ראשי / עסקאות נדלן / קניית דירה יד שניה: מדריך בדיקות לפני קניית דירה יד שניה

קניית דירה יד שניה: מדריך בדיקות לפני קניית דירה יד שניה

קניית דירה יד שניה אינו דומה לרכישת דירה מקבלן מאחר ואתם מקבלים נכס משומש. מעבר לכך פעמים רבות שהדירה אותה אתם רוכשים נבנתה אי שם בשנות ה50-60 ומעבר לעובדה שלעתים הדירה אף מבוגרת מכם היא אף נבנתה בתקן מיושן וככזה ייתכנו בעיות בהמשך הדרך. קניית דירה יד שניה אם כך מחייבת היכרות עם הבעיות האפשריות ומדריך זה בא לעזור לכם להתמודד עם סימני שאלה שעולים במהלך איתור הדירה שלכם והאופן שבה ניתן לבדוק ולשלול כל בעיה מהותית בנכס.

קניית דירה יד שניה

אוקי, נתחיל בעובדות. אין ספק שרמת החיים בדירה חדשה טובה מזו של דירה יד שניה. אין ספק שאיכות החומרים והבידוד בדירה חדשה טובה מזו בדירה יד שניה וכמובן אין ספק שכולנו מעדיפים בהינתן האפשרות להתגורר בדירה חדשה. ולמרות זאת, לרבים. רבים מאוד אין יכולת לרכוש דירה חדשה מהניילונים ועלינו להתפשר על דירה יד שניה שלא בהתאמה אישית ושלא בהכרח כפי שחלמנו. קניית דירה יד שניה מורכבת מאוד מאחר ואמנם אנו משלמים פחות אך נוטלים על עצמנו סיכון לא קטן מאחר ואיננו יודעים אי אילו בעיות מסתתרות להן בתשתית הבניין או במערכות אחרות בבניין המשותף שידרשו השקעה גדולה בעתיד. במדריך זה אנו נצע טיפים ובדיקות ברכישת דירה מיד שניה.

השלבים בקניית דירה יד שניה:

  1. איתור דירה בשכונה וברחוב בו אתם מעוניינים להתגורר.
  2. בחינת הדירה ברמת הבניין.
  3. בחינת תשתיות הבניין ותכניות עתידיות.
  4. בחינת מצב הדירה על כל חלקיה.
  5. ביצוע הרכישה בלב שקט.

כעת נסביר בפירוט נרחב יותר אודות כל שלב ושלב:

 
צריכים עזרה? התייעצו עם המומחים של Unadlan ונשמח לעזור! 
  

איתור דירה בשכונה וברחוב בו אתם מעוניינים להתגורר

בשונה מדירה מקבלן, אלו שבוחרים לרכוש נכס יד שניה נהנים ממבחר עצום של נכסים מכל הגדלים ובכל הסגנונות ועליהם לבחור לפי צו רצונם. כתוצאה מכך קשה מאוד לאתר נכס מתאים מאחר ויש כל כך הרבה אפשרויות טובות יותר וטובות פחות שמחייבות התייחסות. מעבר לכך רבים שואלים איך משווים בין דירות ואיך ניתן להבין איזו דירה תהיה השקעה טובה יותר בטווח הארוך?

כדי לקבל את תמונת המצב הנכונה ביותר ראוי לפעול בשיטה טלסקופית בה מזהים את העיר בה אתם רוצים לגור ובוחנים בתוכו את השכונות שנמצאות ברף היכולת הכלכלית שלכם ובתוכם מאתרים רחוב נעים ושקט שעונה על דרישותיכם ובו ורק בו מנסים לאתר את הבניין והדירה שאכן תרצו לרכוש ולהתגורר בו שנים רבות. לחלק ממחפשי הדירות המשימה קלה בהרבה וזאת מאחר והם רוצים לרכוש נכס בסמיכות לבית הוריהם כדי לקבל עזרה מהילדים וכ"ו ובעצם על ידי כך ממילא עליהם לחפש בטווח מוגדר ולכן הרכישה תהיה פשוטה מעט יותר.

בחינת הדירה ברמת הבניין

כאשר זיהינו נכס בו נרצה להתגורר. כאשר אנו שוקלים רכישה של דירה בצורה רצינית יהיה עלינו לבצע סדרת בדיקות שיכולים להתריע על מצב הנכס:

  • אין טוב ממראה עיניים – חפשו סדקים, בורות וכל סממן שיכול להצביע על בעיה (קל בבניינים על עמודים)
  • אתר ההנדסי של העירייה – ערים רבות ממפות את הבניינים ומסמנות כאלו הנמצאים בסיכון (עבור תמ"א 38)
  • ניהול שיחה עם הדיירים – נהלו שיחה עם שכנים לבניין אודות מצב הבניין המשותף (הם ישמחו לדבר)

כפי שניתן להבין מהאפשרות השניה. אכן, קניית דירה יד שניה אמנם מסוכנת יותר אך לפעמים אפשר להרוויח לא מעט במידה והבניין ישן ולא יציב מעבודות תמ"א שהעיריות נוטות לעודד במסגרת מהלך התחדשות עירונית. מעבר לכך, קניית דירה יד שניה מאפשרת לכם לדבר עם השכנים ולבדוק ברמת דיוק גבוהה מי הם השכנים ואיך יראו החיים שלכם יחד בשונה מרכישה מקבלן בו לא תוכלו לדעת מי הם השכנים שלכם עד למועד אכלוס הנכס דבר שבהחלט יכול להיחשב לחיובי ברכישת דירה יש שניה.

בחינת תשתיות הבניין ותכניות עתידיות

לעתים העירייה לא מעודכנת, השכנים לא משתפים מידע ובעצם אין לכם יכולת לדעת יותר מידי פרטים אודות תשתית הבניין. כדי להתגבר על מכשול זה וכאשר אתם מאוד רוצים לרכוש נכס מסוים, ניתן להביא חברות הנדסיות שיבואו ויבצעו עבורם בדיקה למצב הבניין. לחברות הנדסיות אלו יש כלים לבחון את הפרטים הדקים ביותר ולזהות כל כשל וכל ליקוי בניה שיכול לבוא לידי ביטוי בעתיד. מעבר לכך, נהוג לגשת לעירייה ולדרוש כל תכנית שמתייחסת בצורה זו או אחרת לבניין וזאת כדי לבדוק האם עוד יש זכויות בניה, תכניות להרחבה ואו היתרי בניה שיכולים להשפיע על כדאיות הרכישה.

פעמים רבות כאשר רוכשים דירה יד שניה בבניין רכבת ישן משלמים הרבה פחות כסף וזאת כאשר דווקא אותם בניינים ישנים וצפופים בני 3 קומות במקסימום ואשר שוכנים על חלקות קרקע גדולות במיוחד יהיו הראשונים ליהנות מפרויקטים של פינוי בינוי וערך הדירה מזנק פלאים ברגע שיש דיבור על האפשרות הזו. ככל שתדעו יותר על האפשרויות שעומדות לרשותכם ושיעמדו בסבירות כלשהי בעתיד כך כדאיות העסקה עולה ובעצם הפוטנציאל עולה על הסיכון במקרים לא מעטים.

בחינת מצב הדירה על כל חלקיה

רק לאחר שאנו בטוחים ברמת סבירות גבוהה שהבניין המשותף אכן חזק ויציב, קיים פוטנציאל השבחה ואו השכנים מצוינים שמשתלם להתקדם צעד נוסף לקראת ביצוע הרכישה. קניית דירה יד שניה נעשית תמיד רק לאחר שבוחנים את הנכס מכל זווית אפשרית ועם דגש רציני מהבית עצמו פנימה. ניתן להזמין שירותי בדק בית של מומחים שיאתרו עבורכם כל בעיה וכל סיכון אפשרי. אנשי מקצוע אלו יודעים לזהות בעיות שלא ניתן לראות בעזרת העיניים ומספיק סימן קטנטן לרטיבות, אי סימטריות או כל דבר אחר כדי שהם יוכלו לבצע בדיקה מעמיקה לצורך שלילת הבעיה – במידה ואכן נמצאו בעיות תוכלו לנצל אותם במהלך ניהול משא ומתן על מחיר הדירה וזאת מאחר ואתם אלו שתצטרכו לתקן ליקויים אלו כעת.

חשוב מאוד לדעת, כאשר רוכשים דירה על המוכר לספר על כל בעיה וכל דבר המצריך תיקון. כן, ידית הדלת נופלת? אחריותם לתקן זאת או להוריד במחיר כדי שאתם תתקנו זאת בעצמכם, החלונות שבורים? עליכם לנהל עמם שיחה על כך ולדרוש הורדה נוספת במחיר וכן הלאה. כל פרט ופרט שאינו מושלם יכול להשפיע על הערכת שווי דירה ובמידה והם ידרשו יותר מידי אף אחד לא יקנה את הדירה מהם ולכן נסו בכל הכוח לזהות כל בעיה אפשרית והורידו את המחיר לרף הנמוך ביותר שאפשר.

ביצוע הרכישה בלב שקט

ביצעתם את כל המדריך הזה ואכן אתם יודעים הכל על הנכס, אין לכם מה לדאוג ואתם נמצאים ברמה דומה לרכישת דירה מקבלן מבחינת הידע ובעצם כך אתם זוכים לכמה יתרונות:

  • אתם יודעים מי יהיו השכנים שלכם.
  • אתם משלמים על הנכס את שוויו האמיתי.
  • אתם יודעים האם יש פוטנציאל השבחה.
  • אתם לא קונים חתול בשק אלא מבצעים השקעה נבונה.

במידה ואתם מתנהלים כמו משקיעים, תוכלו להיות מרוצים בסוף הדרך כאשר שילמתם על דירה סכום נמוך מזה שהתבקש ותוכלו לראות את הנכס שרכשתם כהשקעה לכל דבר ועניין. לא רוצים לצאת פראיירים בעסקה כה גדולה? פנו אלינו ונעזור לכם להתמודד עמה:

 
צריכים עזרה? התייעצו עם המומחים של Unadlan ונשמח לעזור! 
  

השאר תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

שטר חוב שכירות | ייעוץ השקעות נדל"ן | קניית דירה | חוזה שכירות | משכנתא  | משכנתא למסורבים | לפרסום באתר | יצירת קשר: 058-5678901[email protected]