התייעצו איתנו:

ראשי / השקעות בנדלן / השקעה בדירות להשכרה / ניהול השקעות נדל"ן: איך מרכיבים ומנהלים תיק השקעות נדל"ן אופטימלי?

ניהול השקעות נדל"ן: איך מרכיבים ומנהלים תיק השקעות נדל"ן אופטימלי?

    adimage

כאשר בוחנים את המשקיעים בישראל, מגלים שיש 2 קבוצות משקיעים. קבוצת משקיעים קטנים אשר בוחרים להשקיע בין מאות אלפי שקלים למיליוני שקלים בודדים ומנהלים את השקעותיהם בכוחות עצמם. וקבוצת משקיעים גדולים אשר בוחרים להשקיע את מרבית הונם במגוון רחב של אפיקים. חלק ממשקיעים אלו מחפש שירותי ניהול השקעות נדל"ן ועל כך נסביר במאמר זה.

ניהול השקעות נדל"ן

כידוע, בכל השקעה יש מרכיבי סיכון. לכן, משקיעים רבים מבקשים לחלק את השקעותיהם בין שוק ההון, שוק הנדל"ן ובין השקעות אקטיביות נוספות. בעוד השקעות בשוק ההון ניתן לנהל מכל מקום ובכל זמן באמצעות האינטרנט, בעוד השקעות אקטיביות מנוהלות על ידי המשקיע בעצמו, ניהול השקעות נדל"ן לעתים יותר מורכב וזאת מאחר ונכסי הנדל"ן אינם בהכרח נגישים למשקיע.

במאמר זה אנו ננסה לענות על הנקודות הבאות:

  1. האופן בו בונים תיק השקעות נדל"ן:
    • התאמה לתיק השקעות בשוק ההון.
    • התאמה של השקעה לאישיות המשקיע.
    • בניית תמהיל השקעה מותאם אישית.
  2. האופן בו מנהלים תיק השקעות נדל"ן:
    • ניהול מפעם לפעם לפי הצורך.
    • ניהול שוטף לנכסים מגוונים.
    • ניהול השקעות נדל"ן בשלט רחוק.

איך מרכיבים ומנהלים תיק השקעות נדל"ן אופטימלי?

זוהי שאלה מצוינת. כפי שחלק מהמשקיעים מנהלים את השקעותיהם בשוק ההון בכוחות עצמם, כך חלק מהמשקיעים מנהלים את השקעותיהם בשוק הנדל"ן בכוחות עצמם. כפי שחלק מהמשקיעים נעזרים במנהלי השקעות בשוק ההון, כך חלק מהמשקיעים נעזרים במנהלי השקעות גם בשוק הנדל"ן.

כעת, ננסה להסביר את הצורך בבניית תיק השקעות נדל"ן ואת אופן ניהול התיק באופן שוטף:

1. האופן בו בונים תיק השקעות נדל"ן:

בניית תיק השקעות נדל"ן אינה דומה לבניית תיק השקעות בשוק ההון. ההבדל המהותי ביותר בין שוק הנדל"ן ושוק ההון הנו כמובן עלויות הכניסה והיציאה, עלויות שירותים נלווים והמיסוי שיהיה על המשקיע לשלם. מצד שני, השקעות נדל"ן נוטות להיות בטוחות יותר ומשמשות משקיעים רבים ככלי לאיזון סיכונים גבוהים יותר בשוק ההון..

לכן עלינו לגעת בנקודות הבאות:

התאמה לתיק השקעות בשוק ההון:

בניית תיק השקעות נדל"ן יכולה להתבצע בנפרד מתיק ההשקעות בשוק ההון. או לחלופין, ניתן לבנות תיק השקעות נדל"ן שמבוסס על ההשקעות שלנו בשוק ההון. כך, ישנם משקיעים ספקולטיביים שנהנים מתשואה גבוהה על השקעותיהם בשוק ההון שרוצים ליהנות מיציבות גבוהה גם בעת משבר ולכן מפרישים רווחים לטובת השקעות נדל"ן שמאזנות את ההשקעות בשוק ההון.

אך ישנם גם משקיעים אחרים שבוחרים לא לחבר בין השווקים השונים. במקום זאת, הם בונים 2 תיקי השקעות נפרדים כאשר המטרה בשניהם להשיג את התשואה הגבוהה ביותר בסיכון הנמוך ביותר. במקרים אלו, יש לבחון את תיקי ההשקעות לא רק לטווח קצר אלא גם לטווחי זמן של עשרות שנים קדימה..

התאמה של השקעה לאישיות המשקיע:

בין אם מתייחסים לתיק ההשקעות בשוק ההון ובין אם לאו, יהיה על מנהל תיק ההשקעות בנדל"ן להתייחס למבנה אישיותו של המשקיע. כלומר, יהיה עליו לבחור את אפיקי ההשקעה ואת ההשקעות עצמן בהתאם ליכולתו של המשקיע להתמודד עם תקופות מיתון ואו כל צרה אחרת שיכולה לצוץ בעתיד.

מאחר ושוק הנדל"ן מתאים בעיקר למשקיעים סולידיים ואו למשקיעים שנכנסים לפרקי זמן של 20 שנה ומעלה, הרי שלאישיותו של המשקיע יש משקל על קבלת ההחלטות ופיצול ההון להשקעה בין האפיקים השונים.

בניית תמהיל השקעה מותאם אישית:

על בסיס 2 הנקודות הקודמות, יכול מנהל השקעות נדל"ן לקבל החלטות מבוססות יותר ולבנות עבור המשקיע תמהיל השקעות נדל"ן. תמהיל זה, יכול לכלול נכסים למגורים, נכסים מסחריים, קרקעות חקלאיים ומגרשים לבניה ועוד..

תמהיל השקעה מותאם אישית מאפשר למנהל ההשקעות לחשוף את המשקיע לסיכונים מבוקרים אך במקביל ליצור רווחיות גבוהה ככל הניתן מענף בו התשואה נמוכה לרוב מאשר בשוק ההון.

2. האופן בו מנהלים תיק השקעות נדל"ן:

לאחר שההשקעות נמצאות במקומם. כלומר, מנהל השקעות נדל"ן ביצע רכישות של נכסי מקרקעין בעבור המשקיע וכעת יש לגבות עליהם דמי שכירות ונהל אותן באופן שוטף. יש שלושה שיטות ניהול של נכסי נדל"ן שיש להכיר:

ניהול מפעם לפעם לפי הצורך:

רוב המשקיעים בנדל"ן רוכשים נכסי נדל"ן למגורים. מדובר בנכסים שמושכרים לשוכרים פרטיים לטווחי זמן משתנים בהתאם להסכמות במסמך חוזה שכירות עליו חתמו הצדדים. ניהול של נכס אחד או שניים יכול להיות די פשוט מאחר ואין סיבה לבקר בנכס בתדירות גבוהה ואת הכסף ניתן לדרוש מידי חודש בהעברה בנקאית ואו בצ'קים מראש.

ניהול זה אינו מחייב מנהל השקעות נדל"ן אך במידה ויש לכם נכסים הנמצאים במרחק העולה על שעה נסיעה, הרי שהעניינים כבר פחות בשליטתכם וביכולתכם לפנות למנהל נכסים ואו לחברת ניהול נכסים שתעזור לכם לנהל את הנכס על כל המשתמע מכך בעבור אחוז מסוים מדמי השכירות.

ניהול שוטף לנכסים מגוונים:

כאשר משקיע בוחר להיכנס לשוק הנדל"ן בצורה משמעותית יותר. כלומר, לרכוש מגוון רחב של סוגי נכסים כדוגמת רכישת נדל"ן מסחרי, נדל"ן למגורים, קרקעות ואף כניסה ליזמות פרטית. הרי שיש צורך באיש מקצוע שינהל את הנכסים הללו באופן שוטף בכדי לתחזק אותם, להשביח אותם וכמובן לגבות עליהם את דמי השכירות ואו לנהל עסקאות מורכבות בעתיד.

כאשר יש למשקיע מספר נכסים מורכבים, הרי שיש משקל רב למנהל השקעות נדל"ן. מנהל זה יהיה לרוב אדם שכל כולו חי את שוק הנדל"ן ויודע לזהות שינויי מגמה, הזדמנויות עסקיות וכמובן יש ברשותו הקשרים הנכונים בכדי לקדם הליכים ולהביא להשבחה מתמשכת בתיק השקעות הנדל"ן של המשקיע.

ניהול השקעות נדל"ן בשלט רחוק:

לאחר שנים רבות שמשקיעים רכשו נדל"ן בישראל, ניתן להרגיש בשינוי מגמה שנגרם כתוצאה משיפור בתקשורת, קשיים ביורוקרטיים וכמובן גם היטלי מס חדשים (מיסוי דירה שלישית, העלאת מס רכישה). שינוי מגמה זה הנו בכך שמשקיעים ישראליים בוחרים להשקיע מעבר לים בארצות הברית ובאירופה ולאו דווקא בישראל.

ניהול השקעות נדל"ן בשלט רחוק אינו פשוט בכלל. לא ניתן להרגיש במגמות שמתרחשות בשטח, לא ניתן להבין בהכרח את השלכות עדכוני חוק על התשואה וכמובן שלא בהכרח ניתן לפעול אל מול השוכרים באופן ישיר דבר שגורר פגיאה ברווח הנקי.

אז איך מנהלים תיק השקעות נדל"ן?

ניתן לפנות למנהל תיקי השקעות נדל"ן (בתחתית הכתבה) לשם פגישה והיכרות ראשונית. פגישה זו תאפשר למנהל ההשקעות לבנות עבורכם מודל המתייחס לכלל הפרמטרים מעלה. כך שבסופו של דבר יהיה לכם תיק השקעות אופטימלי שנהנה מניהול שוטף של איש מקצוע שבוחן בכל עת את ההשקעה ומבצע שינויים בתיק כל אימת שצריך בכך..

במידה וכבר יש לכם השקעות נדל"ן לצד השקעות בשוק ההון, ייתכן וכדאי לכם לשפר עמדות ולקחת סיכונים גבוהים במעט כנגד תשואה גבוהה יותר וזאת על ידי גידור הסיכון בהשקעות בשוק ההון בעזרת נכסי נדל"ן בישראל ובעולם. רוצים לדעת מעט יותר? רוצים להבין איך כל זה מתרחש? פנו אלינו:

 
צריכים עזרה? התייעצו עם המומחים של Unadlan ונשמח לעזור! 
  

השאר תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

שטר חוב שכירות | ייעוץ השקעות נדל"ן | קניית דירה | חוזה שכירות | משכנתא  | משכנתא למסורבים | לפרסום באתר |יצירת קשר: 058-5678901[email protected]   
Uwebsite - אפיון אתרים | WEmanage - ניהול אתרים
ניהול השקעות נדל"ן: איך מרכיבים ומנהלים תיק השקעות נדל"ן אופטימלי?
5 (100%) 1