ראשי / השקעות בנדלן / השקעה בשטח / קניית שטח חקלאי: באילו נסיבות כדאי לקנות שטח חקלאי ואיך עושים זאת?

קניית שטח חקלאי: באילו נסיבות כדאי לקנות שטח חקלאי ואיך עושים זאת?

    adimage

לרוב, קניית שטח חקלאי אינה האופציה הטובה ביותר. למה אנשים בכל זאת קונים שטח חקלאי? פשוט מאחר ויש פרסומים רבים שמציעים קרקעות במחירים נמוכים ונגישים ורבים מתפתים לרוץ אחר החלום שמוכרים להם. ככלל, אנו לא ממליצים לרכוש שטח חקלאי אך למרות זאת ישנם לא מעט מקרים שקניית שטח חקלאי תתגלה כהשקעה מצוינת ועל כך במאמר זה.

קניית שטח חקלאי

אתם בוודאי נתקלים לא אחת בפרסומות בטלוויזיה ובשלטי חוצות בה מציעים לכם קרקע חקלאית או כפי שיציגו לכם זאת "זכות לדירה". פרסומות אלו מציעים לכם מציאה של ממש בדמות קרקע שתאפשר בעתיד בניית בית או זכות לדירה בפרויקט בתמורה לסכומי כסף נמוכים במיוחד. רבים רואים קניית שטח חקלאי כהזדמנות היחידה שלהם להגיע איכשהו בחייהם לדירה בבעלות וההיענות בשטח גדולה.

כאשר בוחנים קניית שטח חקלאי יש להבדיל בין 2 המקרים הבאים:

  1. המקרה הנפוץ – חברות שיווק מפרסמות ומציעות קרקע במחירים נמוכים.
  2. המקרה הנדיר – אדם פרטי מוכר קרקע חקלאית בבעלות מטעמים אישיים.

יש משמעות אדירה לסוג המכירה וכדאי להמשיך לקרוא בכדי להבין נושא זה לעומק.

באילו נסיבות לא כדאי לקנות שטח חקלאי?

לצורך מענה על שאלה זו נתחיל במקרה הנפוץ, מקרה בו אתם נחשפים לפרסומת באינטרנט, פרסומת בשלט חוצות, פרסומת בטלוויזיה ועוד.. במקרים אלו, חברות משקיעות כסף רב בכדי להגיע אליכם ועליכם להבין למה ואת השיטה בה הם פועלים:

השיטה לשיווק קרקעות חקלאיות:

כל חברה שעוסקת בשיווק קרקעות חקלאיות עושה זאת ממניעים כלכליים. ברצונם של בעלי החברות הללו להרוויח כסף. הדרך שלהם להרוויח כסף עוברת דרך הארנק של לקוחותיהם מאחר והם פועלים בפועל כמתווכים שגוזרים קופון שמן על כל עסקה ועסקה שנסגרת. השיטה פועלת כך:

  1. חברת הנדל"ן רוכשת אופציה על קרקע חקלאית במיקום נוח.
  2. חברת הנדל"ן מחלקת את יחידת הקרקע לתתי חלקות על הנייר.
  3. חברת הנדל"ן מגייסת עורך דין לליווי העסקאות מול רוכשים.
  4. חברת הנדל"ן מוכרת את תתי החלקות ברווחים אדירים ללקוחות.
  5. חברת הנדל"ן עוברת לפרויקט הבא..

נסביר, יזם נדל"ן ניגש לבעלי קרקע חקלאית במיקום שנראה קרוב לעיר ובעל הסתברות להפשרה בעתיד. היזם מנהל משא ומתן עם בעל הקרקע ומשלם סכום כסף בעבור זכות אופציה לרכוש את הקרקע בתוך פרק זמן מוסכם במחיר קבוע מראש. לאחר מכן, היזם יכול לחלק את הקרקע על הנייר (אין לו בעלות בפועל בשטח החקלאי בשלב זה..) ולהבטיח לרוכשים הגנה בעזרת עורך דין שמלווה את הפרויקט.

כעת היזם ניגש לשלב השיווק:

כדי לשווק פיסת קרקע חסרת ייעוד רלוונטי לרוכשים, יש צורך בהצגה משמעותית. לכן, חברות המשווקות קרקעות חקלאיות ממוקמות בבניינים יוקרתיים ומחזיקים במשרדים אשר עוצבו בקפידה וכל זאת כדי להעניק לרוכשים תחושה שאכן, יש מולם חברה רצינית ויציבה שמוכרת להם מוצר אמיתי ובר שימוש. בפועל, הלקוחות הם שמשלמים על המשרד היפה, העובדים וכמובן הפרסומות באמצעי המדיה השונים בכך שהם רוכשים יחידות קרקע בשווי כפול ולעתים אף משולש מערכם האמיתי!.

לאחר תום שיווק כלל החלקות שבעניין, הרוכשים נשארים עם זכויות על קרקע הרשומות על שמם אך אין להם את הכוח להניע תהליך של הפשרה ואו איחוד כוחות מול יזמים גדולים בעתיד בכדי שאכן יוכלו לקבל את התמורה המלאה על כספם. למרות כל האמור, היו מקרים בהם עסקאות אלו הפשירו והניבו תשואה נאה למשקיעים אך הסיכונים גבוהים במיוחד..

לסיכום, עליכם לשאול את עצמכם: אם מדובר בהזדמנות כל כך טובה, למה היזם לא שומר את הקרקע לעצמו?!

באילו נסיבות כדאי לקנות שטח חקלאי?

כעת אנו חוזרים לנקודת ההתחלה אך ניגשים לבחון את המקרה הנדיר, המקרה בו אדם פרטי ירש או רכש בעבר חלקת קרקע חקלאית וכעת רוצה למכור אותה במחיר הגיוני וסביר. גם כאן יש להבדיל בין אדם שרכש קרקע חקלאית מיזמים בעבר וכעת מוכר את חלקו ובין אדם שמחזיק קרקע חקלאית מימים ימימה ואשר בבעלותו יחידת שטח גדולה ומשמעותית שתאפשר הפשרה עתידית..

לשם בחינת כדאיות השקעה בקניית שטח חקלאי, עלינו לבצע מספר בדיקות:

  • בעלות על השטח החקלאי – איזה סוג בעלות / רישום יש לשטח החקלאי?
  • גודל השטח החקלאי – האם גודל יחידת השטח שווה את ההשקעה?
  • מיקום השטח החקלאי – האם מיקומו של השטח החקלאי אכן אסטרטגי?
  • מחיר השטח החקלאי – האם המחיר המבוקש על השטח החקלאי אכן ראלי?

נעבור כעת על השאלות הללו ונסביר את ערכם:

בעלות על שטח החקלאי:

כמו בכל עסקאות המקרקעין האחרות, בשלב ראשון חייבים לברר שאכן מוכר הקרקע מחזיק בבעלות המלאה על הזכויות למכירת הקרקע. לעתים מוכר הקרקע מחזיק רק בחלק מן הזכויות ואינו זכאי לשאת ולתת בשמם של יתר הבעלים. לעתים אכן עומד מולנו בעל הקרקע אך ישנם בעיות שונות ברישום הקרקע ואילו פוגמות בערך הקרקע מאחר ויהיה צורך עתידי להסדרת העניין קודם לאפשרות לניצול הקרקע במועד הפשרתו.

כדי לברר בעלות על קרקע חקלאית יש לבדוק האם יש רישום בטאבו ועל שם מי רישום זה מופיע. לשם כך, יש צורך בהשגת פרטי גוש חלקה ולהזינם באתר רשות המשפטים בתהליך שאינו לוקח זמן רב מידי אך מאפשר לנו לקבל את תמונת המצב הנכונה בשלבים הראשונים של ניהול משא ומתן על הנכס.

גודל שטח החקלאי:

גם כאשר הבעלות תקינה, יש צורך לבחון את גודל השטח החקלאי המדובר. לא בהכרח שנרצה לרכוש יחידת קרקע קטנה של מאות מ"ר בלבד וזאת כי קשה לקדם הליכים על יחידת קרקע כה קטנה. נשאף לאתר יחידת קרקע בסדרי גודל של 600 מ"ר ומעלה מאחר ועליהן כבר ניתן לבנות בניה רוויה במידה והקרקע תופשר בעתיד. כאשר מתייחסים לגודל הקרקע, חשוב מאוד לבחון גם את טיב הקרקע, האם יש מגבלות כלשהן כתוצאה ממי תהום, ייתכנו מגבלות כלשהן כתוצאה מזווית הקרקע, וכן מגוון רחב של אפשרויות נוספות שחייבות להילקח בחשבון.

ככל שהשטח החקלאי נוח יותר וגדול יותר, כך ההסתברות ליהנות מהפירות בעתיד אף היא גבוהה יותר. אך עד כה לא עסקנו בפרמטרים החשובים ביותר, כעת ניגע בגורמים המשפיעים באמת:

מיקום שטח החקלאי:

מיקום מיקום מיקום – במקרקעין הפרט החשוב ביותר תמיד הנו המיקום. ערכו של נכסי מקרקעין נגזר בראש ובראשונה מהמיקום בו הם נמצאים. לא ניתן לבצע השוואה בין קרקע חקלאית שממוקמת בסמיכות גבוהה לעיר מתפתחת ובין קרקע חקלאית הרחוקה מריכוזי אוכלוסין. לא ניתן לבצע השוואה בין קרקע חקלאית שממוקמת בתוך אזורים בהם יש תכניות להפשרה עתידית לבין קרקע חקלאית שאין עליה צפי להפשרה עתידית. הרשימה ארוכה מאוד כמובן. אך בגדול, ככל שהמיקום מחייב הפשרה עתידית מחוסר ברירה, הרי שהכדאיות עולה בהתאמה.

לרוב, קרקעות חקלאיות מוצגות ככאלו שצפויות להפשיר בעתיד הנראה לעין. אנו ממליצים לקחת כל נתון ולאמת אותו מול הגורמים שמאשרים או שוללים את הבקשות. כלומר, לבדוק מול הוועדה המקומית האם יש בקשה, לבדוק מול הוועדה המחוזית עם הנושא עלה ובדיון וכן הלאה..

מחיר שטח החקלאי:

הפרמטר המשפיע ביותר הנו המחיר! רבים מבעלי הקרקעות החקלאיות בודקים בלוחות המודעות ונחשפים למחירי הקרקעות שבשיווק על ידי חברות המתמחות בכך וגוזרים כך את המחיר על החלקה שברשותכם. זוהי כמובן טעות חמורה מאחר וערך הקרקע ככל הנראה נמוך בהרבה והמיקום של הקרקעות אינם בהכרח זהים ולכן ערכם שונה בתכלית. ערך קרקע חקלאית משתנה בהתאם לעדכונים מוועדות ומשינויים ברמת הסבירות להפשרתן. לכן, מומלץ לבדוק טוב טוב מה הסטטוס של הקרקע ולדרוש מחיר שאכן הגיוני ושווה ערך לקרקע.

ישנו דרך לבדוק את ערכו המדויק של כל יחידת קרקע ויחידות קרקע חקלאיות בפרט. יש לפנות לעזרת שמאי מקרקעין שיבצע עבורכם הערכת שווי לפי תקן 22 שמשקלל בין היתר את הסבירות שהקרקע תופשר בעתיד על סמך הנתונים שנאספו. כך, ביכולתכם לדאוג שתשלמו על הקרקע את ערכו המדויק והסביר ואי לכך העסקה המוצעת הופכת לכדאית ומשתלמת במידה ואכן ברצונכם לקנות קרקע חקלאית להשקעה.

לסיכום,

כלל ברזל: במידה והקרקע חקלאית או קרקע לבניה זה באמת לא משנה. ויש לנו הערכת שמאי מקרקעין שמצדיקה את המחיר המבוקש, הרי שהעסקה אכן משתלמת וכדאי להתקדם להשלמתה. לעומת זאת, במידה ואין הערכת שמאי או שבעלי הקרקע דורשים סכום גבוהה מהערכת שמאי, הרי שמדובר בעסקה גרועה ולא משתלמת. הערכת השמאי כוללת בין היתר את הערכתו לטווח השנים עד להפשרת הקרקע אם בכלל, המשמעות היא שתוכלו לקבל תמונת מצד מדויקת וברורה לגבי היתכנות ההפשרה וכך לבצע השוואה בין אפיק השקעה זה לבין אפיקי השקעה אחרים…

רוצים להתייעץ עם יועץ השקעות נדל"ן בחינם בנושא זה? השאירו פרטים ונחזור אליכם:

 
צריכים עזרה? התייעצו עם המומחים של Unadlan ונשמח לעזור! 
  

השאר תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

שטר חוב שכירות | ייעוץ השקעות נדל"ן | קניית דירה | חוזה שכירות | משכנתא  | משכנתא למסורבים | לפרסום באתר |יצירת קשר: 058-5678901[email protected]   
Uwebsite - אפיון אתרים | WEmanage - ניהול אתרים
קניית שטח חקלאי: באילו נסיבות כדאי לקנות שטח חקלאי ואיך עושים זאת?
5 (100%) 1