התייעצו איתנו:

ראשי / השקעות בנדלן / השקעה בשטח / עסקת תמורות: מהי עסקת תמורות בנדל"ן ואיך היא שונה מעסקת קומבינציה?

עסקת תמורות: מהי עסקת תמורות בנדל"ן ואיך היא שונה מעסקת קומבינציה?

adimage

נשאלנו לאחרונה מספר פעמים, מה ההבדל בין עסקת תמורות ובין עסקת קומבינציה? ובכן, מדובר בעסקאות נדל"ן דומות במיוחד אך שונות במהותן. במאמר זה אנו שואפים להציג את העסקאות ולהסביר מה הם השינויים ביניהם הן ברמת הפרקטיקה והן ברמת המיסוי המושת עליהן..

עסקת תמורות

נפתח ונציג את השוני בין העסקאות הללו:

  • עסקת קומבינציה – בעל הקרקע מעניק אחוז מהקרקע בתמורה למספר דירות עתידיות.
  • עסקת תמורות – בעל הקרקע מעניק את מלוא הקרקע בתמורה לאחוז מסוים מהרווחים.

כלומר, מהות השינוי בין עסקת קומבינציה ועסקת תמורות הנה בכך שבמקום שהתמורה תהיה דירות מוכנות, התמורה צפויה להיות אחוז מסוים מסך הרווחים שיגרוף היזם המבצע.

 
צריכים עזרה? התייעצו עם המומחים של Unadlan ונשמח לעזור! 
  

הרחבה אודות עסקת תמורות:

עסקת תמורות הנה עסקה בה בעל קרקע לבניה מעביר את מלוא זכויותיו לידי יזם נדל"ן כנגד אחוז מסוים מרווחי היזם. מדובר בעסקה שההתנהלות בה דומה מאוד לזו המוכרת בעסקת הקומבינציה הישנה והטובה. אך בניגוד לקומבינציה, היזם אינו משלם לבעל הקרקע על הזכויות בעזרת "שירותי בניה" אלא בעזרת מנגנון חישוב אחוזי תשואה (ללא מע"מ) לטובת בעל הקרקע עם מכירת הדירות בפועל.

כעת עלינו להבין מספר נקודות:

  1. למה להעדיף עסקת תמורות על עסקת קומבינציה?
  2. האם ניתן להחליף עסקת קומבינציה לתמורות באמצע הדרך?
  3. אילו חובות מיסוי מקרקעין חלות על עסקת תמורות?
    • איך קובעים את גובה ערך העסקה לעניין מיסוי מקרקעין?
    • מתי יש לשלם את שומת מיסוי המקרקעין על העסקה?

בואו נעבור ילד על הנקודות הללו:

1. למה להעדיף עסקת תמורות על עסקת קומבינציה?

עסקת קומבינציה נתפסה במשך שנים כבונבוניירה. מדובר בעסקת מקרקעין בה בעלי הקרקע זוכה למכור את הקרקע ברווח גדול ואילו היזם נהנה מבניה ללא עלויות רכישה גבוהים של הקרקע. במהלך השנים החלו לצוץ מגוון פתרונות המשך לעסקאות הקומבינציה כאשר עסקת תמורות היא החשובה שבהם:

היתרונות של עסקת תמורות על עסקת קומבינציה:

  • פוטנציאל הרווח של בעל הקרקע גדול אף יותר!
  • התמורה על הקרקע מתקבלת במזומן!

עסקת תמורות משתלמת בעיקר כאשר שוק הנדל"ן נמצא במגמת עליה. זאת, מאחר ושומת המס תשולם במועד מכירת הקרקע ולא בגמר הבניה ובקבלת התמורה על הקרקע. בצורה זו, בעל הקרקע והיזם משלמים מסים נמוכים יותר מאשר אילו היו פועלים במסגרת עסקת קומבינציה רגילה.

אך, יש גם חסרונות שעליהם תקראו בהמשך בהתייחסות לחובת מיסוי מקרקעין.

2. האם ניתן להחליף עסקת קומבינציה לתמורות באמצע הדרך?

במקרים מסוימים, יזם יכול לחתום מול בעל קרקע על ביצוע עסקת קומבינציה ולאחר מכן לבצע שינויים בהסכם בכדי להפכו לעסקת תמורות. הרי, כסף לא החליף ידיים ועבודות הבניה יהיו זהות בשני סוגי העסקאות הללו. על פניו נראה שניתן לבצע המרה של עסקת קומבינציה לעסקת תמורות אך הנושא מעט מורכב יותר:

  • מצד השותפים: אין בעיה להחליף את סוג העסקה במהלך הדרך בהסכמת הצדדים.
  • מצד רשויות המס: רשויות המס יראו בעסקת התמורות עסקה חדשה החייבת במיסוי שונה.

על אף הדמיון הרב שבין עסקאות אלו, רשות המסים קבעה לא אחת שעסקאות אלו שונים במהותן!. פסיקות אלו, התבססו על שני פרמטרים השונים בעסקאות אלו:

  1. היקף העסקה – עסקת קומבינציה נעשית על חלק מהקרקע | עסקת תמורות על כל הקרקע.
  2. קבלת התמורה – בעסקת קומבינציה = שירותי הבניה  | בעסקת תמורות = אחוזי רווח.

יש חשיבות בהבנת נקודות אלו מאחר והן צפויות להשפיע על חובת המיסוי עליה נדון כעת,

3. אילו חובות מיסוי מקרקעין חלות על עסקת תמורות?

כדי לענות על שאלה זו עלינו לענות על השאלות הבאות:

  • איך קובעים את גובה ערך העסקה לעניין מיסוי מקרקעין?
  • מה הם חובות המיסוי שחלות על עסקאות אלו?
  • מתי יש לשלם את שומת מיסוי המקרקעין על העסקה?

נעבור עליהן אחת אחת:

איך קובעים את גובה ערך העסקה לעניין מיסוי מקרקעין?

ערך העסקה בעסקת תמורות נקבע על ידי ביצוע הערכת שווי מוערכת למועד המכירה. כלומר, על היזם להכין מאין תכנית עסקית בה הוא מבסס הערכות לתשואה הצפויה על פי שווי עסקאות דומות בסביבה ואו בעזרת שמאי מקרקעין שיעריך את שווי המכירה של הדירות בפרויקט עם סיום העבודות.

כפי שהזכרנו מעלה, כאשר שוק הנדל"ן עולה, פערי הזמן בין מועד החתימה על הסכם לביצוע עסקת תמורות ובין מכירת הדירות בפועל בהחלט יכול לייצר ערך משמעותי שעליו לא שילמנו מס. במקרים אלו, יתרות רווח אלו ימוסו לפי חובת המיסוי במס הכנסה כרווח עסקי שאינו מיזמות נדל"ן.

מה הם חובות המיסוי שחלות על עסקאות אלו?

חובות המיסוי בעסקת תמורות דומה למדי לאלו הקיימות בעסקאות קומבינציה, להלן חובות המס בפרויקטים אלו:

  1. מס רכישה על מלוא הקרקע – היזם.
  2. מס שבח על מלוא הקרקע – בעל הקרקע.
  3. היטל השבחה עם קבלת היתר בניה.
  4. מע"מ על עלויות הבניה / רכישה (מחברה).
  5. מס הכנסה על כל רווח נוסף.

*ישנם מקרים בהם בעל הקרקע והיזם מוכרים כשותפים לעסקה ויש סיכון מסוים שבעל הקרקע יחויב במיסוי הוני.

להרחבה אודות סוגי המיסוי ורמתן, ניתן לקרוא מאמר זה:

מתי יש לשלם את שומת מיסוי המקרקעין על העסקה?

כמוזכר מעלה, עסקאות מסוג תמורות נעשות על 100% מהקרקע. כלומר, היזם רוכש את מלוא הקרקע מבעליו בתמורה לתמורה עתידית ומוסכמת. לכן, בעל הקרקע מחויב במס שבח והיזם מחויב במס רכישה על מלוא הזכויות בקרקע.

את התשלום על העסקה כולה מבססים אמנם על הערכות עתידיות לגבי שווי המכירה של הדירות בפרויקט. אך, לפי חוק מיסוי מקרקעין יש לשלם את חובת המס ביום בו הזכויות על הקרקע עוברות מיד ליד. או במילים אחרות, במידה ואתם מקדמים עסקת תמורות, יהיה עליכם לשלם את מלוא המסים עוד בטרם שני הצדדים קיבלו אי אילו תמורות על הקרקע.

מדובר במיסוי כואב מאחר ויש להוציא כסף מהכיס טרם קיבלנו תמורה וזאת במקביל לעובדה שבמידה ונראה ירידת מחירי דירות, אנו נרוויח הרבה פחות ממה שהערכנו ובעצם ביכולתנו להפסיד מכך פעמיים. לכן, עסקאות אלו מתאימות בעיקר בשווקים עולים ולבעלי כיסים עמוקים.

לסיכום,

מדובר בעסקה מורכבת ובעייתית. לכן, חשוב מאוד להצטייד עם עורך דין המתמחה הן בחוזים והן במיסוי מקרקעין שילווה אתכם לאורך הדרך ויוודא שאתם אכן עושים את כל הצעדים הנכונים. בנוסף על כך, בדומה לעסקאות קומבינציה, במידה ומתכננים את הפעילות העסקית בצורה נכונה – ניתן לחסוך מסים שונים במועד המכירה על ידי הקצאת נכסים כבעלות פרטית ומכירתן בשוק החופשי כבעלי דירות רגילים.

רוצים לקדם עסקת תמורות? התייעצו עימנו בנושא זה בחינם ונעזור לכם!

 
צריכים עזרה? התייעצו עם המומחים של Unadlan ונשמח לעזור! 
  

השאר תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

שטר חוב שכירות | ייעוץ השקעות נדל"ן | קניית דירה | חוזה שכירות | משכנתא  | משכנתא למסורבים | לפרסום באתר | יצירת קשר: 058-5678901[email protected]   
עסקת תמורות: מהי עסקת תמורות בנדל"ן ואיך היא שונה מעסקת קומבינציה?
דרג את המאמר