התייעצו איתנו:

ראשי / השקעות בנדלן / השקעה בדירות להשכרה / מיסוי נדל"ן: על אילו עסקאות יש לשלם מס על נדל"ן? – מיסים נדל"ן

מיסוי נדל"ן: על אילו עסקאות יש לשלם מס על נדל"ן? – מיסים נדל"ן

    adimage

מיסוי נדל"ן הנו נושא מורכב שמשתנה מאדם לאדם ומעסקה לעסקה. במאמר זה אנו ננסה לעשות מעט סדר תוך הצגת סוגי מיסוי מקרקעין ופירוט אודות החיוב לשלם אותם בהתאם לטיב העסקה וכמובן בהתאם למדרגות המס שנקבעות בחוק. מיסוי נדל"ן הנו מיסוי שנקבע ברמה מסוימת על פי יכולת כלכלית כך שככל שמשקיעים בגדול יותר כך משלמים יותר מסים.

מיסוי נדל"ן

מיסוי נדל"ן (מקרקעין) שונה ממסים אחרים מאחר ויש חוק ייחודי שמתייחס לעסקאות מקרקעין "חוק מיסוי מקרקעין" ובו מוגדרים השימושים בנכסים, זכאות להטבות מס, חובות מס ועוד שלל נושאים החשובים מאוד לאלו השוקלים רכישה ואו השקעה בנדל"ן. כאשר מדברים על מיסוי נדל"ן ניתן להתייחס למסים הבאים:

היכרות עם מסים אלו הכרחית בכדי לבחון כדאיות רכישה של נכס מקרקעין ביחס לרכישה עצמה וביחס לאלטרנטיבות השקעה שיכולות להיות רווחיות יותר במקרים רבים. מסים אלו אינם בהכרח אחידים ויהיו כאלו שיבצעו עסקת נדל"ן ולא ידרשו לשלם מאומה כמס לרשות המסים ואילו אחרים יידרשו לשלם הרבה מאוד כסף.

 
צריכים עזרה? התייעצו עם המומחים של Unadlan ונשמח לעזור! 
  

כדי להבין האם אתם צפויים לשלם מס נמוך או מס גבוה על הנדל"ן שאתם רוכשים ניתן לחלק את האוכלוסייה לכמה קטגוריות:

  • רוכשי נדל"ן למגורים (אישי)
  • משקיעים קטנים בנדל"ן (אישי)
  • חברות ויזמים (עסקי)

בעוד הקבוצע הראשונה זוכה בעסקאות רבות לפטור מלא ממס רכישה ומס שבח ובעצם אינם משלמים מס כלל למדינה. בקבוצה השניה ישלמו מס רכישה ומס שבח אך לא ישלמו בהכרח מס על שכר דירה מאחר ויש מסלולי פטור עד לגובה מסוים (מתאים בעיקר לבעלי דירה אחת להשקעה) בקבוצה השלישית כבר משלמים את מלוא המסים כולל מע"מ במקרים רבות מאחר ורכישת קרקע מחברה או מכירת נכסי נדל"ן לעסקים מחייבות במיסוי גם של מע"מ.

מסים נדל"ן – הסבר על סוגי מס על נדל"ן:

כעת שהבנו שיש מספר סוגי מס על נדל"ן ביכולתנו לצלול מעט פנימה בניסיון להבין מה המשמעות של כל סוג מס על נדל"ן אומר ואיך קובעים את החובה לשלמו:

מס ערך מוסף (מע"מ)

מע"מ משולם בעסקאות בין חברות שמחויבות בכך. לדוגמה, כאשר חברה יזמית רוכשת קרקע מחברה אחרת עליה להוסיף מע"מ על העסקה וכאשר אותה החברה מחליטה על שיווק נכסים אלו ומכירתם לחברות אחרות עליה פעם נוספת לשלם את גובה המע"מ שהתקבל מעצם ההעסקה. ישנם מקרים ייחודיים בהם יש שותפים בפרויקט וצד אחד משלם מע"מ כאשר הצד האחר אינו מחויב בכך. לדוגמה, ניתן לקחת עסקת קומבינציה על קרקע כאשר חברה בע"מ שותפה עם אדם פרטי בפרויקט ובעוד החברה תשלם מע"מ האדם הפרטי יהיה פטור מכך.

כלומר, בעסקת נדל"ן רגילה בין בני אדם פרטיים אין צורך לחשב את המע"מ כמס וניתן להמשיך הלאה לסעיפי המס הבאים:

מס רכישה

מס רכישה כשמו כן הוא, מס על עצם הרכישה של הדירה. אחת למספר שנים נקבעות מדרגות מס רכישה עדכניות ובהם מוגדרים רמות המס השונות שמוטלות על רוכשי דירה ראשונה, רוכשי דירה שניה, משקיעים וכן הלאה.. נכון לשנת 2017 בעסקאות נדל"ן המשמשות למגורים ונקנות בפחות מסכום של 1,623,320 ש"ח יש פטור מלא ממס רכישה. במידה ומדובר בעסקה הגבוהה מסכום זה יהיה על רוכש הדירה לשלם מס רכישה לפי מדרגת המס הבאה על החלק היחסי שאינו פטור ממס רכישה.

במידה ומדובר דירה שניה שנרכשת למטרת השקעה. כלומר, אתם לא צפויים להתגורר בה שהרי יש לכם כבר דירה למגורים אתם כבר לא זכאים להטבה זו ולכן תידרשו לשלם מס רכישה גבוהה של משקיעים בגובה 8%-10% מגובה העסקה בהתאם לעדכון מדרגות המס בשנת 2015. המשמעות היא שעסקה שמטרתה השקעה הופכת לפחות כדאית במקרים מסוימים אך לא רק ברמת מס רכישה.

מס על שכר דירה

כאשר קונים דירה שניה להשקעה לרוב הייעוד שלה להשכרה. בישראל יש שלושה מסלולי מיסוי על מקרקעין להשכרה כאשר הבחירה נתונה לידי החייב. בעוד נכון לשנת 2017 במידה והרווחתם פחות מסכום של 5,010 ש"ח מידי חודש כדאי לכם לבחור במסלול הפטור ממס – לא תידרשו לשלם על כך דבר, במידה ויש לכם מספר דירות עליכם יהיה לבחור בין שני מסלולי מס אחרים:

  • מס שולי על הרווח בהתאם להכנסתכם
  • מס בגובה 10% מהשקל הראשון.

כמובן שהבחירה תיעשה על פי שיקולים שמשנים בין אדם לאדם. לרוב כאשר יש יותר מדירה אחת להשקעה אין ברירה אלא לשלם את המס בגובה 10% מהשקל הראשון מאחר ובמידה ומשקללים את המס שולי של משקיעים לרוב נקבל רף הכנסה גבוהה ומשכך מס ההכנסה יהיה גבוהה מידי ולא משתלם.

כאשר מדובר בחברה המשכירה שטחים וחללים לחברות אחרות הרי שגם על שכר הדירה יהיה מיסוי אחר וחובת מע"מ כנהוג בעולם העסקי שהנו שונה מאוד מהעולם של עסקאות מקרקעין פרטיות.

מס שבח

המס האחרון שנדרש לשלם יהיה מס שבח. מס שבח הנו מס שמחושב על סמך הרווח הנקי מהעסקה, כלומר, נחשב את עליית ערך הנכס ואת גודל ההשבחה של הנכס עם השנים ונחסיר את עלויות הפחת, הטיפולים, תחזוקה, שיפוצים ועוד ועל הרווח הנקי נדרש לשלם 25% מס הכנסה.

כמו במס רכישה, גם במס שבח יש הטבה לבעלי דירה יחידה – דירה מזכה שמשמשת למגורים בלבד והם לא יידרשו לשלם מס שבח במועד מכירת הנכס שבבעלותם וזאת כאמור מאחר ויש הבנה שעליהם להמשיך לדירה הבאה ואו להשתמש בכסף לכיסוי חובות ואדם אינו מוכר את דירתו היחידה סתם כך.

מה הם המורכבויות במיסוי נדל"ן?

ישנם מורכבויות בשנואי מיסוי נדל"ן כאשר אנו נכנסים למקומות שהם פחות נורמטיבים כדוגמת עסקאות על קרקעות חקלאיות, משקים חקלאים, עסקאות קומבינציה ושלל מקרים שייחודיים בשוק הנדל"ן הפרטי כדוגמת:

  • דירה במתנה – מה גובה המס על דירה שהתקבלה ללא תמורה?
  • דירה בירושה – מה גובה המס על דירה שהתקבלה בירושה?
  • עולים חדשים – אילו תנאים יש לעולים חדשים לפני ואחרי העליה?
  • תושבי חוץ – מה גובה מס רכישה לתושב חוץ שקונה דירה בישראל?
  • דירה המושכרת לעסק – מה קורה כאשר דירת מגורים שימשה לעסק?
  • ועוד..

ישנם מקרים רבים בהם מדרגות המס משתנות ומתעדכנות בהתאם למצב רוכש הנכס. ישנם מקרים בהם פטור ממס מבוטל בעקבות שימושים חורגים, ישנם מקרים בהם לא ברור אם ניתן להחשיב את העברת הבעלות כעסקת מקרקעין, וכמובן מקרים מורכבים כדוגמת השקעה בדירה יחידה של תושב חוץ..

כל מקרה נבחן על בסיס הפרמטרים הבאים:

  • מצב הרוכש: תושב / לא תושב / עשיר / עני..
  • טיב העסקה: מגורים / השקעה / מתנה / ירושה.
  • ערך העסקה: מתחת לסכום הפטור / מעל סכום הפטור.
  • שימוש בנכס: שימוש למגורים / שימוש לעסקים.

במידה ואתם שוקלים רכישת נכס מקרקעין ואו מבקשים להשקיע בנכסי נדל"ן בישראל עליכם להתייעץ עם עורך דין ולבחון את גובה המס המצרפי שתשלמו בסופו של דבר כדי לבחון את הכדאיות בעסקה עבורכם. במידה ויש לכם שאלות אתם מוזמנים לפנות אלינו בטופס זה:

 
צריכים עזרה? התייעצו עם המומחים של Unadlan ונשמח לעזור! 
  

השאר תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

שטר חוב שכירות | ייעוץ השקעות נדל"ן | קניית דירה | חוזה שכירות | משכנתא  | משכנתא למסורבים | לפרסום באתר |יצירת קשר: 058-5678901[email protected]   
Uwebsite - אפיון אתרים
מיסוי נדל"ן: על אילו עסקאות יש לשלם מס על נדל"ן? – מיסים נדל"ן
5 (100%) 2