התייעצו איתנו:

ראשי / השקעות בנדלן / השקעה בשטח / קרקע להשקעה: האם לקנות קרקע חקלאית עם סבירות להפשרה בעתיד?

קרקע להשקעה: האם לקנות קרקע חקלאית עם סבירות להפשרה בעתיד?

adimage

קרקע להשקעה נראה בתחילה כהשקעה מבטיחה שהרי כל עיר, יישוב, רשות מקומית רוצה באופן טבעי לגדול ולהתפתח ועל ידי זיהוי האפשרויות שעומדות בפניה ביכולתנו לרכוש קרקע להשקעה בידיעה די ברורה שבעתיד על שטח זה ייבנו מגדלי מגורים שיהפכו אותנו לעשירים לא קטנים. ואנו לא טועים בהערכה זו. בעתיד אכן כל קרקע להשקעה תניב רווח כלשהו לבעליו הבעיה שלא ניתן לדעת מתי ומה תהיה גובה התשואה על ההשקעה ובטח שלא נוכל להשוואת השקעה בקרקע להשקעה בטוחה כדוגמת דירות להשכרה או השקעה בנדל"ן מניב וכ"ו. במאמר זה אנו ננסה לבחון את השאלה: האם לקנות קרקע חקלאית שעל פניו נראית כהולכת לקראת הפשרה בעתיד הנראה לעין?..

קרקע להשקעה

גם אתם נחשפתם לפרסומות שמבטיחה לכם "זכות לדירה"? אתם לא היחידים. בפגישה עם משווקי הקרקע תגלו שאתם יכולים לרכוש בכמה מאות אלפי שקלים בודדים זכות ממשית לדירה משלכם. כן, אתם לא יכולים לקנות דירה כיום אבל בעזרת משכנתא קטנה וחסכונות אתם ממש שם ובעתיד יהיה לכם דירה עם נוף לים, נוף אורבני, וכל הבטחה אחרת שמספרים לכם. ישנם משווקים שמגידים לעשות ומציגים הדמיות והסברים מעמיקים לכדאיות העסקה וממש מבטיחים לכם שבבוא הימים אתם לא תדרשו לשלם עוד שכירות אך כמובן שתדרשו להמתין מעט עד להפשרת הקרקע והגדרת ייעודו למגורים (ולאחר מכן עוד שנים לקבלת אישורים ובניה).

יש סוגים שונים של קרקע. ישנם קרקעות שמוגדרות לשימור, קרקעות שמוגדרות למטרות חקלאיות, קרקעות שהקרקע מאפשרת בניה עליהם, קרקעות שהקרקע לא מתאימה לבניה. מן הצד השני יש קרקעות שמוגדרות למגורים, קרקעות שמוגדרות לתעשייה, מסחר ועסקים ושטחים שמוגדרים ציבוריים וירוקים. ככל שמעמיקים ומבינים את ההגדרות טוב יותר ניתן להבין את ההיגיון שעומד מאחוריהם ולהבין טוב יותר את מהות ההגדרה והסיכויים השונים להפשרת קרקע ושינויי ייעודו בעתיד הנראה לעין (10-20 שנה קדימה).

 
צריכים עזרה? התייעצו עם המומחים של Unadlan ונשמח לעזור! 
  

צודקים המאמינים שהרשות המקומית מעוניינת לגדול ולהתרחב. צודקים אלו שמאמינים שבבוא היום כל עיר תתפתח מעבר לגבולותיה כיום ותבנה על קרקעות שכיום מוגדרות בחלקם חקלאיות. הרשויות מצדן מנסות אחת לכמה עשרות שנים לדרוש שינוי ייעוד קרקע כחלק מתכנית בניין עיר עדכנית אך בדיוק לצורך עניין זה הוקמו וועדות מחוזיות לתכנון ובניה שנוטות להעמיד את הרשויות במקומם ולבטל את ההחלטות והרצונות השאפתניים של ראשי העיר וועדות התכנון השונות ברשות. וכנראה שבבוא היום כאשר לא תהיה ברירה אכן כל אותם רשויות יקבלו את האישורים המיוחלים והקרקעות ישנו את ייעודן – השאלה הגדולה נעוצה במאפיין הזמן – מתי נראה תשואה מההשקעה?!

האם לקנות קרקע חקלאית עם סבירות להפשרה בעתיד?

במילה, לא. אבל התשובה לשאלה זו יכולה להשתנות בין מקום למקום בהתאם לסבירות ותכניות עתידיות שנמצאות ברמת התקדמות זו או אחרת. כאשר באים לענות על שאלה זו עלינו לעצור לרגע ולהתרחק מעט מהתמונה שאנו רואים ולבחון את כלל אפיקי ההשקעה שעומדים בפנינו בשוק ההון, בשוק הנדל"ן ובעולם העסקים בכלל. השאלה שאנו צריכים לשאול את עצמנו: מה ההסתברות להצלחה וכישלון בכל אחד מהאפיקים שעומדים בפנינו בעת זה. האם אכן קרקע חקלאית תהיה האפיק הטוב ביותר בהתאם למצבנו הכלכלי, מצב התכנון והבניה כיום, גובה התשואה הצפויה בניכוי מסים (גבוהים במיוחד) במועד השבחת הקרקע וכן הלאה..

התשובה תהיה ברוב מוחלט של הפעמים שיש אפיקים בטוחים ורווחיים יותר! כן, רווחיים יותר! קחו לדוגמה השקעה בקרנות השקעה בתמ"א 38 בהם המשקיעים נהנים מתשואה שנעה בין 14%-20% בשנה!. כלומר, מדובר בהשקעה לטווח קצר מאוד וברמת וודאות גבוהה מאוד ועם הטבות מס שונות שיאפשרו לכם ליהנות מתשואה נאה מאוד פעם אחר פעם ולהחזיר יותר כסף בכל פעם לתיק ההשקעות שלכם ובעצם כך להגדיל את ההון שלכם. או ניתן להסתכל על האפשרות להשקיע בקניית דירות להשכרה בהם נרוויח מידי שנה רק 3%-5% מרווחי שכר דירה חודשיים וקבועים אך גם מעליית ערך הנכס עצמו שבעשור החולף עלה בעשרות אחוזים במקרה הגרוע ובמאה אחוזים ויותר במקרים הטובים ועל כך ניתן להוסיף מסלולי פטור ממס מלא במידה ומדובר בדירה מזכה ויחידה.

מה הסיכון בקניית קרקע חקלאית?

נחזור לעניין הסיכון. השקעה בקרקע חקלאית נועלת את הכסף שלכם לטווח זמן גדול במיוחד כאשר בזמן זה אין הכנסה, אין התקדמות מוכחת בהכרח שתשביח את הנכס היחסי שרכשתם וכמובן שלא ניתן לעשות יותר מידי בנידון כדי להקטין את הסיכוי ואו לקרב את מועד ההפשרה של הקרקע. הסיכון מצד שני ענק מהיום הראשון. רכשתם אשליה, חלום, הבטחות של אנשים שרכשו קרקע גדולה ובמקום להחזיק בחלום כמוכם החליטו למכור את כולו חלקים חלקים לבעלי תקווה וחלום.

ברגע שהעסקאות נסגרות המוכרים נעלמים מהתמונה (גם אם הם מבטיחים אחרת) וכאשר מחברים את כל תתי החלקות יחד מגלים שיחד אתכם על חלקת הקרקע יש עוד כמה מאות ואו אלפי בעלים על הקרקע וגם בבוא היום כאשר הקרקע תופשר יש לנסות לבדוק איך מקדמים פרויקט כלשהו שבו כל כך הרבה אנשים צריכים להסכים יחד? זאת כאשר אפילו בניין יחיד עם עשרות דיירים אינם מצליחים להגיע להסכמות יחד לביצוע תמ"א 38 ואו פינוי בינוי שיביא להם תשואה נאה ומהירה.

איך מחליטים האם לקנות קרקע להשקעה?

קניית קרקע להשקעה על ידי יחידים אינה דומה לקניית קרקע להשקעה על ידי יזמים ומשקיעים גדולים שמקושרים במקומות הנכונים ומקבלים את הטיפים הנכונים ובוחרים להשקיע בהתאם. כאשר יש קרקע חקלאית שצפויה להפשיר בפועל, בעלי הקרקע ואו הרוכשים לא צפויים לשתף את הציבור בכך אלא להחזיק בקרקע עד למועד קבלת שינוי הייעוד. ולכן, למעט במקרים בהם נגלה לאוזניכם מידע מאומת וברמת וודאות גבוהה במיוחד עדיף להתרחק מביצוע השקעה בקרקע חקלאית או קרקע שיעודה אינה מגורים או תעשייה, מסחר ועסקים.

במידה ואכן יש לכם ידיעה מובהקת ומבוססת על נתוני אמת על שינוי ייעוד עתידי או שינוי ייעוד בהתהוות יש לבחון מה ערכו של הקרקע. גם קרקע מופשרת שמאושרת לבניה אינה בהכרח שווה את הכסף שמבקשים עליה. זאת מאחר וברגע שיש הפשרה של קרקע על המחזיק בקרקע לשלם היטלי השבחה גדולים במיוחד. מסים על הפשרת קרקע יכולים לחתוך לאחוזים ניכרים מהרווח הצפוי ובעצם להפוך את העסקה לכזו שנתונה בסימן שאלה לגבי רמת כדאיותה בעוד יש אפיקים בטוחים ומשתלמים יותר בטווח הקצר והארוך.

מחפש להשקיע את כספך בצורה בטוחה ורווחית? פנה אלינו ונעזור לך!:

 
צריכים עזרה? התייעצו עם המומחים של Unadlan ונשמח לעזור! 
  

השאר תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

שטר חוב שכירות | ייעוץ השקעות נדל"ן | קניית דירה | חוזה שכירות | משכנתא  | משכנתא למסורבים | לפרסום באתר |יצירת קשר: 058-5678901[email protected]   
Uwebsite - אפיון אתרים
קרקע להשקעה: האם לקנות קרקע חקלאית עם סבירות להפשרה בעתיד?
4.1 (82.22%) 9