התייעצו איתנו:

ראשי / עסקאות נדלן / קניית דירה / משכנתא / משכנתאות: מה ההבדל בין משכנתא ראשונה, משכנתא שניה ועוד?

משכנתאות: מה ההבדל בין משכנתא ראשונה, משכנתא שניה ועוד?

    adimage

משכנתאות מגיעות בשלל דרכים וצורות. כן, למרות שכולן נופלות תחת אותה הקטגוריה של משכנתאות, הם אינם זהות זו לזו ויש הבדלים ניכרים בין משכנתא ראשונה, משכנתא שניה, משכנתא על בסיס הון עצמי או משכנתא על בסיס נכס קיים. גם כאשר אנו נוטלים משכנתאות, הם אינם זהות זו לזו ויש הבדלים ניכרים בגובה ההחזר בין משכנתאות צמודות מדד, משכנתאות שאינם צמודות מדד, משכנתאות בריבית קבועה, משכנתאות בריבית משתנה וכן הלאה… במאמר זה ננסה להבין מה הם סוגי המשכנתאות השונים וננסה לבחון את ההבדלים ביניהם.

משכנתאות – הלוואות מבוססות משכון

משכנתאות הן בפועל הלוואות רגילות לכל דבר ועניין. משכנתאות הן הלוואות אשר ניטלות על סמך רישום משכון לטובת המלווה כערובה לכסף. בהיבט זה, לא מדובר בהלוואה מורכבת או שונה במיוחד. ההבדל בין משכנתאות להלוואות רגילות בא לידי ביטוי בטווח הזמן להלוואה. כלומר, במידה ונוטלים הלוואה רגילה – פריסת ההחזרים תתפרס על פני שנים בודדות. לעומת זאת, כאשר נוטלים משכנתא – פריסת ההחזרים תתפרס על פני עשרות שנים ובעצם מדובר בהלוואה מסוכנת הרבה יותר בעבור הבנק.

מומלץ לחלק את סוגי המשכנתאות ל-2 קטגוריות:

 
צריכים עזרה? התייעצו עם המומחים של Unadlan ונשמח לעזור! 
  
  1. משכנתאות מבוססות נוטל ההלוואה – משכנתאות בתנאים שונים לפי האדם עצמו.
    • משכנתא לדירה ראשונה – עד 75% מימון.
    • משכנתא למשפרי דיור – עד 70% מימון.
    • משכנתא למשקיעים – עד 50% מימון. (או מינוף נכס קיים)
  2. משכנתאות מבוססות סוג ההלוואה – משכנתאות במסלולים שונים לפי בחירת הלווה.
    • משכנתא צמודה למדד – הקרן מתעדכן מידי שנה.
    • משכנתא לא צמודה למדד – הקרן נשאר זהה.
    • משכנתא בריבית קבועה – הריבית נשארת זהה.
    • משכנתא בריבית משתנה – הריבית מתעדכנת מידי תקופה.
    • משכנתא בריבית פריים – הריבית מתעדכנת מידי תקופה.
    • ועוד..

מה ההבדל בין סוגי המשכנתאות השונים?

אנו נעבור כעת להבין מה ההבדלים בין הלוואה להלוואה. לפשטות הצגת הנתונים אנו נמשיך בחלוקה לשני קטגוריות והסברים מפושטים ככל האפשר:

משכנתאות מבוססות נוטל ההלוואה:

הכלכלה כולה מתבססת במידה רבה על מינוף כלכלי. כלומר, על הלוואות ומשכנתאות. ככזה, למערכת הבנקאית יש השפעה אדירה ויש חובה מהמעלה הראשונה לשמור על יציבות מערכת זו. לשם כך, בנק ישראל קבע עבור בנקים למשכנתאות תקנות מחמירות לאופן בו מעניקים הלוואות משכנתא. תקנות אלו מבוססות בעיקרם על סוג ההלוואה המבוקשת כך שאלו שאין להם כסף יוכלו לקבל מימון באחוזים גבוהים ואילו בעלי ההון יוכלו לקבל מימון אך באחוזים נמוכים יותר כך שיהיו זהירים יותר בביצוע עסקאות על כספים שאינם שלהם.

בבנק ישראל קבעו שלשה קבוצות רלוונטיות:

  1. רוכשי דירה ראשונהמשכנתא לדירה ראשונה ניתנת על בסיס 25% הון עצמי בלבד.
  2. משפרי דיור – משכנתא למוכרי דירה קטנה ורכישת דירה מרווחת יותר על בסיס 30% הון עצמי בלבד.
  3. משקיעיםמשכנתא לדירה שניה שתושכר לאחרים והיא תינתן רק על בסיס 50% הון עצמי ומעלה.

מעבר לכך שיש תקנות מגבילות לפי סוג הרכישה, בנק ישראל מחייב את הבנקים לבדוק האם ללווה אכן יש הכנסה פנויה בגובה מתאים והאם אכן יוכל לעמוד בהחזר המשכנתא. זאת כמובן כדי להתמודד עם מקרים בהם ממשכנים דירה קיימת לטובת דירה חדשה במקום לצבור את ההון העצמי הנדרש לפי התקנות.

תקנות אלו הן תקנות ראשוניות. כלומר, הבנק מחויב אליהם אך לא עליהם. הבנק לא יכול להעניק מימון גבוהה מהתקנות הללו אך בהחלט יכול לדרוש מהלווה להציג הון עצמי גבוהה יותר מהסכומים המוגדרים על ידי בנק ישראל. כך שבפועל פעמים רבות הבנקים ידרשו הון עצמי של 30%-40% למשכנתא עבור דירה ראשונה.

משכנתאות מבוססות סוג ההלוואה:

כאשר עברנו את המשוכה הראשונה ברמת נוטל ההלוואה. ברשותנו היכולת לקבל הלוואת משכנתא על סכום הכסף הנדרש לנו. בעוד הכסף שנקבל יהיה זהה, ניתן לבחון מבין מגוון מסלולי משכנתא את זו המתאימה או הרצויה על ידינו אך להחלטה שנקבל יהיה משמעות רבה לגובה הסכום שנידרש להחזיר לבנק כעמלה / תשלום על עצם מתן ההלוואה במשך השנים. בחירת מבין משכנתאות רבים יכולה לבלבל את האדם הפשוט ולכן אנו כמובן ממליצים להיעזר באיש מקצוע – יועץ משכנתאות. לצורך שלב זה.

יש מגוון משכנתאות אנו נתייחס לקטגוריות העיקריות:

  • משכנתא צמודה למדד – גובה החוב מתעדכן בהתאם לאינפלציה (ירידת ערך הכסף)
  • משכנתא לא צמודה למדד – גובה החוב נשאר זהה למרות האינפלציה במשק.
  • משכנתא בריבית משתנה – גובה הריבית משתנה בהתאם לריבית בנק ישראל.
  • משכנתא בריבית קבועה – גובה הריבית נשארת זהה עד לסילוק המשכנתא.
  • משכנתא בריבית פריים – גובה הריבית משתנה בהתאם לריבית הפריים (ריבית מוסכמת)

משכנתאות יהיו לרוב מבוססות על חלק מהקטגוריות הללו. כלומר, אנו לא נבחר מסלול סתם כך, אלא נבחר מסלול משכנתא אשר צפוי להיות הזול או הנוח ביותר עבורנו. כמובן שקבלת ההחלטות תשתנה מאדם לאדם בהתאם לסדרי העדיפויות שלו:

  • אדם המחפש יציבות וביטחון – יבחר במשכנתא בריבית קבועה וללא הצמדה למדד.
  • אדם המחפש נוחות ומחיר – יבחר במשכנתא בריבית משתנה ופריים וצמודה למדד.

כלומר, רוב האוכלוסייה תחפש את המסלול הזול ביותר או הנוח ביותר בסופו של דבר (לא בהכרח כך הדבר) וזאת כדי שלא יידרשו להחזיר יותר מידי כסף כבר בהתחלה והמשכנתא תינתן בתנאים אופטימליים לרגע הנטילה. לעומת זאת, כאשר יש לאדם די כסף וביכולתו להתמודד עם ריבית גבוהה במעט או בהחזרים גבוהים יותר כבר מתחילה ככל הנראה שהוא יבחר דווקא בריבית קבועה ולא צמודה וזאת מאחר וגובה ההחזר נשאר זהה מהיום הראשון וניתן לדעת בדיוק כמה גובה ההחזר צפוי להיות עד לסילוק המשכנתא בפועל – ללא תלות בביצועי המשק או שינויי הריבית.

בשונה מהלוואה רגילה בה אנו מקבלים מוצר פיננסי מוגמר, משכנתאות ניתנות במידה רבה להתאמה אישית. כלומר, ניתן לבקש הלוואה בהתאם למצב הכלכלי הקיים והצפוי ובהתאם לנוחות המבוקשת לכם. מעבר לכך, ניתן לנסות לחזות את פני העתיד ולבנות תמהיל משכנתא שמשתנה אחת לתקופה בהתאם לבקשתכם וכך ליהנות מהחזרים נמוכים בטווח הקצר ומנוחות וביטחון בטווח הארוך. משכנתאות שנבנו לפי תמהיל משכנתא מותאם אישית יהיו לרוב בתנאים טובים יותר ויאפשרו עמידה נוחה יותר בהחזרי ההלוואה גם לאחר שנים רבות עם שינויים שונים במשק.

רוצה לקחת משכנתא בתנאים הטובים ביותר? השאר פרטים והיועצים שלנו ישמחו לעזור לך:

 
צריכים עזרה? התייעצו עם המומחים של Unadlan ונשמח לעזור! 
  

השאר תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

שטר חוב שכירות | ייעוץ השקעות נדל"ן | קניית דירה | חוזה שכירות | משכנתא  | משכנתא למסורבים | לפרסום באתר |יצירת קשר: 058-5678901[email protected]   
Uwebsite - אפיון אתרים
משכנתאות: מה ההבדל בין משכנתא ראשונה, משכנתא שניה ועוד?
5 (100%) 1