התייעצו איתנו:

ראשי / עסקאות נדלן / קניית דירה לפני תמ"א 38: כמה באמת שווה דירה לפני תמ"א 38?!

קניית דירה לפני תמ"א 38: כמה באמת שווה דירה לפני תמ"א 38?!

    adimage

שוקלים קניית דירה לפני תמ"א 38, כתבה זו נכתבה עבורכם!. רבים לא יודעים זאת אך כמעט כל בניין במרכז הארץ עבר בשלב כלשהו בחינת היתכנות לביצוע תמ"א 38. בניינים שנמצאו מתאימים קיבלו הצעות מיזמי נדל"ן זריזים ואו ממתווכים מיומנים וזאת כדי לתפוס קשר עם הדיירים ולנסות לקדם הליכים לתמ"א 38. אך, כדרך העולם, רוב הבניינים שמתאימים לביצוע תמ"א 38 לא התקדמו בהליכים מתקדמים שאכן מבטיחים ביצוע בפועל.

כאשר אתם שוקלים לקנות דירה יד שניה ועוברים בין דירות שונות, תשמעו מלא מעט בעלי דירות שהבניין שלהם צפוי לעבור תמ"א 38 ממש בעתיד הקרוב. האם זו אמת לאמיתה? האם דירה לפני תמ"א 38 שווה יותר? איך משתמשים במידע זה שנמסר לכם? על כך ועוד במאמר שיעשה לכם מעט סדר בדברים:

קניית דירה לפני תמ"א 38 – מדריך

כאשר מתייחסים על קניית דירה לפני תמ"א 38 יש לחלק את הנושא ל-2 קטגוריות עיקריות:

 
צריכים עזרה? התייעצו עם המומחים של Unadlan ונשמח לעזור! 
  
  1. קניית דירה חדשה בתמ"א 38 – קניית דירה על הנייר מיזם הפרויקט.
  2. קניית דירה יד שניה בתמ"א 38 – קניית דירה בנויה מדייר בפרויקט.

במידה ורוכשים דירה על הנייר מהיזם, הרי שמדובר בעסקה נורמטיבית בין הרוכש ליזם. כלומר, הרוכש מקבל דירה חדשה שאינה קיימת בבניין הקיים וככל שהצדדים הגיעו להבנות לגבי שוויה, אין צורך להתעסק בנושא יתר על המידה. לעומת זאת, במאמר זה אנו מתייחסים לאלו שרוכשים דירה יד שניה מדייר בבניין הצפוי לעבור תמ"א 38 בעתיד. במקרים אלו ערך הדירה יכול להיות גבוהה יותר מתוך הבטחה עתידית להשבחת הנכס ועל כך בדיוק אנו נרחיב כעת.

כמה באמת שווה דירה לפני תמ"א 38?!

בקצרה, דירה שצפויה לעבור תמ"א 38 תהיה שווה יותר כסף במידה וכבר במועד המכירה יש זכות מסוימת בדמות הרחבה, חיזוק ושיפור ברמת החיים של דיירי הבניין. אך זוהי תשובה חלקית בלבד מאחר ויש להתייחס לפרויקטים של תמ"א 38 בהתאם לרמת התקדמותם ובהתאם לסבירות הביצוע של העבודות בשטח.

שוויה של דירה נגזר מהסכומים שהרוכשים מוכנים לשלם עליה. כך, במקרים רבים, העובדה שאכן צפויות להתבצע עבודות תמ"א 38 לא רק שאינם מייקרות את הרכישה אלא אף מרחיקה רוכשים שאינם רוצים לסבול מהרעש במשך השנים הקרובות ולכן בעלי הדירה חייבים להתפשר במחיר.

כפי שניתן לראות, כל דירה ודירה תושפע בצורה שונה מעצם התכנון לביצוע עבודות תמ"א 38. כדי לבדוק מהו הערך הנכון עבור הדירה יש להכיר את הפרמטרים הבאים:

  • מיקום הדירה – ככל שהביקוש גבוהה יותר, כך הדירה תתייקר.
  • חברה מבצעת – ככל שהחברה מוכרת ויציבה יותר כך הסבירות עולה.
  • הבטחות בפועל – ככל שהתמורה על התמ"א 38 גדול יותר כך הדירה תתייקר.
  • סטטוס הפרויקט – ככל שההסתברות לביצוע עולה, כך הדירה תתייקר.
  • רמת רעש – עבודות רועשות על פני זמן רב מרחיקות רוכשים פוטנציאליים.

נסביר,

מוכר הדירה יציג את הדירה ככלה המושלמת. מבחינתו, אנו עומדים יום אחרי סיום העבודות בפועל והדירה הורחבה בחדר נוסף, מרפסת שמש, מעלית וחניה. בפועל, הרוכש עומד רגע לפני העבודות ובעצם רואה רעש, לכלוך, בכי תינוקות ועוד, כל זה צפוי לגרום עגמת נפש ולא כל רוכש מעוניין בכך בוודאי אם שילם על זכויות אלו מראש לפי חישוביו של בעל הדירה…

אז איך בעצם נחשב ערך דירה לפני תמ"א 38?

לצורך חישוב שווי דירה לפני תמ"א 38 נפעל בסדר הבאה:

  • שלב ראשון – בחינה של ערך מידי וערך צפוי אחרי התמ"א 38.
  • שלב שני – בחינה של משך הזמן שייקח להשלמת הפרויקט.
  • שלב שלישי – חישוב גובה ההשבחה באופן יחסי וקבלת החלטה על שוויו כעת.

במידה ונאמר לכם שיש הצעות לתמ"א 38, אל תאמינו! עברו בין השכנים בבניין ובחנו בעצמכם האם אכן יש הצעות קונקרטיות והאם יש הסכמה של 2/3 מהדיירים למהלך זה. במידה ויש ספקות, עדיף לוותר על הדירה ואו להסכים לשלם לפי שוויה האמיתי במועד זה קודם לביצוע העבודות. במידה ואכן, קיבלתם אימות שהפרויקט יוצא לדרך, עליכם לבדוק מה סטטוס הפרויקט מול הוועדות הרלוונטיות בכדי לקבל מפת זמנים לביצוע.

יש שלבים שונים בפרויקטים של תמ"א 38:
  1. החתמת הדיירים על הסכמה למהלך.
  2. איתור ואו הסכמה ליזם מבצע והתחייבות מולו.
  3. קבלת הצעה מסודרת וכתובה על ידי עורך דין.
  4. אישור הדיירים על ההצעה הקיימת.
  5. הגשת בקשה לוועדות התכנון לקבלת היתר בניה.
  6. ביצוע העבודות בשטח.

מדובר בתהליך לא קצר, ככל שאתם קרובים  יותר לביצוע, כך ערך הזכויות הצפויות ניתן לחישוב במכירת הדירה והרוכשים יסכימו לשלם עליה. למרות האמור, גם במידה והעבודות קרובות להתחלה, גם במידה והעבודות החלו בשטח, הדבר אינו אומר שהרוכשים משלמים על הדירה על זכויותיה העתידיות אלא רק באופן יחסי וזאת מאחר ובתקופת העבודות שנמשכות כשנתיים בממוצע, החיים בדירה קשים ומתסכלים ורוכשי דירה להשקעה יתקשו לאתר שוכרים ובמידה ויצליחו יקבלו תמורה חלקית בלבד בעבורה.

הערכת שווי דירה לפני תמ"א 38:

כעת שאנו יודעים שאכן, יש תכנית קונקרטית לעבודות תמ"א 38, כעת שאנו יודעים מה צפויה להיות התמורה הצפויה על השקעתנו, עלינו לקבל החלטה האם ההפרש בין ערך השוק של הדירה לפני ביצוע עבודות תמ"א 38 ולבין הסכום המבוקש אכן מוצדק וראוי בעינכם. זהו שלב בו כל אדם מעריך את הסבל ועגמת הנפש בצורה שונה.

אנו ממליצים על המהלך הבא:

היעזרו בהערכת שווי סבירה לערך קיים וערך עתידי, היעזרו בטווח הזמן (20%+) שמובטח על ידי היזם, חלקו את ההשבחה באופן יחסי על פני התקופה והסכימו לשלם רק על החלק שכבר בוצע, כאשר על החלק שאתם צפויים לסבול העריכו בערך נמוך בהרבה מזה המבוקש על ידי בעל הדירה.

במידה והחישוב הופך למורכב מידי ואו במידה ואין לכם עניין להתעסק בחישוב ערך הדירה בעקבות השינויים, כדאי מאוד שתזמינו הערכת שמאי לדירה. הערכת שמאי לדירה תיעשה על ידי שמאי מקרקעין מוסמך שייקח בחשבון את ההשבחה העתידית אך גם את עגמת הנפש הרבה והביקושים הירודים לדירה ובכך יציג את ערך הדירה בהתאם לראות עיניהם של הרוכשים ולא של המוכרים.

לסיכום, אלו הטיפים שלנו:

  1. אל תאמינו למוכר הדירה, חובתכם לאמת את הנאמר בכוחות עצמכם.
  2. בחנו את סטטוס הפרויקט, העובדה שיש התקשרות אינה מבטיחה התקדמות בפועל.
  3. אל תשלמו מחיר מלא, אין הצדקה לשלם על זכויות עתידיות את מלוא ערכם.
  4. אל תחסכו על עצמכם, שלמו מעט כסף לאנשי המקצוע שיחסכו לכם כסף רב במידי.

חשוב לדעת! יש התקדמויות שונות לחוק התחדשות עירונית ויש הזדמנויות חדשות כל הזמן. כך לדוגמה, כיום יש מושג הנקרא תמ"א 38 בניוד זכויות בו יזם משפץ ומחזק מבנים אך מקבל את הקומות הנוספות במקום אחר כך שמשך העבודות ועגמת הנפש קצרים יותר וערך ההשבחה גבוהה יותר (לא מוותרים על זכויות יחסיות בקרקע). חשוב להבין איזה סוג תמ"א מדובר (רגיל, פינוי בינוי) כדי להפנים את משמעויות ההליך המורכב כל כך.

רוצים להתייעץ לגבי רכישת דירה, רוצים עזרה בהערכת שווי הדירה? השאירו פרטים:

 
צריכים עזרה? התייעצו עם המומחים של Unadlan ונשמח לעזור! 
  

השאר תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

שטר חוב שכירות | ייעוץ השקעות נדל"ן | קניית דירה | חוזה שכירות | משכנתא  | משכנתא למסורבים | לפרסום באתר |יצירת קשר: 058-5678901[email protected]   
Uwebsite - אפיון אתרים
קניית דירה לפני תמ"א 38: כמה באמת שווה דירה לפני תמ"א 38?!
5 (100%) 1