שאלה שאלה ולקבל עליה את התשובה הנכונה כפי שפורסם על ידי רשם המתווכים כשבועיים לאחר הבחינה.

תרגול מבחן תיווך

להלן מגוון שאלות ותשובות בהתאם לפרסומי רשם המקרקעין שבמשרד המשפטים. אנו ממליצים לעבור שאלה שאלה תוך ניסיון להבנת מהות השאלה, שפת השאלה וכמובן הסיבה לתשובה הנבחרת.

מקרא דברים:

  • צבע שחור מודגש – שאלה.
  • צבע שחור בהיר – תשובות.
  • צבע אדום – דגשים ודקויות בשאלה.
  • צבע כחול – תשובה נכונה.

שי פנה למשה המתווך וביקש ממנו למכור את הדירה שלו. שי מציג בפני משה בגאווה אישור כי הדירה רשומה בלשכת רישום המקרקעין וטוען כי עקב כך הוא אינו חייב בתשלום מס שבח בעת מכירת הדירה.
בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

א. שי צודק: מאחר שהמקרקעין שלו רשומים בלשכת רישום המקרקעין אין הוא חייב בתשלום מס שבח בעת המכירה.
ב. שי טועה: שי יצטרך לשלם מס שבח מופחת כי המקרקעין רשומים בלשכת רישום המקרקעין.
ג. שי טועה: אין חשיבות לשאלה האם המקרקעין רשומים בלשכת רישום המקרקעין כאשר בודקים את נושא החיוב במס שבח.
ד. שי צודק: על מנת שמקרקעין יהיו רשומים בלשכת רישום המקרקעין יש צורך לשלם עבורם מס שבח במועד הרישום ולכן אין צורך בתשלום מס שבח במועד המכירה.


למי משלמים היטל השבחה?

א. ללשכת רישום המקרקעין.
ב. לוועדה המקומית.
ג. לרשות המיסים.
ד. למשרד הבינוי והשיכון.


מוטי הוא הבעלים של מגרש ברחובות, הרשום בלשכת רישום המקרקעין. בלשכת רישום המקרקעין רשומה זכות קדימה על המגרש לטובת דינה. שלומי מעוניין לרכוש את המגרש תמורת סך של מיליון ש"ח. מוטי שלח מכתב בדואר רשום לדינה עם ההצעה של שלומי לרכישת המגרש. בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

א. לא ניתן לרכוש מגרש אשר רשומה עליו זכות קדימה.
ב. רק אם דינה תסרב לרכוש את המגרש תמורת סכום של מיליון ש"ח, יוכל שלומי לרכוש את המגרש, אבל רק לאחר 14 יום מיום הסירוב של דינה.
ג. לדינה יש זכות לרכוש את המגרש במחיר הנמוך ממיליון ש"ח שהציע שלומי, מאחר שרשומה לטובתה זכות קדימה.
ד. אם דינה תסרב לרכוש את המגרש בסכום שהוצע, יוכל שלומי לרכוש את המגרש.


דני עיין בנסח רישום המקרקעין לנכס שנבנה בשנת 1985 וחיפש אישור לגבי זכויות הבנייה בנכס. דני לא מצא אישור לקיומן של זכויות בנייה .בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

א. לא ניתן למצוא אישור לגבי קיומן של זכויות בנייה בנסח רישום.
ב. נסח רישום אמור לכלול אישור לגבי קיומן של זכויות בנייה ולכן אם דני לא מצא את האישור לזכויות הבנייה, הרי שאין לנכס זכויות בנייה.
ג. רק נסח רישום של נכסים שנבנו לאחר שנת 1990 כולל את קיומן של זכויות בנייה.
ד. אם זכויות הבנייה שייכות רק לדירה העליונה בנכס, אזי בנסח הרישום לא יהיה אישור לקיומן של זכויות הבנייה.


זהבה רצתה לרכוש דירה מגיא. זהבה קיבלה אישור זכויות מאת החברה המשכנת ביחס לדירה של גיא. זהבה ראתה כי לא רשום באישור הזכויות כי קיימת משכנתא על הדירה. בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

א. על זהבה לבדוק ברשם המשכונות אם קיים שיעבוד על הדירה.
ב. אם באישור הזכויות לא רשומה משכנתא, ברור כי אין שיעבוד על הדירה.
ג. לא ניתן לשעבד דירה הרשומה בחברה משכנת.
ד. על זהבה לבדוק בבנקים למשכנתאות האם גיא קיבל אצלם משכנתא.


שאול רוצה לקנות דירה במרכז תל אביב לשימוש כמשרד. המוכר אמר לו כי עליו להגיש בקשה לשימוש חורג על מנת שיוכל להשתמש בדירה כמשרד. בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

א. על שאול לפנות לרשויות המס כדי שיכירו בדירה כמשרד.
ב. על שאול לפנות לוועדה המחוזית על מנת שתתיר לו לעשות שימוש השונה מזה שנקבע בתכנית החלה במקום או בהיתר הבנייה.
ג. על שאול לפנות לוועדה המקומית על מנת שתתיר לו לעשות שימוש השונה מזה שנקבע בתכנית החלה במקום או בהיתר הבנייה .
ד. על שאול לפנות למשרד השיכון על מנת שיתיר לו לעשות שימוש השונה מזה שנקבע בתכנית החלה במקום או בהיתר הבנייה.


שחר רכש לפני מספר שנים דירה וקיבל משכנתא בריבית נמוכה מאד. כרגע רוצה שחר לרכוש במקומה דירה גדולה יותר ויקרה יותר, אך הוא חושש שיצטרך לפרוע את המשכנתא הטובה שיש לו ולקחת משכנתא בתנאים פחות טובים. בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

א. שחר יכול לפנות לבנק ישראל על מנת שיאשר לו לקבל משכנתא חדשה בתנאים הקיימים.
ב. כדי למכור דירה חייבים שהמשכנתא עליה תסולק לחלוטין ולכן שחר ייאלץ לפרוע את המשכנתא עם מכירת הדירה הישנה ולקחת משכנתא חדשה.
ג. שחר יכול לבקש מהבנק לגרור את המשכנתא שלו לדירה החדשה באותם תנאים.
ד. שחר לא יכול לגרור משכנתא קיימת לדירה חדשה באותם תנאים.


דני מעוניין לרכוש מגרש המיועד לבנייה בירושלים. דני בירר ומצא כי משה, המחזיק במגרש, חתום על חוזה פיתוח עם רשות מקרקעי ישראל בתוקף עד שנת 2018. בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

א. המשמעות של חוזה הפיתוח היא שמשה, המחזיק במגרש, זכאי להירשם כבעלים של זכות חכירה לדורות.
ב. משה, המחזיק במגרש, יוכל למכור את המגרש לדני, אם ישלם דמי היתר.
ג. המשמעות של חוזה הפיתוח היא שהמחזיק במגרש התחייב לסיים את הבנייה על הקרקע עד שנת 2018 ואז יוכל לחתום על הסכם חכירה עם רשות מקרקעי ישראל.
ד. בכל מקרה משה לא יכול למכור את המגרש.


דינה וחיים נמצאים בהליכי גירושין. במסגרת הסכם הגירושין שלהם, אשר ניתן לו תוקף של פסק דין, דינה אמורה לקבל את חלקו של חיים בדירת המגורים שלהם, תמורת מיליון ש"ח, ושוקלת לקחת משכנתא. בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

א. אם דינה תיקח משכנתא לצורך התשלום לחיים, אזי חיים יצטרך לשלם מס שבח.
ב. חיים לא יצטרך לשלם מס שבח, בין אם דינה תיקח משכנתא או לא.
ג. אם דינה תיקח משכנתא לצורך התשלום לחיים, היא תצטרך לשלם מס רכישה.
ד. אם דינה תצרף חוות דעת של שמאי, לפיה הדירה שווה פחות ממיליון וחצי ש"ח, היא לא תצטרך לשלם מס רכישה.


זאב המתווך מעוניין למכור את דירת המגורים שלו. יובל, שהוא יזם בחברת הי טק, פנה לזאב והציע לרכוש את דירת המגורים שלו. בנסיבות העניין, האם העסקה חייבת בתשלום מס ערך מוסף?

א. מאחר שזאב הוא מתווך, יחול מס ערך מוסף על העסקה.
ב. יובל יהיה חייב לשלם מס ערך מוסף על רכישת הדירה, מאחר שהוא יזם הי טק.
ג. העסקה פטורה ממס ערך מוסף.
ד. אם הדירה הייתה מושכרת יותר מארבע שנים, לא יהיה פטור ממס ערך מוסף.


משה המתווך שכר דירה מאלעד והוא חייב לאלעד 5,000 ש"ח עבור שכר דירה. אלעד שכר את שירותיו של משה לצורך מציאת דירה להשקעה. משה מצא עבור אלעד דירה להשקעה, וכעת חייב אלעד למשה סך של 9,000 ש"ח עבור דמי תיווך. אלעד מסרב לשלם למשה את מלוא דמי התיווך ודורש ממנו לשלם את שכר הדירה, אחרת הוא ידרוש את פינויו מהדירה. בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

א. רק אחרי שאלעד ישלם למשה את דמי התיווך יצטרך משה לשלם לו את שכר הדירה ולמשה אסור לקזז את שכר הדירה מדמי התיווך.
ב. משה זכאי לקזז את החוב שלו לשכר דירה מדמי התיווך, להם הוא זכאי, ולדרוש רק את היתרה בסך של 4,000 ש"ח.
ג. משה לא זכאי לקזז את החוב שלו לשכר דירה מדמי התיווך ולכן הוא חייב לשלם את שכר הדירה והוא יכול לתבוע את אלעד עבור דמי התיווך.
ד. מאחר שמשה שוכר דירה מאלעד, הוא לא רשאי בכל מקרה לתת לו שירותי תיווך ולכן אינו זכאי לתשלום דמי תיווך.


ענבל היא הבעלים של קרקע בתל אביב, הרשומה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). על הקרקע רשומה זיקת הנאה לטובת מלכה, המאפשרת לה זכות מעבר בקרקע. מאחר שהמדובר בקרקע בשטח גדול, מלכה רוצה להתקין ספסל באמצע הדרך, כדי שתוכל לנוח כאשר היא עוברת בקרקע. ענבל מתנגדת לבקשתה של מלכה. בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

א. ענבל היא הבעלים של הקרקע ותמיד רצונו של הבעלים גובר על רצונו של מי שרשומה זיקת הנאה לטובתו.
ב. ענבל צודקת, מאחר שזיקת הנאה אינה מאפשרת למלכה להחזיק בקרקע.
ג. מלכה צודקת, מאחר שזיקת הנאה נועדה לאפשר לה לבנות בקרקע כדי לממש את זכות המעבר שלה.
ד. מלכה צודקת, מאחר שרצונו של בעל זיקת ההנאה גובר תמיד על רצון הבעלים של הקרקע.


שוקי רכש דירה מאילנה ובהתאם להסכם המכר צריך היה לשלם סכום של מיליון שקל תמורת הדירה. בשיחת טלפון שניהל עם אילנה, אמרה לו שהיא מתחרטת על העסקה בגלל שמחירי הדירות עלו מאוד ואין בכוונתה למסור לו את הדירה. אילנה מעוניינת לבטל את העסקה ולשלם לשוקי את הפיצוי המוסכם שנרשם בהסכם. בהסכם מופיע סעיף הקובע כי: "צד שיפר את ההסכם ישלם לצד השני פיצוי מוסכם של %10 מסכום התמורה והצדדים רואים בסכום זה כסכום סביר בנסיבות העסקה ." בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

א. שוקי רשאי לפנות לבית המשפט ולתבוע מאילנה שתקיים את העסקה, ובנוסף הוא זכאי לתבוע מאילנה פיצויים.
ב. שוקי יכול לדרוש את הפיצוי המוסכם רק אם יסכים לביטול ההסכם.
ג. שוקי רשאי לפנות לבית המשפט ולתבוע סעד אחד מבין שניים: אכיפת ההסכם או קבלת הפיצוי המוסכם – לא ניתן לתבוע גם אכיפה וגם פיצוי מוסכם.
ד. שוקי לא זכאי לתבוע מאילנה מאומה, מכיוון שהיא ממילא הציעה לו לקבל את הפיצוי המוסכם וזה הדבר היחיד שהוא זכאי לבקש.


נועה מעוניינת לרכוש מעקיבא את דירת מגוריו. עקיבא נעזר במתווך נמרץ בשם דוד, אשר קידם את ההליכים למכירה. מכיוון שלא הייתה הסכמה על המחיר, הוחלט להתייעץ עם שמאי מקרקעין. לאחר שקיבלו את חוות דעתו, הסכימו הצדדים על מחיר קרוב להמלצת השמאי. במשך כל המשא ומתן נועה שמה לב שעקיבא מתנהל בצורה מעט מוזרה, עקיבא עצוב ואינו מרבה לחייך. כשהגיע זמן מסירת החזקה בדירה נדהמה נועה לקבל הודעה על ביטול ההסכם מעורך דין ששכר עקיבא. עורך הדין טען בשם עקיבא כי עקיבא היה בדיכאון בשל פטירתה של אמו ובכלל לא התכוון למכור את הדירה, ולכן העסקה היא בבחינת ניצול מצוקתו הזמנית והוא זכאי לבטל את העסקה בטענה של עושק. בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

א. ההתנהלות של עקיבא מעידה על חוסר גמירות דעת, ולכן אין תוקף להסכם.
ב. רק אם מחיר הדירה נמוך ביותר מעשרים אחוז מחוות הדעת של השמאי אפשר יהיה לבטל את ההסכם.
ג. אין אפשרות לבטל את ההסכם בנסיבות המפורטות.
ד. אין אפשרות לבטל הסכם במקרקעין שנערך בכתב לאחר חתימתו.


יוני מנסה למכור את הדירה שלו במשך מספר חודשים. יוני רוצה לטוס לטיול בן 3 חודשים, אך חושש כי במהלך שהותו בחופשה הוא יחמיץ קונה אשר ירצה לקנות את הדירה. יוני מעוניין להשאיר ייפוי כוח לאחיו, שיאפשר לאחיו לחתום בשמו על חוזה מכירה בתקופת שהותו בחו"ל. בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

א. מתן ייפוי הכוח עלול לחייב את יוני בתשלום מס שבח.
ב. מתן ייפוי הכוח יחייב את יוני בתשלום מס שבח מופחת של מחצית מהמס הרגיל.
ג. מתן ייפוי הכוח פטור ממס שבח.
ד. מתן ייפוי הכוח יחויב במס מאחר שהאח של יוני הוא לא עורך דין.


שולה רוצה לרכוש דירה מקבלן. נציג המכירות של הקבלן אמר לשולה כי בנק לאומי נותן "ליווי פיננסי" לפרויקט .בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

א. אם שולה תרצה לרכוש דירה מהקבלן, היא תהיה חייבת לקחת משכנתא מבנק לאומי.
ב. לא ניתן לקחת משכנתא לרכישת דירה מקבלן אם יש לו ליווי פיננסי.
ג. אין חובה לקחת משכנתא דווקא מהבנק המלווה לצורך רכישת דירה מהקבלן.
ד. יהיה אפשר לקבל משכנתא מבנק אחר רק אם בנק לאומי יסכים להעמיד ערבות בנקאית לצורך קבלת המשכנתא.


ליאור חתם על הסכם לרכישת דירה מקבלן. בהסכם רשום כי על אף האמור בהוראות החוק, הרי שהקונה מסכים לשלם 20% מהתמורה ללא קבלת ערבות בנקאית, וזאת תמורת הנחה בשיעור של20,000 ש"ח ממחיר הדירה. בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

א. אין לקונה כל בעיה להסכים על ויתור לקבלת ערבות בנקאית.
ב. אין כל תוקף להסכמה לוותר על ערבות בנקאית, גם אם הצדדים הסכימו על כך בהסכם המכר.
ג. אם החוזה נחתם בנוכחות עורך דין, הוויתור על הערבות תקף.
ד. אין כל בעיה להסכים על ויתור על ערבות בנקאית, ובלבד ששיעור ההנחה לא יעלה על 7% ממחיר הדירה.


רינה היא מתווכת בעלת רישיון. תרצה, שכנה של רינה, ביקשה מרינה כי תאתר עבורה קונה לדירתה תמורת 2 מיליון ש"ח. לאור יחסי החברות ביניהן, הן סיכמו שרינה לא תקבל דמי תיווך מתרצה. רינה איתרה קונה, אשר היה מוכן לשלם 2.1 מיליון ש"ח עבור הדירה. רינה אמרה לקונה כי הוא ישלם לתרצה סך של 2 מיליון ש"ח ואת היתרה בסך של 100,000 ש"ח הוא ישלם לה. בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

א. מאחר שתרצה לא משלמת לרינה המתווכת דמי תיווך, אז אין כל בעיה עם ההתנהגות של רינה.
ב. אסור לרינה לנהוג בצורה המתוארת.
ג. מותר למתווך לגבות מהקונה דמי תיווך ואין למוכר זכות להתערב בעניין.
ד. אסור למתווך לקחת מקונה דמי תיווך בשיעור הגבוה מ- 2% + מע"מ.


שי ורוני חתמו על זכרון דברים למכירת הדירה של רוני. בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

א. זכרון דברים לא מחייב את הצדדים במידה ולא נחתם חוזה מחייב בפני עורך דין בתוך 7 ימים מהמועד שחתמו על זכרון הדברים.
ב. זכרון הדברים מחייב את הצדדים אם נערך בנוכחות עורך דין.
ג. זכרון הדברים מחייב את הצדדים כמו כל חוזה, אם הוא כולל את הפרטים המהותיים והחיוניים של העיסקה.
ד. זכרון הדברים לא מחייב את הצדדים אם נערך בנוכחות מתווך.


שי פנה לקבלן הבונה כרגע דירות בפתח תקווה. הקבלן הציע לשי להשכיר לו דירה בפרויקט למשך 30 שנה תמורת מיליון ש"ח. הקבלן טוען כי מאחר שמדובר בשכירת דירה, אז הוא לא צריך לתת בטוחה לשי עבור מיליון השקלים. בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

א. אין צורך בהעמדת ערבות בנקאית כבטוחה תמורת התשלום, מאחר שמדובר בשכירות של דירה מקבלן ולא בקנייה של דירה.
ב. כאשר שוכרים דירה מקבלן חייבים בכל מקרה לקבל כבטוחה ערבות בנקאית.
ג. הקבלן חייב לתת בטוחה לכסף ששי ישלם לו, כאשר אחת הבטוחות האפשריות היא ערבות בנקאית.
ד. אסור לקבלן להשכיר דירה לתקופה כל כך ארוכה ולכן העסקה היא לא חוקית.


רונית שכרה דירה מאופיר לתקופה של שנתיים. כעבור שנתיים, עם סיום החוזה, סירבה רונית לפנות את הדירה והמשיכה לגור בה. אופיר הודיע לה שהוא מתכוון לפנות אותה בכוח מן הדירה ולסלק משם את חפציה. בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

א. מדובר בקניין של אופיר, ובחלוף תקופת השכירות זכותו לפנות את רונית תוך שימוש בכוח.
ב. בישראל אסור לפנות מסיגי גבול בכוח.
ג. רונית נכנסה לדירה בהסכמה ולכן אופיר אינו רשאי לפנותה מהדירה בכוח.
ד. אופיר הוא הבעלים של המקרקעין ולכן זכותו לפנות את רונית בכוח, אך רונית תוכל לתבוע אותו על נזקיה.


מה המשמעות לעניין מס שבח כשצדדים לעסקה קובעים כי המוכר יקבל לידיו סכום של 2,000,000ש"ח "נטו", כלומר שהמס של המוכר, ככל שיהיה, יחול על הקונה?

א. במקרה כזה אין חיוב במס שבח, מכיוון שהנכס נמכר במחיר "נטו" שהוא נמוך מהמחיר "ברוטו".
ב. במקרה כזה רשות המיסים חייבת לבצע "גילום מלא", כלומר הוספת המס המגולם למחיר העסקה.
ג. רשות המיסים רשאית לקבוע את שווי המכירה בדרך של "גילום מלא."
ד. המוכר חייב לשלם מס שבח תמיד. במקרה כזה הוא ישלם את המס מתוך הסכום נטו שיקבל.


דני שומר שבת. דני רכש דירה בבניין רב קומות, והוא מעוניין להתקין בחדר המדרגות מנגנון המאפשר הפעלה אוטומטית של תאורה בלא חילול שבת, על חשבונו. בנסיבות העניין, איזה רוב מהדיירים צריך להסכים להתקנת המנגנון?

א. רוב רגיל של יותר ממחצית הדיירים.
ב. רוב של לפחות שני שליש מהדיירים.
ג. אין צורך בהסכמה של אף אחד מהדיירים לבקשתו של דני.
ד. חייבים הסכמה של כל הדיירים.


רמי רוצה לרכוש דירה מהקבלן "שלמה ובניו" לכניסה מיידית. הקבלן הציע לרמי לשעבד את הדירה בשיעבוד ראשון לטובת רמי בלשכת רישום המקרקעין, אשר תהיה לה עדיפות על כל רישום אחר שיהיה בלשכת רישום המקרקעין. רמי רוצה לקבל ערבות בנקאית מהקבלן. בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

א. אסור לקבלן להציע את שיעבוד הדירה כבטוחה לקונה.
ב. הבחירה בין הבטוחות שמציע הקבלן היא אך ורק של הקונה ואסור לקבלן לקבוע מראש איזו בטוחה הוא נותן.
ג. מותר לקבלן להציע שיעבוד הדירה כבטוחה לקונה.
ד. קבלן יכול להציע אך ורק ערבות בנקאית כבטוחה לקונה דירה.


דליה היא הבעלים של עשירית מדירה בחולון. אין לדליה עוד זכויות בנדל"ן. כיום רוצה דליה לרכוש דירה בקבוצת רכישה והיא לא יודעת איזה מס רכישה היא תצטרך לשלם עבור רכישת הדירה החדשה. בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

א. דליה לא תשלם מס רכישה, מאחר שהיא רוכשת דירה בקבוצת רכישה.
ב. דליה תשלם מס רכישה לפי חישוב של דירה יחידה.
ג. דליה תשלם מס רכישה מופחת בשיעור של שליש ממס רכישה רגיל.
ד. דליה תשלם מס רכישה לפי חישוב של דירה שנייה.


חיים הוא יזם נדל"ן. חיים רכש בניין ישן ומוזנח בן 3 קומות ובו 6  דירות. חיים רוצה להרוס את הבניין ולבנות מחדש, על פי התכניות של הבניין הישן ,ללא שינוי בצורת הבניין, בדירות או בשטח.  בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

א. חיים לא צריך לקבל היתר בנייה, מאחר שהוא יבנה בדיוק את אותו בניין שהוא מתכוון להרוס.
ב. חיים חייב לקבל היתר בנייה לבנייה מחדש.
ג. חיים צריך לבקש הקלה כדי שיפטרו אותו מהצורך בקבלת היתר בנייה.
ד. אם אין שימוש חורג באף אחת מהדירות בבניין, חיים לא צריך לקבל היתר בנייה.


בנסח הטאבו של דירה רשומה זיקת הנאה לטובת הולכי רגל המאפשרת להם זכות מעבר בחצר של הבניין. זיקת ההנאה נרשמה לפני 32 שנה, לפי דרישת הרשות המקומית. בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

א. אי אפשר לרכוש דירה אשר רשומה עליה זיקת הנאה לטובת הולכי רגל.
ב. זיקת ההנאה מחייבת רק את הבעלים הקודם של הדירה ולא קונה חדש.
ג. זיקת ההנאה תחייב כל מי שירכוש את הדירה.
ד. אם רוב דיירי הבניין יחליטו באסיפת דיירים כי הם רוצים לבטל את זיקת ההנאה, ניתן למחוק את זיקת ההנאה מהרישום בלשכת רישום המקרקעין.


חגית מעוניינת לרכוש דירה במרכז ירושלים. משה המתווך הציג בפני חגית חנות, שלדברי בעליה ניתן להופכה לדירה במחיר מציאה. מה נדרש מחגית לעשות כדי להפוך את החנות לדירה?

א. לבקש אישור לשינוי המתוכנן מכל בעלי הדירות בבניין.
ב. לבדוק את תוכנית המיתאר (תב"ע) ואם ניתן להפוך את החנות לדירה, יהיה עליה להגיש בקשה לשימוש חורג.
ג. אין צורך בבקשה לשימוש חורג על הדירה.
ד. על חגית להגיש בקשה לתשלום דמי היתר לצורך אישור השינוי.


דינה מעוניינת למכור את הדירה שלה. על הדירה של דינה רשומה כיום משכנתא לטובת בנק משכנתאות. דינה רוצה לקנות דירה חדשה, ומכיוון שהמשכנתא שיש לה כיום היא בתנאים מעולים, היא לא רוצה לפרוע אותה . בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

א. אם שווי הדירה החדשה זהה או עולה על שווי הדירה הישנה, אז דינה יכולה לגרור את המשכנתא לדירה החדשה שתרכוש.
ב. דינה יכולה לגרור את המשכנתא הקיימת לדירה חדשה שתרכוש ללא אישור הבנק.
ג. דינה יכולה לגרור את המשכנתא שלה לדירה החדשה שתקנה, בכפוף לאישור הבנק.
ד. כאשר קונים דירה חדשה חייבים לקחת משכנתא חדשה ולא ניתן לעשות שימוש במשכנתא קודמת.


רמי הוא מנהל עיזבון של הדירה של שאול ז"ל, שהוריש אותה לילדיו – נטלי ונחום. רמי מתכוון למכור את דירת המגורים של שאול וכעת הוא רוצה לדעת האם העסקה תחויב במס שבח. בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

א. הורשה אינה מכירה לעניין חוק מיסוי מקרקעין ולכן לא יחול מס שבח.
ב. מכירת הדירה עשויה להיות מחוייבת במס שבח.
ג. מכירה של נכסי עיזבון מחוייבת במס שבח, אבל בשיעור מופחת של חצי מהמס הרגיל.
ד. מכירה של נכסי עיזבון מחוייבת במס שבח, אבל בשיעור מופחת של שליש מהמס הרגיל.


כיצד יחושב מס רכישה כאשר קונים משרד בבניין משרדים בהקמה בקבוצת רכישה?

א. מס הרכישה יחושב לפי ערך החלק בקרקע שרוכש כל אחד מהקבוצה.
ב. מס הרכישה יחושב לפי שווי של הנכס הבנוי וחלקו היחסי של כל אחד מחברי הקבוצה בבניין.
ג. מאחר שמדובר בקבוצת רכישה, הרי שאין תשלום של מס רכישה.
ד. מס הרכישה יחושב לפי ערך החלק בקרקע שרוכשים, אך הקונה יהיה זכאי להפחתה של מחצית מהמס ,מאחר שמדובר ברכישה במסגרת קבוצת רכישה.


דני רכש דירה. בהסכם המכר שנחתם נקבע פיצוי מוסכם בשיעור של מאה אלף ש"ח. המוכר הפר את הסכם המכר. התברר לדני כי נגרמו לו נזקים בשיעור של 200,000 ש"ח. בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

א. דני לא יוכל לתבוע פיצוי העולה על 100,000 ש"ח, שכן קביעת פיצוי מוסכם שוללת אפשרות לתבוע פיצוי גדול יותר.
ב. אפשר לתבוע סכום פיצוי הגבוה מהפיצוי המוסכם רק אם הצדדים קבעו כך מראש בהסכם ביניהם.
ג. קביעת פיצוי מוסכם כשלעצמה בחוזה אינה מונעת תביעת סכום כספי גבוה יותר.
ד. אפשר לתבוע סכום פיצוי הגבוה מהפיצוי המוסכם ובלבד שהפיצוי המוסכם לא נמוך מעשרה אחוזים מסכום העסקה.


לפי חוק המקרקעין, מהו בית משותף?

א. מבנה של קבע הכולל שתי דירות או יותר, ובכלל זה הקרקע שעליה נבנה.
ב. בית שיש בו שתי דירות או יותר והוא נרשם בפנקס הבתים המשותפים.
ג. בית שיש בו שתי דירות או יותר, שאין חובה לרושמו בפנקס הבתים המשותפים.
ד. מבנה של קבע שיש בו לפחות שתי דירות ובכלל זה הקרקע שעליה נבנה ושיש חובה לרושמו בפנקס הבתים המשותפים.


מה מותר להצמיד לדירה פלונית בתקנון הבית המשותף?

א. חלק מחדר המדרגות המשמש רק את אותה דירה.
ב. מחסן המשמש את כל דיירי הבניין.
ג. קרקע שהינה חלק מהרכוש המשותף.
ד. חלק מסויים מחדר העגלות בבניין.


דן פנה לראובן המתווך כדי שיסייע לו להשכיר את המחסן הצמוד לדירתו. בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

א. דן יכול להשכיר שני חדרים בהסכמת רוב בעלי הדירות.
ב. דן יכול להשכיר את המחסן.
ג. דן יכול להשכיר את המחסן רק עם הדירה.
ד. דן יכול להשכיר את המחסן לתקופה שאינה עולה על חמש שנים.


איזה מידע לא מופיע בנסח רישום מקרקעין (נסח טאבו) המופק על ידי לשכת רישום המקרקעין?

א. זהות הבעלים של הנכס וחלקו בזכויות.
ב. זכויות בנייה בנכס.
ג. קיומה של הערת אזהרה להימנעות מעשיית עסקה.
ד. קיומה של משכנתא על הנכס.


יואב רכש מדני בית לפני 5 שנים. בימים אלה התקבלה תוכנית בניין ערים חדשה, המאפשרת בנייה של קומה נוספת בת 150 מ"ר ויואב מעוניין לבנות את הקומה הנוספת. הבית רשום במינהל מקרקעי ישראל ולא בלשכת רישום המקרקעין. כשקנה יואב את הבית מדני, דני שילם דמי היוון למינהל. בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

א. יואב יידרש לשלם למינהל דמי הסכמה בגין הבנייה הנוספת.
ב. יואב לא יצטרך לשלם למינהל דמי הסכמה, אך יתכן שהוא יידרש לשלם למינהל דמי היתר עבור הבנייה הנוספת.
ג. יואב יצטרך לשלם למינהל דמי היוון נוספים על תוספת הבנייה.
ד. יואב לא יצטרך לשלם למינהל כל תשלום שהוא.


יעקב ודן שכנים באותו בניין, והם פנו לראובן המתווך שיתווך ביניהם לעסקה הבאה: יעקב ירכוש את המחסן הצמוד לדירתו של דן ובתמורה דן ירכוש את החניה הצמודה לדירתו של יעקב. בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

א. יעקב ודן אינם רשאים לעשות את העסקה.
ב. רק יעקב רשאי למכור את החניה לדן בהסכמת כל הדיירים.
ג. רק דן רשאי למכור את המחסן ליעקב בהסכמת 75% מהדיירים.
ד. יעקב ודן רשאים לעשות את העסקה בכפוף לתיקון צו רישום הבית המשותף.


אבי התמנה למנהל העיזבון של רחל. העיזבון כולל דירת מגורים בטבריה. אבי מעוניין להשכיר את הדירה ליעקב לתקופה של 5 שנים באמצעות המתווך דני. בנסיבות העניין, איזה מבין המשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

א. אבי לא רשאי להשכיר את הדירה, אלא באישור בית המשפט.
ב. אבי רשאי למכור את הדירה, אך לא להשכירה.
ג. אבי רשאי להשכיר את הדירה לתקופה שלא תעלה על שנה.
ד. אבי יכול להשכיר את הדירה ליעקב ל-5 שנים ללא אישור בית המשפט.


במסגרת מילוי תפקידו של עידן כעובד אגף המכס ומע"מ, הגיש לבית המשפט שומת מקרקעין על חנות השייכת לדנה. דנה, אשר לא הייתה שבעת רצון מהערכתו של עידן ניסתה לטעון להיעדר קבילות השומה. לדבריה, עידן אינו שמאי מקרקעין, בעוד שהחוק קובע כי רק שמאי מקרקעין יכול להגיש שומת מקרקעין לבית המשפט. בנסיבות העניין, איזה מבין המשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

א. דנה צודקת: לא ניתן להגיש לבית המשפט שומת המקרקעין של עידן.
ב. דנה טועה: בנוסף לשמאי מקרקעין, כל עובד בכיר במשרד האוצר רשאי להגיש שומת מקרקעין לבית המשפט.
ג. דנה טועה: כל אדם המעוניין בכך יכול להגיש שומת מקרקעין לבית המשפט, ולבית המשפט הסמכות לדחותה או לקבלה, בהתאם לשיקול דעתו.
ד. דנה טועה: עידן אמנם אינו שמאי מקרקעין, אך במסגרת מילוי תפקידו כעובד אגף המכס והמע"מ הוא מוסמך להגיש שומת מקרקעין לבית המשפט.


בחודש ינואר 2014 קיבלה רותם רישיון תיווך כדין. כשלושה חודשים לאחר מכן נשללה אזרחותה. בנסיבות העניין, איזה מבין המשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

א. רשם המתווכים רשאי לבטל את רישיונה לאלתר.
ב. רשם המתווכים רשאי לבטל את רישיונה, אך רק לאחר שניתנה לרותם הזדמנות להשמיע את טענותיה, ולאחר שהרשם נועץ בוועדה המייעצת.
ג. רשם המתווכים אינו רשאי לבטל את רישיונה, אך הוועדה המייעצת רשאית לעשות כן.
ד. רישיון התיווך של רותם בטל באופן אוטומטי וככל שתמשיך לעסוק בתיווך תהא כפופה לסנקציה פלילית.


אורנה, מתווכת במקרקעין, תיווכה בעסקה למכירת דירתו של אביב וקנייתה על-ידי שירלי. לבקשת שירלי הקונה, אורנה ניהלה עבורה את המשא ומתן לסגירת העסקה. אורנה הגיעה להסכמה עם הצדדים לגבי מחיר העסקה, מועד הפינוי, תנאי התשלום ותכולת הדירה והחתימה אותם על זיכרון דברים בנוסח המצוי במשרדה. בנסיבות העניין, איזה מבין המשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

א. אורנה אינה זכאית לדמי תיווך בעסקה זו.
ב. אורנה אינה זכאית לדמי תיווך בעסקה זו, שכן היא עברה עבירה פלילית, ואם תורשע, רשאי בית המשפט לבטל את רישיונה.
ג. אורנה זכאית לדמי תיווך משירלי הקונה בלבד.
ד. אורנה לא חרגה מסמכותה, והיא זכאית לקבל את דמי התיווך.


יגאל ופנינה סיכמו ביניהם בלחיצת יד עסקה לפיה יגאל ירכוש מפנינה את דירתה ב- 4 מיליון ש"ח ב 4 – תשלומים, ומסירת הדירה תתבצע בתוך 4 חודשים, וגם סיכמו לפנות לעו"ד לצורך עריכת החוזה. בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

א. ההסכמה בין יגאל ופנינה הנה עסקה במקרקעין והצדדים אינם יכולים לחזור ממנה.
ב. ההסכמה מחייבת את יגאל בלבד.
ג. ההסכמה מחייבת את פנינה בלבד.
ד. ההסכמה אינה מחייבת, מכיוון שלא נעשתה בכתב.


יוסי החליט למכור את ביתו שסמוך לבית הספר היסודי ביישוב "מנשה", ופנה לברוך המתווך שיטפל במכירה. גלי, שחלמה על כך שבנותיה יילכו בביטחה לבית הספר, ראתה שלט ומיהרה להתקשר לברוך. בהתרגשות גדולה היא קבעה עימו פגישה וסיפרה לו וליוסי על הסיבה להתעניינותה בבית, וחתמה עם יוסי על חוזה לרכישת הבית. מספר ימים טרם חתימת החוזה, שמע יוסי המוכר על כך כי התוכנית להעביר את בית-הספר היסודי למבנה החדש בצד השני של היישוב, אושרה. המידע היה בידי המתווך ברוך. יוסי וברוך לא עידכנו את גלי על כך. כעת, לאחר חתימת החוזה, גלי גילתה זאת. בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

א. גלי אינה יכולה לבטל את החוזה, שכן הוא כבר נחתם.
ב. גלי אינה יכולה לבטל את החוזה, כי היה עליה לבדוק בעצמה.
ג. גלי יכולה לבטל את החוזה, כי יוסי ידע טרם חתימת החוזה על התוכנית להעביר את בית-הספר, וכן ידע כי גלי מעוניינת בביתו אך ורק בגלל הקירבה לבית-הספר.
ד. גלי יכולה לבטל את החוזה, אך הדבר כפוף להסכמתו של יוסי.


לורן ויוסי כרתו חוזה לפיו לורן תמכור ליוסי את דירתה. בטרם רשם יוסי את הדירה על שמו בפנקסי המקרקעין, לורן כרתה חוזה עם איתמר לפיו היא תמכור לו את דירתה. בנסיבות העניין, איזה מבין המשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

א. זכותו של איתמר עדיפה, שכן יוסי טרם רשם את הדירה.
ב. זכותו של יוסי עדיפה, שכן הוא בעל העסקה הראשונה.
ג. זכותו של יוסי עדיפה, אך אם איתמר פעל בתום לב ובתמורה והעסקה נרשמה לטובתו – זכותו של איתמר עדיפה.
ד. מספיק שאיתמר לא ידע על רכישת הדירה על ידי יוסי כדי שזכותו תגבר.


טל טסה לחו"ל לשבועיים. ביום בו עזבה נכנס רועי לשטח הגינה שלה והשתלט עליה. מיד עם חזרתה הוציאה טל את רועי, תוך שימוש בכוח, מהמקרקעין שלה. בנסיבות העניין, איזה מבין המשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

א. טל פעלה כדין, אך ורק בהנחה שעשתה שימוש בכוח סביר.
ב. טל לא פעלה כדין, שכן היה עליה לפנות למשטרה.
ג. טל לא פעלה כדין; היה עליה לפנות לבית-המשפט בבקשה שייתן צו פינוי.
ד. טל לא פעלה כדין; היה עליה לפנות לעירייה בבקשה שיפנו את רועי.


שחר ואסף רכשו ביחד חנות רהיטים. במסגרת הסכם השיתוף, הם קבעו כי אף צד לא רשאי למכור את חלקו במקרקעין המשותפים בלי הסכמת השותף השני. לאחר 7 שנים שחר החליטה להעביר את חלקה לגל, בניגוד לעמדתו של אסף. בנסיבות העניין, איזה מבין המשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

א. שחר הפרה את ההסכם שנערך עם אסף, ולכן עליה לשלם לו פיצויים ולבטל את ההסכם שערכה עם גל.
ב. שחר הפרה את ההסכם שנערך עם אסף, ולכן עליה לשלם פיצויים לאסף וגם לגל.
ג. שחר לא הפרה את ההסכם שנערך עם אסף, שכן התנאי כוחו יפה לעד 5 שנים.
ד. שחר לא הפרה את ההסכם שנערך עם אסף, שכן לא ניתן לקבוע מגבלה בהסכם שיתוף על אפשרות העברת חלקים במקרקעין משותפים.


בבית משותף בירושלים יש 6 דירות. במסגרת אסיפה כללית הוצע להתקין מעלית בבניין. מבירור שערכו הדיירים התברר כי ניתן להתקין את המעלית כך שלא תגרום לפגיעה מהותית בדירות האחרות או בחלקן, ברכוש המשותף או בחזית הבית. 4 בעלי דירות הצביעו בעד התקנת המעלית ו-2 הצביעו נגד. בנסיבות העניין, איזה מבין המשפטים הבאים הנכון ביותר?

א. לא ניתן להתקין את המעלית, שכן זוהי החלטה הדורשת הסכמה של כלל הדיירים.
ב. לא ניתן להתקין את המעלית, שכן זוהי החלטה הדורשת הסכמה של כלל הדיירים, אולם ניתן לפנות לבית-המשפט בבקשה להכריע בנושא .
ג. הסכמה של 4 בעלי דירות מתוך 6 מספיקה בכדי לקבל החלטה בנוגע להתקנת מעלית, והדיירים המתנגדים אינם יכולים לעשות דבר בנושא.
ד. הסכמה של 4 בעלי דירות מתוך 6 מספיקה בכדי לקבל החלטה בנוגע להתקנת מעלית, אך הדיירים המתנגדים יכולים לפנות למפקח על הבתים המשותפים, אשר יכול, בין השאר, לבטל את ההחלטה, אם ימצא את התנגדותם של הדיירים מוצדקת.


איציק המתווך הורשע על ידי ועדת המשמעת על כי לא פעל בהגינות ובדרך מקובלת והוועדה גזרה עליו ביטול רישיון התיווך שלו. איציק המתווך החליט לערער. כיצד יכול איציק לערער על הפסיקה?

א. איציק רשאי לערער בפני רשם המתווכים.
ב. איציק רשאי לערער בפני בית משפט, בכפוף לכך שוועדת המשמעת החליטה לפרסם את החלטתה לעיון הציבור באתר האינטרנט של משרד המשפטים.
ג. איציק רשאי לערער בפני בית המשפט השלום, בכפוף לכך שהתובע הודיע למתלונן על החלטת ועדת המשמעת בקובלנה אם לא נכח בשעת מתן ההחלטה.
ד. איציק רשאי לערער בפני בית המשפט המחוזי.


מהם "דמי הסכמה?"

א. דמי הסכמה הינם תשלום אשר נערך בהסכמה בין צדדים לחוזה במקרקעין.
ב. דמי הסכמה הינם תשלום אשר דורשת רשות מקרקעי ישראל (מינהל מקרקעי ישראל) מחוכר, כתנאי להסכמתו להעביר זכויות חכירה בנכס לצד ג'.
ג. דמי הסכמה הינם תשלום לחברה המשכנת, המתחלק שווה בשווה בין הקונה ליזם כתנאי לקבלת הסכמת החברה להעברה של הזכויות בנכס לצד ג'.
ד. דמי הסכמה הינם פיצויים אשר צדדים לחוזה מסכימים עליהם כפיצוי במקרה של הפרה.


שני בתים, שבכל אחד יש מספר דירות, נבנו כך שכל בית עומד על חלקה נפרדת. לשני הבתים יש מתקנים משותפים. בנסיבות העניין, האם ניתן לרשום את שני הבתים כבית משותף אחד בפנקס הבתים המשותפים?

א. מאחר שכל בית עומד על חלקה נפרדת, לא ניתן לרשום את שני הבתים כבית משותף אחד.
ב. ניתן לרשום את שני הבתים כבית משותף אחד רק באישור של בית המשפט.
ג. ניתן לרשום בפנקס הבתים המשותפים את שני הבתים כבית משותף אחד.
ד. ניתן לרשום בפנקס הבתים המשותפים שני בתים או יותר כבית משותף, רק בתנאי שהם נבנו ע"י אותו יזם.


לקוח חתם על הזמנה לביצוע פעולות תיווך מול מתווך ובמסמך נפרד חתם על הסכם בלעדיות. המתווך ביצע פעולות שיווק כנדרש בתקופת הבלעדיות, אשר כללו הצבת שלט בקרבת הנכס ופרסום מודעה בעיתון יומי נפוץ. עסקה למכירת הנכס נכרתה אחרי שהסתיימה תקופת הבלעדיות. בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים נכון?

א. המתווך זכאי בכל מקרה לדמי תיווך, בין אם העסקה נכרתה בתקופת הבלעדיות או לאחריה.
ב. המתווך זכאי לדמי תיווך גם אם העסקה נכרתה לאחר תקופת הבלעדיות, מכוח החזקה שהיה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.
ג. המתווך זכאי לדמי תיווך אך ורק אם העסקה נכרתה בתקופת הבלעדיות, גם אם הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות בין הצדדים.
ד. אם העסקה נכרתה לאחר תקופת הבלעדיות, המתווך יהיה זכאי לדמי תיווך, בתנאי שהוכח שהוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.


לקוח חתם על הזמנה לביצוע פעולת תיווך עבור דירת מגורים. בהזמנה נכללו כל הפרטים הנדרשים, כפי שנקבעו בתקנות. הלקוח חתם בנוסף גם על מסמך נפרד המקנה בלעדיות למתווך, אולם תקופת הבלעדיות לא צוינה במסמך. בנסיבות העניין, מה תהיה תקופת הבלעדיות?

א. תקופת הבלעדיות לא תעלה על שנה מיום החתימה על ההזמנה.
ב. תקופת הבלעדיות תסתיים בתום 30 ימים מיום החתימה על ההזמנה.
ג. לא ניתן לתת בלעדיות ללא ציון תקופת הבלעדיות, ולכן הבלעדיות בטלה.
ד. תקופת הבלעדיות לא תעלה על שישה חודשים מיום החתימה על ההזמנה.


בעל דירה בקומת הקרקע בבית משותף פלש לחצר הפרטית של גיא, שהוא בעלים של דירה נוספת באותו בית משותף. החצר מוצמדת לדירה של גיא. גיא מעוניין לתבוע את בעל הדירה הפולש על הסגת גבול. בנסיבות העניין, מי מוסמך להכריע בתביעה של גיא כנגד הפולש?

א. רק ועד הבית של הבניין יכול להכריע בסכסוכי שכנים.
ב. רק הממונה על רישום בתים משותפים.
ג. רק המפקח על רישום המקרקעין.
ד. בית משפט השלום או המפקח על רישום המקרקעין.


דייר מוגן בדירה שהייתה מושכרת בשכירות מוגנת עזב את הנכס מיוזמתו. לדירה יש כניסה נפרדת, מטבח נפרד ושירותים נפרדים. בעל הנכס, שהוא אדם פרטי, מעוניין להשכיר את הדירה מחדש. בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים נכון?

א. בעל הנכס מחויב להציע את הדירה בשכירות מוגנת למשך תקופה של 3 חודשים, ואם לא יצליח למצוא שוכר, יוכל להשכיר את הדירה בשכירות לא מוגנת.
ב. כל דייר אשר יהיה מעוניין בדירה זכאי לבחור האם לשלם דמי מפתח ולהיכנס לדירה כדייר מוגן או לשכור אותה בשכירות לא מוגנת, ולבעל הבית אין זכות להתנגד לבחירה של השוכר.
ג. בעל הנכס לא מחויב להציע את הדירה בשכירות מוגנת.
ד. בעל הנכס חייב להציע את הנכס בדמי מפתח ולשכירות מוגנת בלבד.


שמואל, שהחל ללמוד בחיפה, ביקש לחתום על חוזה שכירות למשך כל שנות לימודיו (ארבע שנים). בנסיבות העניין , האם עסקה זו טעונה רישום בלשכת רישום המקרקעין והאם ההתחייבות לביצוע העסקה טעונה מסמך בכתב?

א. השכירות טעונה רישום, וההתחייבות לביצוע העסקה טעונה מסמך בכתב.
ב. השכירות לא טעונה רישום, וההתחייבות לביצוע העסקה טעונה מסמך בכתב.
ג. השכירות טעונה רישום, וההתחייבות לביצוע העסקה לא טעונה מסמך בכתב.
ד. השכירות לא טעונה רישום, וההתחייבות לביצוע העסקה לא טעונה מסמך בכתב.


לדירה בבית משותף מוצמדת חניה ברישום המקרקעין. בעל הדירה מעוניין למכור את החניה בלבד, ללא הדירה שאליה החניה צמודה. בנסיבות העניין, האם ניתן למכור את החניה הצמודה בנפרד מהדירה?

א. הדבר לא אפשרי כלל, כיוון שהחנייה מהווה חלק בלתי נפרד מהדירה.
ב. אם רוב של דיירי הבניין יאשרו את המכירה, ניתן יהיה למכור את החניה בלבד לכל צד שלישי.
ג. ניתן למכור את החניה לדירה באותו בניין או בבית משותף סמוך, ולא נדרשת הסכמת הדיירים בבניין.
ד. ניתן למכור את החניה רק לדירה אחרת באותו בית משותף, ובכפוף לזכות הדיירים האחרים להשמיע את טענותיהם ביחס למכירה.


ועדה מקומית הכינה תוכנית מיתאר מקומית ובמסגרתה היא מבקשת להפקיע מקרקעין לצרכים שונים. בנסיבות אלה, לאילו צרכים מותר לוועדה המקומית להפקיע מקרקעין?

א. לוועדה המקומית אסור להפקיע מקרקעין, רק לוועדה מחוזית מותר.
ב. הוועדה המקומית יכולה להפקיע מקרקעין לכל מטרה ראויה.
ג. הוועדה המקומית יכולה להפקיע מקרקעין לצורכי ציבור.
ד. הוועדה המקומית לא יכולה להפקיע מקרקעין ורק שר הפנים יכול.


בעלי דירות בבית משותף החליטו להוציא חלקים מהגינה המהווה רכוש משותף ולהצמידם לדירה מסוימת כחניה. בנסיבות העניין, האם הדבר אפשרי ואיזה רוב של בעלי הדירות צריך להסכים לכך?

א. הדבר אפשרי, ונדרשת הסכמה של רוב בעלי הדירות.
ב. הדבר אפשרי, ונדרשת הסכמת כל בעלי הדירות.
ג. הדבר אפשרי, ונדרשת הסכמת בעלי הדירות ששני שלישים מהרכוש המשותף מוצמדים לדירותיהם.
ד. אסור להוציא חלקים מהרכוש המשותף ולהצמידם לדירה מסוימת.


חברה העוסקת במתן שירותי תיווך דרשה מהקונה דמי תיווך בגין רכישת וילה בהתאם להסכם תיווך החתום ביניהם. הקונה טען כי רכש את הווילה באמצעות חברת תיווך אחרת, עמה התקשר הקונה בשלב מאוחר יותר, ולכן הוא פטור מתשלום דמי תיווך למתווך הראשון. בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים נכון?

א. רק המתווך הראשון זכאי לעמלת תיווך.
ב. אם הצטרף מתווך נוסף לעסקה, המתווך הראשון לא זכאי לדמי תיווך.
ג. במצב של מתווך נוסף, תמיד יחלקו המתווכים את שכר הטרחה ביניהם בחלקים שווים.
ד. המתווך הראשון יכול להיות זכאי לדמי תיווך אם בית המשפט יקבע כי הוא שימש כגורם יעיל ליצירת ההתקשרות.


חברה מכרה נכס למשה שלא רשם הערת אזהרה. הנכס נמכר פעם נוספת לגיל אשר רשם הערת אזהרה, אך הנכס טרם נרשם על שמו, גיל אינו יודע שהנכס נמכר קודם למשה. משה פנה לבית המשפט בבקשה שבית המשפט יצהיר כי הוא בעל הזכות במקרקעין. בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

א. זכותו של משה עדיפה תמיד.
ב. זכותו של גיל עדיפה תמיד.
ג. זכותו של משה עדיפה עקרונית, אך בנסיבות מסוימות רשאי בית המשפט לקבוע שאי רישום הערת אזהרה מהווה חוסר תום לב מצד משה ולכן לתת עדיפות לזכותו של גיל.
ד. הדירה תהיה שייכת למשה וגיל.


מתווכת הבטיחה ללקוחות בהתאם לבקשתם למצוא עבורם בית "ללא פגמים" ו"ללא הפתעות". הלקוחות העידו על עצמם כקונים חסרי ניסיון. המתווכת לא בדקה את מצב הדירה שהציגה בפניה לקוחות, ולאחר חתימת ההסכם התברר כי חלק מהדירה נבנה ללא היתר. בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים נכון?

א. בית המשפט עשוי לשלול את הזכות של המתווכת לדמי תיווך.
ב. המתווכת לא זכאית לדמי תיווך אם העסקה בוטלה, אך אם העסקה מתקיימת המתווכת תהיה זכאית לדמי תיווך.
ג. המתווכת לא תהיה זכאית לתשלום דמי תיווך רק אם הצדדים לא יוצגו על ידי עורכי דין.
ד. לא ניתן אף פעם לצפות ממתווך שיידע שחלק מדירה הוא ללא היתר – נושא זה הוא באחריות הבלעדית של עורכי הדין אשר ייצגו את הצדדים בעסקה.


מרינה רוצה למכור נכס שלה. בבדיקה של נסח רישום המקרקעין התברר כי הדירה היא בבעלות קרן קיימת לישראל ומוחכרת דרך מינהל מקרקעי ישראל למרינה. בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים נכון?

א. יתכן שמרינה תצטרך לשלם דמי הסכמה למינהל כתנאי לאישור העסקה.
ב. יתכן שמרינה תצטרך לשלם מס שבח למינהל כתנאי לאישור העסקה.
ג. אין לעניין זה כל חשיבות ומרינה יכולה למכור את הנכס ללא צורך בתשלום כלשהו למינהל.
ד. יתכן שמרינה תצטרך לשלם היטל השבחה למינהל כתנאי לאישור העסקה.


טל וגל בעלים במשותף של חלקת מקרקעין. השתיים חתמו על חוזה שותפות. בחוזה הוסכם כי "אין ביכולתו של צד לחוזה זה לפרק את השותפות", וכי "תוקף חוזה זה – 5 שנים". לאחר 4.5 שנים, גל מעוניינת בפירוק השותפות באופן מיידי. בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים נכון?

א. גל תפרק באופן עצמאי את השותפות מאחר שהיא זכאית לעשות זאת בכל עת, ואין כל תוקף לסעיף הגבלת הפירוק בחוזה.
ב. גל תיאלץ לבקש את אישור המפקח על המקרקעין, שהחלוקה תואמת את חוק התכנון והבנייה, ורק לאחר מכן תוכל לדרוש את פירוק השותפות.
ג. גל תיאלץ לפנות לבית-המשפט כדי שיצווה על פירוק השיתוף, במידה והפירוק ייראה לבית משפט צודק בנסיבות העניין.
ד. גל לא יכולה לפרק את השותפות כל זמן שהתניה השוללת זאת עומדת בתוקף.


חן, הידועה בציבור של אסף, עברה להתגורר עמו בדירה אותה שכר כדייר מוגן. לאחר כחמש שנים בה התגוררו יחדיו בדירה, נפטר אסף. האם בנסיבות העניין חן תיהפך ל"דיירת מוגנת" בדירה מכוח חוק הגנת הדייר? מדוע?

א. לא ,חן לא עונה על ההגדרה של "בן-זוג "ולכן לא תיהפך לדיירת מוגנת בדירה.
ב. לא ,לאחר מותו של אסף זכויותיו בדירה חוזרות אוטומטית לבעליה.
ג. כן ,חן התגוררה עם אסף למעלה משישה חודשים לפני מותו, ונחשבת לבת-זוגו.
ד. לא ,רק ילדיו של אסף יכולים להיהפך לדיירים מוגנים בדירה עם מותו.


איתמר וניצן החליטו לשכור יחידת דיור המהווה חלק מווילה במושב בית-זית. האם עסקה זו תקפה?

א. לא ,אין תוקף לעיסקה בחלק מסוים במקרקעין.
ב. כן ,ניתן לעשות עסקת שכירות גם בחלק מהמקרקעין.
ג. לא ,רק זיקת הנאה מקנה זכות בחלק מהמקרקעין.
ד. כן ,מכיוון ש"יחידת הדיור" תשמש את בני-הזוג למגורים.


יהורם ורונית הם בני זוג נשואים המתגוררים יחדיו בדירה שבבעלותם המשותפת. יהורם החליט להעניק במתנה את זכויותיו בדירה לבת שלו מנישואיו הקודמים. בנסיבות העניין, האם על יהורם להציע את זכויותיו בדירה לרונית בטרם יעניק אותן לבת שלו?

א. כן, לרונית יש זכות קדימה.
ב. לא ,זכות קדימה לא חלה על מתנות.
ג. לא ,זכות קדימה חלה רק על משק חקלאי, ואילו בענייננו מדובר בדירת מגורים.
ד. יהורם לא יכול להעניק את הזכויות לבת שלו, מכיוון שאין תוקף לעסקה בחלק מסוים במקרקעין.


דני כרת חוזה עם רוני הקבלן לרכישת דירה בפרויקט של רוני. בחוזה נקבע שרוני המוכר מתחייב למסור את החזקה בדירה לדני בתאריך 01/01/2014, אולם בפועל החזקה בדירה נמסרה לדני רק ב-14/05/2014. בנסיבות העניין, האם דני זכאי לפיצוי?

א. כן ,גם ללא הוכחת נזק.
ב. כן ,אולם רק אם יוכיח את הנזק שנגרם לו בשל האיחור.
ג. לא ,מכיוון שלא עברו שישה חודשים מהמועד שנקבע בחוזה למסירת הדירה.
ד. לא ,מכיוון שבחוזה המכר לא הוסכם על פיצוי כלשהו בשל איחור במסירת הדירה.


לאחר שעדי המתווכת הראתה לאבנר הלקוח דירה להשכרה, אבנר ביקש ממנה לסייע לו בבחינת תנאי חוזה השכירות עליו רצה לחתום. עדי החלה למחוק מהחוזה מספר סעיפים בטענה שאסור לכתוב אותם מבחינה חוקית. אבנר והמשכיר חתמו על החוזה שתוקן על ידי עדי. בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים נכון?

א. עדי תיווכה בין הצדדים ולכן היא זכאית בכל מקרה לדמי התיווך שלה.
ב. עדי ערכה את חוזה השכירות ולכן היא לא זכאית לדמי התיווך.
ג. עדי הייתה רשאית לתקן את חוזה השכירות ולכן היא זכאית לתשלום דמי תיווך.
ד. אמנם עדי ביצעה עבירה פלילית, אך היא עדיין זכאית לתשלום דמי התיווך.


ליעל דירה ומחסן בבניין המשמש גם למגורים. מאחר שהייעוד של המחסן הוא אחסון בלבד, יעל מבקשת לקבל אישור מגורים גם במחסן. בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים נכון?

א. יעל צריכה לבקש אישור לשימוש חורג במחסן.
ב. יעל צריכה לשלם דמי הסכמה עבור השימוש במחסן ואז לא יידרש אישור נוסף.
ג. מאחר שהבניין משמש גם למגורים, יעל יכולה להשתמש במחסן לצורכי מגורים ללא צורך באישור נוסף.
ד. יעל צריכה לבקש הקלה מהוועדה המחוזית לתכנון ובנייה.


בבעלות משה שתי דירות. משה רוצה למכור את הדירה הזולה מבין השתיים. איזה מס יתכן שמשה יצטרך לשלם בעת המכירה?

א. אין מיסים במכירה של דירת מגורים.
ב. מס שבח.
ג. מס רכישה.
ד. מס מכירה.


חברת "חידוש שכונות" בע"מ מקימה פרויקט בנייה חדש ביבנה. יערה, השוקלת לקנות דירה בפרויקט, ביקשה לדעת האם יוצמדו לדירה חניה מקורה ומחסן. נציג החברה השיב ליערה כי יוצמד לדירה מחסן אבל עדיין לא הוחלט מה יהיה שטחו , ושנכון למועד חתימת ה חוזה עדיין לא הוחלט האם לדירה אותה היא מבקשת לקנות תוצמד חניה מקורה או חניה לא מקורה, והדבר יוחלט בהמשך. בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים נכון?

א. החברה לא מחויבת לציין במפרט מה שטח המחסן ולא מחויבת לציין האם תוצמד לדירה חניה מקורה.
ב. החברה מחויבת לציין במפרט מה שטח המחסן, אבל היא לא מחויבת לציין האם תוצמד חניה מקורה.
ג. החברה לא מחויבת לציין במפרט מה שטח המחסן, אבל מחויבת לציין האם תוצמד לדירה חניה ובאיזה שטח.
ד. החברה מחויבת לציין במפרט מה שטח המחסן והאם תוצמד לדירה חניה מקורה ובאיזה שטח.


יונית הגישה בקשה להקלה לוועדה מקומית בפרויקט שהיא מבקשת להקים . להפתעתה סירבה הוועדה המקומית לאשר את ההקלה. בנסיבות העניין, מה יכולה יונית לעשות?

א. יונית יכולה להגיש התנגדות לוועדת המשנה להתנגדויות של הוועדה המחוזית.
ב. יונית יכולה להגיש ערר לוועדת הערר במחוז.
ג. יונית יכולה רק לפנות לבית המשפט.
ד. מאחר שמדובר בהקלה ולא בתוכנית חדשה, החלטת הוועדה המקומית היא סופית ויונית אינה יכולה לעשות דבר.


מירי ונירית הן אחיות, אשר ירשו במשותף שתי דירות זהות, הממוקמות באותו בניין ובאותה קומה. שתי הדירות נרשמו על שם שתי האחיות בחלקים שווים ולא נחתם ביניהן הסכם שיתוף. 5 שנים לאחר שהדירות נרשמו על שמן, רוצה נירית למכור את זכויותיה בשתי הדירות. בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים נכון?

א. נירית יכולה למכור את חלקה בדירות אך ורק בהסכמתה של מירי או למירי עצמה, משום שאי אפשר לחייב את מירי להיות שותפה בנכס עם אדם זר.
ב. נירית יכולה למכור את חלקה בדירות למי שתרצה, אך למירי תהיה זכות קדימה לרכישת הדירות בכל מחיר אשר עליו יוסכם עם הרוכש.
ג. נירית יכולה למכור את חלקה בשתי הדירות ללא הגבלה.
ד. מאחר ששתי הדירות זהות, נירית יכולה להחליט על דעת עצמה שהיא הבעלים של דירה אחת ומירי תקבל את הדירה השנייה ולכן היא יכולה למכור ללא צורך בקבלת הסכמת מירי.


עלי הוא בעלים של שדה. בעקבות הליכי הסדר במקרקעין אישר מפקח לרשום את הקרקע בפנקסים אצל רשם המקרקעין, אך עלי סבור שהרישום שגוי והשטח השייך לו גדול יותר. בנסיבות העניין, מה יכול עלי לעשות?

א. עלי יכול להגיש ערר לממונה על המרשם.
ב. עלי יכול להגיש ערר ישירות לבית המשפט המחוזי.
ג. עלי יכול להגיש ערר לוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה.
ד. עלי יכול להגיש ערר לשר הפנים.


השאלות מגוונות מאוד אך הרעיון נוטה לחזור על עצמו. בשונה ממבחנים עם שאלות פתוחות, במבחן התיווך מדובר בשאלות אמריקאיות ולכן יש צורך להשים לב לדגשים ולסמנים השונים מאחר והתשובות יכולות להיות דומות במיוחד. כדי לעבור את המבחן עליכם לענות על 15 שאלות מתוך 25 השאלות המוצעות במבחן. כלומר, כדאי מאוד שתלמדו היטב את השאלות הללו כי יש סבירות שתראו שאלה אחת או שתיים במבחן וזה מה שיכול להעביר אתכם במבחן בסופו של דבר.

בהצלחה

 
צריכים עזרה? התייעצו עם המומחים של Unadlan ונשמח לעזור! 
  

השאר תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

שטר חוב שכירות | ייעוץ השקעות נדל"ן | קניית דירה | חוזה שכירות | משכנתא  | משכנתא למסורבים | לפרסום באתר |יצירת קשר: 058-5678901[email protected]   
Uwebsite - אפיון אתרים | WEmanage - ניהול אתרים
תרגול מבחן תיווך: שו"ת מבחני תיווך לדוגמא לקראת מבחן המתווכים!
5 (100%) 1