התייעצו איתנו:

ראשי / חוזים והסכמים / חוזה שכירות / זכויות שוכר: איך שומרים על זכויות שוכר לאחר חתימה על חוזה?

זכויות שוכר: איך שומרים על זכויות שוכר לאחר חתימה על חוזה?

    adimage

זכויות שוכר דירה הן נושא מורכב מאוד מאחר ולרוב, שוכר הדירה נמצא בעמדה נמוכה מזו של המשכיר. השוכר מוצא עצמו פעמים רבות כבול להסכם שכירות שאינו מידתי ובו בעצם מפשיטים אותו מזכויותיו. ולמרות זאת, גם לשוכרים יש זכויות וככל שמכירים את הזכויות טוב יותר כך הסבירות שתוכלו להתמודד עם בקשות ודרישות של בעל הדירה בצורה טובה יותר ומשכך למנוע ניצול ופגיעה במגיע לכם.

זכויות שוכר בשלב חתימה על חוזה

כידוע, כל אדם רשאי להחליט על מה הוא חותם ועל מה הוא אינו מוכן לחתום. במקרים רבים מוצג לשוכר חוזה דרקוני בו ישנם סעיפים שיכולים לפגוע במוקדם או במאוחר בשוכר. נכון, חוזה שכירות לרוב מוזמן או מותאם אישית על ידי משכיר הדירה שמגיע מוכן ועם ההגנה האופטימלית על רכושו גם אם זה אומר שעליו לדרוס את השוכר בדרך. ולמרות זאת ביכולתכם לנהל משא ומתן על כך סעיף שאינו נראה לכם ואינכם חייבים להסכים לכל האמור בחוזה וזאת כדי שתוכלו לשמור על זכויותיכם.

מאחר ומרבית השוכרים אינם בקיאים בלשון החוק ואינם יודעים מה פירושם של כלל הסעיפים בחוזה הם נוטים לחתום על המסמך מבלי שקראו אותו בעיון. ומאחר ואנו מבינים שאין לשוכר ממוצע את הכלים לברור את הסעיפים הבעייתיים ריכזנו את ששת הסעיפים הבעייתיים ביותר במאמר זה כך שניתן יהיה להתמודד עם הסעיפים שיכולים לפגוע בכם:
  1. מצב הדירה ביום קבלתו
  2. תיקונים חיוניים שנדרשים בדירה
  3. שכר הדירה ואופציות אפשריות
  4. תנאים ליציאה מוקדמת מחוזה השכירות
  5. ביקורי בעל הבית בנכס
  6. ערבויות של השוכר על הנכס

חילוקי דעות רבים נובעים מאי הבנות, מטענות שווא של אחד הצדדים על מצב הדירה ביום מסירתה, על תיקונים שהובטחו ולא קוימו, על קיום החוזה ותנאים לסיום מוקדם של ההסכם לצד מצבים בהם בעל הדירה שומר לעצמו ערבויות משמעותיות מידי כמנוף לחץ על השוכר או כאשר בעל הדירה קופץ לביקורים בהפתעה כל אימת שמתחשק לו – כלל המקרים הללו ניתנים לפיתרון וניתן להגיע למצב בו זכויות שוכר הדירה נשמרות.

 
צריכים עזרה? התייעצו עם המומחים של Unadlan ונשמח לעזור! 
  

נעבור על ששת הנושאים הללו כעת:

1. מצב הדירה ביום קבלתו

לא אחת ישנם ויכוחים בין בעל הדירה לשוכר על מצב הנכס לאחר תקופת שכירות מסוימת. בעל הדירה טוען שמסר את הדירה במצב טוב בהרבה ממצבו כיום ודורש מהשוכר לתקן / לטפל בדברים שכלל לא נגרמו באשמתו. בדיוק בשביל זה עלינו לצלם ולהגדיר כל דבר בדירה ביום קבלתה ולהחתים את בעל הדירה שהוא מאשר את הדברים. כן, מומלץ לבוא עם מצלמה ולסרוק את הדירה ולצלם כל ליקוי וכל בעיה כדוגמת נזילה, שבר או כלי שאינו עובד כדי לצרפו לחוזה השכירות יחד עם חתימת בעל הדירה.

במידה ואנו מוצאים לנכון להסדיר נושא זה, מרבית הבעיות יחסכו מאיתנו בעתיד מאחר ונוכל בכל שלב לחזור אחורה לרישומים או לתמונות כדי להוכיח לבעל הדירה שהנזק אינו באשמתנו. או לחלופין שהרטיבות שהחלה עוד בכניסה לדירה היא הגורם לבעיות אחרות בנכס. בצורה זו אתם מגנים על זכויותיכם ומונעים מבעל הדירה שמחזיק בכוח הרב יותר לתבוע אתכם על נזקים אלו.

2. תיקונים חיוניים שנדרשים בדירה

בהמשך ישיר לסריקה ולצילומים שעשינו בשלב קודם לכן, במידה ומתגלים ליקויים בטיחותיים או ליקויים שצפויים לגרום לכך שהמגורים בדירה אינם ראויים הרי שתוכלו לדרוש מבעל הדירה לתקן את הבעיות כחלק מעיקרי החוזה. המצב האידאלי יהיה לדרוש את תיקון הליקויים עוד קודם לכניסה לדירה וזאת מאחר והסיכויים להגשים את תיקון הליקויים מאוחר יותר כבר הופך לקטן בהרבה.

כחלק ממגורים בדירה נגרמים ליקויים שונים. חלקם כדרך הטבע על ידי בלאי טבעי ואחרים נגרמים כתוצאה מרשלנות או מסיבה מכוונת של המתגוררים בדירה. בעל הדירה מחויב על פי חוק השכירות לתקן כל ליקוי שמפריע לחיות בדירה וזאת כל עוד במועד כניסת הדיירים לנכס בעיה זו לא הייתה קיימת. במידה ויש בידכם הוכחות לכך שתחילת הבעיה החלה עוד קודם לכניסה לדירה וכתוצאה מבלאי סביר בעל הדירה לא יוכל לבוא בתירוצים ולהימנע מתיקון הליקויים וכך מגוון מקרים בהם פורצים ויכוחים בין הצדדים נחסכים מכם.

החוק מאפשר לכם במקרים בהם בעל הדירה אינו מתקן את הנזק (ואתם בטוחים! ויש לכם הוכחות שנזק נגרם בצורה טבעית) להזמין איש מקצוע לפי בחירתכם שיבוא ויתקן את הנזק ולאחר מכן תוכלו לבצע קיזוז בגובה שכר הדירה שתשלמו. במידה ואין לכם הוכחות שאכן מגיע לכם לבצע קיזוז זה צפוי לפגיעה מצידו של בעל הדירה אך במידה ויש לכם הוכחות מיום הכניסה לדירה שמראות שאין זה אשמתכם גם בעל הדירה לא יוכל לעשות דבר בנידון. ויהיה עליו לאפשר את הקיזוז בשכר דירה.

3. דמי שכר דירה ואופציות

חשוב מאוד לבדוק שהסכום שמופיע בחוזה השכירות. חשוב לוודא שיום התשלום בכל חודש עובד עבורכם ומתאים ליום קבלת המשכורות כך שתוכלו לשלם את דמי השכירות בזמן (איחור בתשלום יכולה להיחשב כהפרת חוזה) חוזה שכירות צפוי להסתיים במועד כלשהו ובמידה ואתם מעוניינים להשאיר לעצמכם את האפשרות להאריך את החוזה לשנה נוספת וודאו שמופיע סעיף המתייחס לכך וקובע מראש שתנאי השכירות בהארכת השכירות יהיו זהים לאלו המוסכמים בתקופה הראשונה. אם זאת, ישנם מקרים בהם יקבע מראש עליית דמי השכירות באחוזים בודדים במידה ומחדשים את השכירות לשנה נוספת.

4. תנאים ליציאה מוקדמת מחוזה השכירות

אף אחד לא רוצה למצוא עצמו "תקוע" בחוזה מבלי יכולת לצאת מוקדם. ניתן להוסיף אפשרות זו בשני אופנים. 1. על ידי התרעה מוקדמת של מספר חודשים. 2. על ידי איתור שוכר חלופי בדמי שכירות זהים כך שהמשכיר אינו נפגע. למה לעשות זאת? במידה ולא תדרשו אישור לכך בחוזה השכירות הרי שבעל הדירה יוכל לדרוש מכם להמשיך ולשלם שכר דירה במלואו גם לאחר שעזבתם את הדירה. ישנם מקרים נדירים בהם שוכר נאלץ לעזוב את הדירה מוקדם מהצפוי מסיבות מוצדקות וחוק השכירות והשאילה מאפשר להכניס דייר אחר במקומכם בהסכמת המשכיר גם אם לא מופיע כך בחוזה עצמו. במידה והמשכיר אינו מוכן לקבל זאת מבלי לתת סיבות טובות הרי שבית המשפט יכול לקבוע שעליו לקבל את הדייר החלופי.

המעניין הוא, במידה והשוכר רוצה לעזוב עליו למצוא שוכר חלופי במרבית הפעמים ולעבוד קשה רק בכדי לצאת מוקדם מן החוזה. אך במידה ומשכיר הדירה מעוניין במכירת הנכס או בפינוי הדיירים כל שעליו לעשות זה ליידע את הדיירים כמה חודשים מראש כדי שיערכו לכך. נסו להגיע עם בעל הדירה לכך שסעיף זה יהיה הדדי כך שגם לכם תישמר הזכות לעזוב מוקדם מכל סיבה שהיא בהודעה של מספר חודשים מראש בלבד.

5. ביקורים של בעל הדירה

אחד הנושאים המורכבים הוא לקבוע האם ומתי יכול בעל הדירה לקפוץ לביקור פתע ולבדוק לשלם הנכס..? ישנם משכירים שמאוד אוהבים להפתיע את השוכרים בשעות לא סבירות כדי לבחון האם ההם שומרים על הנכס ואכן עושים בו שימוש סביר. זהו מצב לא נעים בכלל עבור השוכר שזכויותיו לפרטיות נפגעות פעם אחר פעם ובמידת האפשר רצוי להוסיף סעיף שמחייב את בעל הדירה בהתרעה מראש וזאת כדי שהשוכרים יוכלו להיערך לכך ולשמור על פרטיותם.

ישנם מקרים בהם בעל הדירה צריך לקפוץ לביקור פתע וביכולתו לעשות זאת גם אם הוסכם אחרת. זאת לדוגמה, כאשר הוא חושד שהשימוש בדירה אינה למטרת מגורים אלא לעסק. השכרת דירה לעסק יכולה לסבך את בעל הדירה בפני רשויות החוק ולגרום לנזקים במיסוי לאחר מכן. אך גם במקרים אלו מספיקה ביקורת פתע אחת אך לא כל מספר ימים או שבועות כפי שיש שנוהגים לעשות.

6. ערבויות של השוכר על הנכס

ישנם סוגים שונים של ערבויות לשכירות:

חשוב מאוד להפקיד בידיו של המשכיר את הערבויות שמתאימות גם לכם. כלומר, עדיף להגיע להסכמות מול בעל הדירה על ערבות בדמות צ'ק ביטחון שמאוד פופולרי לשכירות ולהימנע מערבות בנקאית שעולה לכם כסף וחבל לשלם על כך. המורכבות הגדולה יותר היא השלב בו אתם צריכים לקבל את הערבויות / פיקדונות חזרה ובהם בעל הדירה מקשה ידיו ומחייב אתכם בצביעה חוזרת, תיקונים ובעצם כל שמתחשק לו בטענה שאתם התחייבתם לכך בחוזה – כאן אנו חוזרים לסעיף הראשון – הציגו את התמונות כדי להוכיח שאתם מחזירים את הדירה בדיוק כפי שקיבלתם אותה והזהירו את בעל הדירה שאינו יכול לעשות שימוש בערבויות אלו מאחר ואתם אכן עמדתם בכל התחייבויותיכם.

אנו כמובן ממליצים לפעול בצמוד לטופס סיום שכירות אשר מגן עליכם בצורה טובה יותר ושומר על האינטרסים של שני הצדדים.

נקודה אחרונה לסיום, בשנת 2010 הגישו חברי הכנסת שלי יחימוביץ וכרמל שאמה הצעת חוק בשם "הצעת חוק זכויות השוכר והמשכיר" שהיה אמור לאפשר יחסים הוגנים בין השוכר והמשכיר על ידי פיקוח ובקרה על התחום. אך מאז לא קודמה. בשנים האחרונות ישנם דיבורים על חוק שכירות מוגנת שאף היא אמורה לספק הסדרה של תחום השכירות אך מזה כמה שנים הצעת החוק עוברת שינויים ודחיות רבות מאוד ואף אחד לא יודע מתי החוקים הללו יוסדרו. כלומר, עליכם להיות זהירים ולדאוג לעצמכם ואסור לכם להסתמך על טוב ליבו של המשכיר או לגיבוי ממשרדי ממשלה כלשהן – עשו טובה ותהיו זהירים.
צריכים עזרה? פנו לעורך דין בטופס זה:
 
צריכים עזרה? התייעצו עם המומחים של Unadlan ונשמח לעזור! 
  

השאר תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

שטר חוב שכירות | ייעוץ השקעות נדל"ן | קניית דירה | חוזה שכירות | משכנתא  | משכנתא למסורבים | לפרסום באתר |יצירת קשר: 058-5678901i@unadlan.co.il   
Uwebsite - אפיון אתרים
זכויות שוכר: איך שומרים על זכויות שוכר לאחר חתימה על חוזה?
5 (100%) 2