התייעצו איתנו:

ראשי / עסקאות נדלן / פריסייל: מה המשמעויות והסיכונים בקניית דירה בשלב פריסייל?

פריסייל: מה המשמעויות והסיכונים בקניית דירה בשלב פריסייל?

adimage

מקור המילה פריסייל הנו מאנגלית – "Pre-sale".  משמעות המושג Pre-Sale הנו טרום-מכירה. כלומר, מדובר בעסקה אשר מוצעת עוד קודם לשלב בו אכן ניתן למכור את המוצר המדובר. כאשר מתייחסים לפריסייל בנדל"ן, מדובר בשלב בו היזם מחזיק בקרקע אך לא בהכרח שיש לו תכניות מסודרות, היתר בניה או כל אישור אחר שיידרש בהמשך..

פריסייל – דירה על הנייר

כל מי שהשתתף ביריד דירות או במיזמים גדולים נחשף למושג פריסייל. מדובר בכלי אשר משמש את היזמים בכדי למכור מהר ומראש וכך להשיג מימון לפרויקט. כדי למכור דירה בשלב פריסייל היזמים מכינים חומרי שיווק מגוונים ויוצרים את תחושת המידיות והאמינות הנדרשים לקידום עסקה עוד קודם לכך שיש מוצר בפועל. בירידי דירות נעזרים בלחץ ובתחרותיות בכדי למכור דירות במחירים זולים אך בשלבים התחלתיים כאשר הם עדיין על הנייר. במאמר זה אנו נסביר מהו פריסייל ומה הסיכונים שרוכשי הדירות נוטלים בעסקאות אלו..

מעוניינים לקנות דירה חדשה מקבלן? אתם לא לבד. רוב רוכשי הדירות מעדיפים לקנות  דירה חדשה בפרויקטים חדשים על פני רכישת דירה יד שניה. ציבור רוכשי הדירות נחלק לשני קטגוריות עיקריות:

 
צריכים עזרה? התייעצו עם המומחים של Unadlan ונשמח לעזור! 
  
  1. רוכשי דירות יד שניה – מטעמי חיסכון ואו מוגבלויות פיננסיות.
  2. רוכשי דירות מקבלן – מטעמי חווית מגורים ורצונות בנכס עדכני.

מאחר והדירה החדשה מקבלן יקרה יותר בעשרות אחוזים, לעתים אין ברירה מלבד חיפוש אחר פתרונות יצירתיים להוזלת המחירים וכך נולדים קבוצות רכישה וכמובן עסקאות מכירה פריסייל. כדי להבין מהו עסקת פריסייל נעבור כעת על סוגי העסקאות אל מול קבלן / יזם נדל"ן:

  • קניית דירה לפני שיש היתר בניה בפועל – זהו שלב פריסייל!
  • קניית דירה אחרי שיש היתר בניה בפועל.
  • קניית דירה אחרי היתר ועם התחלות בניה.
  • קניית דירה בנויה ומוגמרת לאכלוס מידי.

במקרים רבים רכישת דירה במכירת פריסייל תחסוך לנו עד 30% מעלות הנכס וזהו חיסכון משמעותי מאוד. אך כידוע, אין מתנות חינם בחיים וכל הטבה מגיעה עם סיבות טובות ועל כך במאמר זה.

מה המשמעויות והסיכונים בקניית דירה בשלב פריסייל?

כפי שפתחנו את המאמר מעלה, עסקאות פריסייל (דירה על הנייר) נסגרות עוד בשלבים מוקדמים מאוד וטרם קבלת היתר בניה בפועל. מורכב מאוד למכור דירה אשר מורכבת ממגוון רחב של פרמטרים שכוללות מבנה, נראות, רמת גימור ועוד כאשר אין היתר בניה שאכן מסדר ומאשרר את יכולתו של היזם להגשים את הבטחותיו. לכך כמובן יש משמעויות וסיכונים רבים וכדאי להכיר בהם עוד קודם שחותמים על חוזה מכר דירה מול היזם.

כדי שנבין את הדברים לאשורם אנו נתחיל מלמעלה ונעבור שלב שלב מנקודת מבטו של בעל הקרקע והיזם:

  1. רכישה של קרקע אשר ייעודה בניה למגורים.
  2. הגשת בקשה להיתר בניה מהוועדות לתכנון.
  3. השגת מימון בנקאי לעלויות בניית הפרויקט.
  4. בניה בפועל בהתאם להיתר הבניה שהתקבל.

היזם, מחזיק בקרקע ומעוניין להשיג מימון בנקאי במהירות האפשרית ולהתחיל לבנות. בכדי שהיזם יקבל את המימון הרצוי מהבנקים, עליו להוכיח היתכנות כלכלית ולמכור לפחות חלק מהדירות כבר בשלבים מוקדמים במידה וברצונו לקבל תנאים טובים ונוחים בהרבה מהבנק. בכדי למכור דירה בשלב מוקדם כל כך עוד קודם לקבלת היתר בניה, היזם מכין תכניות בניה, הדמיות ונעזר בחברות שיווק נדל"ן בכדי שימכרו חלומות לרוכשים בהתאם לבקשת היתר הבניה שהוגשה לוועדה המקומית והמחוזית.

כלומר, היזם מוכר דירות לפי תכניות שנעשו על ידו אך ייתכנו לא מעט בעיות:

  • אי קבלת היתר בניה – הוועדה לא מאשרת בניה ואו לא מחזירה תשובה.
  • עיכוב בקבלת היתר בניה – עיכוב של שנים בקבלת היתר הבניה המיוחל.
  • קבלת היתר בניה שונה – היתר הבניה מתקבל תוך שינויים לתכניות.
הסיכונים בקניית דירה בפריסייל:

כאשר קונים דירה בעסקת פריסייל, יש להכיר בכך שייתכן מאוד ולא תקבלו בדיוק מה שהובטח לכם. במידה ואכן תקבלו את הדירה המובטחת, ייתכן מאוד שיעברו לא מעט שנים של המתנה עד לקבלת ההיתר ועבודה בשטח ומספר שנים נוספות עד למסירת הדירה מוכנה לאכלוס מידי. להלן הסיכונים בנקודות:

  • קבלת דירה שאינה תואמת את זו שרכשנו.
  • קבלת דירה באיחור של שנים רבות של המתנה.
  • איבוד הכסף שהשקענו פשוטו כמשמעו.

הסיכונים הללו משתנים בין כל יזם ויזם. כלומר, כדאי מאוד לחלק בין שני סוגי קבלנים ויזמים:

  1. יזמים גדולים – לרוב, פועלים נכון ומפעילים לחצים להשגת מטרות בזמן.
  2. יזמים קטנים – במקרים רבים מתקשים לעמוד בהבטחות לרוכשים.

במידה ואתם רוכשים דירה פריסייל מיזם קטן, יש סבירות גבוהה שיהיו עיכובים בקבלת ההיתר ובבניה עצמה. לעומת זאת, רכישת דירה פריסייל מחברה גדולה ומוכרת אשר מחזיקה בקשרים הנכונים ובמנופי לחץ על הוועדות לתכנון בהחלט יכולה להשיג את מטרותיה ולהגן על הרוכשים בצורה טובה יותר. המשמעות היא שיש רמות סיכון שונות בין יזם קטן ובין יזם גדול וגם את זה יש להכיר.

האם לקנות דירה בפריסייל?

כן. אך התשובה כמובן מורכבת ותלויה במגוון פרמטרים אך אנו ננסה לענות על כך בנקודות:

  • למי מתאים – לבעלי הון אשר ביכולתם לחכות מספר שנים לדירה.
  • מתי מתאים – לא מומלץ לקנות באימפולסיביות ויש להמתין ולחשוב מספר ימים.
  • כמה חוסכים – חיסכון יכול להגיע עד לכדי 30% מערך הדירה.
  • התאמה אישית – כאשר שום דבר לא אושר אפשר לשנות ולהתאים אישית.

במידה ואתם מתגוררים בדירה נוחה או אצל ההורים, במידה ויש ביכולתכם לחכות מספר שנים לאכלוס הדירה ועול השכירות אינו גדול עליכם, הרי שאכן כדאי לקנות דירה בשלבי פריסייל על אף הסיכונים שכרוכים בתהליך.

איך לקנות דירה בפריסייל?

כמו בכל עסקאות המקרקעין, הכל חייב להיעשות בכתב ומתוך שיקול דעת. כך, גם אם מבטיחים לכם שאם לא תקבלו החלטה במקום יגמרו הדירות, עדיף להישאר ללא דירה מאשר לעשות טעות יקרה במיוחד ולרכוש דירה לא מתאימה בתקציב העולה על מידותיכם. מעבר לכך שכדאי לקחת מספר ימים לחשוב על העסקה ולבדוק את הסביבה והפרויקטים הנוספים בסביבה כדאי מאוד להיעזר בשורה של בדיקות ולצמצם סיכונים ככל האפשר:

  • בדקו בעלות על הקרקע ברמה המשפטית במידה ואין עדיין היתר בניה.
  • התניית ההתקשרות בחוזה בלוחות זמנים להיתר בניה ותחילת עבודות.
  • התניית ההתקשרות בחוזה בהתאמה למוצר המובטח שהוצג לנו בעת חתימה.
  • מומלץ לא לחתום על מסמכים ואו לשלם מקדמה עד קבלת החלטה סופית.
  • בקשו ליווי עורך דין מקרקעין שידאג לאינטרסים שלכם ולא של היזם.
  • את הכסף יש להעביר ישירות לחשבון נאמנות ולא לידיו של היזם!!!

כאשר מבצעים רכישה אימפולסיבית באותן ירידי דירות ואירועים המוניים, אנו מפספסים את כל הבדיקות והכלים לצמצום החשיפה לסיכונים. בדיוק מסיבה זו, יש להצטייד בליווי של אנשי מקצוע ולפעול לאט ובשיקול הדעת גם במידה והמשמעות היא הוצאה כלכלית קטנה ואף וויתור על הרכישה בפועל.

חשוב לזכור! היזם נמצא בזמן רגיש וביכולתו לוותר על רווח יחסי בתמורה לקבלת מימון ותחילת עבודה בשטח. המשמעות היא שיש בידכם כוח מיקוח גדול במיוחד ועליכם לנצלו היטב בבקשות לשינויים והתאמות אישיות של חלוקת החדרים, רמות הגימור בדירה וכן שלל בקשות אחרות שלאחר חתימה על החוזה יעלו בכסף רב. הכינו רשימת מכולת ודרשו מהיזם להתחייב ולהצמיד דרישות אלו לחוזה עליו אתם חותמים..

רוצים להתייעץ עם יועצי השקעות נדל"ן בנושא זה? השאירו פרטים:

 
צריכים עזרה? התייעצו עם המומחים של Unadlan ונשמח לעזור! 
  

השאר תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

שטר חוב שכירות | ייעוץ השקעות נדל"ן | קניית דירה | חוזה שכירות | משכנתא  | משכנתא למסורבים | לפרסום באתר |יצירת קשר: 058-5678901[email protected]   
Uwebsite - אפיון אתרים
פריסייל: מה המשמעויות והסיכונים בקניית דירה בשלב פריסייל?
5 (100%) 1