התייעצו איתנו:

ראשי / השקעות בנדלן / השקעה בשטח / שטח להשכרה ומכירה: אילו בדיקות יש לעשות לפני סגירת עסקה?

שטח להשכרה ומכירה: אילו בדיקות יש לעשות לפני סגירת עסקה?

    adimage

כאשר ניגשים להשקיע בנכס כדוגמת שטח להשכרה או מכירה חשוב מאוד להבין שמדובר בהשקעה שונה מאוד מהשקעה בדירה להשכרה או בכל אפיק השקעה אחר. יש צורך בהרבה סבלנות ויש צורך בתכנית מסודרת להפיכת השטח לכלכלי. לעתים רואים רווח על השקעה בשטח רק לאחר שנים רבות ובמקרים אחרים ניתן לראות רווחים באופן מידי.

שטח להשכרה הנו כל שטח אשא ממוקם במרכזי העיר בתצורת מגרש או בתצורת קרקע ובעליו מחפש להשכירו לאחר מסיבות שונות. לרוב מפרסמי שטח להשכרה יעשו זאת לאחר שזכו בשטח בירושה או כאשר אין ביכולתם לנהל עוד את העסק המשפחתי מחמת הגיל. חשוב מאוד לברר מה הם מניעיו של המשכיר ולהבין מה תעשו עם הקרקע לפני חתימה על חוזה שכירות לשטח.

שטח למכירה הנו שטח דומה לשטח להשכרה רק שבעליו כבר אינו מעוניין להחזיק בנכס שברשותו. כדאי לחפור עמוק ולהבין בדיוק למה אדם בוחר למכור נכס / נחלה ששווה הון רב לאדם אחר. מחיר שטח למכירה יקבע לפי ההיתכנות הכלכלית של הנכס. כלומר, המשקיע חייב לדעת מראש מה ביכולתו לעשות עם הנכס ואיך יהפכו לרווחי.

שטח להשכרה ומכירה: מי משקיע בשטחים וקרקעות?

שטח להשכרה או אפילו לקנייה מתאים רק למשקיעים גדולים ולבני המעמד העליון, החזקה של שטחים מכל סוג שהוא מחייבת משאבים משמעותיים מאוד. (למעט השקעה בקרקע חקלאית הפונה לאוכלוסיות האחרות) מאחר והתשואה מתקבלת לאחר מספר שנים במקרה הטוב ולפעמים גם מדובר בהשקעה שהתשואה עליה תתקבל לאחר עשרות שנים.

האוכלוסייה שמשקיעה בשטחים ובמגרשים יכולה לנצל את השטחים לשימושים שונים ולכן כל אדם המתעניין בשטח לרוב יראה את השימושיות של הקרקע / מגרש בצורה שונה לגמרי ולכן הצעותיהם יתבססו על הרווחיות הנראית בעיניהם ולכן ישנם מקרים בהם הצעות המחיר לקנייה או השכרה של השטח יהיו שונים לחלוטין זה מזה.

שטח להשכרה ומכירה: למה להשקיע בשטחים וקרקעות?

אחת השאלות שרבים שואלים את עצמם היא למה בדיוק אנו צריכים להשקיע בקרקעות ושטחים אשר תשואה עליהם נראה רק בעתיד הרחוק? אולי עדיף להשקיע בבורסה או בקניית דירות להשכרה בהם ניתן לראות רווחים במהירות רבה יותר ועם סיכון נמוך משמעותית?

ישנם סוגי שונים של שטחים וכדי להבין את הכדאיות או המניעים להשקעה בשטחים / קרקעות / מגרשים יש להכירם. החלוקה הקיימת די פשוטה: רוכשי קרקעות להשקעה אשר יראו תשואה בטווח הארוך ורוכשי קרקעות לעסקים שיראו ברוב המקרים תשואה מידית להלן הפירוט:

שטח להשקעה הנו שטח אשר בשלב זה אין בו היתכנות כלכלית להחזר השקעה. כלומר, בעתיד נוכל לפדות את ההשקעה וליהנות מתשואה נאה על ההשקעה אך בשלב זה לא ניתן לעשות עם השטח דבר. ישנם סיכונים בכל השקעה אך בקרקעות תמיד הסיכון הנו אחר מאחר ובסופו של תהליך ההשקעה תשתלם השאלה הגדולה תהיה תמיד: מתי?!

קרקע חקלאית להשקעה זועקים שלטי חוצות ופרסומות ברחבי האינטרנט! קרקעות חקלאיות משווקות בצורה אגרסיבית וקשה מאחר והתשואה למשווקים גבוהה ומידית. קרקע חקלאית לרוב נרכשת מחקלאים הממוקמים בסביבת הערים הגדולות ובהתאם לתכניות בניין עיר על ידי משקיעים גדולים המלווים בגב של עורכי דין.

עורכי דין למקרקעין מחלקים את הקרקע לתתי חלקות אותם מוכרים במחירים הנאים באזורי המחירים 200,000-500,000 בהבטחה שהקרקע בקרוב תופשר ותאפשר זכות לדירה חלומית בבניינים שישווקו וייבנו על הקרקע בה אתם השקעתם. קרקעות אלו אינם מבטיחות דבר בטווח הקצר אך בטווח הארוך לעתים ארוך מאוד ההשקעה תישא פרי רק שאף אחד לא יודע מתי.

סיכונים בהשקעה בקרקע חקלאית הם גדולים מאוד. מאחר ורוב המשקיעים בקרקעות אלו הם בני מעמד בינוני – נמוך שהוציאו את כל חסכונותיהם על "הזדמנות פז" לדירה משל עצמם למרות שייתכן ויעברו עשרות שנים ללא בנייה וללא הזכות לקבל את כספם בחזרה. מדובר בסיכון שעשירים יכולים ליטול על עצמם אך האדם הסביר אינו יכול.

באופן די מצער רוב המשקיעים בקרקעות חקלאיות הן אנשים פשוטים ולא אותם בעלי ממון שישימו את הונם בבורסה ובעסקים המשפחתיים ואינם נדרשים לחלומות ופנטזיות כדי לזכות בדירת חלומות בבעלותם. מאחר ורוב המשקיעים אינם אנשי עסקים, לאחר סיום מכירת החלקות אין לאף אדם את הכוח או את הרצון להניע את הפרויקט קדימה ולזרז אישורים להפשרת הקרקעות ובכך הסיכון גודל עוד יותר.

הסיכון במילה: 80% מהקרקעות החקלאיות לא ימומשו לעולם!

סיכויים לדירה בקרקע חקלאית בהחלט קיימים וישנם מקרים בודדים בהם קרקעות הופשרו ואפשרו בנייה של בתי דירות. כאשר משקיעים בקרקע חקלאית יש להבין שיוטלו עליכם בעתיד היטלי השבחה, וחלקים מהשטח אף יולאמו לטובת כבישים וכ"ו ועדיין מדובר יהיה בהשקעה יחסית כדאית במידה ואכן תהיו בין אלו שיזכרו שהקרקע תופשר.

שטח לבנייה היא חלקת שטח שכבר יש לה את כלל האישורים הרלוונטיים לבנייה רוויה או פרטית. שטחים אלו יהיו מבוקשים מאוד בידי יזמים וקבלנים שיחפשו כל שטח המותר לבנייה גם אם מדובר בשטח מצומצם יחסית וזאת מאחר וניתן יהיה לממש עליו במהירות יחסית רבה ובביטחון מלא את ההשקעה – שטחים אלו יקרים לאין שיעור ביחס לשטחים אחרים.

אם זאת מחירי השטחים המאושרים לבנייה אף הם יקבעו לפי גודלה של הקרקע, מחירי הדירות בסביבה המידית הקרובה לקרקע והאישורים שניתנו על ידי המועצה האזורית או העירייה לבנייה רוויה או פרטית. כאשר היזם מחשב את ההוצאות על הקרקע לצד ההוצאות על תשומות הבנייה ומחירי הדירות הקיימים קל מאוד להעריך את ההשקעה והתשואה שתתקבל ולקבל החלטות לוגיות להיתכנות הכלכלית לשטח.

שטח במרכז העיר עליו ניתן לבנות בניין דירות יהיה מבוקש במיוחד על ידי קבלנים. שטחים אלו לרוב יהיו מאושרים לבנייה רוויה ובנוסף מחירי הדירות בסביבה ממשיכים לזנק לאור הביקוש הרב כך שהיזם יכול להיות בטוח שמחירי הדירות עד לסיום הפרויקט לא ישתנו יתר על המידה ובמידה והן ישתנו הכיוון יהיה חיובי.

שטח בפאתי העיר יהיה הרבה פחות מבוקש וזה מאחר ותכניות המתאר פחות מאפשרות בנייה לגובה ומאחר ולא ניתן לדעת מה יקרה למחירי הדיור בסביבות אלו מאחר והאוכלוסייה בשכונות אלו לרוב יהיו בעלות אמצעים פחותים. אם כי אם לוקחים את צפון תל אביב כדוגמה נראה שלא בהכרח שהמצב אכן כמתואר.

שטח לעסקים הנו שטח בעל ייעוד שונה לגמרי משטחים להשקעה. המאפיינים של שטחים לעסקים הם שטחי מסחר ומגרשים בהם ניתן לסחור או לגבות כסף עבור שימוש בשירותים. אנשי עסקים שרוכשים או משכירים שטח יודעים מראש מה בדיוק הם צפויים לעשות בקרקע ואיך הם יתחילו להחזיר את השקעתם למחרת קיום העסקה. כמו כל שטח גם שטחים מיועדים לעסקים מתחלקים לסוגים שונים:

שטח מסחרי יהיה שטח הנגיש למגוון רחב של אנשים. שטח להשכרה בעל מהות מסחרית יהיה לרוב במרכז העיר או בקניונים לצד בסביבת מגדלי משרדים ואזורי המסחר. כמו כל שטח להשכרה מדובר בעסק ולכן בעלי השטחים לא ימהרו למכור את הנכס שבידם אלא ישמרו את המצב בו הם משכירים את השטח לשנים רבות וזאת מאחר ומדובר בנדל"ן מניב שאסור למכור.

שטח לחנויות הוא שטח המאפשר הקמת חנויות והצמוד לחנויות ומאפשר פריקה וטעינה לצד מחסנים המשמשים לאחסון המלאים של החנויות. במקרים רבים כדוגמת בנייני משרדים או קניונים השכרת החנויות תהיה בצמוד לשטחים שונים הנדרשים לקיום העסקים. חנויות מושכרות לפרקי זמן ארוכים יותר ובכל חוזה שכירות לעסק מוסיפים אופציה להארכת השכירות לפרק זמן נוסף ולכן משתלמים מאוד לבעלי המבנים.

שטח למשרדים יכול להיות שטח עליו ניתן לבנות מגדלי משרדים. מיקומי מגדלי המשרדים חשובים מאוד ולכן שטח למגדל משרדים במרכז יהיה שווה הרבה יותר משטח עליו ניתן לבנות משרדים בצפון מאחר ויש במרכז הרבה יותר עסקים וחברות שנדרשים למשרדים. חברות הענק קונות שטחים נרחבים עליהם הם מקימים מליוני מטרים רבועים למשרדים ומרוויחים עקב כך תשואה מהירה ובטוחה לאורך שנים רבות.

מגרשים להשכרה ומכירה יזכו לביקוש בהתאם למיקומם. מגרש הממוקם טוב יזכה לביקוש רב מאחר וניתן לבנות עליו עסקים או אף להקים על גביו חניה לרכבים שמניבה לבעליו רווחים נאים לאורך שנים רבות וזאת ללא הפסד הזכות לבנות בניין מגורים או עסקים בעתיד. השקעה במגרש הנכון יכולה לשלב בין האפשרות ליהנות מתשואה מידית ובין תשואה עתידית שתהפוך את ההשקעה לרווחית וכדאית עד מאוד – אך מקרים אלו נדירים יחסית.

מחסנים להשכרה ומכירה יהיו מורכבים ביותר מאחר ואין ביקוש אדיר למחסנים במיוחד לא במרכזי הערים בהם יקר להחזיק מלאים. ניתן כיום למצוא שטחים להקמת מחסנים או אף מחסנים מוכנים ביישובים שונים בסביבות הערים הגדולות והשקעה בהם אכן משתלמת לחברות גדולות המצריכות שינוע סחורה.

שטח להשכרה ומכירה: אילו בדיקות יש לעשות לפני סגירת עסקה?

כל קרקע וכל עסקה מחייבת בדיקות שונות כדי לבחון האם באמת כדאי לחתום על חוזה שכירות או חוזה רכישה לקרקע. הבדיקות משתנות ממקום למקום ומקרקע לקרקע אך יש לבחון בסבלנות את המאפיינים של הקרקע ושל בעליו ולזכור תמיד שהקרקע לא בורחת לשום מקום ולרוב סגירת עסקה מסוג זה מצריכה זמן רב.

אז מה בודקים?

  1. בעלות על הקרקע.
  2. אימות פרטי הקרקע מול הרשויות.
  3. *בדיקת תכניות בניין עיר לשטח הקרקע.
  4. בחינת היתכנות כלכלית לקרקע.
    – בחינת הסיכונים בשטח להשכרה ומכירה.
    – בחינת ההזדמנות בשטח להשכרה ומכירה.
  5. *בדיקת חלופות בעלות רווחיות גבוהה יותר.

*מומלץ להיעזר בבעל מקצוע שמכיר את הנפשות הפועלות בעירייה

רק לאחר שבודקים ומגיעים למסקנה כי זהו ההשקעה הטובה ביותר עבורכם והתשואה עליה תהיה גבוהה יותר מהשקעה בבורסה או השכרת חנות מוכרת ורק לאחר שהבנתם מה הם הסיכונים וההזדמנויות המעורבות בהשקעה שכדאי להמשיך ולשאול את השאלה האם השקעה זו מתאימה לי ואיך אעמוד בהחזרים על הלוואות השונות שאדרש לקחת במידת הצורך.

שטח להשכרה ומכירה: האם כדאי להשקיע?

שטח להשכרה לא מומלצת לעסקים קטנים ולאנשים פרטיים וזאת מאחר ואין להם יכולת ליהנות מתשואה מידית ברוב המקרים. אך חברות גדולות המחייבות שטחי אחסון או שטחי משרדים וחנויות בהחלט יכולים ליהנות מהשכרת שטחים מתאימים בהתאם למאפיינים המקומיים.

שטח למכירה כבר הרבה יותר אטרקטיבי עבור מרבית האנשים מאחר וניתן לבנות על שטח לאורך זמן ולראות תשואה בעתיד הרחוק ואף במקרים מסוימים בעתיד הנראה לעין. שטח מכל סוג שהוא שנקנה לאחר שנעשה מחקר ונבדק שאכן יש בו היתכנות כלכלית יהיה אפשרי וכדאי לעסקים.

בעלי ממון יכולים להשקיע בקרקעות למרות שלא ייראו תשואה בעתיד הקרוב וזאת מאחר ואין להם צורך לראות את הכסף חזרה בטווח הבינוני קצר אך לרוב האוכלוסייה עדיף להתרחק מהשקעות בשטחים ובקרקעות מאחר וללא הקשרים, כוח הבנייה, כוח השיווק ועוד לא יתאפשר לקדם שום דבר והשטח יישאר שלכם אך ללא תמורה נאותה להשקעה.

 
צריכים עזרה? התייעצו עם המומחים של Unadlan ונשמח לעזור! 
  

השאר תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

שטר חוב שכירות | ייעוץ השקעות נדל"ן | קניית דירה | חוזה שכירות | משכנתא  | משכנתא למסורבים | לפרסום באתר |יצירת קשר: 058-5678901[email protected]   
Uwebsite - אפיון אתרים | WEmanage - ניהול אתרים
שטח להשכרה ומכירה: אילו בדיקות יש לעשות לפני סגירת עסקה?
5 (100%) 2