התייעצו איתנו:

ראשי / חוזים והסכמים / חוזה שכירות / זיכרון דברים בשכירות דירה – הכל לחוזה שכירות

זיכרון דברים בשכירות דירה – הכל לחוזה שכירות

    adimage

זיכרון דברים הנו מסמך שמנוסח באופן משפטי אך אין לו את הייחוס שיש לחוזה משפטי שמחייב. זיכרון דברים יכול להיכתב באופן ידני על דף נייר פשוט וברור למרות שלא מנוסח בניסוח משפטי עם סעיפים רבים וכ"ו. מספיק שיש את פרטי הצדדים לצד כל הפרטים המוסכמים על גבי דף נייר כדי להחשיב את המסמך כזיכרון דברים שיכול להישקל על ידי בית המשפט לאחר מכן במידת הצורך.

השימוש בנוסח זיכרון דברים נעשה בעיקר על ידי מתווכי דירות שרוצים לשמור על הבלעדיות שלהם ולמנוע עקיפתם על ידי פנייה ישירה למוכר / משכיר הדירה. אך במקרים בהם יש חשש שאחד הצדדים אינו מונע משיקולים כנים או כאשר יש חשש שאחד הצדדים מורח זמן ואינו מתכוון להגיע לכדי הכרגע גם בעלי דירות נוטים לבקש חתימה על זיכרון דברים כדי שידעו שהם בדרך לחתימה על חוזה שכירות או מכירה.

למה צריך טופס זיכרון דברים להשכרת דירה?

בעלי דירות מכירים את התהליך הארוך באיתור שוכר או רוכש פוטנציאלי לדירה. לאחר מציאת האדם הפוטנציאלי לרוב על בעל הדירה להפסיק במשא ומתן מקביל עם אחרים מאחר ויש לשמור על תום הלב במשא ומתן או ליידע את הצד האחר על כך שהוא ממשיך בהתנהלות מול גורמים אחרים במקביל. במרבית המקרים כאשר שני הצדדים רציניים מאוד ומעוניינים בתהליך אחד הצדדים יעלה את הבקשה לחתום על זיכרון דברים כדי לוודא שיש סיבה להמשיך לדחוף קדימה אל עבר הסכם צפוי.

אמנם ניתן להיעזר בנייר עמדה פשוט עליו הצדדים חותמים ואף יהיה לו תוקף משפטי לעת הצורך אך כדי שדברים יראו כמו שצריך וילקחו ברצינות עדיף להשתמש בטופס זיכרון דברים שנכתב בצורה מקצועית ואמינה וכולל את כלל הסעיפים המתייחסים לנדל"ן.

הורדת טופס זיכרון דברים למכירת דירה

הורדת טופס זיכרון דברים להשכרת דירה

איך נראה זיכרון דברים לדירה?

זיכרון דברים מורכב מעשרה סעיפים יחסית פשוטים להבנה שמגדירים את המצב בו הצדדים נמצאים בשלב זה של המשא ומתן. כמו בכל חוזה שכירות סטנדרטי יש בו פתיחה עם תאריך ושמות ות"ז של הצדדים כך שנוכל לדעת בוודאות מי החתומים ובאיזה מועד הוכן המסמך. כל צד יוגדר בצורה ברורה כקונה או שוכר, מוכר או משכיר.

  1. תאריך הכנת המסמך.
  2. שמות הצדדים ותעודות הזהות שלהם.
  3. הגדרת התפקידים (מוכר / קונה)
  4. תיאור העסקה עליה חותמים.
  5. הצהרת המוכר / המשכיר שאכן יש לו הזכות למכור / להשכיר.
  6. הצהרת המוכר / המשכיר למכירה או השכרת הנכס בהשלמת העסקה.
  7. הגדרת תשלומים ומועדי מסירה של הנכס.
  8. סעיפים משלימים שניתנים לשינוי כדוגמת:
    • מיסים.
    • הסדרת ניירת ומסמכים.
    • קנס על הפרסת ההסכם.
    • הגדרת עו"ד אם יש בנמצא.
    • הגבלות משפטיות החלות על המסמך.
  9. חתימות הצדדים

האם זיכרון דברים מחייב את הצדדים?

כמו כל חוזה עליו נחתום בחיים גם לזיכרון דברים יש מקרים בהם הוא מחייב באחרים בהם אין לו משמעות כל – הכל בהתאם לאופן הניסוח והמצב הנתון שמתואר בזיכרון הדברים עליו חתומים הצדדים והאופן בו התייחסו עליו. כדי לבחון האם מדובר בהסכם מחייב בהתאם לדיני חוזים נבצע את הבדיקות הבאות:

סעיף סייג לזיכרון הדברים שמתווסף כסעיף או כמגבלה הכתובה בראשית המסמך יכולה לפתור דילמה זו בקלות. מאחר והשימוש בזכירון דברים נעשה לרוב ללא עזרתו של עורך דין הבקיא בדיני חוזים חלים בו טעויות רבות. ברגע שמוסיפים סעיף הגבלה הרי ששני הצדדים מבהירים בכך שדעתם אינה נוחה עם כך שמסמך זה יהפוך לחוזה מחייב ולכן שום ניסוח ושום פרשנות לא תוכל להפוך אותה לכזה.

פיצוי מוסכם מראש לביטול יכול במקרים בהם יש את סעיף הסייג שהופך את זיכרון הדברים לחסר שימוש. כדי לוודא שבכל זאת הצדדים נוהגים בהגינות וכן שואפים לקיים את החוזה בינהם הרי שקובעים פיצוי / קנס מוגדר מראש שבו הצדדים מסכימים שאילו אחד הצדדים מפר את המשא ומתן באופן חד צדדי ולא מסיבות מוצדקות יהיה עליו לשלם סכום כסף לצד האחר כדי שהאחר לא יפגע מכך.

אך במידה ואין סעיף סייג ופיצוי נבחן את הדברים בצורה הבאה:

האם יש גמירות דעת במסמך הקיים? האם ניתן לראות שיש כוונה מעשית או מילולית לקיים את ההסכם שהולך ונרקם בין הצדדים? כך לדוגמה חתימה על זיכרון דברים מול מתווך שמראה לכם דירות אפשריות לרכישה לפני שרואים את הדירה ולפני שעשינו מעשה לא מחייבת אותנו בדבר.. אך אם החתימה על המסמך נעשתה אל מול בעל הבית לאחר חודשים של דיונים והסכמות ייתכן מאוד שיש פה גמירות דעת שנמדוד בדרכים הבאות:

האם יש תחילת ביצוע? כלומר, האם השוכר או הקונה כבר נכנסו לדירה? האם הצד הקונה כבר הכניס ציוד לדירה? סיפר לאחרים עליה? במידה ורואים שיש פה כוונה ואף מעשה שמוכיח את גמירות דעתו של הרוכש / שוכר הרי שאין פה יותר מידי מקום לתהיות והמסמך יהפוך לחוזה בעל תוקף משפטי שניתן יהיה להסתמך עליו.

לחיצת יד או פרסום העובדה ברבים באמצעות הרשתות החברתיות או במשרד הפנים יעידו כאלף עדים לכוונותיו של הצד הקונה ולכן גם במקרים אלו ניתן יהיה לעשות שימוש במעשים אלו כדי להגיע למסקנה שיש תוקף משפטי למסמך החתום גם אם לא מתנוסס בראשו המילה "חוזה".

חתימה על המסמך כאשר אין בו סעיפים מגבילים ויש בו הסכמות ברורות על הפרטים הקטנים ביותר. כלומר, יש בו מועד כניסה לדירה ופרטי תשלום הרי שיש פה הסכמה ברורה על הדברים הללו ולכן ניתן לשקף את החתימה לטיפשות או גמירות דעת וכל עוד לא הוכח שמדובר בטיפש ניתן יהיה להיעזר בחתימה זו כדי לחייב את קיומו של הנאמר בזיכרון הדברים.

האם יש מסוימות? מסוימות היא הפירוט הרב סביב ההסכם ומדובר בפרטים קטנים שמעידים שהחתומים על החוזה אכן מבינים מה המשמעות הקטנה ביותר של חתימתם. מסוימות לרוב יכולה להתקיים רק לאחר דיונים רבים ומשא ומתן בו נוצרים הבנות שקל מאוד להסיק דרכם שאכן הצדדים דנו בפרטים הכי קטנים. כך לדוגמה: כאשר מופיע פסקה הכוללת את המשפט "השוכר זכאי לבצע שינוי מבני בחדר האמבטיה" ניתן להסיק שהיה דיון בנושא והוסכם בין הצדדים שבחדר האמבטיה ספציפית ניתן יהיה לבצע שינוי לבקשת השוכר.

פירוט רב על הדירה ותנאי ההסכם הכרחיים להפיכת הזיכרון דברים להסכם מחייב. כאשר יש תאריך מדויק לכניסה לדירה, הגדרה מדויקת של הנכס. כלומר, בניין המגורים, קומה, דירה וגודלה של הדירה. הגדרה של העסקה. כלומר, השכרה או מכירה, מחיר, תנאי תשלום ופרטי העברת הבעלות והמסמכים לצד הגשת המסמכים השונים לרשויות בהחלט יכולות להבהיר לנו שיש מסוימות.

פרשנות בית משפט יכולה להיעשות גם אם חסרים חלק מהפרטים הללו במקרים מסוימים. פרשנות בית המשפט במקרים אלו נעשית על בסיס פעולות ומעשים ובהתבססות על האדם הסביר והאופן בו הוא היה מתנהג. ככל שהמסמך נכתב בצורה מקצועית ומדויקת יותר יש לבית המשפט פחות ופחות מקום להיכנס ולהתערב בנאמר בו ולכן חשוב להכין מסמך מסודר ומדויק לצרכים שלכם.

זיכרון דברים למכירת דירה הנו מעט בעייתי

סעיף 8 בחוק המקרקעין מחייב מסמך כתוב ולא ניתן לבצע עסקה או חוזה מכל סוג שהוא בעל פה. כלומר, כל מה שמופיע בזיכרון הדברים או בחוזה הוא זה שתקף וכל דבר שאינו מופיע בו לא מתקיים. תקנה זו נועדה להגן על הציבור מפני הונאות או עוקצים שונים באחת העסקאות הגדולות ביותר בכל משק בית בישראל.

המורכבות בהפיכת זכרון דברים לחוזה בר תוקף מקבלת שדרוג נוסף מאחר והחוק בישראל מחייב בדיווח רכישה של דירה לרשויות המס השונות ועדכון הרשויות המקומיות. בזיכרון דברים שאינו נעשה בצורה מקצועית ואינו מכיל את הסעיפים הרלוונטיים הדבר הופך לבעייתי יותר ולכן לרוב השימוש בממסמך זיכרון דברים יהיה מוגבל בזמן עד להכנת החוזה בכתב או בנוסף להסכם הסופי עליו יחתמו הצדדים בליווי עורכי דינם.


כל האמור תקף הן בדירות והן במשרדים ובחנויות. אמנם הנתונים והאופן בה מודדים את גמירותה דעת והמסוימות משתנה אך בהחלט חשוב להיעזר בכלי משפטי זה כדי למנוע אי הבנות וטעויות צפויות שמרחשות כל הזמן. שימוש בסעיף הגבלה וקנס מוגדר מראש בהחלט יסננו עבורכם את אותם אנשים שלא מוכנים ואינם רציניים מספיק כדי לסגור עסקה.

 
צריכים עזרה? התייעצו עם המומחים של Unadlan ונשמח לעזור! 
  

השאר תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

שטר חוב שכירות | ייעוץ השקעות נדל"ן | קניית דירה | חוזה שכירות | משכנתא  | משכנתא למסורבים | לפרסום באתר |יצירת קשר: 058-5678901[email protected]   
Uwebsite - אפיון אתרים | WEmanage - ניהול אתרים
זיכרון דברים בשכירות דירה – הכל לחוזה שכירות
5 (100%) 1