התייעצו איתנו:

ראשי / מיסוי מקרקעין / מה מדווחים לרשות המסים במכירת דירה שהתקבלה בירושה או במתנה?

מה מדווחים לרשות המסים במכירת דירה שהתקבלה בירושה או במתנה?

    adimage

רבים שואלים מה מדווחים לרשות המסים במכירת דירה שהתקבלה במתנה או בירושה או במגוון רחב של מקרים נוספים שאינם אותם מקרים רגילים? התשובה כמובן מעט מורכבת ועליה אנו ננסה לענות בצורה המיטבית במאמר זה. כדי לענות בצורה טובה ככל האפשר נחלק את התוכן לקטגוריות:

  1. המקרים הרגילים:
    • מכירת דירה ראשונה
    • מכירת דירה שניה
  2. המקרים המיוחדים:
    • דירה בירושה: מכירת דירה שהתקבלה בירושה.
    • דירה במתנה: מכירת דירה שהתקבלה במתנה / ללא תמורה.
    • מכירת דירה בדמי מפתח.

כפי שניתן לראות באופן ברור מהחלוקה לקטגוריות יש סוגים שונים של עסקאות שמחויבים במיסוי שונה. הסיבה שחילקנו את המסים לשני קטגוריות הן מאחר והקטגוריה הראשונה מתייחסת אך ורק למוכר הנכס ואין לנו שום עניין באף אדם אחר ואילו בקטגוריה השנייה יש משמעות לנותן המתנה או רוכש הדירה על גובה המס שתשלמו ולכן אלו מקרים מורכבים יותר!:

מה מדווחים לרשות המסים ואיך זה משפיע על גובה המס?:

כידוע, בכל עסקת מכירה של מקרקעין עלינו לדווח על כך לרשות המסים. לרוב הדיווח נעשה על ידי עורכי הדין של הצד המוכר מבלי שעליו לעשות פעולה נוספת מצידו. עורך הדין מחויב לשאול אתכם שאלות שונות ועל בסיס תשובות אלו יקבע גובה המס שאותו אתם תדרשו לשלם. אז בואו נתחיל:

 
צריכים עזרה? התייעצו עם המומחים של Unadlan ונשמח לעזור! 
  

המקרים הרגילים:

מכירת דירה ראשונה

מכירת דירה יחידה תהיה פטורה ממס שבח כל עוד שימשה למגורים! (קראו עוד על: השכרת דירה לעסק) ומאחר ורק אתם נבדקים במקרים אלו הרי שאין משמעות רבה לעניין ולרוב ומדובר בהליך פשוט מאוד בו אתם מצהירים שזוהי לכם הדירה היחידה ושהנכס שימש למגורים בלבד ולכן לא תידרשו לשלם מס שבח. כמו כן, במידה ואתם משפרי דיור ועוברים לדירה אחרת ומוכרים את הדירה בתוך פחות משנה וחצי תהיו פטורים גם ממס רכישה על הדירה החדשה.

מכירת דירה שנייה

מכירת דירה שנייה, כלומר דירה להשקעה בה לא התגוררתם בפועל כבר מחייבת אתכם במס שבח. מס יחסי על ההשבחה של הנכס מהרגע בו הוא הפך לדירה שנייה ועד למועד המכירה. גובה המס יהיה 25% ללא הקשר למכירה קודמת כפי שהיה נהוג בעבר.

המקרים המיוחדים:

מכירת דירה שהתקבלה בירושה

מכירת דירה שהתקבלה בירושה כבר מורכבת יותר מאחר ואנו לא הרווחנו מהשבחתה אלא רק במותו של המוריש קיבלנו את הדירה כולה כחבילה אחת. ולמרות זאת אופן חישוב המס יהיה בהתאם לחובותיו של הנפטר. כלומר, במידה והנפטר החזיק בדירה אחת בלבד הרי שהוא היה פטור ממס שבח אילו היה מוכר את הנכס ומסיבה זו גם אתם תהיו פטורים ממכירת הנכס במידה ותמכרו אותה באופן מידי. במידה ואין לכם דירה וזוהי לכם דירה יחידה גם בעתיד לא תידרשו לשלם עליה מס שבח. אך במידה ויש לכם דירה משלכם וזו תהיה דירה שנייה עבורכם ואותה תשכירו לאחרים יהיה עליכם לשלם מס שבח במכירתה בהתאם לגובה ההשבחה מיום קבלתה ועד למכירתה. כלומר, חוב מס שבח יהיה כאילו רכשתם את הדירה במועד קבלת הירושה.

מכירת דירה שהתקבלה במתנה / מכירת דירה שהתקבלה ללא תמורה

מכירת דירה שהתקבלה במתנה או ללא תמורה כבר תהיה מורכבת יותר מאחר ויש משמעות למועד המכירה. כדי למנוע קומבינות על רשויות המס בהם אדם מעביר דירה במתנה ומיד לאחר מכן מוכר את הנכס לאדם אחר וכך אינו משלם מס נקבעו תקופות צינון שונות שמשפיעות על גובה המס שעל המקבל לשלם. אמנם אין מיסוי על מתנות מקרקעין אך במידה והנכס נמכר בתוף פרק זמןמיום קבלתה יהיה המוכר חייב במס שבח כדירה להשקעה.

הסיבה שיש משמעות לתקופת הצינון היא בעובדה שיש שוני בין מתנה שמועברת מאב לבן או מאדם אחד לאחר. יתרה מזאת יש משמעות למגורים בנכס בתקופה האמורה וזאת כדי להוכיח שלא מדובר בעסקה לחיסכון במס. כך אם מקבל הדירה במתנה התגורר בדירה, תקופת הצינון תעמוד על 3 שנים. ואם לא התגורר בדירה שהתקבלה, תקופת הצינון תעמוד על 4 שנים. כמובן שתקופת צינון זו תשפיע אך ורק במידה והמקבל אינו בעל דירה וזוהי לו דירה יחידה ומזכה כמופיע בחוק. זאת מאחר ובמידה ויש לו כבר דירה, מכירתה גם לאחר 4 שנים תהיה מחייבת במס שבח כפי שהיה חייב לשלם נותן המתנה.

מכירת דירה בדמי מפתח

מכירת דירה בדמי מפתח הנו נושא מעניין במיוחד. ויש הבדל בין מוכר הזכויות לשכירות מוגנת לבין מוכר הדירה עצמה שמושכרת בדמי מפתח

מכירת הבעלות על הדירה שמושכרת בדמי מפתח

מאחר ובפועל נעשית מכירה של הנכס הרי שיש עסקת מקרקעין בפועל. על המוכר לשלם מס שבח לפי מספר הדירות שברשותו (דירה ראשונה או שנייה) אך במידה והמכירה נעשית לשוכר המוגן שכבר מתגורר בנכס הרי שזהו מקרה מיוחד ובו אנו נוריד מהסכום אותו שילם השוכר על הנכס את גובה דמי המפתח ששילם בכניסה לדירה עצמה וזאת מאחר ומדובר בנושא בו שוכרים רבים לא נדרשים לשלם כדי לא לשלם מס על דמי המפתח יהיה צורך בהבאת אישורים על כך.

מכירת הזכויות לשכירות מוגנת

מאחר ומוכר הזכויות מעולם לא החזיק בנכס בפועל ובעצם אין פה עסקת מקרקעין כלל. אלא עסקה שמחויבת במס על רווחי הון על נכסים אך כל עוד הנכס שימש למגורים בלבד יהיה פטור גם על מס זה בדומה לפטור על דירה יחידה ומזכה.

אז מה מדווחים לרשות המסים?

בכל עסקת מקרקעין חשוב מאוד לבדוק היטב את גובה המס שתידרשו לשלם עוד קודם לדיווח וזאת כדי שתוכלו לבחון חלופות שונות שאולי ייתכנו במצבכם וכדי שתדעו מה הן זכויותיכם וחובותיכם. אין לנו בחירה על מה מדווחים לרשות המסים וזאת מאחר והחוב מחייב זאת אך במידה ונערכים בזמן ניתן במקרים מסוימים מאוד לעשות פעולות בצורה שונה כדי לשנות את גובה המס שנדרש לשלם.

 
צריכים עזרה? התייעצו עם המומחים של Unadlan ונשמח לעזור! 
  

השאר תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

שטר חוב שכירות | ייעוץ השקעות נדל"ן | קניית דירה | חוזה שכירות | משכנתא  | משכנתא למסורבים | לפרסום באתר |יצירת קשר: 058-5678901[email protected]   
Uwebsite - אפיון אתרים
מה מדווחים לרשות המסים במכירת דירה שהתקבלה בירושה או במתנה?
5 (100%) 1