התייעצו איתנו:

ראשי / חוזים והסכמים / תקנון בית משותף – חובה גם לשוכרי דירות?

תקנון בית משותף – חובה גם לשוכרי דירות?

    adimage

כאשר שוכרים דירה בבניין משותף, דירה פרטית בה רק אתם זכאים להתגורר. יש לכם חובת תשלום דמי שכירות, אך מעבר לכך יש לכם חובות נוספות אל מול הדיירים האחרים בבניין המגורים. חוק בתים משותפים קובע שניתן לקבוע תקנון בית משותף שמחייב את כלל הדיירים וקובע מה מותר ומה אסור לעשות בין כאשר מדובר בבעל דירה ובין אם מדובר בשוכר זמני.

הורדה של תקנון מצוי לבית משותף

הורדה של תקנון מוסכם לבית משותף

 
צריכים עזרה? התייעצו עם המומחים של Unadlan ונשמח לעזור! 
  

מהו תקנון בית משותף?

לפני שנכנסים לעומקו של תקנון בית משותף חשוב להבין מהו בית משותף? בית משותף הנו בניין מגורים בו דיירים רבים חולקים שטחים משותפים כדוגמת לובי, חדר גנרטורים, חדר אשפה, חדרי מדרגות, מעלית ועוד.. כאשר יש שטחים שכאלו, מדובר בבית משותף ותקנון בית משותף רלוונטי במבנה זה.

מה יכול להיחשב כשטח משותף בבניין מגורים?

בבניין דירות בו מתגוררים דיירים רבים, כל אזור שאינו הדירה עצמה, כל אזור בו כולם חופשיים להלך בו, וכל קיר אשר משותף לשני שכנים הרי שמדובר בשטח משותף וכל שינוי ששכן יעשה באזורים אלו חייב לקבל את הסכמת השכנים האחרים שאף הם בעלים על השטח. אמנם הדבר נראה לרבים כברור מאליו אך נדרשו חוקים כדי להסדיר את התחום.

מתי עולה הצורך בתקנון בית משותף?

מכירים את זה ששכן מחליט שהשטח ליד דירתו תהפוך למחסן בו ישמור חפצים רבים? מכירים את אותם שכנים שבוחרים לגדר שטח קרקע סמוך לדירתם ולהפוך אותו לשלהם? מכירים את זה ששכן מחליט שהמעלית לא תעבוד בשבת? נכון. כולנו נתקלנו בהפרה זו או אחרת של תקנון בית משותף! כאשר דייר עושה בשטח המשותף של כלל הדיירים כבשלו הרי שהוא בצורה זו או אחרת פוגע ברווחת השכנים האחרים וניתן יהיה לתבוע אותו על כך.

מה ההפרה הנפוצה ביותר של תקנון בית משותף?

בהרבה מקרים דירה בבניין מושכרת לאדם אחר לתקופה קצרה או ארוכה. השוכר שאינו מרגיש חייב לשאר השכנים עושה בדירה כברצונו ולעתים רבות גם מסרב לשלם ועד בית בטוענות שונות כדוגמת כך שאינו מסופק מרמת הניקיון או התחזוקה של הבניין. אי תשלום דמי ועד הבית בהחלט פוגעת ביתר השכנים שנאלצים לשלם על כך בתחזוקה מופחתת או בתשלום גבוהה יותר בכל חודש. ניתן לחייב דייר לשלם את דמי ועד הבית מאחר והחוק מחייב זאת:

דוגמאות נוספות לחילוקי דעות:

  • ניקיון הבניין, ניקיון שאינו מספק דיירים מסוימים.
  • התקנה או העברה של דודי שמש.
  • טיפול בגג, זיפות. איטום. אנטנות סלולריות.
  • טיפול בגינה, צמחיה. ניכוש עשבים. עלויות השקיה.
  • מעלית שבת, כניסה חשמלית ועוד דוגמאות לרוב..

מהו חוק בתים משותפים?

חוק בתים משותפים בא לעשות קצת סדר בבלגן ששורר בין שכנים ודיירים לבניין מגורים. החוק מקנה למתגוררים בבית משותף זכויות אך גם חובות וחובה על כולם לעמוד בהם. כן, גם לשוכרי דירה למרות שהם אינם בעלים של דירה. כאשר שכן מפר את תקנון בית משותף, כאשר שכן מפר את חוק בתים משותפים ניתן להיעזר בעורך דין כדי להסדיר את העניין והוא יסתמך על חוק זה.

חוק בתים משותפים נועד לשמור ולהגן על זכויות הדיירים בשטח המשותף, בפרק ו' בחוק המקרקעין יש חלוקה ברורה בין השטחים הציבוריים לאלו שבהם בעל הדירה יכול לעשות כרצונו. כל בית משותף רשום בפנקס יעודי במשרד המקרקעין ומרגע זה יש לבניין / מבנה נציגות זמנית או קבועה שרק היא יכולה לדבר בשם הדיירים והיא קובעת עבורם. את הנציגות קובעים הדיירים לפי בחירה ולפי החלטת הרוב כך שהייצוג דמוקרטי ותקין.

החוק מציע וממליץ לכלל הדיירים על תקנון בית משותף. תקנון זה כפי שהסברנו מכתיב את התנהלות הדיירים במגוון נושאים, ומגביל את הדיירים בנושאים אחרים. כאשר מטרת התקנון לפשט ולהפוך את הניהול של המבנה המשותף לקל והגיוני ככל הניתן כך שהשכנים יחיו את חייהם בנעימים.

אז מה כוחו של ועד הבית?

ועד הבית שנבחר באופן דמוקרטי (בבניינים רבים יש תורנות שנתית) או חברת ניהול שנבחרה באופן משותף על ידי מרבית הדיירים. יכולה לקבוע מה הן הוצאות סבירות על חשמל, מים, רכישה של קישוטים, תחזוקת הבניין ובעצם ניהול התקציב כולו. בנושאים מורכבים כגון החלפת צנרת או פרויקטים רחבים ועד הבית מעלה את הנושא להצבעה.

כל אימת שיותר משליש מדיירי הבניין דורשים זאת יש לקרוא לאסיפה בה ידונו השכנים בנושאים שעלו או אף בהחלפת ועד הבית. באספות אלו ניתן להצביע על החלפת תיבות דואר, טיפולים קוסמטיים לבניין או כל נושא אחר שעולה לדיון. מטרת ועד הבית בסופו של דבר להיטיב עם שכני הבניין כך שבמקרים רבים דייר שמתפקד טוב יישאר בתפקיד שנים רבות.

האם להשתמש בחברת ניהול במקום ועד הבית?

חברות ניהול מבנים ובניינים משותפים בקיאים בכל רזי המקצוע, לרבות מן החברות הללו יש כוח עבודה איכותי שיודע לטפל בבעיות צנרת, מעלית תקועה ובכל בעיה שצצה במפתיע. במידה והשכנים לא בקיאים בכלל הטיפולים הללו ומתוך החלטה משותפת יכולים השכנים להוציא החוצה את ניהול הבניין לחברה חיצונית שמוכחת כאמינה וטובה שתענה על הצרכים של דרי הבניין המשותף בצורה הטובה ביותר.

לרוב ועד בית שמתגורר בבניין שם דגש גדול יותר על הפרטים הקטנים ויכול לענות על הצרכים תוך חיסכון משמעותי בעלויות אך במקרים בהם הדיירים עסוקים ולא ממש יכולים לבצע את עבודתם בצורה טובה והדבר יוצר מריבות וחיכוכים בין השכנים עדיף יהיה להשכיר חברת החזקה וניהול שתעשה עבודה טובה בהרבה – הכל בתלוי במצב הבניין ודייריו.


 

חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 התוספת (סעיף 64)

תקנון מצוי של בעלי הדירות בבית משותף

1. הגדרות

בתקנון זה –

"בעל דירה" – לגבי דירה שהוחכרה לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים – החוכר או חוכר המשנה, לפי הענין, זולת אם נקבע בחוזה החכירה שלענין התקנון לא יראו אותם כבעלי דירה;

"רכוש משותף" – כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסוימת.

2. שינויים ותיקונים בדירה

(א) בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים ברכוש המשותף או מסכנים או עשויים לסכן את קיומו או משנים או עשויים לשנות את ערכו, אלא אם קיבל תחילה הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות. לענין זה, "פגיעה ברכוש המשותף" – לרבות פגיעה בחזותו החיצונית התקינה והאחידה כפי שהיתה בעת גמר הבניה.

(ב) בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים בדירה אחרת או מסכנים או עשויים לסכן את קיומה, או משנים או עשויים לשנות את ערכה, אלא אם קיבל תחילה הסכמת בעל הדירה האחרת.

(ג) כל שינוי או תיקון אחר רשאי בעל דירה לעשות בדירתו על דעת עצמו.

3. הזכות לתבוע תיקונים [תיקון: תשל"ז]

(א) בעל דירה זכאי לדרוש מהנציגות שתבצע כל תיקון בבית או ברכוש המשותף, שאי ביצועו עלול לפגוע בדירתו או בערכה.

(ב) בעל דירה זכאי לדרוש מבעל דירה אחרת שיבצע תיקון בדירה האחרת, שאי ביצועו עלול לפגוע בדירתו של דורש התיקון.

4. עבודות לבדק הרכוש

(א) בעל דירה חייב להרשות שיבוצעו בדירתו העבודות ההכרחיות להחזקתו התקינה של הרכוש המשותף, ולתכלית זו רשאים חברי הנציגות ובני אדם הפועלים בשמה להיכנס לדירתו ולבצע בה עבודות כאמור.

(ב) פגעו העבודות האמורות בדירה, חייבים בעלי כל הדירות להשתתף בהוצאות החזרת המצב לקדמותו בשיעור שבו הם משתתפים בהוצאות החזקת הרכוש המשותף.

5. אסיפה כללית רגילה

(א) בעלי הדירות יקיימו אחת לשנה אסיפה כללית לשם קביעת דרכי ניהולו של הרכוש המשותף והשימוש בו, קביעת ההוצאות הכרוכות בכך, מינוי נציגות, אישור החשבונות והסדר העניינים האחרים הנובעים מהשכנות בבית המשותף.

(ב) הנציגות תקבע את מועד האסיפה הכללית ותועיד אותה; האסיפה הראשונה תתקיים תוך שלושה חדשים מיום רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים; לאחר זאת תתקיים האסיפה לא יאוחר מחמישה עשר חודש מיום האסיפה הקודמת.

6. אסיפה כללית שלא מן המנין

(א) נוסף על האסיפות הכלליות לפי סעיף 5 רשאית הנציגות להועיד אסיפה כללית כל אימת שהדבר ייראה לה, והיא חייבת להועידה, אם דרשו זאת בעליהן של שליש מן הדירות לפחות.

(ב) לא הועידה הנציגות אסיפה תוך ארבעה-עשר יום מהיום שהוגשה לה דרישה כאמור בסעיף קטן (א), רשאים בעלי הדירות שדרשו זאת להועיד את האסיפה.

7. כינוס אסיפה

(א) הודעה על מועד קיומה של אסיפה כללית ומקומה תימסר לבעלי כל הדירות ארבעה ימים לפחות לפני המועד.

(ב) הודעה שהוצגה במקום בולט על פני הבית המשותף או בתוכו, רואים אותה כאילו נמסרה לכל בעל דירה יום אחד לאחר שהוצגה.

8. המנין באסיפה

(א) רואים אסיפה כללית כחוקית אם הודעה על קיומה נמסרה כאמור בסעיף 7 והשתתפו בה בעליהן של מחצית הדירות לפחות, בעצמם או על ידי באי-כוח.

(ב) ההודעה על קיום האסיפה הכללית יכול שתקבע שאם לא יהיה נוכח מנין חוקי בשעה שנקבעה לפתיחת האסיפה, תתקיים האסיפה בשעה אחרת באותו יום, ומשנקבע כן, תהיה האסיפה שנתכנסה בשעה האחרת חוקית בכל מספר של משתתפים.

9. סדר היום באסיפה

(א) ההודעה על מועד אסיפה כללית תפרט את סדר יומה.

(ב) בעל דירה רשאי להוסיף נושא לסדר יומה של האסיפה, ובלבד שהודעה על כך תימסר לבעלי כל הדירות האחרות יומיים לפחות לפני מועד האסיפה בדרך שנמסרת הודעה על מועד קיומה של אסיפה כללית.

(ג) לא תדון אסיפה כללית בנושא שלא נכלל בסדר יומה, אלא אם כל בעלי הדירות הסכימו שהענין יעמוד לדיון בה.

10. יו"ר ומזכיר האסיפה

אסיפה כללית תבחר יושב ראש ומזכיר האסיפה.

11. דחיית האסיפה

יושב-ראש האסיפה הכללית רשאי, בהסכמת האסיפה, לדחות את המשכה לתאריך שייראה לו, והוא חייב לדחותה אם דרשו זאת רוב הנוכחים באסיפה.

12. החלטות

(א) החלטות האסיפה הכללית יתקבלו ברוב דעות.

(ב) החלטה המטילה על בעל דירה חובות או תשלומים מסוג או שיעור שלא פורשו בפרק ו' לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, או בתקנון זה, או המשנה את זכויותיו, לא יהיה לה תוקף לגבי אותו בעל דירה אלא אם הסכים לה.

13. הצבעות

(א) ההצבעה באסיפה הכללית תהיה בהרמת ידיים, אך לפי דרישת רבע לפחות מבעלי הדירות הנוכחים תתקיים הצבעה בקלפי.

(ב) בהצבעה זכאי בעלה של כל דירה לדעה אחת.

(ג) היו הדעות שקולות, יכריע יושב ראש האסיפה.

14. באי כוח

(א) כל בעל דירה רשאי להשתתף באסיפה כללית ולהצביע בה בעצמו או על ידי בא-כוח.

(ב) בא-כוח שנתמנה לייצג בעל דירה באסיפה כללית יביא לפני הנציגות, סמוך לפתיחת האסיפה, כתב מינוי חתום בידי בעל הדירה שמינה אותו.

(ג) בעל דירה שהוא תאגיד ישתתף באסיפה ובהצבעה על ידי בא-כוח שנתמנה בהתאם לתקנותיו; תעודה חתומה בידי המנהל או המזכיר של התאגיד, והמאשרת שבא כוחו נתמנה בהתאם לתקנותיו, תשמש ראיה חותכת לכך.

(ד) היה לדירה יותר מבעל אחד, ימנו הבעלים אחד מהם, או אדם אחר, כבא-כוחם באסיפה הכללית; בא-כוח שנתמנה כאמור יביא לפני הנציגות, סמוך לפתיחת האסיפה, כתב מינוי חתום בידי כל בעלי הדירה.

15. הנציגות

(א) האסיפה הכללית הרגילה תבחר בנציגות בת חבר אחד או יותר, אך לא יותר מחמישה חברים; בנציגות של יותר מאחד ייבחר אחד מחבריה כגזבר.

(ב) אסיפה כללית שלא מן המנין רשאית להחליף את הנציגות, לשנות את הרכבה, או להשלימה, אם ירד מספר חבריה מכל סיבה שהיא; נקבע מספר חברי הנציגות ומספר חבריה ירד מכל סיבה עד למטה ממספר זה, יועידו חברי הנציגות הנשארים, תוך עשרה ימים, אסיפה כללית שלא מן המנין לשם השלמת הרכב הנציגות.

(ג) תקופת כהונתה של הנציגות, כולל חבריה שנבחרו לפי סעיף קטן (ב), היא עד לבחירת הנציגות החדשה באסיפה הכללית הרגילה הבאה.

(ד) החלטות הנציגות יתקבלו ברוב דעות; היו הדעות לגבי הצעה מסוימת שקולות, רואים את ההצעה כנדחית.

16. חשבונות

(א) הגזבר יקבל חשבון לכל הוצאה ימסור קבלה לכל הכנסה וינהל פנקס הכנסות והוצאות; הגזבר יביא לאישור האספה הכללית הרגילה את הפנקס וכן יביא עמו את החשבונות והקבלות שקיבל, העתקי הקבלות שמסר והמסמכים הנוגעים להם.

(ב) הגזבר יערוך דין וחשבון כספי אחת לששה חדשים; הדין וחשבון יכלול גם את פירוט ההשקעות של ההכנסות שהצטברו.

(ג) בעל דירה רשאי בכל עת סבירה לעיין בפנקס ההכנסות וההוצאות, בחשבונות, בקבלות ובמסמכים הנוגעים להם ובדין וחשבון הכספי.

(ד) הגזבר יפקיד את ההכנסות בחשבון בנק על שם הבית המשותף.

(ה) שנת הכספים של הבית המשותף תתחיל ביום 1 בינואר, ותסתיים ביום 31 בדצמבר של אותה שנה; שנת הכספים הראשונה תתחיל ביום רישומו של הבית בפנקס הבתים המשותפים ותסתיים ביום 31 בדצמבר הראשון שלאחר יום הרישום.

 
צריכים עזרה? התייעצו עם המומחים של Unadlan ונשמח לעזור! 
  

השאר תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

שטר חוב שכירות | ייעוץ השקעות נדל"ן | קניית דירה | חוזה שכירות | משכנתא  | משכנתא למסורבים | לפרסום באתר |יצירת קשר: 058-5678901[email protected]   
Uwebsite - אפיון אתרים
תקנון בית משותף – חובה גם לשוכרי דירות?
5 (100%) 2