התייעצו איתנו:

ראשי / השקעות בנדלן / השקעה בשטח / מגרשים לבניה עצמית: איך מחפשים מגרש לבניה עצמית ומידית?

מגרשים לבניה עצמית: איך מחפשים מגרש לבניה עצמית ומידית?

    adimage

בישראל יש מורכבות באיתור מגרשים לבניה עצמית. הקושי לאיתור מגרשים בשלים לבניה מידית חריפה אף יותר במרכז הארץ וזאת מאחר ויש מעט מאוד קרקעות בבעלות פרטית. כאשר, יתר הקרקעות נמצאות בבעלות המדינה שמעודדת דווקא בניה רוויה שמאפשרת מענה טוב יותר על הביקושים בטווח הארוך..

מגרשים לבניה עצמית

כאשר מדברים על מגרשים לבניה עצמית, יש לחלק את התחום ל-2 סוגי הקרקעות המוצעות לשוק החופשי:

  1. מגרשים לבניה עצמית ממוכר פרטי.
  2. מגרשים לבניה עצמית מהמדינה.

חלוקה זאת חיונית מאחר ויש הבדלים מהותיים בין העסקאות הללו. כך לדוגמה, עסקה פרטית תיעשה על בסיס "מכירה" לעומת זאת עסקה מול המדינה תיעשה על בסיס "חכירה" ויש לכך השלכות שונות. יתרה מכך, כאשר רוכשים קרקע מאדם פרטי, עליכם לבצע סדרה ארוכה של בדיקות לאימות הבעלים והמוצג לכם. לעומת זאת, כאשר רוכשים מהמדינה התנאים ברורים יותר ויש לרוב התחייבויות שונות לפיתוח תשתיות לצד עלויות ברורות מלכתחילה לצורך חישוב עלות הקרקע.

 
צריכים עזרה? התייעצו עם המומחים של Unadlan ונשמח לעזור! 
  

איך מחפשים מגרש לבניה עצמית ומידית?

אתם כנראה חולמים על תהליך זה כבר לא מעט שנים, הרגע בו ניתן לעבור מדירה קטנה ומצומקת לבית פרטי מוקף גינה הנו אירוע מכונן ודרמטי. בדומה לתהליך קניית דירה, יש לחלק את תהליך איתור מגרש לשלבים וזאת כדי למנוע את כל הטעויות היקרות בדרך..

שלבים בחיפוש אחר קרקע לבניה:

  1. בחירת סביבה לחיפוש קרקע.
  2. הגדרת תקציב לרכישת קרקע.
  3. השגת מימון לרכישת קרקע.
  4. זיהוי קרקעות אפשריות לרכישה.
  5. אבחון ובדיקה של קרקע מתאימה.
  6. רכישה של הקרקע בפועל..

אנו נעבור כעת על השלבים אחד אחד:

1. בחירת סביבה לחיפוש קרקע:

כידוע, נדל"ן מבוסס על מיקום. יש משמעות כפולה למיקום בו אתם רוצים לבנות את ביתכם. משמעות ראשונה, מחיר הקרקע שברצונכם לרכוש. משמעות שנייה, היצע הקרקעות למכירה באזור המבוקש. לכן, בשלב ראשון עלינו לזהות את הסביבה בה אנו רוצים לבנות את הבית העתידי.

רוב רוכשי הקרקעות יעשו זאת בקרבה מסוימת למקום עבודתם ואו בקרבה מסוימת לבני משפחתם. אך יש בעיה, באזורים רבים ברחבי הארץ אין די היצע של קרקעות ובמידה ויש קרקעות למכירה, הן מועטות ויקרות במיוחד. כיום, כדי לקבות קרקע לבניה של בית, על הרוכשים להתפשר מעט ולבחור להתגורר בנגב, בגליל ובגולן במגוון רחב של הרחבות במושבים ואו להיפרד מסכומי עתק ברכישת קרקע במרכז הארץ.

2. הגדרת תקציב לרכישת קרקע:

כאשר קונים קרקע לבניה מידית, אנו בפועל משלמים על שלושה מרכיבים עיקריים:

  1. מחיר מבוקש על הקרקע במצבה הנוכחי.
  2. היטל פיתוח שיש לשלם לרשות המקומית.
  3. היטל השבחה שיש לשלם לרשות המקומית.

לפעמים נשלם על הכל יחד לאחר שבעלי הקרקע כבר שילם את ההיטלים והכין את ההיתרים לבניה, לפעמים נשלם על כל אחד מהפרמטרים הללו בנפרד, בהתאם למצב הקרקע ביום הרכישה. יש לקחת בחשבון שכלל שהקרקע קרובה יותר לבניה מידית, ערכה עולה והמחיר המבוקש על הקרקע צפוי להיות גבוהה יותר. במקרים מסוימים ניתן ליהנות ממסלולי רכישה ייחודיים וזאת כאשר רוכשים קרקע לבית במסגרת בנה ביתך ואו במיקומים בהם יש למדינה אינטרס ליישב.

לא משנה היכן תבחרו לגור, אתם צריכים לבחון את ערכי הקרקעות הממוצעים ולבנות תקציב לרכישת הקרקע ולבניית הבית. כלומר, עליכם לחשב מראש כמה צפוי לעלות לכם להשלים את בניית הבית ולהקצות סכום ידוע מראש לשם רכישת הקרקע.

3. השגת מימון לרכישת קרקע:

רוב רוכשי הקרקעות עושים זאת בעזרת מימון חיצוני. קרקע זולה לאחר השבחה ופיתוח בישראל תעלה מעל 500,000 ש"ח וזאת גם במיקומים בהם הקרקע מוענקת בחינם (הוצאות נלוות משמעותיות מאוד לפיתוח והשבחה). מעבר לכך יש את עלויות הבניה, מה שמותיר אותנו עם תקציב מוגבל ביד..

לאחר שהגדרנו את התקציב הראוי לבניית הבית ולרכישת הקרקע. ביכולתנו לפעול ב-3 אופנים:

  1. לקנות קרקע לבניה בהון עצמי קיים.
  2. לשלב הון עצמי קיים עם הלוואה לקניית קרקע.
  3. לקחת משכנתא לרכישת קרקע ובית מההתחלה.

במידה וההון העצמי שלכם מוגבל, הרי שתידרשו לקחת הלוואת משכנתא לבניית בית. יש לבדוק מול הבנקים ומול יועצי משכנתאות איך הכי משתלם לקחת את ההלוואה. האם לקחת הלוואת משכנתא אחת מראש, ואו האם לקחת הלוואת משכנתא לקרקע ורק לאחר מכן הלוואת משכנתא לבניית הבית כאשר מתקבלים כל האישורים וניתן להתחיל לעבוד בשטח..

4. זיהוי קרקעות אפשריות לרכישה:

מזל טוב. יש לכם את הכסף לקניית קרקע!!! כעת עליכם לבדוק אילו קרקעות מוצעות למכירה באזור המבוקש על ידכם ולבחור את זו המתאימה ביותר לצרכים שלכם. כטיבם של קרקעות, הן לא בהכרח מרובעות ואו ישרות. יש קרקעות בזוויות שונות, במדידות שונות ועל מצע קרקע שונה. ערך הקרקע נגזר בין היתר על בסיס המורכבות לבנות עליה את הבית המבוקש על ידכם.

קרקע מתאימה לרכישה צריכה להיות כזו שעונה על כל המבוקש על ידכם, הקרקע צריכה להיות בגודל הנכון, בצורה הנכונה ועם זכויות הבניה שיאפשרו לכם לבנות בית בדיוק כפי שאתם רוצים. לא תמיד נמצא קרקע שעונה על כל שאיפותינו אך בהחלט ניתן לעתים קרובות להתקרב עד מאוד לחלקת קרקע שאכן צפויה לשרת את כל חלומותינו..

5. אבחון ובדיקה של קרקע מתאימה:

כאשר מזהים קרקע שנראית כמתאימה למידות שלנו ולתקציב שבידינו, מומלץ לשכור שמאי מקרקעין ובוחן קרקע שיבצעו בדיקות שאמנם יעלו לכם כמה אלפי שקלים אך יוכלו לשקף את ערך הקרקע בצורה טובה. הם יוכלו לאשש את הבנתנו ולהציג לכם את ערך הקרקע הראלית על סמך מגבלות הקרקע ועלויות הבניה הנגזרות מכך.

במידה ופועלים נכון, הרי שעסקת הרכישה ואו החכירה של הקרקע אינם מורכבים במיוחד. אך, הצטיידות באנשי מקצוע תהיה הכרחית וזאת מאחר ואנו רוכשים קרקע ואיננו תמיד יודעים מה ערכה האמיתי מאחר ורוב הקרקעות נראות זהות זו לזו אך זכויות הבניה בהן שונות מסיבות מגוונות ויש להכיר בכך שבשונה מקניית דירה, בקרקע לא רואים את השווי של הנכס בעיניים.

6. רכישה של הקרקע בפועל:

רכישת קרקעות דומה מאוד לרכישת דירות. יש צורך להיעזר בעורך דין מקרקעין מנוסה שמכיר את התחום היטב. עורך דין זהה יהיה אמון לבצע את הפעולות הבאות:

  1. אימות פרטי המוכרים ובעלות על הקרקע.
  2. מעבר על חוזה מכר והתנהלות מול הצד השני.
  3. ניהול ומעקב אחר רישום הערת אזהרה.
  4. ניהול ומעקב רישום העברת בעלות על הקרקע.
  5. השלמת רישומים ברשויות המקומיות.

במידה ושכרתם עורך דין טוב, הוא ינהל לכם את כלל הפרטים החשובים וידאג לכך שכספכם בטוח ומוגן עד למועד העברת הבעלות של הקרקע על שמכם. תפקידו של עורך הדין להגן עליכם ולבדוק בכל שלב ושלב שאכן הכל תקין ושניתן לראות ברישומי נסח טאבו את הבעלות המתעדכנת כך שלבסוף העסקה מושלמת בהצלחה יתרה.

לסיכום,

חיפוש מגרשים לבניה עצמית אורך לא מעט זמן ויש להתאזר בסבלנות רבה ככל הניתן. כאשר עוסקים בקרקעות ובנדל"ן בכלל, לחיפזון ולפזיזות יש מחיר גבוהה במיוחד. לכן, מומלץ לפעול לאט ובזהירות ולקבל ליווי של אנשי מקצוע שליוו עסקאות מסוגים אלו בעבר. כך, ניתן להבטיח בעד תמורה שולית ביחס לנכס הסופי שיהיו אפס טעויות ואפס הזדמנויות להונאה ונוכלות מכל סוג שהוא.

רוצים ליווי מקצועי בחיפוש מגרשים לבניה עצמית? השאירו פרטים ונשמח לעזור לכם:

 
צריכים עזרה? התייעצו עם המומחים של Unadlan ונשמח לעזור! 
  

השאר תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

שטר חוב שכירות | ייעוץ השקעות נדל"ן | קניית דירה | חוזה שכירות | משכנתא  | משכנתא למסורבים | לפרסום באתר |יצירת קשר: 058-5678901[email protected]   
Uwebsite - אפיון אתרים
מגרשים לבניה עצמית: איך מחפשים מגרש לבניה עצמית ומידית?
5 (100%) 1