התייעצו איתנו:

ראשי / חוזים והסכמים / בעל הדירה לא מתקן! איך מתמודדים עם המשכיר?

בעל הדירה לא מתקן! איך מתמודדים עם המשכיר?

  adimage

בעל הדירה לא מתקן! איך מתמודדים עם המשכיר שעושה לכם צרות וממציא בכל פעם תירוצים וסיבות למה אין לו אחריות לטיפול בדליפות, סכנות, ועוד מגוון ליקויים. בעל הדירה לא ממהר לתקן מאחר ומדובר בהוצאה כספית עליו ואין ברצונו להשקיע כסף וזמן ובמקרים אלו יש דרכים שונות לקבל את הזכות שלכם לדירה תקינה ומותאמת למגורים.

כאשר חותמים על חוזה שכירות ישנם סעיפים הקובעים מה הם החובות והזכויות של שני הצדדים וכמו שהשוכר מחויב בתשלומים ושימוש הוגן בדירה כך בעל הדירה מחויב לשמור על תקינות הדירה ושמירה עליה מפני שינויים שלא הוצגו במהלך המשא ומתן. בחוזה השכירות קיים סעיף המצורף למטה וכולל חיוב של בעל הדירה בתיקון או בהוצאותיו כאשר השוכר רשאי לעשות זאת בכוחות עצמו ולזכות בהחזרים:

קטע רלוונטי מתוך חוזה שכירות סטנדרטי ממוצע:

 
צריכים עזרה? התייעצו עם המומחים של Unadlan ונשמח לעזור! 
  

המשכיר מצידו יהא חייב לתקן פגמים ו/או קלקולים אשר יתהוו במשך התקופה הקצובה ואשר החובה לתקנם תהא עליו כמשכיר וזאת תוך זמן סביר מיום דרישת השוכר, שאם לא כן יהא רשאי השוכר לבצע את התיקון בעצמו ולחייב את המשכיר בהוצאות התיקון, או לקזז את ההוצאה מדמי השכירות.

בעל הדירה לא מתקן – מה לעשות?

מה עושים כשנכנסים לדירה ומגלים שבעל הדירה לא תיקן ליקויים?

במשא ומתן יש מקרים רבים בהם השוכר מבקר בדירה ורואה שהדברים לא נראים כשורה ודורש את תיקונם קודם לכניסה לדירה. במקרים אלו במידה וכתוב שכך יעשה בחוזה השכירות או בנספחים המצורפים לו, יש לבעל הדירה חובה לבצע ולהתאים את הדירה לדרישותיו של השוכר ובמידה ולא יעשה כן רשאי השוכר לבטל את השכירות ולהמשיך באיתור דירה אחרת.

כאשר יש התחייבות בעל הדירה לתיקון הליקויים הנראים לעין קל מאוד לאתר ולרשום את הצורך בתיקונם בחוזה השכירות ובעל הדירה מחויב אליהם אך יש מקרים בהם הדברים מעט יותר מורכבים ובהם ישנם ליקויים שאינם ידועים עד לכניסה לדירה. אם זאת יש מקרים בהם למרות זאת אין המשכיר חייב בתיקונם:

בחוזה כתוב שהמשכיר חייב בתיקון ליקויים
זהו המקרה הקלאסי בו השוכר מעיר הערות ומבקש התאמות שונות קודם ליכולתו לחתום על חוזה השכירות ובעל הדירה מאשר זאת ומוסיף חובות על עצמו. חובות אלו יכולים להיות תיקון תריסים שבורים, איטום הגג מפני חום או התקנה של סורגים לביטחון דרי הבית. כל דבר המופיע בחוזה השכירות חייב בקיום ואי עמידה בתנאים אלו תזכה את השוכר בהגנה משפטית במקרה וידרוש זאת.

בחוזה כתוב שהשוכר מקבל את הדירה כפי שהיא
אמנם מדובר במקרה נדיר יותר בו השוכר מבקר בדירה שנראית בסדר גמור אך בעל הדירה דורש ממנו לחתום ללא התחייבות ואף עם סעיף בחוזה שפותר אותו מכל תיקון שיידרש. רוב הפעמים מדובר בדירות משפוצות ומסודרות ולכן בעל הדירה מוודא שהצד האחר מבין שלא אמורים להיות הוצאות אבל בכל מקרה אם השוכר חתם למרות ידיעה זו לבעל הדירה לא יהיה שום חיוב לתקן את הליקויים הקיימים.

תיקון ליקויים נסתרים שלא נראים לעין:

חוק השכירות קובע שישנם ליקויים עימם ניתן לחיות. כלומר, אין להם משמעות רבה על הדיירים אך מצד שני ישנם ליקויים שמחייבים טיפול מהיר ומיידי והן באחריות המשכיר גם כאשר הם לא נראו לעין ולא היו ידועים לשוכר ומשכך לא הופיעו בחוזה השכירות. בעיות אלו פוגעות במהות החוזה שכירות בכך שלא ניתן להתגורר בדירה ובכך מפריעות לקיום החוזה.

דוגמאות לבעיות נסתרות:

בעיות בתריסים יכולים להיווצר עם הזמן אך יכולים להיות מראשית חוזה השכירות ומאחר ואנו לא נוהגים לפתוח ולסגור תריסים כחלק מהמעבר על הדירה הנבחנת (למרות שראוי לעשות כן) הרי שניתן לראות ליקוי זה כחובת בעל הדירה שהרי אילו היו יודעים על כך היו מחייבים אותו לתקן את התריס קודם לחתימה על החוזה. ולמרות זאת לא מדובר בבעיה מהותית ולא כל עיכוב מהווה הפרה של החוזה.

בעיות בזיפות הגג שגורמות לחום רב או הצפה בימי החורף כתוצאה מנזילות כבר יכול להיחשב כבעיה מהותית בחוזה השכירות ועל המשכיר לתקן את הליקוי באופן מיידי ובמידה והוא מתעכב בכך יכול השוכר לתקן בכוחות עצמו ולחייב את המשכיר בעלות התיקון על ידי קיזוז דמי השכירות או אף בדרישה להחזרים מהסיבה שללא תיקון מיידי של התקלה לא ניתן להתגורר ולקיים את חוזה השכירות.

בעיות בצנרת / עובש אף הם יכולים להיות הפרעה משמעותית לחיים בדירה ועל המשכיר לטפל בבעיות אלו. בעוד עובש יכול להתברר כאחריותו של השוכר במיוחד כאשר מדובר בתקרת המקלחת מתוך שימוש סטנדרטי הרי שבעיות עובש שנגרמות מפיצוץ בצנרת הן חובתו המלאה של בעל הדירה וחובתו לתקנם כדי לאפשר אורח חיים תקין בדירה.

בעיות בטיחות שהובטחו במהלך המשא ומתן ומופיעים בחוזה השכירות מחייבות את בעל הדירה ובמידה ולא עשה כן על השוכר לעשות זאת ולקזז בדמי השכירות. כאשר משפחה עם ילדים קטנים שוכרים דירה בקומה עליונה בבניין מגורים מתוך הבנה והבטחת בעל הדירה שיתקין את המעקות הראויות אין לשוכרים את הפריבילגיה לחכות ולכן יש להם את מלוא הזכות לטפל בבעיה בכוחות עצמם ועל חשבון בעל הדירה.

אחריות לתיקונים ואחריות לתשלומים
כפי שניתן לראות יש אחריות לבעל הדירה לתיקונים נדרשים כאשר הן נגרמים כתוצאה משימוש סביר או כתוצאה מבלאי טבעי על הדירה. אחריות המשכיר לטפל בדירה כאילו הוא עצמו התגורר בה והאחריות לתשלומים נופלת על גבו. העלויות הגבוהות לאיטום גג או לתיקון צנרת אינם מתחלקים חצי חצי אלא נופלות כולן על המשכיר למעט מקרים בהם יש הסכמה בין הצדדים (לרוב בשכירויות לזמן ארוך).

מה עושים כשנוצרים ליקויים במהלך השכירות ובעל הדירה לא מתקן?

יש ליקויים טבעיים שנוצרים עם הזמן ויש ליקויים שנוצרים כתוצאה ממסיבות וילדים קטנים בהתאם לטיב השוכרים. האחריות על נזקים שנגרמו במהלך השכירות יכולים ליפול על כתפיו של המשכיר ועל כתפיו של השוכר בהתאם לסוג הנזק. מאחר ואין התייחסות בכתב לליקויים אלו יש להסתכל בחוק השכירות ואו לעיין בסעיפי החוזה בהנחה והתייחסתם לאפשרות זו אך יש דגש על הסעיפים הבאים:

שימוש סביר של השוכר הנו מצב בו השוכר התגורר בגפו בדירה ועמד בתנאים שנקבעו בחוזה. השוכר התגורר בדירה ולא גרם לנזקים לדירה עצמה אלא נגרמו נזקים שמתרחשים כדרך הטבע כדוגמה: תריסים חשמליים שהפסיקו לעבוד למרות שאין שום סיבה שיעשו כן אך למרות זאת יש צורך בתיקון ותיקונים אלו יפלו על כתפיו של המשכיר למעט אם הוגדר אחרת בחוזה.

שימוש בלתי סביר של השוכר כאשר הכניס אורחים הביתה, ניצל את המרחב של הדירה לשם פעולות חברתיות בהם לא יכל לעקוב אחר כל אורחיו שעשו שימוש בכלים שונים ושיחקו בין השאר באביזרים הנמצאים בדירה. במקרים אלו יכול בעל הדירה לטעון שנזקים אלו נגרמו מחבלה ומכוונה תחילה ולכן לא יהיה מחובתו לתקנם על חשבונו.

תביעה נגד בעל הדירה שלא טיפל בליקויים

כאשר יש התחייבות מראש לתיקון ליקויים
בעל הדירה אינו יכול להתנער מאחריות לתיקונים אלו ולכן עליו יהיה לטפל בהם ובמידה ולא עשה כן הוא מסתכן בתביעה בבית משפט. השוכר יכול לתקן בכוחות עצמו את הליקויים ולקזז בהוצאות השכירות החודשית אך בו בזמן יכול להגיע למסקנה שאינו יכול להתגורר בדירה עוד ולעבור לדירה אחרת תוך ביטול חד צדדי של חוזה השכירות ותביעת פיצוי על עגמת נפש ומעבר הדירה.

גרימה לשוכר לעזוב בחוסר ברירה על ידי בעל הדירה על ידי כך שהוא מורח את השוכר במשך זמן רב ואינו מסכים לתקן ליקויים שאמנם לא בהכרח דחופים אך חשובים מאוד לצורך החיים בדירה יגרמו בסופו של דבר לשוכר לעזוב את הדירה ולאחר מכן לספוג את המכה הכלכלית אך דיירים אלו יכולים לתבוע את בעל הדירה על ידי הוכחה של שורה של צעדים שכולן הובילו בכוונה תחילה לעזיבתם.

כאשר ליקויים נגרמו במהלך תקופת השכירות
רוב המחלוקות והתביעות נגד משכירים ושוכרים מתרחשים בפרק זמן זה. תקופת השכירות יכולה לעתים להיות שנים רבות ובהם דברים רבים קורים ומאחר ואף אחד מהצדדים לא מעוניין לשלם את עלויות התיקון הם נגררים לבית משפט. ישנם מקרים בהם השוכר מחויב בכך ובאחרים שהמשכיר חייב בכך אך לא ניתן לקבוע את האופן בו בית המשפט יחליט וכל מקרה נבחן לגופו של עניין תוך הבאת ההוכחות הנדרשות מהצדדים.

כאשר המשכיר פודה את צ'ק הביטחון שהופקד
במקרים רבים עוד קודם לתביעה בבית משפט המשכיר מחליט באופן חד צדדי לחלט את צ'ק הביטחון לשכר דירה ולפדות את הכסף. דבר זה מותר רק כאשר יש הוכחות לכך שהשוכר הפר באופן בוטה ובכוונה תחילה את חוזה השכירות. במקרים בהם הצ'ק נפדה ללא הצדקה בית המשפט יפסוק לטובת השוכר ויחייב את בעל הדירה בהחזרת הכסף ובפיצוי על עגמת נפש.

בעל הדירה לא מאשר את הסיוד ופודה את הצ'ק זו כבר בעיה מורכבת בהרבה מאחר ומדובר בדבר שניתן לראות בצורות שונות. בעוד אחד בטוח שעשה את מלאכתו ועמד בהתחייבות האחר מנצל את דעתו האישית לגבות את צ'ק הפיקדון. תמיד ניתן וצריך לקבל את דעתו של בעל מקצוע ועדיף קודם לחתימה על החוזה שכירות אך במידה ויש מחלוקת בנושא ניתן לגבות רק חלק מהסכום בגובה עלות הסיוד ותו לא.

ככל שמשכילים לכתוב יותר דברים בחוזה השכירות, ככל שמגדירים בצורה טובה יותר את החובות והזכויות של כל צד כך הדברים עובדים יותר טוב מאוחר יותר גם כאשר הצדדים כועסים על האחר ומונעים מכעס ותסכול. – התייעצו עם עורך דין המתמחה במקרקעין כדי לקבל חוות דעת לפני חתימה על חוזה וחסכו לעצמכם עגמת נפש וייסורים רבים.

השאירו פרטים לפנייה לעורך דין המתמחה במקרקעין:

 
צריכים עזרה? התייעצו עם המומחים של Unadlan ונשמח לעזור! 
  

השאר תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

שטר חוב שכירות | ייעוץ השקעות נדל"ן | קניית דירה | חוזה שכירות | משכנתא  | משכנתא למסורבים | לפרסום באתר | יצירת קשר: 058-5678901[email protected]