ראשי / השקעות בנדלן / השקעות בחו"ל / מס רווחי הון: מה זה מס רווחי הון – מהו מס רווח הון על מכירת דירה?

מס רווחי הון: מה זה מס רווחי הון – מהו מס רווח הון על מכירת דירה?

    adimage

מס רווחי הון בישראל הנו מס שנקבע בפקודת המס והוא חל על רווחים שנצברו עם מכירת מניות, ניירות ערך, חברות, מוניטין ובעצם כל דבר שהכניס לנו כסף באופן פסיבי (שלא מיגיעה אישית). גובה מס רווחי הון נכון לשנת 2016 עומד על 25% לאחר שבשנת 2012 גובה המס הועלה מ20% ל25% על ידי ועדת טרכטנברג ועלינו לשלמו במלואו אלא אם כן יש לנו פטורים או הטבות כלשהן מסיבות שונות.

מס רווחי הון

סוגי הנכסים שמחויבים במס רווחי הון:

  • מניות / אופציות
  • ניירות ערך
  • קרנות נאמנות
  • פיקדונות בנקאיות
  • בעלות על חברה / פטנט רשום
  • בעלות על דירה בחו"ל
  • ועוד

כאשר ההגדרה בחוק היא "כל מוצר / עסק שמניב כסף שלא מעבודה בפועל. כלומר כל רווח גם אם הוא לא כתוב מפורשות באינטרנט או בספרים שהניב לכם כסף בצורה זו יהיה חייב בדיווח ובמסים למדינה. מסים הם עניין מעט מורכב וניתן לחשב מס רווחי הון בשני שיטות:

  1. חישוב לפי רווח נומינלי
  2. חישוב לפי רווח ריאלי – החישוב שמתבצע בפועל!

בשיטה הראשונה גובה המס נבחן בצורה ישירה ופשוטה ללא התייחסות להוצאות, אינפלציה במשק ועוד שפע של משתנים אחרים שמשפיעים על הרווח הנקי בפועל. בשיטה השנייה אנו מתייחסים לרווחים בצורה ריאלית יותר ומחשבים גם את האינפלציה ועלויות נוספות ועליהן מדווחים לתשלום מס רווחי הון. מאחר ואיננו רואי חשבון מומלץ לפנות לרואה חשבון שלכם ולשאול אותו איזה מבין השיטות מתאים ונדרש עבורכם במידה והרווחתם הון באופן פסיבי שמחייב במס רווחי הון.

כך לדוגמה במידה והיא לכם חברה שהכניסה לכם מידי חודש X כסף אך עבדתם כדי להרוויח כסף זה לא תדרשו לשלם מס רווחי הון אלא שיעורי מס אחרים. במידה והחלטתם למכור את אותה החברה שבה עבדתם והרווחתם מעצם מכירת החברה / העסק על המוניטין שהיא צברה הרי שעל המכירה עצמה יהיה עליכם לשלם מס רווחי הון מאחר ולא עבדתם לשם מכירת העסק ואילו פרות של ההשקעה שיהיו חייבים במס.

תשלום מס רווחי הון חייב להיעשות בתוך פרק זמן מסוים. כך, אם מכרתם נכס עליכם להגיש דו"ח על כך לפקיד השומה במס הכנסה (גם במקרים שיש הפסד) ויהיה עליכם לשלם מקדמה ולאחר מכן את מלוא המס שמוטל עליכם.

מס רווח הון על מכירת דירה

השקעה בדירה בישראל תחייב אתכם במגוון רחב של מסים אך אלו לא מסים שקשורים לרווחי הון אלא לחוק נפרד בפקודת המס שנקרא "חוק מיסוי מקרקעין" בו יש סוגים שונים של מיסוי על נכסים שונים כאשר הבולטים שבהם:

מסלולי מיסוי אלו נוחים מאוד לבעלי דירות למגורים שזוכים לפטורים שונים. בעלות על דירה מזכה בישראל מאוד משתלמת ופעמים רבות אף נטולה לחלוטין מחובת תשלום מס גם על הרווחים שהופקו ממנה למרות שלא מדובר בעבודה ממש אלא ברווח פסיבי. כך לדוגמה, רכישת דירה יחידה במחיר הנמוך מ-1,623,320 ש"ח תהיה פטורה ממס רכישה, מכירתה לאחר מכן תהיה אף היא פטורה ממס, השכרתה של נכס זה לשוכר שמשלם דמי שכירות של עד 5,010 לחודש אף היא תהיה פטורה ממס. כך שמדובר בתחום מורכב אך משתלם.

השאלה של רבים: דירה להשקעה בחו"ל חייבת לפי חוק מיסוי מקרקעין או מס רווחי הון? 

בעלות על דירה להשקעה באירופה או בארצות הברית תחויב לפי מס רווחי הון ולא לפי חוק מיסוי מקרקעין. על מחזיקי דירות בחו"ל לדווח לרשויות על כך במכירת הנכס ולשלם בדיוק כמו כל השקעה אחרת מס למדינה. הבעיה בתחום זה נובע בכך שאין למדינה את הכלים לעקוב מקרוב אחר עסקאות של ישראלים בחו"ל ובמידה והמשקיע מקבל את דמי השכירות והמכתבים למיניהם מהרשויות במדינות האחרות לחשבון שאינו בישראל אין ולא יהיה דרך למדינה לזהות פעילות זו. כך לדוגמה קניית דירה בברלין מחייבת החזקת חשבון בנק מקומי וכן כתובת לקבלת דואר ובעצם הכסף אינו נכנס לישראל ואין שום יכולת לגופי האכיפה לדרוש את ההון השחור שאינו ממוסה.

מסיבה זו רואים יותר ויותר ישראלים שבוחרים להשקיע במדינות אחרות בעיקר באירופה ולא בישראל למרות שבשורה התחתונה התשואה על ההשקעה תהיה די דומה במקרים מסוימים. יש הטוענים שחצי מבודפשט שייכת לבעלי דירות ישראלים שביצעו רכישות בעיר בימים בהם הדירות נמכרו בסכומים מגוחכים של 30,000$ ורבים זיהו פוטנציאל השקעה והשבחה הרחק מעיני רשויות המס בישראל.

הדרך היחידה של הרשויות לגלות על כך שנעשתה עסקה ויש לחייב במס רווחי הון היא כאשר אותו משקיע מוכר את הנכס ברווח ומכניס את ההון לחשבון הבנק הישראלי שלו. כמובן שגם כאן יש מורכבויות מאחר והישראלי יכול לטעון שרכש את הדירה במחיר גבוהה יותר מהסכום אשר שילם בפועל וכך בעצם בחישוב ריאלי יידרש לשלם פחות. אנו בכל אופן ממליצים לפנות לרואה חשבון ולבצע תכנו מס מסודר כך שתשלמו את הסכומים המינימליים גם מבלי להפר את החוק בישראל.

רוצה להשקיע בדירה בחו"ל? פנה אלינו ונשמח לעזור לך!

 
צריכים עזרה? התייעצו עם המומחים של Unadlan ונשמח לעזור! 
  

השאר תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

שטר חוב שכירות | ייעוץ השקעות נדל"ן | קניית דירה | חוזה שכירות | משכנתא  | משכנתא למסורבים | לפרסום באתר |יצירת קשר: 058-5678901[email protected]   
Uwebsite - אפיון אתרים | WEmanage - ניהול אתרים
מס רווחי הון: מה זה מס רווחי הון – מהו מס רווח הון על מכירת דירה?
5 (100%) 1