התייעצו איתנו:

ראשי / השקעות בנדלן / השקעה בשטח / סוגי קרקעות ואדמות: איך לבצע בדיקת ייעוד קרקע לפני השקעה?

סוגי קרקעות ואדמות: איך לבצע בדיקת ייעוד קרקע לפני השקעה?

    adimage

כיום משווקים לציבור סוגי קרקעות שונים תחת המטרייה של זכות לדירה בהשקעה בקרקע חקלאית אך האם כלל השטחים אכן צפויים להפשיר בעתיד? האם הרווח המתואר לכם בפגישות ובהדמיות מממוחשבות אכן נכון? זה נכון שבמידה רבה ייתכנו אנשים שיתעשרו מהחזקת קרקע חקלאית ביום בו השטח כולו יופשר לבנייה רוויה. אותם משקיעים ייהנו מתשואה של מאות אחוזים. כדי לקבל סיכוי אמיתי לרווח חשוב מאוד לבצע בדיקות מקיפות קודם להשקעה בקרקע.

ישנם סוגי קרקעות בהם רצוי להשקיע ואחרים שמהם מומלץ להיזהר. כדי לקבל את המידע הנדרש לגבי ייעוד הקרקע יש לפנות לוועדת התכנון והבנייה לקבלת המסמכים שיכולים להעיד מה צפוי להיות שימושו העיקרי של הקרקע בעתיד. ביקורים ברשות המקומית או בעירייה לצד מהנדס העיר יהיו חיוניות לקבלת החלטה מושכלת וחכמה. במידה וניתן לזהות תכניות לשטח בו אתם מתעניינים מומלץ לעלות שלב ולגשת ישר למתכן ולבדוק כמה רציניים התכניות. פעמים רבות נופתע כאשר נגלה ששטח שמווק לנו על קו חוף הים כלל אינו צפוי להיות מופשר מאחר והוא מוגדר כפארק, ריאה ירוקה או אף שמורת טבע ומבלי בדיקה הייתם מוצאים עצמכם עם חלקת אדמה חסרת שימוש גם בעתיד.

סוגי קרקעות בישראל:

  1. אזורי המגורים
  2. אזורי תעשייה ומלאכה
  3. אזורי מסחר ומשרדים
  4. אזורי תחבורה
  5. שטחים פתוחים

אזורי המגורים הן האזורים המבוקשים ביותר וזאת מאחר ועל שטחים אלו נבנים בתי קרקע ובניינים מהם ניתן להרוויח הרבה יותר מההשקעה. כאשר אנו רואים שההשקעה נעשית בקרבה לעיר גדולה והשטח שבו אנו מתעניינים נמצא באזור המוגדר למגורים ביכולתנו להסיק מכך שבעוד עשור או אולי שניים הקרקע תופשר ותתאים לבניית מגדלי דירות שיאפשרו לכם לקבל דירה על סמך "זכות לדירה" שרכשתם. אך גם קרקע זו נחלקת לרמות שונות וזאת מאחר ולא ניתן לדעת איזה סוג שכונה תיבנה על קרקע זו. במידה וזהו שטח שיאכלס את בני המעמד העליון יופקעו שטחים רבים יותר לטובת פארקים, גני ילדים, בתי ספר ועוד ואילו במידה ומדובר בשכונה ממוצעת יופקעו פחות שטחים אך הבנייה תהיה צפופה בהרבה.

אזורי תעשייה ומלאכה יכולים להיות משתלמים לא פחות למשקיעים שאמנם לא יראו זכות לדירה אך בהחלט יוכלו להיות בעלים שלש טח שמושכר בעתיד למבני תעשייה ומלאכה. קל מאוד לזהות שטחים אלו לפי המרחק שלהם מהעיר. רוב אזורי התעשייה והמלאכה יתוכננו בשולי הערים ומשכך גם כאשר יופשרו הקרקעות הן יועדו לתעשייה. כאשר רוכשים קרקע במרחק גדול ובשולי התכנית מתאר העתידית יש סיכוי שמדובר בשטחים לתעשייה ולא למגורים ויש לבדוק זאת במועצה האזורית.

אזורי מסחר ומשרדים ימוקמו במרכזי הערים. כלומר, במידה ומתוכננת להיבנות עיר חדשה או שכונה חדשה לרוב במרכזה יהיו אזורי מסחר ומשרדים. שטחים אלו שווים כסף רב עבור משקיעים שיכולים לקבל זכות לחנות או אחוזי בעלות בבניין משרדים שייבנה במקום בעתיד. החזקה של נדל"ן מניב בהחלט משתלמת ורבים רואים בהשקעה בקרקע חקלאית במיקומים אסטרטגיים ובהם אין תחרות את האפשרות להחזיק בנכסים בדור הבא. בעוד על שטחים שמיועדים למגורים יש שפע של מוכרים וסוחרים לצד קונים ועניין ציבורי לשטחי המסחר והתעשייה אין הרבה ביקוש וזאת כי משקיעים מעדיפים להשקיע את כספם באפיקים שיוצרים רווח מיידי ואינם פועלים לפי אשליות והבטחות שקשה יהיה לקיים ולכן לפעמים ניתן למצוא מציאות בתחום.

אזורי תחבורה אינם כדאיים להשקעה וזאת מאחר והן מופקעות מידי הציבור מלכתחילה. כאשר יש שטח חקלאי המוצע למכירה אך בסמוך לו יש שטחים המסומנים לטובת תחבורה הדבר יכול להדליק נורה אדומה. ולמרות זאת, במידה ומתוכננת במקום תחנת רכבת או תחנה מרכזית אין ספק שזה יכול להועיל למחירי הדירות.. כמובן שבמאה אחוז מהמקרים לא נוכל לדעת פרטים אלו וישנו חשש שגם השטח שקניתם יופקע לצורכי תחבורה ביום ההפשרה.

שטחים פתוחים הן שטחים שיישארו כאלו. שטחים שנחשבים כריאות ירוקות ומסומנות כך על גבי תכנית המתאר אינם שוות השקעה. לעתים אנשים קונים קרקע על קו המים בתקווה שבעתיד ייבנו על גבי שטח זה מגדלים גבוהים ולהם יהיה זכות לדירה על קו המים. לרוב שטחים אלו מוגנים ונחשבים כשמורת טבע או כתחום חוף ים בו לא בונים ולכן אתם נשארים עם חול ואויר אך בלי דירה בעתיד.

מעבר לעובדה שמוטלת עליכם אחריות לבדוק את ייעוד הקרקע בה אתם מתכננים להשקיע ישנם נושאים נוספים שיש לבחון:

איך בודקים קרקע חקלאית לפני השקעה?

בדיקה של קרקע חקלאית תהיה יחסית פשוטה לרוב, זאת מאחר ומרבית החברות שמשווקות קרקעות אלו מכינים מבעוד מועד את כל הנתונים שנדרשים לכם לשם קבלת החלטה. למרות זאת, אנו נמליץ לכם לבצע בדיקה קפדנית ויסודית בכוחות עצמכם ולא להסתמך על מילים שנאמרות ומוצגות על גבי גרפים נהדרים והדמיות שמהן ולמציאות אין הקשר אמיתי והן נועדו למכור לכם אשליה בלבד.

נקודות חשובות בבדיקת הקרקע:

  1. קונים שטח חקלאי רק לאחר שמוודאים שהחברה המוכרת מוכרת ומומלצת בידי חברים.
  2. מוודאים שמוכר השטח אכן מיופה כוח ורשאי למכור את הנכס (השטח אינו משועבד) ומלווה בעורך דין מוכר ואמין.
  3. בוחנים את הקרבה של השטח ביחס לערים הקרובות ולתכניות המתאר שלהם כדי להעריך כמה שנים יידרשו להפשרה – מבקרים פיזית בשטח!.
  4. בוחנים כל אלמנט שיכול לבוא לרעתכם כדוגמת אזורים לשימור, ארכאולוגיה וכל גורם אחר שיכול למנוע קבלת היתרי בנייה בעתיד.
  5. בוחנים את כדאיות העסקה לפי גובה המס אותו תדרשו לשלם כאשר הבולט מביניהם הוא מס שבח שמגיע ל50% מהרווח ביום ההפשרה.

כמה נקודות חשובות:

  • לא חותמים תחת לחץ מכל סוג שהוא – גם אם אומרים שאתם תפסידו את העסקה.
  • חלק מהשטח צפוי לעבור הפקעה. הפקעה זו נדרשת להקמת מבני ציבור ותשתיות ככבישים ועוד.
  • ישנם עלויות פיתוח עתידיות שמשפיעות על המחיר הסופי.

סוגי הקרקעות שיכולים להופיע בתכנית המתאר:

  • יכולים להתאים בתנאים מסוימים להשקעה: בצבא כחול
  • לרוב אינם מתאימים להשקעה: בצבע אדום
מגורים
מגורים א
מגורים א1
מגורים א2
מגורים א3
מגורים ב
מגורים ב1
מגורים ב2
מגורים ב3
מגורים ג
מגורים ג1
מגורים ג2
מגורים ג3
מגורים ד
מגורים ד1
מגורים ד2
מגורים ד3
דיור מיוחד
מגורים בישוב כפרי
משק עזר
תעסוקה
מסחר
משרדים
תעשיה
אחסנה
תעשיה עתירת ידע
תעשיה קלה מלאכה
מתקניים הנדסיים
עירוני מעורב
מבני משק
גן אירועים
מבנים ומוסדות ציבור
מבנים ומוסדות ציבור לחינוך
מבנים ומוסדות ציבור למינהל ציבורי
מבנים ומוסדות ציבורלתרבות ופנאי
מבנים ומוסדות ציבור לבריאות
מבנים ומוסדות ציבור לדת
מבנים ומוסדות ציבור לחרום והצלה
מבנים ומוסדות ציבור
מבנים ומוסדות ציבור
מבנים ומוסדות ציבור
מבנים ומוסדות ציבור
תיירות
אירוח כפרי
מלונאות
אטרקציה תיירותית
שטחים פתוחים
קרקע חקלאית
שטח ציבורי פתוח
פרטי פתוח
ספורט ונופש
פארק / גן ציבורי
יער
שמורת טבע
גן לאומי
נחל/תעלה/מאגר מים
טיילת
חוף רחצה
כיכר עירונית
תחבורה
מרכז תחבורה
דרך מאושרת
דרך מוצעת
דרך משולבת
דרך ו/או טיפול נופי
מסילה ו/או טיפול נופי
שביל
חניון
מסילת ברזל מאושרת
מסילת ברזל מוצעת
שטח לתפעול מסילה
תחנת תחבורה ציבורית
דרך נופית
תחנת תדלוק
מרכז להדרכת נהיגה
מפגש דרך-מסילה
מעגנה תחום יבשתי
מעגנה תחום ימי
נמל תעופה כללי
נמל תעופה מסלולים
נמל תעופה אזורי שירות
 
שטח לתכנון בעתיד
רצועת תשתיות
כריה וחציבה
פסולת
בית קברות
מחנה צבאי
יעוד עפ"י תכנית מאושרת אחרת
מגבלות בניה ופיתוח
מגבלות בניה ופיתוח ב'
שטח שהתכנית אינה חלה עליו
מגורים ומסחר
דיור מיוחד ומסחר
מגורים, מסחר ותעסוקה
דיור מיוחד מסחר ותעסוקה
מגורים ומשרדים
דיור מיוחד ומשרדים
מגורים ותעשיה עתירת ידע
דיור מיוחד ותעשיה עתירת ידע
מגורים ומתקנים הנדסיים
דיור מיוחד ומתקנים הנדסיים
מגורים ומבנים ומוסדות ציבור
דיור מיוחד ומבנים ומוסדות ציבור
מגורים ותיירות
דיור מיוחד ותיירות
מגורים ותחבורה
דיור מיוחד ותחבורה
מגורים ודיור מיוחד
מגורים ואירוח כפרי
מגורים, מסחר ומבנים ומוסדות ציבור
דיור מיוחד מסחר ומבנים ומוסדות ציבור
מגורים, מסחר ותיירות
דיור מיוחד מסחר ותיירות
מגורים, מסחר ומתקנים הנדסיים
דיור מיוחד מסחר ומתקנים הנדסיים
מגורים, מסחר ותחבורה
דיור מיוחד מסחר ותחבורה
מגורים, מסחר ומעגנה
דיור מיוחד, מסחר ומעגנה
מגורים, תעסוקה ותיירות
דיור מיוחד תעסוקה ותיירות
מגורים, תעסוקה ומבנים ומוסדות ציבור
דיור מיוחד, תעסוקה ומבנים ומוסדות ציבור
מגורים, תעסוקה ומתקנים הנדסיים
דיור מיוחד, תעסוקה ומתקנים הנדסיים
מגורים, תעסוקה ותחבורה
דיור מיוחד, תעסוקה ותחבורה
מגורים, תעסוקה ומעגנה
דיור מיוחד, תעסוקה ומעגנה
מגורים, תיירות ומתקנים הנדסיים
דיור מיוחד, תיירות ומתקנים הנדסיים
מגורים, תיירות ומוסדות ציבור
דיור מיוחד, תיירות ומוסדות ציבור
מגורים, תיירות ותחבורה
דיור מיוחד, תיירות ותחבורה
מסחר ותעשייה
מסחר ותעסוקה
מסחר ומתקנים הנדסיים
מסחר ותחבורה
מסחר ומשרדים
מסחר ותעשיה עתירת ידע
מסחר, תעשיה קלה ומלאכה
מסחר ומבנים ומוסדות ציבור
מסחר ותיירות
מסחר, תעסוקה ותיירות
מסחר, תחבורה ותיירות
מסחר ואירוח כפרי
מסחר ספורט ונופש
מסחר ואכסנה
מסחר, תעסוקה ומתקנים הנדסיים
מסחר, תעסוקה ותחבורה
מסחר, תעסוקה ומבנים ומוסדות ציבור
מסחר, תיירות ומבנים ומוסדות ציבור
מסחר, תחבורה, מבנים ומוסדות ציבור
תעשיה, תעשיה קלה ומלאכה
תעסוקה ותחבורה
תעסוקה ומבנים ומוסדות ציבור
מבנים ומוסדות ציבור ומתקנים הנדסיים
מבנים ומוסדות ציבור ותחבורה
מבנים ומוסדות ציבור ומשרדים
תעסוקה, מבנים ומוסדות ציבור ותיירות
תעשיה ומשרדים
תעשיה ואחסנה
מבנים ומוסדות ציבור ותיירות
שטחים פתוחים ומתקנים הנדסיים
שטחים פתוחים ומבנים ומוסדות ציבור
קרקע חקלאית ונופש כפרי
כריה חציבה ופסולת
גבול תכנית אמיתי
גבול תכנית לתצוגה
גבול שטח שהתכנית אינה חלה עליו
גבול מתחם
תיחום מתכנית קודמת
גבול תא שטח
שטח לאיחוד וחלוקה חדשה
שטח לתכנון מפורט
שטח להשלמה
רצועה לתכנון
שימור נופי
אתר עתיקות/אתר היסטורי
אתר לאומי
אתר/מתחם לשימור
שיקום/התחדשות
רצועת מתע"נ
רצועת מתע"נ תת קרקעי
חניה
תחום השפכה
חורשה לעקירה
חורשה להעתקה
חורשה לשימור
דרך/מסילה לביטול
טיפול נופי
עיצוב מיוחד
הנחיות מיוחדת
ימי/תת ימי
שטח חילחול
מגבלות אקוסטיות
גשר/מעבר עילי
מנהרה/מעבר תחתי
גבול מגבלות בניה
זיקת הנאה
זיקת הנאה
זיקת הנאה למעבר רגלי
זיקת הנאה למעבר רגלי
זיקת הנאה למעבר ברכב
זיקת הנאה למעבר ברכב
ציר נחל
קו החוף
תחום חוף ים
תחום הסביבה החופית
ציר
סטיו
קווי עזר
קווי עזר
קווי עזר
קווי עזר
קו שבר גיאולוגי
ציר הולכי רגל
ציר אופניים
ציר מערכת הסעת המונים
ציר תחבורה ציבורית
ציר מיוחד
 
קו מים "4 ומעלה
קו מים "3 ומעלה
קו מים עילי
קו ביוב מאסף
קו ביוב
קו ניקוז מאסף
קו ניקוז
קו חשמל מתח על
קו חשמל מתח עליון
קו חשמל מתח עליון ת"ק
קו חשמל  מתח גבוה
קו חשמל  מתח גבוה ת"ק
קו חשמל מתח נמוך
קו חשמל מתח נמוך ת"ק
קו תקשורת עילי/ת"ק
קו גז
קו דלק/נפט
מבנה לצרכי חינוך ומספרו
מבנה לצרכי מינהל ומספרו
מבנה לצרכי תרבות ומספרו
מבנה לצרכי בריאות ומספרו
מבנה לצרכי דת ומספרו
מבנה לצרכי חרום ומספרו
מתקן הנדסי ומספרו
מצפה / מצפור
עתיקות / אתר ארכיאולוגי
אנדרטה
מבנה להריסה
מבנה לשחזור/העתקה
מבנה לשימור
עץ/עצים לעקירה
עץ/עצים להעתקה
עץ/עצים לשימור
מחלף
אנטנה א'
אנטנה ב'
אנטנה ג'
תחנת כח
תחנת השנאה
מכון טיהור שופכין
מתקן התפלה
בריכת אגירה
אגם החדרה
מתקן גז
אתר קידוח
מסוף מתע"נ
מסוף אוטובוסים/מוניות
מעבר גבול
תחנת תדלוק
כניסה ליער/מתחם
 
צריכים עזרה? התייעצו עם המומחים של Unadlan ונשמח לעזור! 
  

השאר תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

שטר חוב שכירות | ייעוץ השקעות נדל"ן | קניית דירה | חוזה שכירות | משכנתא  | משכנתא למסורבים | לפרסום באתר |יצירת קשר: 058-5678901[email protected]   
Uwebsite - אפיון אתרים | WEmanage - ניהול אתרים
סוגי קרקעות ואדמות: איך לבצע בדיקת ייעוד קרקע לפני השקעה?
5 (100%) 1