ראשי / השקעות בנדלן / השקעה בשטח / זכות לדירה: האם קרקע חקלאית היא השקעה טובה?

זכות לדירה: האם קרקע חקלאית היא השקעה טובה?

זכות לדירה היא אולי אחת החלומות החשובים ביותר אצל כל זוג צעיר במדינת ישראל. זכות לדירה היא זכות הרשומה על שמכם בנסח טאבו ברשם המקרקעין אך מהי אותה זכות לדירה אשר מציעים לנו משווקי קרקעות חקלאיות? האם היא אכן משתלמת להשקעה או שמה מדובר באשליה מתוקה שלא בהכרח תתגשם?

כדי לבחון את הנושא חשוב להתייחס אל זכות לדירה בצורה דומה לכל השקעה אחרת. אלינו לבחון את ההיתכנות הכלכלית להפיק רווחים מההשקעה לא רק ביחס לזמן אלא גם ביחס לאפיקי השקעה נוספים שעומדים לרשותנו בשוק ההון ובענף הנדל"ן בפרט. במאמר זה נסקור את היתרונות והחסרונות בהשקעה בקרקע חקלאית בכוונה לקבלת זכות לדירה:

האם קניית זכות לדירה בקרקע חקלאית אכן השקעה טובה?

בקצרה: אין תשובה חד משמעית לנושא.
באריכות: מדובר בהשקעה שיכולה אף להיחשב כסולידית ובטוחה בתנאים מסוימים אך כל מקרה נבחן לגופו. ולמרות זאת כאשר בוחנים את משווקי הקרקעות בישראל אי אפשר שלא לשים את הלב לכך שיש חברות שמשווקות קרקעות בעלות היתכנות נמוכה עד לכדי בלתי קיימת להפשרה בעתיד. קרקעות בהם ההסתברות לקבלת היתרי הבנייה לא קיימים יכולים להיחשב כהימור וכשימת ההון על קרן הצבי.

 
צריכים עזרה? התייעצו עם המומחים של Unadlan ונשמח לעזור! 
  

אחת הדרכים הטובות ביותר לבחון את הנושא היא בשימוש בהיגיון הפשוט. במקרים רבות מספיק להסתכל על השטח המוצע על גבי המפה כדי להבין האם מדובר בהשקעה שתישא פרות בשנים הקרובות:

איך מזהים קרקע שיש בה סיכוי לשינוי ייעוד לבנייה?

נבצע בחינה פשוטה בה אנו בודקים מהו המרחק של הקרקע החקלאית מהעיר הגדולה. ונחפש אזורים שנופלים בין חדרה לגדרה שיכולים להיחשב בקלות כאזורים בעלי ביקוש קשיח ומחירי נדל"ן גבוהים יותר דבר שהופך את האפשרות להפשרת קרקע חקלאית לכדאית ומשתלמת ליזמים רבים שיעודדו ויעזרו לבעלי הקרקע בתהליך ההפשרה.

כדי לבחון את הנושא לעומק יש לעשות את הצעדים הבאים:

  1. לגשת לתכניות המתאר של העיר ולבחון את העדכון האחרון (מאפשר הבנה מעמיקה יותר).
  2. לגשת ולבחון את רישומי השטח (ישנם שטחים לשימור שלא יופשרו)
  3. לגשת לדבר עם מהנד העיר / אנשי עשייה שמכירים את הנפשות הפועלות.
  4. לגשת להתייעץ עם מומחי נדל"ן לא מעורבים שמבינים האם יש פוטנציאל בקרקע.
  5. לגשת לארגוני הירוקים ולהבין האם יש הסתייגויות מצידם לבנייה על הקרקע.
  6. לבחון איזה חברה מנהלת את שיווק הקרקע והאם היא מחזיקה בקרקעות שהופשרו בעבר.
  7. לבדוק שהקרקע מספיק גדולה כדי שיהיה כדאי להניע את הפשרת הקרקע (כדאיות ליזמים).

במקומות בהם יש מדובר באדמה ליד הים או במקומות שהקרקע החקלאית צמודה לעיר קיימת ומזה שנים לא עודכנו תכניות מתאר בהחלט יכולים להיות הזדמנויות נהדרות בהם כדאי להשקיע מאחר ובמוקדם או במאוחר ידרשו להפשיר קרקעות כדי לספק מקום להתרחבות העיר וככל שההיתכנות לכך עולה כך מחירי הקרקע יאמירו בהתאם.

כמה זמן לוקח לבצע שינוי ייעוד קרקע חקלאית?

אין תשובה מדויקת ובכל מקום ההתנהלות שונה אך במקרים האופטימיים מדובר ב5-15 שנים להפשרת הקרקע וכמה שנים נוספות לקבלת היתרי בנייה מלאים. מאחר והיו מקרים מעולם ואכן הופשרו קרקעות אכן ניתן לראות השקעות בקרקעות חקלאיות באופן חיובי אך באותה מידה היו מקומות בהם שיווקו קרקעות לרבים באזור פרדס חנה שלא יופשרו בעשורים הקרובים דבר שמשאיר את הקונים עם שטח חסר משמעות.

ישנם מקרים בהם ההיתכנות גבוהה והחברה המנהלת את שיווק הקרקע אכן עומדת מאחורי הרוכשים ובמקרים כאלו יש מנוע שדוחף את הפרויקט מול הרשויות ו"דואג" שאכן הקרקע תופשר ובמקרים אלו הרוכשים נהנים מתמורה בסופו של דבר. במקרים מסוימים מדובר באסופת קונים שלא נהנית מגב חזק ולכן אין מי שידחוף את הפרויקט דבר שמשאיר את הקונים ללא גב חזק ותלויים לגמרי במזל דבר שכמובן מאריך משמעותית את תקופת ההפשרה.

מי הם המשקיעים הבולטים בקרקעות חקלאיות?

זכות לדירה בקרקע חקלאית יכולה להיחשב כהשקעה קטנה בנדל"ן אבל באופן אירוני תמהיל המשקיעים מצביע על כך שמדובר בעיקר במהמרים ובחולמים. משקיעים גדולים ובינוניים מתרחקים מהשקעות נדל"ן מאחר ורב הנסתר על הגלוי, חוסר הרגשת השליטה שיש למשקיעים על קרקע חקלאית מרחיקה אותם לקניית דירות להשכרה, השקעה בבורסה, השתתפות בקבוצות רכישה ובאפיקי השקעה סולידיים אחרים.

החלום ל"זכות לדירה" מושך דווקא את מעוטי היכולת. אלו שאינם יכולים לרכוש דירה לעצמם גם בעוד שנים רבות אך מוכנים להמר על כך שאולי, רק אולי בעתיד יופשר הקרקע והם ייהנו מדירת החלומות. אך לרוב המציאות טופחת על פניהם עם תכניות מתאר עדכניות שאינם בהכרח כוללות את השטח בה רכשו קרקע אף על פי שהיא קרובה לשכונת מגורים קיימת.

כמעט ארבעה מיליארד שקל הושקעו בשנים האחרונות בענף הקרקעות החקלאיות ומאחר ומדובר במשקיעים צעירים מאוד שאינם מגיעים עם רקע מתאים הם מדלגים על שלבי בדיקה חיוניים לפני שהם שמים כספם בהקפאה למשך שנים רבות. כסף שנדרש להם לצורך קיומם כך שקשה לקרוא לזה השקעה וניתן בזהירות להגיד שבמקרים רבות זהו הימור ותו לא.

מצאתי קרקע חקלאית. האם התשואה משתלמת?

ללא ספק במידה והקרקע החקלאית תופשר ניתן יהיה ליהנות מתשואה שיכולה לעתים להגיע גם ל400%. יתרה מזאת במקרים רבים ברגע שעולים שלב בתהליך ההפשרה ניתן למכור את הזכות לדירה לאדם אחר בסכום גבוהה יותר ולצאת עם רווח על הנייר. התשואה המתקבלת תהיה שונה מאדם לאדם ומקרקע לקרקע בהתאם לשנים עד למכירת הזכויות כך שלא ניתן לקבוע בוודאות שמדובר אצל כל אדם בהשקעה המניבה ביותר.

במידה וממשיכים הלאה לאורך התהליך כולו:

אמנם השקעתם כסף ויש בידכם "זכויות לדירה" אבל חשוב לזכור, מדובר רק בזכות לדירה ולא בדירה עצמה. כלומר יהיה עליכם להשקיע כסף רב במסים ובהיטלים שונים שיכולים לפגום במעט בטעם הטוב של העסקה:

מאחר והשטח כולו מיועד למגורים ומחולקת לתתי חלקות האחד בצמוד לשני יש לקחת בחשבון שבשכונה החדשה שתקום בוודאי בעוד שנים לא רבים ידרשו שטחים ציבוריים לכבישים, מוסדות חינוך, מוסדות דת, שירותי רפואה ובריאות, מרכזי מסחר ועוד ועוד ולכן המדינה שומרת לעצמה את הזכות להפקיע שטחים מבעלי זכויות בקרקע החקלאית. כלומר, המשקיעים.

כמה יפקיעו מזכותי לדירה?:

קרקע פרטית: הפקעה של עד 40% ללא פיצוי!

קרקע ממשלתית: הפקעה של עד 70% ללא פיצוי!

ומה עם מסים על הרווח מהשקעה פסיבית?

היטלי השבחה יעמדו על 50% משווי הרווח על הנייר של השקעתכם בקרקע. כלומר, במידה והרווחתם 400% על השקעתכם אתם צפויים לאבד 200% מתוכם וזאת מבלי להתייחס להפקעה הצפויה.

אוקיי, אז כמה שווה השקעה בזכויות לדירה?

נשווה את ההשקעה בקרקע חקלאית להשקעה בנדל"ן מאחר ויש ביניהם דמיון מסוים:

סוג ההשקעה השקעה בנדל"ן להשכרה השקעה בקרקע חקלאית
סכום השקעה גבוהה נמוכה
סיכון בהשקעה נמוך גבוהה
קבלת החזר על השקעה מיידי לאחר כ15 שנה
סכום ההחזר על ההשקעה כ4% + עליית ערך יכול להגיע ל400% ויותר
מסים מס השבחה / מס שכ"ד מס השבחה / הפקעת שטח
עמידה בהחזרי הלוואה מרווחי שכר דירה אין אפשרות

חשוב לזכור, זכות לדירה אינה זכות בפועל אלא אפיק השקעה בדומה לאפיקים רבים אחרים. וכמו בשאר האפיקים בהם אנו לא משקיעים לפני בדיקת רקע והתייעצות עם מומחי השקעות ויודעי דבר כך הדבר גם גם בקניית זכות לדירה באחת מהקרקעות החקלאיות שמוצעות לציבור.

רוצה להשקיע בקרקע חקלאית? השאר פרטים כאן:

 
צריכים עזרה? התייעצו עם המומחים של Unadlan ונשמח לעזור! 
  

השאר תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

שטר חוב שכירות | ייעוץ השקעות נדל"ן | קניית דירה | חוזה שכירות | משכנתא  | משכנתא למסורבים | לפרסום באתר | יצירת קשר: 058-5678901[email protected]