התייעצו איתנו:

ראשי / השקעות בנדלן / השקעה בנדלן מניב / משרדים להשקעה: מדריך רכישת משרדים להשקעה בצורה נכונה!

משרדים להשקעה: מדריך רכישת משרדים להשקעה בצורה נכונה!

    adimage

משקיעים רבים בוחנים רכישת משרדים להשקעה. משרדים להשקעה מבטיחים תשואה נאה ובטוחה לאורך שנים אך בשנים האחרונות שוק זה עובר טלטלה שקטה עם ריבוי שטחי משרדים וכניסתן של שחקניות צעירות ומבטיחות שמשנות את הסטנדרטיים בכך שהן מנצלות את שטחי המשרדים טוב יותר אך מציעות שירותים מקיפים לשוכרים הרבים. על כך ועוד במאמר זה..

משרדים להשקעה – מדריך

בעשורים החולפים השקעה בבנייני משרדים (נדל"ן מניב) השתלמה מאוד. יזם רכש שטח באזורים מבוקשים ובנה על גביו בניין גבוהה ורחב ידיים שתוכנן והותאם להשכרה לעסקים וחברות פרטיות. ככזה, יזם יכל להחזיק בבניין אשר מרבית שטחיו מושכרים לפרקי זמן של שנים רבות על ידי אותן חברות שאף משלמות על חברת ניהול שמטפלת בכל הקשור להחזקה וניקיון של המבנה והמשרדים הרבים. כלומר, מדובר היה בהשקעה די בטוחה ומשתלמת שלא חייבה עבודה רבה מידי..

בשנים האחרונות מרגישים שינוי מובהק באפיק השקעה זה. שוק זה משתנה במספר היבטים עיקריים:

  • תחרות גדלה והולכת – השקעה כה אטרקטיבית עודדה עוד ועוד משקיעים להיכנס לתחום זה.
  • תרבות השכירות – חברות ועסקים מצפים ליותר מחברת הניהול ובעלי המשרדים.
  • כניסתם של עצמאים – יותר ויותר חברות מאפשרות עבודה מהבית, עצמאים שוכרים משרדים.

בעשורים החולפים פחות ופחות עובדים עסקו בייצור ובתמיכה ומצד שני יותר ויותר עובדים החלו לספק שירותים ומוצרים וירטואליים שמחייבים שטח משרדי מוגבל ומחשב. מגמה זו הלכה והתרחבה וחייבה עוד ועוד שטחי משרדים במיוחד בערים המרכזיות בישראל אך דווקא מגמה זו שהגיעה לשיאה בשנים האחרונות, צפויה להיות הגורם לכך ששוק הנדל"ן המשרדי תעבור טלטלה משמעותית ותהפוך למורכבת הרבה יותר מבעבר..

מדריך רכישת משרדים להשקעה בצורה נכונה!

במידה ואתם שוקלים להשקיע לבד או יחד עם שותפים בשטחים משרדיים להשכרה, הרי שעליכם להכיר את התמורות בענף זה ולהיערך בהתאם וזאת בכדי להישאר רלוונטיים ובתפוסה מלאה בכל עת. תכנון ובחירה נכונה של מיקום וייעוד ההשקעה במשרדים צפוי לקבוע האם תיהנו מתשואה גבוהה או שמה תפסידו כסף רב מעסקה שתכליתה זמנית בלבד..

כפי שהצגנו מעלה, שוק המשרדים להשכרה עובר בשנים אלו שינויים משמעותיים כאשר עיקר השינוי צפוי להיות בנושאים אלו:

  • מעבר של חברות ועסקים לבנייני משרדים חדשים ונוצצים (נטישת בניינים וותיקים).
  • בעלי בנייני משרדים יציעו מכלול שירותים רחב ומשמעותי בסגנון "הכל כלול".
  • עוד ועוד שטחי משרדים יעברו המרה ואו השכרת משנה לחברות אופן ספייס.
  • בנייני משרדים יתוכננו מראש לשרת אוכלוסיות מסוימות וחופפות (בידול ומיתוג).
  • ועוד..

רכישת בניין משרדים להשקעה יכולה להיות עסקה טובה אך זאת כל עוד ניתן לבחון את הסביבה המידית ואת ההיתכנות להשבחה ושינויים עתידיים שיאפשרו הסבה והתאמה של הנכס בהתאם לסטנדרט המשרדים של המחר. כך לדוגמה, יש חשש אמיתי בשוק המשרדים להשכרה שעוד ועוד חברות ינטשו את בנייני המשרדים הוותיקים ויעברו אט אט לאותן מגדלי משרדים שנבנים בסמוך ומציעים מגלול שירותים רחב בהרבה מאילו שבנייני משרדים וותיקים יכולים להציע..

מה לבדוק ולחפש ברכישת משרדים להשקעה?

כאשר יוצאים לחפש השקעות מניבות יש לבחון את הדברים בראיה רחבה ועם דגש על העתיד הקרוב והרחוק. כך לדוגמה, במידה ואנו רוכשים מגרש לבניה ואו בניין משרדים קיים יש לבחון בין היתר את הפרמטרים הבאים:

  1. מיקום – האם יש ביקוש גבוהה לשטחי משרדים בסמיכות לשטח שאתם רוצים לרכוש?.
  2. תחרות – האם יש בנייני משרדים סמוכים ואו תכניות להקמתן של בנייני משרדים נוספים בסביבה?.
  3. איכות – האם אתם יכולים להבטיח שירותים ברמה גבוהה (בעצמכם או בעזרת חברת ניהול חיצונית)?.
  4. שירות – האם ביכולתם להציע שירותים נוספים מלבד שטח משרדים לטובת המשכירים?.
  5. גמישות – האם ביכולתכם לשנות ולהתאים את המשרדים שבידכם בעתיד לייעודים נוספים?

נרחיב כעת על כל פרמטר ופרמטר כדי לפשט את הדברים:

מיקום בניין משרדים להשכרה:

בנדל"ן כמו בנדל"ן יש חשיבות עליונה למיקום הנכס!. החזקת בניין משרדים במיקום ללא ביקוש להשכרה תגרור הפסדים משמעותיים במיוחד עבור היזם שהשקיע ממיטב כספו. כדי לבדוק את רמת הביקושים אפשר לפנות למתחמים שמוכים ואו בנייני משרדים ברדיוס של ק"מ ספורים בכדי לבדוק מהי רמת התפוסה והאם אכן יש ביקושים נוספים שאין ביכולתם למלא בשלב זה. ככל שהביקוש קשיח יותר וצפוי לגבור כתוצאה מהתחזקות הענף המקומי הרי שיש היתכנות גבוהה יותר להשקיע במשרדים להשכרה.

רמת התחרות של בנייני משרדים להשכרה:

לרוב נראה תחרות באזורים מבוקשים. אם ניקח את תל אביב כדוגמה, נוכל לראות מגוון רחב של בנייני משרדים בשלל רמות ואיכויות למגוון הרחב של העסקים והחברות שפועלות בעיר. במידה ואתם רוכשים שטח משרדי ואו בניין משרדים קיים, כדאי מאוד שתבחנו את המתחרים ורמת שביעות רצון לקוחותיהם, את רמת התפוסה שלהם וכמובן האם יש תכניות לבנייתן של בנייני משרדים נוספים ממש בסמוך אליכם. תחרות בהחלט בריאה אך יש להבדיל בין תחרות סבירה לבין עודף שטחי משרדים שיכולה להוביל לניצול חלקי בלבד של פוטנציאל הנכס שברשותכם.

רמת האיכות של שטחי משרדים להשכרה:

יש משמעות גבוהה להבדלים בין סוגי שטחי המשרדים ורמת האיכות שלהם. לא ניתן להשוואת בין בניין משרדים ישן וותיק שתוכנן בהתאם לסטנדרטים היסטוריים לבין בניין חדש ונוצץ שתוכנן ועוצב בהקפדה יתרה. מעבר לעובדה שבנייני משרדים חדשים זוכים לביקושים גבוהים יותר הן גם מנצלות את החלל הקיים טוב יותר. כיום, ניתן לבקר בבנייני משרדים אשר במרכזם חלל ענק ומבוזבז וזאת תוך שהנראות אינה מרשימה ולכן ערכן נמוך יותר ועסקים אט אט עוברים הלאה ומשאירים את הבניין הישן בתפוסה חלקית בלבד.

רמת השירות של המשרדים להשכרה:

עסקים וחברות כבר אינם מעוניינים להתעסק בכל הקשור למשרד שלהם. חברות מבקשות להתעסק אך ורק בתחום מקצועיותם. ככזה, במקרים רבים חברות מבקשות שירות ברמה גבוהה ומקיפה יותר מבעלי הבניין ואו החברה שנשכרה לנהל את הנכס. בנייני משרדים חדשים כבר מתוכננים ובוחרים בחברות ניהול שמציעות הרבה מעבר לניהול השוטף. שירות נמדד גם בקיומם של חניות לכלל עובדי הבניין ולמעליות שפועלות מהר ובכל עת ללא תקלות ובעיות מזדמנות לצד טיפול מהיר בבעיות מיזוג ותשתית שמתקיימים בתדירות גבוהה יותר בבנייני משרדים וותיקים.

רמת הגמישות של שטחי המשרדים להשכרה:

תרבות השכרת המשרדים משתנה ובגדול! חברות רוצות לשלם אך ורק על שטח משרדי שנדרש להם וככזה בנייני משרדים מתוכננים באופן מודולרי שיאפשר צמצום והרחבה של שטחי משרדים ללא עלויות ומורכבויות גדולות מיד. מעבר לכך, עסקים רוצים לעצב ולהשביח את שטחי המשרדים שלהם בעזרת מעצבי פנים חיצוניים שיקנו לשטח המשרדי ייחוד ותחושת יוקרה וכמובן שככל שהשטח המשרדי מתאים לעיצוב מודולרי כך המשרדים הופכים למבוקשים יותר.

אחד התחומים העולים ומתחזקים בשנים האחרונות הנו שטחי המשרד המשותפים. חלל עבודה משותף מאפשר ניצול מקסימלי של השטח הקיים אך מחייב רמת שירות גבוהה במיוחד וכמובן ניהול שוטף ומקיף של מלוא ההוצאות והשירותים כך שהשוכר משלם סכום קבוע מראש על מכלול השירותים ביחס לחלל הנדרש לו. בנייני משרדים חדשים מתוכננים מראש עם חללי אופן ספייס אשר מושכרים לחברות ניהול ואו מנוהלות על ידם כך שהם יוכלו להתחרות עם נותני שירותים אלו במקביל להשכרת משרדים בשיטה הרגילה לחברות גדולות ומבוססות..


לסיכום,

ככל שיותר מן הפרמטרים מעלה מתקיימים או יכולים להתקיים לאחר השבחה מינימלית הרי שערך הנכס עולה. במידה ויש לכם קרקע לבניה, הרי שכדאי שמראש תתכננו את המבנה לפי הסטנדרטים החדשים ותציעו מכלול רחב של שירותים כך שתוכלו להתגבר על המתחרים בשוק. במידה וברצונכם לקבל ייעוץ מקצועי וליווי באיתור ורכישת משרדים להשקעה, פנו אלינו:

 
צריכים עזרה? התייעצו עם המומחים של Unadlan ונשמח לעזור! 
  

השאר תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

שטר חוב שכירות | ייעוץ השקעות נדל"ן | קניית דירה | חוזה שכירות | משכנתא  | משכנתא למסורבים | לפרסום באתר |יצירת קשר: 058-5678901[email protected]   
Uwebsite - אפיון אתרים | WEmanage - ניהול אתרים
משרדים להשקעה: מדריך רכישת משרדים להשקעה בצורה נכונה!
5 (100%) 1